物业费官司业主胜物业

篇一：物业起诉业主不交物业费官司的超完美答辩状

答 辩 状

答辩人：

地 址： 呼和浩特新城区名都枫景小区

电 话：

答辩人就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下：

起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。

一、《业主临时管理公约》内写明原告枫华物业公司为物业服务甲级标准，根据《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准(甲级)》所规定引述：

1、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户用有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。

然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。

2、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。

原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一一个老年活动室也是一位业主开设的老年活动室。

第十三条 建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。

原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。

3、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。 每年停水电在七八次左右，但只有两次提前公告。

4、公共秩序维护

小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。

小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库【证据照片】，只有距岗亭二十多米的停车场收费亭内有一名保安，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，此事还有呼市晨报的报道【证据照片】，其中一位业主一年中被盗三次。很多业主汽车被划被刮蹭.名都小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责【证据照片】。

4、 保洁服务

水池、沟、渠、沙井每天清理一次，及时清扫积水、积雪，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。

原告对下雪后积雪的清理非常差，至今小区还到处是积雪和冰。【证据照片】，施工后的场地长时间没有清理【证据照片】

二、根据业主临时公约第二章第六条

业主依法享有一下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权：共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等，

第六章第三十三条

建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会决议并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物；

三、根据物权法第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定. 以及物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。并向业主公布收支情况。

四、根据呼和浩特物业管理条例第十八条

物业费预收期限不得超过3个月，所以物业公司要求业主最低3月缴纳物业费是不合理的

五、其他

1、小区7号楼16号楼前两个水池，从第一批业主入驻至今从未注水使用【证据照片】.

违反交房时物业公司给业主提供的住户手册，第四条第一款

物业管理费用构成包含：物业公用设施设备的日常运行、维护费用 以及“呼和浩特物业管理条例第十二条” 第二款消防、电梯、机

电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护

2、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。

3、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换 ，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。【证据照片】 电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里,呼市晨报2011年9月26日曾有过报道【证据照片】。

六、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

七、根据《合同法》第67条 对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。

被告与2008年购买房产同时交纳物业费到2010年12月5日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定，在2010年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证

据照片】，以及呼市晨报2011年9月23日报道。【证据照片】

八、证据

1、呼市晨报2011年9月23日，呼市晨报都对名都小区物业做过报道，关于物业服务问题“名都枫景小区业主“抱怨”多”【证据照片】

2、呼市晨报2011年9月 26日名都枫景小区电梯故障问题的报道“名都枫景小区电梯常“罢工”居民爬十几层楼回家”

【证据照片】

3、2012年12月13日呼市房产网报道“名都枫景小区十几户居民家中被盗”。【证据照片】

4、2010年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证据照片】

以上新闻报道证明原告在2010年到2012年所提供的物业服务均存在严重违约，并且在原告正常缴纳物业费时就已经违约。

5、2013年3月1日于小区拍摄照片： 未清扫的积雪、损坏的单元门、损坏的垃圾箱、从未注水的水池、电梯里和公告牌上的广告、变成仓库的正门保安亭、小区封闭道路的车辆、施工后没有及时恢复的路面、脏乱的垃圾箱、损坏的灯。

九、答辩请求

综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根

篇二：教你如何打赢物业官司？

如何打赢物业官司

1、物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。 ——这是物业管理费诉讼的实际操作情况。

2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同。所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条。

——这是物业管理费法律层面的问题。

3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况，法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司。这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有。

(来自:WWw.SmhaiDa.com 海达范文网:物业费官司业主胜物业)

4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件。已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整。 建议

1、开庭谈判调解，打折付钱。（底线）

2、拖。收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，法院必须接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉。如果一审法院既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限。尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来。判好再上诉呗。反正能用的程序用足。

反正离中院近，花不了几个车钱的。但律师的诉讼成本上去了。物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了。

有好的物业公司，也有坏的物业公司。物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护。拒交物业费是没有办法的办法。

本人在浦东的房三年没交物业费。一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，原因是物业收了停车费都吞了。小区停车费应当业主的收入，扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了。对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明停车费给黑了。这个可以成为你谈判的筹码。

交也要折腾死它！

对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理

从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始，每个人都等着法院判决后再交物业费，算一算新华联有多少住

户，要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死，把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等法院判完我再交

