广厦天都城业主论坛

篇一：广厦天都城项目定位报告

目 录

? 天都城项目定位篇………………………………………4—12页

一、定位思考…………………………………………………5页

二、原定位……………………………………………………6页

三、新定位……………………………………………………6页

四、新定位考虑因素…………………………………………6页

五、新定位诠释………………………………………………7页

? 天都城项目分析篇……………………………………13—50页

一、项目分析综述…………………………………………14页

二、项目综合分析…………………………………………14页

? 可借鉴项目分析篇……………………………………51—78页

一、综述……………………………………………………52页

二、可借鉴项目分析………………………………………52页

三、可借鉴项目总结………………………………………78页

? 天都城目标客户篇……………………………………79—99页

一、定性研究报告…………………………………………79页

二、定量研究报告…………………………………………87页

三、目标客户定位和描述…………………………………97页

? 天都城项目建议篇…………………………………100—135页

一、项目的核心价值体系…………………………………101页

二、产品建议………………………………………………115页

? 天都城项目旅游篇…………………………………138—142页

一、旅游与房地产之间的关系……………………………139页

二、项目旅游开发类型定位………………………………139页

三、人类生活追求的过程…………………………………139页

四、杭州旅游市场类型分析………………………………140页

五、天都城旅游目标市场模拟图…………………………141页

天都城项目定位篇

一、天都城项目定位思考

二、天都城项目原先定位

三、现在天都城项目核心形象定位

广厦·天都城——畅意国际生活

四、新的核心形象定位考虑因素

4.1 由于项目原先的定位概念已经在市场上做了长期大量的推广工作，并且项目原先的定位已经深入人心，预订天都城项目的客户都知道天都城是一个国际生活示范的卫星城，如果我们要将此深入人心的定位全部推翻重新定位，势必会冒着很大的市场风险，同样还要投入比原先更为巨大的广告宣传费用。同时我们认为，天都城的规模优势在原先的定位中得到很好的体现，这个也是项目的实际状况，因此没有必要将起推翻，只是将起在原先显著的地位加以淡化些。

4.2 现在天都城新的定位是抓住原先项目所述求的最中心点，杭州市民记忆度最深刻的内容，在此基础上我们做了一个第一步的调整和休整，这个调整是项目总体方案调整的最稳妥的一步，不会在市场上和已经预订的客户中产生巨大的负面效应。

4.3 新的定位与老的定位差别是新的定位主要力推一种生活方式，而原先的定位只是完成整体项目在开始时候必须做的第一步——项目推荐的工作。由于本项目的特殊性，当市场全部了解项目状况后，因该作一个比较稳妥的转型工作，从项目本身出发进行述求，这个时候当人们认识了项目后，应该告诉他们在这样的项目中，你将会是怎样的生活，这样的生活你会得到什么，这些你得到的内容，是无法从其他项目上得到的，这个就是天都城大项目的优势所在。

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定位诠释

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广厦·天都城

? 广厦·天都城——杭州卫星城的代名词

a) “城”给人的感觉就是大，这和天都城6579亩的宏大占地面积相得益彰，一

个“城”字将天都城的规模和体量表现地淋漓尽致；

b) “都+城”就是城市的概念，他给人的第二感觉是繁华，里面是应有尽有，是

居家生活的一个好地方，这个也符合当初营造天都城的概念和想法，准备把他作成一个杭州新（副）都市中心的初衷和想法；

c) “天”表达出来项目无限的美丽，勾画出来的人家仙境的美妙设想，总体给

人一种“此景只在天上有，人间难得几回见”的感觉；

d) “天都城”在前期通过大量的市场推广工作，已经在杭州市民心目中奠定下

杭州第一大项目的市场形象，已经将天都城是杭州第一个卫星城的概念深入人心，给整个杭州市居民构画出一幅美丽的居住家园的蓝图；

e) “广厦”作为天都城该项目的投资和开发商，从发展商品牌战略的角度来来

考虑，在项目前期应该充分发挥广厦集团在杭州市场上强有力的实力背景带动项目的先期开发运作，给当地购买者一个强有力的信心和实力的保证，在天都城项目中后期，可以通过天都城的项目成功操作，带动提升广厦在房地产方面的品牌优势，让当地购房者清楚知道，广厦不仅是实力的象征，更是优质精品楼盘的保证。希望通过“天都城”项目使广厦房产挤身杭州第一品牌房产开发商的行列，与绿城、南都、坤和这些杭州品牌房地产商并驾齐驱。

