警惕一房多贷

篇一：同一房产多重抵押融资操作注意事项

同一房产多重抵押融资操作注意事项

A公司以其房屋作抵押，先后向甲抵押借款100万元，乙借款300万元，丙借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙与甲商定交换各自的抵押权顺位，并办理了变更登记，但乙并不知情。若A公司无力偿还三家到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元，那么，甲乙丙三家对该价款如何分配?

从事房地产登记工作的同行大都知道，我们在登记实务中经常遇到在同一宗房地产上设立有两个以上抵押权的情形。

《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出其余额部分”。从法无禁止即为许可的民法意义上讲，该法条之规定实际是允许了同一物上可以设立多重抵押权，也正是因为现实中同一物上多重抵押权的现实存在，则必然产生同一物上所设立之多个抵押权先后效力及相互法律关系问题。这也就是作者本文所要论述的法律概念一抵押权顺位。

抵押权顺位，又称抵押权顺序、次序或者位序，指就同一抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的关系。王利明教授在《物权法研究》一书中认为抵押权顺位的意义在于在同一标的物上设定有多重抵押时，各个抵押权人要行使权利，则存在着先后顺序之分。顺序在先的抵押权人具有优于顺序在后的抵押权人受偿的权利，此种权利在学说上也称为“次序权”。为抵押权在实现上的排他效力的重要表现。

就作者个人所知，当今抵押权理论及其顺位确定之规则大致存在三种理论观点：即抵押权顺位升进主义，抵押权顺位固定主义和所有人抵押制度。顺位升进主义是指在抵押权设定以后，抵押权的顺序并非固定不变，如果因为顺序在先的抵押权发生消灭，则顺序在后的抵押权可以递升，这就是说第一顺位的抵押权消灭时，第二顺位的抵押权升进到第一顺位，第三顺位的抵押权则升进到第二顺位，依此类推。 顺位固定主义是指在抵押权设立以后，抵押权的顺序位置保持不变，顺位在先的抵押权消灭时，顺位在后的抵押权并不递升，而应固定在原来的顺位，保持不变。所有人抵押制度则是对前述两种理论的折衷，有学者研究主张，尽管我国立法应当采取抵押权顺位升进主义，但如果发生抵押权与所有权混同的特殊情形，为防止后顺位抵押权人因顺位升进而产生不当得利，我们国家应当设立所有人抵押制度。

依据《物权法》第199条：同一财产上向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

(一)：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿顺序相同的，按照债权比例清偿;

(二)：抵押权已登记的先于未登记的受偿;

(三)：抵押权未登记的，按照债权比例清偿。由于不动产抵押采纳登记要件主义，所以不动产抵押权顺位确定的原则为(1)登记优先原则，即以抵押权登记的先后为标

准，先登记的抵押权优于后登记的抵押权;(2)同时同序原则，即若抵押权为同时登记，则同时生效，抵押权实现方式为“按比例清偿”。

２个实际问题

实践中，还有两个问题需要讨论，其一，虽然在同一抵押物上的多个抵押权以设定的先后次序作为实现的先后次序，但是设定在前的抵押权所担保的债权不一定先到期，如果设定在前的抵押权所担保的债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保的债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物予以满足?对于此问题，只要我们能全面理解“登记在先权利在先”原则就能够解决。

这一原则事实上是规定了先登记抵押权作为物权所特有的排他效力，即抵押权顺位的意义在于，在先设定的抵押权不仅对抵押物的价值而言是优先的，而且在清偿的顺序上也是优先的。因为后顺位抵押权人是在明知标的物已存在抵押时，仍同意以该标的物设立抵押权，则表明后一抵押权人实事上接受抵押标的物因设立多重抵押可能产生的种种风险。

其二，如果次序在先的抵押权消灭以后，次序在后的抵押权人是否可依次升位而相应的变更抵押权人的次序权?这个问题相对复杂一点，前面已经说到抵押权理论及次序确定规则，有抵押权升进主义，固定主义和所有人抵押制度。由于抵押权升进主义比较符合所有权的弹力性原则，且更有利于所有人获取融资，我国在立法和司法实践上是采纳了顺位升进主义。升进主义理论主张先次序之抵押权因实现以外的原因消灭时，后次序的抵押权当依次升进。因为附随性是抵押权的本质属性，所以该理论认为被担保债权的存在是担保物权成立的基本前提条件，它随着被担保债权的变动而变动，因被担保债权的消灭而消灭。因此，先次序抵押权随债权消灭，后次序抵押权当然随之升进(作者主张发生抵押权与所有权混同或者抵押权绝对抛弃的情形例外)。 ３个例子：

文中以上部分是对抵押权顺位理论及作者个人观点的简单介绍。《物权法》第194条：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃抵押权、抵押权顺位或者抵押权的，其他担保人在抵押权丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

该法条明确规定了抵押权人变更或者放弃抵押权顺位所要求的法律要件。首先来看抵押权顺位的变更，由于不动产抵押登记实行登记要件主义，所以直接分析法条可知，抵押权顺位变更的生效必须同时具备以下要件：(1)抵押权人协议互换彼此的顺位;(2)不动产抵押权顺位的变更以登记为生效要件;(3)未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

例：A公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自的抵押

权顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。若A公司无力偿还三家银行有到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元，试分析三家银行对该价款的分配? 因甲丙银行之间互换了抵押权顺位，且乙银行并不知情，则丙银行只能首先就交换之100万元价款优先受偿，其次则由乙银行受偿，但由于此时丙银行债权仍未得到完全清偿，且其抵押权顺位已先于甲银行，故仍可就剩余价款受偿，结果就是，甲银行得不到清偿，乙银行300万元，丙银行300万元。