2、 经济纠纷在法院的流程是：

1，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。

2，传达、调节、开庭。。。最少要3各月以上。导致的结果是两个：1，物业赢了。2，物业输了 如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱。

如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（20%），法院才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）。那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。

物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。

物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。

黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。

至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。。。” 3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎。。”

我现在还是没有收到传票。

应对物业起诉的下中上三策

象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的。但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了。

缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了。小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞逃。应对物业这种恶人\小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩。

当然，应对也要得法，才可止恶。老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学。

下策：

有个同学说的好，一个字，拖。

拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么

律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的发票都在，看能顶多少银子？物业不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。

中策：

也是一个字，哄。

物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子。也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学，别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给他写出来，作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼，看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧，新闻媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易，就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个人大代表，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就这么着，同学们说说，这物业能不露脸吗？这脸不得露大发喽？！

上策：

还用我说吗？说一千道一万，要是有了业主委员会，我们还会受这个欺负吗？！说句不好听的话，都到了今天了，业主们也并不团结，还在各自打着小算盘，这样下去，业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话，我有自己的实业，炒房卖房，和我也不搭边。爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的，至于它会不会因为物业的表现而贬值或者升值，对我而言，仅仅是一些数字，没有任何实际的意义。物业惹着我，不行；物业起诉我，我下策保证比谁玩得都漂亮。别人受得了，我更受得了，大家瞧着办好了。

关于如何应对强制执行的建议

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>至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了。别看大家经常在媒体上看到强制执行拘人 的事，甚至判刑，那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传 以威慑大家。在司法实践中，法院极少采取这个手段，极少极少，除非您直接与法官法 警发生言语冲突直至身体对抗。听一听拘人程序大家就明白了。执行法官首先要整理材 料，写报告，说明我们如何如何藐视法律，对抗执行，行为恶劣，报到庭长那批准，庭 长批准后，再报主管院长批准，都批准后，制作拘留决定书。然后和法警队主要是队长 协调，看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲，别跟开庭冲 突了。最后一切都弄妥当了，才会到你家。到你家后，也不是马上就拘人，要宣讲政策 ，告诉你，必须得执行判决，你办不办，不办我们可带着拘留决定哪，可以拘留你。你 怎么办？当然要办啊，当然要尊重法律啊，法院的同志们也很辛苦，大老远来一趟，不 能让你们白跑，但我也没那么多钱，老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一 部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长多长时间内给钱 ，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就 不一定何年何月了。总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告 诉你，请你配合执行，否则我就拘人。要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是 您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留。那些当场被拘 留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书 了，可以直接以妨碍执行公务拘留。

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>这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一 段来说。

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>我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执 行手段的也不会少，但真正走到“拘人”这一步的肯定不多，因为法院本身采取这一措 施就慎之又慎，少之又少。我在上周刚刚执行过一个拘留了对方法定代表人的案子，有 一些新鲜的经验供ZZ们参考。

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>大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中 的意义，就是人多，物业尤其是法院根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势，每 个业主都“拖”一点，耗一点，物业和法院就受不了。这个“拖”并不是说非法的拖，

而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证 据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶 段，申请执行，受理，安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再 来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，要求执行听证，或者我一时凑不出这 么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保证，保证 在12月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6个月内还清，等等。 您想想，上述过程都走一遍，物业和法院累得不轻吧。这还只是您一个人的，要是所有 的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。持久战，我 们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业折腾个够。

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>关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如 果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您 也可以想办法不让自己见到收到法院传票。一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说 ，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化 ，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如 果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个 钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了 吗。我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不 知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成 的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来 到。

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>败诉了，法院判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说法院的工 作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰 色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱 ，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量 非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只 要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以 后了。

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>物业再NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的 业主时，他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节，诉

讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同。即使环节全都疏通 了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了， 法官很忙。而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不 用再做思想工作了。举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用 再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟清友园就得加一次油，下次去 ，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比93号汽油贵多了。您想想，假如 您是一个法官，出去一趟，北京又这么堵车，您是愿意执行一个标的5000万的案子，还 是标的5000块的物业费案子，5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油。 5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000块的案子去欺负老百姓，又能 有多少面子，能算多少工作业绩。