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畅意

? 畅意——舒适、悠闲、生态的生活环境，高品位、高品质、有内涵的生活方式

a) 居住层面上的超越——“畅意”让人联想到舒畅、写意，在房地产项目中怎么

能够让人感受到舒畅呢？当然是项目所在区域环境优美，有山有水；社区内配套齐全，居家便利、人性化的居住氛围和气息，满足人们居住所需的等各个方面和层次的需求；从个人居住的空间来讲，合理且满意的居住空间环境，高质量的物业管理和私秘安全的个人居住空间。这是畅意在第一居住层面上的超越需求。

b) 附加价值层面的超越——“畅意”第二层面是不仅仅超越居住需求，而是附加

价值或者是小资生活方式的体现。在这个层面上应该更加注重生活品质和质量，处处体现出天都城大社区、大配套、高起点所带来的高品位生活的意境。充分利用天都城多而全的便利配套服务、全面结合观光旅游、美食天地、购物广场、运动中心、休闲娱乐、医疗教育等优势，塑造出天都城独有浓郁的社区文化氛围。

c) 文化及个人内涵上的超越——“畅意”第三层面上的超越将是天都城社区文化

内涵和社区核心精神上的超越。这一层面上的超越基础，只有航母式的复合房产项目才可以充分地表现出来。随着房地产日渐成熟和杭州购房者对居住要求的不断提高，买房已经不仅仅是为了单纯的满足人们的居住需要，而是他整个生活的一个不可分割的重要部分，也是他品位和追求的价值体现。他应该是“马斯洛需求理论”的第五重的价值表现——“自我实现的需要”，因为他已经是将住宅本身完全融入了他真个生活，也是他自我整体表现的一个重要方式。我们不是简单地在卖房子，也不是单纯的一个社区，而是要表达这个时代、这个社会中、特定的群体特征，因此只有充分考虑到这点，能够让客户在购房的同时，感觉实现了“马斯洛需求理论的第五重——自我实现的需要”，这才是“畅意”的最高层面上的超越。

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国际生活

? 国际生活——是令人无限向往和憧憬的美好生活方式

a) “国际”首先天都城的项目从一开始就以高起点，无论从建筑规划、景观、建

筑等方方面面，结合国际团队来为“天都城”规划一个全新恢弘的版图，开创杭州国际化生活新起点；

b) “国际”从第二点来讲，是一种大的包容，无论是建筑形态、建筑风格还是生

活方式，因此天都城拥有广阔的规模，可以有足够的胸襟包容各种优秀的事物 ，形成自己独有的国际化风格魅力。

c) 而由于项目本身目前规划设想以法式为主，法式是国际中的一个部分。法国给

人一种最浪漫的感觉，法式生活给人一种最有品位的生活方式，然而本项目在新的规划调整中将结合目前已有的规划做进一步的调整和完善，将大量穿插国际化的因素，他将不局限与法式，日后他将建成一个真正意义上的国际化的生

篇二：广厦天都城

广厦天都城——一座正在走向成熟的新城

城市化建设是不可逆转的时代潮流，如何实现快速的城市化建设，在实践中不断更新、摒弃陈旧的城市发展模式，努力优化大都市地区的空间功能结构，实现城市可持续发展，是摆在全社会面前共同的历史课题。从霍华德的“明日之城”，到二战后欧美各国不断革新的新城建设模式，哪一条是符合中国特色的新城建设之路？

一、 反思造城的激情与梦想

中国房地产业一直是中国城市化进程中的中坚力量，承担着城市化建设马前卒的历史使命。短短的不到二十年时间里，作为一个全新的行业，中国房地产业经历了从住宅楼宇开发、住宅小区开发到以华南为代表的大规模住区开发三个阶段，为城市建设积累了大量社会财富和建设经验。