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>很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强 制执行来了，怎么办？不要怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成XX性事件，这 会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只 要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。我见过的法定代表人一次开 保时捷去法院，一次开AUDI A8L去法院，车牌都是京A85开头的，在执行员宣读拘留决 定书后，法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷 上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法 警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一 切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个30%，表示一下诚意，给 法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说 了，物业也没办法啊。

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>虽然ZZ们总败诉，虽然法官对待ZZ们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们 家开的，他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了 ，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。实际上，法官也很烦物业，起诉了那 么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百 姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的。 执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受 到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没 动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系 ，当然羊毛出在物业这只羊身上。

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>再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去5W多，还无功而返。 到现在，第二次执行还没启动起来。知道法官出来执行一次多难了吧。

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>所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给 钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是 不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交。你愿意告就告去，愿 意执行就执行去，你要折腾的起，我们ZZ就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱 们的?管家?，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的 钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管 理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们 给我们服务，我们一分钱也不给。我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只

篇三：业主在物业费纠纷中的诉讼技巧

在物业公司追索物业费的案件中，业主应充分注意掌握“诉讼技巧”，法院更应注重保护业主的合法权益。具体操作当中要注意以下三个方面：一、

物业公司的举证责任根据《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定的“谁主张，谁举证”的原则，不论是物业公司还是业主，在物业费纠纷案件中，都有责任对自己的主张提供证据。一般来讲，物业公司会提出物业服务合同来证明其服务范围、收费标准等事实，据此要求业主支付物业费。如前所述，业主在物业公司追索物业费的案件中，提出最多的拒绝交纳物业费的理由就是，物业公司服务不达标或者不满意。而业主往往因为无法提供出物业公司服务不达标的有效证据，而被以“谁主张，谁举证”的原则判决败诉。在笔者看来，当业主提出物业公司服务不达标时，以“谁主张，谁举证”的原则，要求业主承担举证责任，实属不妥。这时应按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。” 的规定，判令物业公司承担举证责任。否则，就应认定物业公司举证不能，判令物业公司败诉，而不应判令业主败诉。这样划分举证责任的理由有三。其一、当业主提出物业公司服务不达标或者物业公司的服务不符合物业服务合同约定时，实际上就是认为物业公司应当履行的义务未履行，而这时物业公司认为其已经履行了合同的义务，当然应当要求物业公司承担举证责任，证明其履行了义务。因为其是“负有履行义务的当事人”。其二、物业公司之所以能够收取物业费，不在于其与业主或者业主委员会之间签订了物业服务合同，而在于其按照物业服务合同约定，履行了合同约定的服务。换言之，是因为物业公司提供了服务而收费，不是因为签订了合同而收费。所以，如果物业公司认为，向法庭出具了物业服务合同中明确记载了其服务期限、服务内容，就能够证明其提供了服务的话，那么，业主也可以用物业服务合同来证明其已经交纳了物业服务费，因为物业服务合同中也明确记载着业主交纳物业费的内容。其三、在物业费纠纷诉讼案件中，既然当物业公司提出业主没有交纳物业费时，业主要承担是否履行了交纳物业费的举证责任，业主如果不能证明自己已经交纳物业费，就会被认定为没有交纳物业费。那么，当业主提出物业公司服务不达标时，理所当然应由物业公司承担举证责任，证明其已经履行了达标服务的义务，否则，同样应被认定其没有履行义务。这样划分举证责任不仅是合法的，而且有利于保护业主的合法权利，也有利于促进物业公司的规范服务。对个案的公正和整个社会的和谐均是有利的。

篇四：物业费纠纷业主上诉状

民事上诉状上诉人：**，男，**年**月**日出生，*族，住北京市朝阳 区**路**号院**号楼**号。 被上诉人：**物业服务有限公司北京市分公司，营业场所北 京市朝阳区**路**号**号楼**。 上诉人因被上诉人与上诉人物业服务合同纠纷一案不服** 区人民法院（2012）通民初字第**号民事判决书，现提出上诉， 上诉请求及理由如下： 请求事项： 一、撤销一审判决； 二、将本案发回重审或依法改判，判决****物业服务有限公 司北京市分公司（以下简称**物业公司）减收上诉人的物业服务 费，减收幅度为 40%。 事实和理由： 一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法 律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业 服务瑕疵的内容。具体表现在：一审判决只认定了**物业公司在 小区公共区域的部分服务瑕疵， 但未认定其对上诉人所有房屋的 服务瑕疵。 北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见 （试 行）(京高法发[2003]389 号)第 22 条明确规定： “有下列情形之 一的， 业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服1务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标 准差距明显的。……” **物业公司存在诸多明显违反 《北京市居住小区物业管理服 务标准》以及《**家园业主手册》 （以下简称《业主手册》 ）中规 定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在两方面：一是公 共区域的环境维护方面；二是被上诉人的个人房屋维护方面。 1、**物业公司在公共区域服务方面除存在一审判决认定的 “小区卫生环境欠佳，路面维护不足、小区出入口无人看管”的 问题之外，还存在下列问题： 1）阻挠业主委员会成立。 《北京市居住小区物业管理服务标准》 “ （一） 综合管理第 （4） 条”规定： “协助组建业主委员会并配合其运作。《业主手册》 ” 1.2 规定： “……实行业主自治与专业服务相结合的服务模式， 本物业由业主代表大会选出业主委员会。 ” 实际上，**物业公司不配合业主筹备业主委员会，不提供业 主联系方式，不通知业主来参加业主大会，导致业主委员会无法 筹备成立。 2）不开展物业管理服务满意率调查。 《北京市居住小区物业管理服务标准》 “ （一） 综合管理第 （9） 条”规定： “每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理 服务工作的改进和提高， 征求意见用户不低于总户数 80％执行。 ” 实际上，**物业公司从未开展过服务满意率调查，既违反了2相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的 态度。 3）未按规定安排保安人员值班

。 《业主手册》 条规定： 5.1 “全天 24 小时均有保安人员值班， 管制小区主要出入口、停车场及巡逻本物业内公共区域。 ” 实际上，**物业公司根本违背该条规定，非但没有在出入口 设臵专人看管，也没有在停车场设臵保安人员，更没有提供 24 小时保安巡逻，导致经常有犯罪分子溜入小区进行偷盗，入住以 来已有多家业主汽车被盗，甚至被入户盗窃。此情节有**区** 区域刑事发案信息可以证明， 上诉人特申请二审法院向北京市公 安局**分局**派出所调取刑事发案信息， 以明确**物业公司不履 行义务给业主造成的物质损失以及精神上的不安全感。 4）未开通可视对讲系统。 《业主手册》5.3 条规定： “各楼户内已安装可视对讲系统， 并设有自动开户按钮，直达门禁系统。 ” 实际上，可视对讲一直未开通不能使用，上诉人报修之后， **物业公司却一直推诿不来维修。 5）对公共区域内私自设臵广告的行为不予制止。 《业主手册》 “二、房屋使用指南”中规定： “各单元、外墙 及公共区域均不得私自设臵任何标志及广告。 ” 实际上，小区内一直有安装塑钢窗的公司，常年把广告箱钉 在小区各个主要路口甚至大门入口的喷泉景观处（见照片） ，上3诉人及其他业主多次打电话投诉，**物业公司均说不知有此事， 可见其对小区公共区域完全没有尽到管理的职责。 6）对部分业主侵占公共区域的行为不予制止。 《业主手册》 “三、清洁保养”中规定： “请勿侵占任何公共 区域（含堆放私人财物、神位、祭祀、晾晒等）以免有碍观瞻及 引发安全隐患。 ” 实际上，小区入口拐弯处有住户私搭乱建，把围栏绿植搭到 2 米多高，每当拐弯处错车时经常发生碰撞，上诉人及其他业主 多次投诉，**物业公司却不管不问，可见其对公共区域安全完全 未尽到管理义务。 （见照片） 7）将《业主手册》未规定的义务强加给上诉人。 例如安装互联网问题， 现**物业公司强迫上诉人只能安装其 指定的“E 家宽”网络公司的宽带，否则不允许上诉人安装，侵 犯了上诉人作为消费者的选择权。 再如，小区的正门一直都没有开通（见照片） ，理由不明， 强迫业主出入走东门（属消防通道） 。因东门的进出车辆是一个 口，同时有进车和出车的情况时，要有一方倒车避让才能通过。 加上东门出入口处已设臵公交车站站点， 业主车辆经常与公共汽 车夹在在一起进退不能，给业主出入带来很大不便和安全隐患。 2、**物业公司在对上诉人房屋的维护方面存在下列问题： 《**家园住宅质量保证书（北区）“四、保修范围和保修期 》 限”规定： “质量保修期从