广厦企业作为一家在城市综合建设方面有着较强实力和丰富经验的公众企业，在总结了城市中小楼盘开发和华南大规模住区房地产开发建设经验的基础上，与政府一起提出了在城市基础功能较薄地区建设卫星城的宏大构想，并于2000年西博会后开始了大规模激情澎湃的建设。

中国特色的新城市系统建设实践需要有不断创新的强有力的理论指导的支持。天都城在经历 — 1 —

了建设初期房地产开发经营的辉煌业绩后，面对着天都城究竟是房地产开发还是建设一座可持续发展的新城区，天都城的建设中如何合理界定政府与企业的职能定位，如何经营管理一座城市等问题上，一度陷入了困境。

其实，在天都城开发建设之初，这种以一个企业为主导的大规模城市建设模式，在没有符合中国特色城市建设理论体系的有效支持下，为社会各界所质疑。

天都城开发建设过程中的这种阵痛，其实是中国城市化快速突进过程中理论和建设实践相脱节所产生的一种阵痛。政府和企业在这种阵痛中所反思和探索的，是如何集中政府和企业的优势力量，共同寻求城市快速发展的一种途径和理论模式。

既然无成例可循，那么我们就在摸索中前进。

山不转水转。

二、 战略的转身——企业参与城市经营、为城市加分

三年磨一剑。

三年的沉寂中，广厦企业没有忘记承诺，埋头若干，一座新城拔地而起；三年中，广厦企业与政府一起没有放弃对于城市建设理论的探索，全新的建设理论已具雏形；三年后，广厦企业没有在沉寂中消失，广厦企业选择了突破沉寂。

— 2 —

经过三年的冷静思考和理性反思，广厦企业有效地梳理了企业和政府、企业和城市的关系，突破了制约天都城新城开发建设的理论瓶颈，确定了符合天都城开发建设的理论体系，对于天都城的开发建设进行了全方位科学定位，并在2007年成功地实现了战略的转身。

首先广厦企业对于天都城的开发建设进行了重新的定位。天都城不再是简单的房地产单一开发模式，而是融入杭州城市发展规划的新城市开发系统工程。单一的居住功能不能全面地涵盖天都城的功能定位。天都城应在构建杭州网络化大都市中承担起应有的城市功能，是杭州城市东北部集生态、旅游、居住、产业功能为一体的新城区的中心。

通过这一定位的调整，从根本上解决了天都城开发建设城市综合开发的定位问题，从城市发展的高度重新审视天都城在杭州城市化进程中的全新作用。

关于广厦企业身身的定位，在天都城开发建设之初，广厦企业作为一家有社会责任感的企业，曾经提出了“企业经营城市”的开发建设理念。然而在之后的建设实践过程中，广厦企业充分认识到政府才是城市经营的主体，企业应该是城市经营的参与者，城市的真正可持续发展光靠企业的努力是远远不够的。

同时，城市的快速、高品质的开发建设和经营管理，应该充分发挥政府、企业的积极力量，在政府的指导下，充分发挥企业参与城市经营管理的能动性和积极性。企业本着出精品的原则，对于城市规划确定的城市综合配套建设进行追加投入，提升综合品质为城市加分，这样的模式才是促进城市发展的积极科学模式。

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在这一全新理论体系的指导下，广厦企业站在建设品质之城的高度上，跳出天都看天都，跳出房产做房产，将企业在天都城建设上所付出的努力，转化成为新城未来可持续发展的能量。

2007年3月，由政府主导、广厦企业全力配合的《天都城控制性详细规划》正式通过杭州市政府审批，从法律上确保了天都城这一高品质新城区的建设，天都城完整融入了杭州城市的大开发。其后，在控规的基础上广厦企业配合政府初步完善了天都城地区的各市政专项规划，为天都城地区的可持续发展免除了后顾之扰。同时还邀请了同济大学规划专家对天都城的城市空间，结合天都城的城市文化特点进行了城市设计，在规划建设之初即保证天都城未来建设的统一性和高品味。