工程实际竣工验收合格之日算起，具4体如下：……2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和 外墙的防渗漏，为 5 年；……5、装修工程为 2 年；……” 总的来说，**物业公司拒绝履行其对上诉人房屋的维修义 务。 **物业公司与小区开发商北京市**房地产开发有限公司同 属于****投资股份有限公司下属公司。在实际操作中，小区的房 屋内部维修一直由物业公司负责，这一点业主均能证实。如** 物业公司否认此点， 上诉人申请二审法院调取**物业公司的内部 工作范围规定（**物业公司显然是不会主动提供的） ，足以证实 其工作范围包括房屋内部维修。 1）户门变形关不严，关闭后下方能伸进手指，锁不完整锁 不到位， 不能达到防盗作用， 入住后报修， 物业公司一直未维修。 （见照片） 2）户门外上方玻璃顶连接处漏水，每到雨雪天气，门前滴 水，报修后物业公司一直未维修。 （见照片） 3）一层客厅窗户外墙防水不合格，窗下墙体已经反潮发霉， 并且大面积开裂，入住后报修，物业公司一直未维修。 （见照片） 4）一层卫生间防水有问题，导致卫生间内外墙面一直潮湿， 反潮发霉严重, 入住后报修，物业公司一直未维修。 （见照片） 5）一层卫生间马桶下水未做反水弯，导致经常性的屋内恶 臭难忍，入住后报修，物业公司一直未维修。 6）一层卫生间门（见照片）及厨房门（见照片）收房前被5水泡过， 下方严重开裂， 门套与墙面之间的缝隙可以把手伸进去， 最宽处足有 2 公分多。收房时物业公司承诺换门，至今未换。 7）二层客卫暖气地下管漏水，从一层吊顶的排风处流水多 次， 漏了 3 年物业公司一直不予维修， 后期一直漏到楼下邻居家， 物业公司一直不来查看， 直至楼下业主到物业公司把经理堵住才 派人过来解决。目前虽已把漏水的管子换好，但地面仍然未能修 复，至今还露着水泥地和水管。 （见照片） 8）二层主卫地面不防水也未做流水坡，墙砖凸起不知何时 会掉下来，存在很大的安全隐患。 （见照片） 9）二层小卧室窗户把手锁不上，只能用绳子绑住。坏了 2 年，报修未果。 （见照片） 对于**物业公司而言， 上诉人的房屋只是其收取物业服务费 的对象，但对于上诉人而言，该房屋是安身立命、合家居住的场 所，房屋存在如此多的问题得不到维修，上诉人从法律上、从情 感上又如何能按时按量交物业费？ 二、一审审判程序存在瑕疵。 1、一审判决审查证据不全面。 《民事诉讼法》第六十四条规定： “当事人对自己提出的主 张， 有责任提供证据。 ……人民法院应当按照法定程序， 全面地、 客观地

审查核实证据。 ” 在一审开庭时， 上诉人曾将上诉状所附照片提供给一审法院 审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情6节，导致认定**物业公司服务瑕疵不全面。 2、一审法院现场勘查不全面，只对小区公共区域进行了现 场勘查，未对上诉人居住的房屋内部进行勘查，导致认定**物业 公司服务瑕疵不全面。 三、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减 少幅度判决过低。 “没有义务就没有权利。《合同法》第六十七条规定： ” “当 事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行 一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的， 后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 ” 不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法 律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义 务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德 低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使 得不履行服务义务十分之九的物业公司竟可欣欣然忝受十分之 九的物业服务费，本案便是实例。对于物业公司的服务存在严重 瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服 务界的不正之风。 综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、 审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法 改判或发回重审。7此致 北京市**中级人民法院上诉人：** **年**月**日附： 1、诉状副本 1 份； 2、 《**家园业主手册》 ； 3、 《**家园住宅质量保证书（北区）； 》 4、 物业服务瑕疵照片**张。8

篇五：物业费纠纷业主答辩状

物业费纠纷业主答辩状

来源：大象填海：日期：2008-12-05

答辩状

答辩人：孙**，女，1953年2月7日出生，住所地为沈阳市沈河区青年大街**室。

答辩人就沈阳市**物业有限责任公司诉答辩人物业管理纠纷一案答辩如下：

一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。 原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：

1、不履行制止并报告不法行为义务。

2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”沈阳电业房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第十八条第二、三款约定：“对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违法本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施。因此，原告负有制止并报告不法行为的义务。 根据规划审批，答辩人所居住的166#大楼一至四层是商业用房，五楼至顶层为住宅用房。答辩人居住在29层，但楼上却被租赁给了一家模特公司用于商业经营、模特训练等。模特公司的装修改变了房屋

的建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患。而且更加严重的是，模特公司的经营行为、走“猫步”的噪音对退休在家的原告造成了巨大的影响，严重影响了原告的正常生活。根据法律规定以及合同的约定，原告应当制止模特公司的违法行为。但是，在答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。自03年至今，模特公司已经在答辩人的楼上经营了4年。

2、不履行安全保卫义务。

沈阳**房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第十九条第六款约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。实行保安制度，每天巡查15次，固定设岗两个，保安设备、监控设备24小时运行。”但是，原告从没有按照合同约定运转监控设备，给居民居住安全造成了隐患。

3、不履行维护公用设施的义务。

沈阳**房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第六条、第七条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。防盗门出现故障后，原告不维修。过去居民都是刷卡进门，读卡器、防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设。答辩人所在29层的电梯间门锁被原告员工撬掉后，原告没有维修过，至今仍然在那里空敞着，给整个大楼的安全造成了威胁。

4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。

依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常。原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施，使整个大楼的消防安全得不到保障。

5、原告无故撤离大厦，不履行物业服务义务。

根据2005年7月的电业园大厦业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》的约定，原告提供物业服务的期限应当截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8?a href="http://www.zw2.cn/zhuanti/guanyuluzuowen/" target="_blank" class="keylink">路荩淳ㄖ⑷〉猛猓米猿防氲缫翟按笙茫笙镁用裆钤斐闪思蟛槐恪?/p>

6、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。原告并未按照合同约定制定大厦业主文明公约。

二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。

因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。

因此，请求法院驳回原告诉讼请求。

此致

沈河区人民法院

答辩人：

二〇〇七年十一月五日

答 辩 状

答辩人AAA针对原告的诉讼请求，答辩如下：

一 答辩人认为SSS物业公司并不是本案的适格原告。

根据合同法律关系的相对性原理，与答辩人签定前期物业管理服务协议书的是大连SSS房地产开发有限公司，即使根据该协议书的约定向答辩人主张权利，其主张人必须是合同的相对方大连SSS房地产开发有限公司，不应为协议书以外的第三人。原告应向答辩人出示相关证据证明其对“KKK”进行物业管理具有合法性。并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。

二 关于物业费的问题

1.〈物业管理服务协议〉根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按〈合同法〉的相关规

定行使抗辩权利。其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，

2.“KKKK”小区是一个实行封闭式管理的小区，关于这一点从答辩人与大连SSS房地产开发有限公司签定的〈物业管理服务协议书〉中就可以确定。但答辩人居住的０号楼却不在小区封闭管理的范围之内，是该小区唯一一栋楼梯口面对小区外的建筑。楼梯口面对公交车终点站，关于6号楼的物业管理问题，业主在06年至今多次找开发公司及物业公司要求解决，物业公司领导答复向总公司反映０号楼问题，对物业费进行协商。在协商过程中物业公司并未将结果履行告知义务，突然将答辩人起诉，并主张高额滞纳金，其行为违反了〈民法通则〉的诚实信用原则。

3.原告向答辩人所主张的物业管理费中所包含的收费项目中主要应为保安费、保绿费、保洁费以及管理费。对于保安费，由于6号楼楼梯口在小区外，直接面对海口路，离小区入口30多米远，楼道内经常会有陌生人进入，作为答辩人根本就没有可能得到物业的保安服务。对于保绿费，6号楼前既没有绿地，也没有假山，答辩人也不属于在小区内居住的居民，因此对于该项费用原告也无权向答辩人主张。对于保洁费，０号楼楼道内尽管进行了卫生清扫，但扶手、地面及玻璃灰尘遍布，垃圾清理不及时。对于管理费，由于０号楼临街，导致一楼全部商用，管理混乱，时常发生打架事件，严重影响答辩人的日常生活。同样一个小区，同样的业主，同样的物业费标准，但是

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