2007年由于得到政府的大力支持，天都城融入大都市的步伐明显加快。公交一体化的实现和与杭州主城医保体系的直接衔接，使天都城开发建设与杭州主城区真正实现了无缝对接。广厦企业高强度的市政基础设施投入也极大地加快了天都城的快速成熟。深夜社区巴士的运营，多条市政道路的建设，便利了居民的出行；超市、农贸市场的相继开业便利了居民的生活；北山幼儿园的引入，提升了天都城的教育品质；酒店等高端配套的建成，提升了天都城的配套品质。

今年天都城还将加大综合配套的建设，天都城第一小学的开工建设，更加完善了天都城的教育体系；而即将开工建设的5万平方米的文化体育中心，服务的绝不仅是天都城的居民。

一座城市除了有形的空间，同样有其灵魂，这就是城市文化。天都城在规划之初面对国际经 — 4 —

济文化一体化的时代潮流，在杭州这一中国江南传统文化底蕴深厚的地区，选择了法兰西文化作为城市主文化，为天都城注入了国际化交流的灵魂。2007年的国际小丑嘉年华、法国文化周和国际休闲论坛，不仅为杭州旅游国际化做出了贡献，更为促进产业国际化的交流构筑了平台。2008年的法国文化周将更多地围绕着产业进行深度交流。

产业是城市可持续发展的引擎。它为社会提供充分的就业，也为政府提供了可持续的税源。广厦企业将天都城产业的营造作为新城建设的重点，是此轮理论创新的又一重点。立足于天都城的实际情况，广厦企业将视点落在服装、服饰、家纺、创意产业、休闲装备、红酒和绘画产业上。2007年通过与浙江理工大学深度战略合作，引进了等一系列科研研发机构，立足于服务长三角地区服装、服饰、家纺等传统优势产业的品牌建设和产业提升，摆脱了普通创意产业园小而全的运作模式，力求精、专，以强大的产业背景促进创意产业的发展。通过与陕西阎良国家航空基地与温州飞行总会合作，创建中国首家飞机4S店，为即将到来的通用航空时代做战略准备，相互的合作正快速走向产业化。

三、 高度决定方向，建设百年城市

城市化发展是市场经济发展的必然产物，城市综合建设必然遵循从“造房”到“造城”最后到“造市”的历史过程。这是为城市建设历史所证明的客观规律。

今天，站在全新起跑线上的广厦企业，从城市可持续发展的高度，在政府的领导和管理之下，将展开全新的开发建设。今年，广厦企业将与余杭公安战略合作，建设全新的“平安天都城”城市安全管理体系；将通过产业引入和产品设计，有效地调整未来城市居住人口的社会层次和年 — 5 —

篇三：杭州市业主论坛汇总

杭州市业主论坛汇总

01.滨江

南岸滨江 钱塘春晓 江南豪园 钱塘景苑 太阳国际 钱江水晶城 万科逸天广场 铂金时代 温馨人家 顺发倾城之恋 新州花苑 中海钱塘山水 风雅钱塘 国信嘉园 六合天寓 贺田尚城 南都江滨花园 钱江湾花园 彩虹城 保亿风景蝶院 彩虹豪庭 白金海岸 温兴风情苑 南岸晶都 江南文苑 仁苑

02.九堡

红苹果 海景城 绿城丽江公寓 左邻右舍 圆梦园 万科魅力之城

03.乔司

复地连城国际 东田上庭

04.下沙

梦圆下沙 朗诗国际街区 星星港湾 保利东湾 世茂滨江花园 铭和苑 东海柠檬郡 伊萨卡国际城 多蓝水岸 野风海天城 清雅苑 华元云水苑 名城湖左岸

05.城西/西溪

住在翠苑 物华小区 紫金庭园 府苑新村 世纪新城 桂花城 嘉绿苑 今日嘉园 西溪蝶园 坤和西溪里 滨江金色蓝庭 星洲花园 翡翠城

06.三墩/申花

亲亲家园 政苑小区 白马尊邸 三墩颐景园 圣苑小区 万家花城 耀江文鼎苑 金地自在城 协安上郡 都市水乡 港湾家园

07.闲林

庭院深深 竹海水韵 盛世嘉园 青枫墅园 华立爵士风情 闲林山水 星洲翠谷

08.城北

左岸花园 名城燕园 南北西岸 杨家村 协安景上 德信臻园 顺发吉祥半岛 北景园 滨江万家星城 香石公寓

09.祥符/新城北

赞成美树

10.田园/华丰

田园河畔居

11.城东

绿城玉兰公寓 秋涛雅苑

12.萧山/闻堰

住在萧山 江南摩卡 戈雅公寓

13.钱江新城

万象城 金基晓庐 运新花苑

14.市中心

世贸丽晶城 采荷人家 朝晖现代城 中大凤栖花园 深蓝广场 野风现代家园

15.良渚/瓶窑

万科良渚文化村 万科白鹭郡东

16.之江/转塘

新帝朗郡 赞成岭上 万安景月湾

17.临平/星桥

广厦天都城 东海水景城 临城花苑

18.老余杭

恒和依山郡 新西湖小镇 小城之春

19.塘栖/仁和

橄榄树花园 锦昌年华

20.小和山/留下

浪漫和山 水木清华 翰墨香林

21.富阳

华庭云顶 清源上林湖

22.丁桥

邻里人家 丁桥农港苑

篇四：杭州广厦天都城四期可行性研究报告

中国21世纪卫星示范城—杭州广厦天都城

四期可行性研究报告

公司名称：浙江天都实业有限公司

编制人员：陈超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、

俞建军、赵辉

完成日期：2007-12-10

目录

调查人员声明................................................................................................................... 3

第一部分：项目总论 ........................................................................................................ 4

1.1项目背景 ............................................................................................................. 4

1.2项目概况 ............................................................................................................. 4

第二部分：市场研究 ........................................................................................................ 6

2.1项目开发的主要优势 ............................................................................................ 6

2.2天都城试点的必要性 ............................................................................................ 6

2.3指导思想与总体目标 ............................................................................................ 6

2.4主要内容 ............................................................................................................. 7

第三部分：项目开发方案 ................................................................................................. 9

3.1总体规划设计思路 ............................................................................................... 9

3.2产品特征 ........................................................................................................... 10

3.3目标客源 ............................................................................................................11

3.4项目开发经营优势 ............................................................................................. 12

3.5项目开发经营机会点 12

3.6项目定位 13

3.7目标市场定位 13

3.8产品定位 13

第四部分：投资估算与融资方案..................................................................................... 13

第五部分：财务评价 ...................................................................................................... 14

第六部分：不确定性分析 ............................................................................................... 22

6.1盈亏平衡分析 .................................................................................................... 22

6.2敏感性分析 ........................................................................................................ 23

6.3风险防范对策 .................................................................................................... 23

第七部分：综合评价 ...................................................................................................... 23

第八部分：研究结论与建议............................................................................................ 25

8.1结论 .................................................................................................................. 25

8.2建议 .................................................................................................................. 25

第九部分：附录 ............................................................................................................. 25

9.1附图： ............................................................................................................... 25

调查人员声明

我们郑重声明：

1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、 我们依照公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、 形成意见和结论。

4、 撰写本可行性研究报告。

5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、 （其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

陈超

胡冬冬

王立斐

曹人杰

俞建军

赵辉

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论

1.1项目背景

正在开发之中的杭州天都城位于余杭区星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，到上海车程不到2小时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。

——超大规模、超强力度开发。

天都城总投资预计超过80亿元，开发期长达6~8年，占地面积为6500亩，其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米，可容纳居住人口12万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的21世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。

——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。

通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有12万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。

——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。

项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。

——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：广厦天都城

1.2.2项目介绍

天都城规划占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，规划居住人口近10万人，是以法兰西文化为城市文化的新城区。她位于正在崛起中的集“生态、产业、旅游、居住”功能为一体，总规划人口达40万人的杭州城市东北部新城的中心。天都城是广厦企业在各级政府领导下，全面参与城市开发与经营的建设成果，她代表着广厦企业在城市综合建设方面的理念和建设能力。

天都城东依杭州、北接上海，介于杭州主城与临平副城之间，在大杭州规划中处于枢纽地位，距市中心仅18公里，毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，处于浙江经济的主流发展区域，交通便捷。作为杭州城市交通重点工程之一的秋石高速路将于07年底开通（快速路全线高架设计，主线宽25米，双向6车道，比上塘高架多两个车道。一路上将建设清江路立交、艮秋立交、石德立交、石桥立交、绕城高速立交等五座枢纽立交桥），建成后将大大缩短从杭州市区到天都城的时间。

项目规划区域内建有天都公园、天都国际度假酒店、香榭里大街、天都广场、欢乐广场、天都房产以及交通、商业、教育、运动、娱乐等齐全的配套，目标是建成一座21世纪的小康居住生活示范城和最具现代文明水准的新城。天都城的《控制性详细规划》已通过杭州市规划局审批。

经过三年多的建设，旅游版块已初具规模，充满浓郁法兰西特色的天都公园已于2003年建成并对外开放。以五星级标准建造的天都国际度假酒店也已试营业。近期20余万平方米的精品小高层住宅天水苑陆续推向市场，连续几周名列市、区销售排行榜第一。另10万平方米的城市山地别墅项目爱丽山庄别墅也已进入实质性建设阶段,也将于07年下半年陆续推出。

未来天都城项目的整体建设思路,是建设以一个中心，四大区块所构成的，大开放小封闭以居住功能为主要功能的新型城区。通过利用城市道路和滨河绿带等开放空间将天都城分解为“一个中心，四大区块”，便于集中优势资源于某一区块进行密集开发，迅速形成开发居住规模，达到配套运营的规模经济要求，有利于居民入住，形成良好的城市建设开发形象。通过城市道路和城市绿带等开放空间组织，将天都城分隔成若干不同性质的功能区块，将物业管理的周界，从天都城原规划全境缩小到各功能区块中，清晰地界定了政府和企业的管理周界，形成大开放，小封闭，分权管理的城市管理格局。

天水苑坐镇天都城中央，总建筑面积20余万方，首推4座13～15层法式现代小高层，呈扇型排列，环抱埃菲尔观光铁塔。错落有致的建筑布局，与现代法式园林完美相融。95～136M2法式格调的浪漫二房与情致三房，无不勾勒出优雅现代的生活风尚。

1.2.3交通状况：公交571路直达，距地铁一号线出口约2公里，规划地铁三号线途径天都城，小区巴士通向欧尚及西湖时代广场。

1.2.4周边配套：天都公园，北山幼儿园，联华超市，小区巴士，K571公交车，凤起农贸市场天都分场，沃尔玛，余杭区第一人民医院，杭钢医院，到临平约6-8分钟车程。

天都业主交年费78元即可全年免费游览天都公园，相关优惠措施尚未出台

1.2.5相关信息：

环线位置:无

篇五：杭州广厦天都城四期可行性研究报告书

中国21世纪卫星示范城—杭州广厦天都城

四期可行性研究报告

公司名称：浙江天都实业有限公司

编制人员：陈超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、

俞建军、赵辉

完成日期：2007-12-10

目录

调查人员声明 ................................................................................................................................... 3

第一部分：项目总论 ....................................................................................................................... 4

1.1项目背景 ............................................................................................................................. 4

1.2项目概况 ............................................................................................................................. 4

第二部分：市场研究 ....................................................................................................................... 6

2.1项目开发的主要优势 ......................................................................................................... 6

2.2天都城试点的必要性 ......................................................................................................... 6

2.3指导思想与总体目标 ......................................................................................................... 6

2.4主要内容 ............................................................................................................................. 7

第三部分：项目开发方案 ............................................................................................................... 9

3.1总体规划设计思路 ............................................................................................................. 9

3.2产品特征 .......................................................................................................................... 10

3.3目标客源 ........................................................................................................................... 11

3.4项目开发经营优势 ........................................................................................................... 12

3.5项目开发经营机会点 12

3.6项目定位 13

3.7目标市场定位 13

3.8产品定位 13

第四部分：投资估算与融资方案 ................................................................................................. 13

第五部分：财务评价 ..................................................................................................................... 14

第六部分：不确定性分析 ............................................................................................................. 22

6.1盈亏平衡分析 ................................................................................................................... 22

6.2敏感性分析 ....................................................................................................................... 23

6.3风险防范对策 .................................................................................................................. 23

第七部分：综合评价 ..................................................................................................................... 23

第八部分：研究结论与建议 ......................................................................................................... 25

8.1结论 ................................................................................................................................... 25

8.2建议 ................................................................................................................................... 25

第九部分：附录 ............................................................................................................................. 25

9.1附图： ............................................................................................................................... 25

调查人员声明

我们郑重声明：

1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、 我们依照公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、 形成意见和结论。

4、 撰写本可行性研究报告。

5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、 （其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

陈超

胡冬冬

王立斐

曹人杰

俞建军

赵辉

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论

(来自:WWw.SmhaiDa.com 海达范文网:广厦天都城业主论坛)

1.1项目背景

正在开发之中的杭州天都城位于余杭区星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，到上海车程不到2小时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。

——超大规模、超强力度开发。

天都城总投资预计超过80亿元，开发期长达6~8年，占地面积为6500亩，其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米，可容纳居住人口12万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的21世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。

——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。

通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有12万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。

——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。

项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。

——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：广厦天都城

1.2.2项目介绍

天都城规划占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，规划居住人口近10万人，是以法兰西文化为城市文化的新城区。她位于正在崛起中的集“生态、产业、旅游、居住”功能为一体，总规划人口达40万人的杭州城市东北部新城的中心。天都城是广厦企业在各级政府领导下，全面参与城市开发与经营的建设成果，她代表着广厦企业在城市综合建设方面的理念和建设能力。

天都城东依杭州、北接上海，介于杭州主城与临平副城之间，在大杭州规划中处于枢纽地位，距市中心仅18公里，毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，处于浙江经济的主流发展区域，交通便捷。作为杭州城市交通重点工程之一的秋石高速路将于07年底开通（快速路全线高架设计，主线宽25米，双向6车道，比上塘高架多两个车道。一路上将建设清江路立交、艮秋立交、石德立交、石桥立交、绕城高速立交等五座枢纽立交桥），建成后将大大缩短从杭州市区到天都城的时间。

项目规划区域内建有天都公园、天都国际度假酒店、香榭里大街、天都广场、欢乐广场、天都房产以及交通、商业、教育、运动、娱乐等齐全的配套，目标是建成一座21世纪的小康居住生活示范城和最具现代文明水准的新城。天都城的《控制性详细规划》已通过杭州市规划局审批。

经过三年多的建设，旅游版块已初具规模，充满浓郁法兰西特色的天都公园已于2003年建成并对外开放。以五星级标准建造的天都国际度假酒店也已试营业。近期20余万平方米的精品小高层住宅天水苑陆续推向市场，连续几周名列市、区销售排行榜第一。另10万平方米的城市山地别墅项目爱丽山庄别墅也已进入实质性建设阶段,也将于07年下半年陆续推出。

未来天都城项目的整体建设思路,是建设以一个中心，四大区块所构成的，大开放小封闭以居住功能为主要功能的新型城区。通过利用城市道路和滨河绿带等开放空间将天都城分解为“一个中心，四大区块”，便于集中优势资源于某一区块进行密集开发，迅速形成开发居住规模，达到配套运营的规模经济要求，有利于居民入住，形成良好的城市建设开发形象。通过城市道路和城市绿带等开放空间组织，将天都城分隔成若干不同性质的功能区块，将物业管理的周界，从天都城原规划全境缩小到各功能区块中，清晰地界定了政府和企业的管理周界，形成大开放，小封闭，分权管理的城市管理格局。

天水苑坐镇天都城中央，总建筑面积20余万方，首推4座13～15层法式现代小高层，呈扇型排列，环抱埃菲尔观光铁塔。错落有致的建筑布局，与现代法式园林完美相融。95～136M2法式格调的浪漫二房与情致三房，无不勾勒出优雅现代的生活风尚。

1.2.3交通状况：公交571路直达，距地铁一号线出口约2公里，规划地铁三号线途径天都城，小区巴士通向欧尚及西湖时代广场。

1.2.4周边配套：天都公园，北山幼儿园，联华超市，小区巴士，K571公交车，凤起农贸市场天都分场，沃尔玛，余杭区第一人民医院，杭钢医院，到临平约6-8分钟车程。

天都业主交年费78元即可全年免费游览天都公园，相关优惠措施尚未出台

1.2.5相关信息：

环线位置:无

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