其次分析抵押权顺位的放弃。指同一财产上的先顺位抵押权人为后顺位抵押权人的利益而放弃其优先受偿的顺位。因顺位抛弃不会对其他抵押权人产生不利影响，故顺位抛弃无须取得其他抵押权人的同意即可发生效力，仅为单方法律行为。抵押权作为担保物权，权利人有物权处分的权力，权利人放弃抵押权顺位即可视为抵押权人对私权利益的处分行为，在符合权利不得滥用原则的前提下，抵押权人的放弃行为无疑是其行使处分权的体现，《物权法》第194条则是对抵押权人处分行为的肯定。 这一方面是对抵押权人自由的尊重，另一方面也使得当事人可以借此实现资金融通等目的。抵押权顺位的放弃又被分为相对放弃和绝对放弃，相对放弃指先顺位的抵押权人为同一抵押财产上的“某一特定”后顺位抵押权人的利益而将自己的优先受偿利益加以抛弃的行为。抵押权顺位相对抛弃将产生这样的法律效力：后顺位抵押权人顺位提前，与抛弃人处与同一顺位，按照各自的债权比例就“抛弃人可得优先受偿的数额”行使优先受偿权，其他抵押权人的利益“不受影响”。

例：甲在自己的房屋上依次为乙、丙、丁设立了抵押权，各自担保的债权数额分别为60万元、20万元、20万元。因甲不能清偿到期债务，房屋拍卖所得价款为80万元。现乙为丁的利益放弃抵押权顺位(相对放弃)。则一是就拍卖所得的的80万元，乙优先受偿的数额为60万元，现乙对丁放弃抵押权顺位，乙、丁按照各自的债权比例，对这6077元优先受偿，即乙可以受偿45(60×6/8)万元，丁可以受偿15(60×2/8)万元。二是丙的抵押权顺位不受影响，其对拍卖所得价款中的20万元享有优先受偿权。

最后就是抵押权顺位的绝对放弃，所谓绝对放弃是指先顺位的抵押权人并非专为同一抵押财产上“某一特定”后顺位抵押权人的利益，而是为同一抵押财产上的“所有”后顺位抵押权人的利益抛弃其在先顺位。绝对抛弃的法律效力就是后顺位抵押权人的顺位依次升进;而抛弃者变成了最后顺位的抵押权人。

例：甲在自己的房屋上依次为乙、丙、丁设立了抵押权，各自担保的债权数额为60万元、20万元、20万元。因甲不清偿到期债务，房屋拍卖所得价款为80万元。现乙为丙和丁的利益放弃抵押权顺位(绝对抛弃)。一是丙成为第一顺位的抵押权人，有权就20万元优先受偿;二是丁成为第二顺位的抵押权人，有权就20万元优先受偿;三是乙成为第三顺位的抵押权人，有权就剩下的40万元优先受偿，其余的20万元债权成为普通债权。

篇二：房产抵押贷款 “一房多用”

房产抵押贷款“一房多用”

房产抵押贷款，顾名思义，是指银行以贷款者的房产作为抵押物，并且要求贷款用途合法，进而向贷款者发放的贷款项目。它是银行众多抵押贷款项目当中的一个，其的确能够帮助人们解决一些问题，解一时资金之“渴”。

“银行大门朝南开，没房、没车别进来”，现在银行为了保证自身利益，规避贷款风险，往往要求贷款者提供一定的担保或者抵押物。房产抵押贷款便是众多抵押贷款项目中一个很好的例子。而房产抵押贷款也的确可以帮助人们解决一些问题，解一时资金之“渴”。

房产抵押贷款

房产抵押贷款，顾名思义，是指银行以贷款者的房产作为抵押物，并且要求贷款用途合法，进而向贷款者发放的贷款项目。

申请该贷款项目往往要求，申请者满足以下条件：

第一，具有有效的居住证件;

第二，具有稳定的经济收入，具备近期偿还贷款本息的能力; 第三，信用记录良好，有近期偿还本息的能力;

第四，贷款用途合法;

第五，有符合《担保法》规定的，并经银行认可的房产作为贷款的抵押担保;

第六，银行规定的其他条件。

巧用房产抵押贷款圆“汽车梦”

如今，已经步入“而立之年”的王先生，结婚也是不久将来的事。“没房、没车别结婚”，现在网络这样的话语多之又多，虽然王先生对这样的价值观不敢苟同，但是现实自己还是要面对的。于是，他决定一辆汽车，经过货比三家选择了雪佛兰科鲁兹。

可是，接上来的事就让他发愁了，自己本来就是一个“月光王子”，哪有积蓄来买车，唯有一套父母给自己买的房子。想着父母年事已高，也不好意思再伸手向他们要钱，向朋友借钱也张不开口。最后，他决定向银行贷款。在一位在银行朋友的指导下，他办理了房产抵押贷款，实现了自己的购车梦。“以前还不知道房子还有这功能，自己住着，同时还能帮助自己实现买车梦，真是一‘房’多用”。

人们不仅可以像王先生一样，利用房产抵押贷款实现自己的购车梦，还可以利用它实现装修、进修以及其他众多消费目的。

篇三：一套房产 可多次抵押贷款

一套房产 可多次抵押贷款

2012-10-15 16:33 来源：黄河新闻网

在市民固有观念里，一套房产只能进行一次抵押，而且价格不能超出房产的市值。但根据物权法规定：同一财产可向两个以上的债权人抵押，且债权额可以超出抵押财产的评估价值。10月14日，记者从太原市房管局了解到，目前开展的“个人住房最高额抵押贷款”业务，可“一次抵押，循环使用”，贷款最高比例为70%，贷款期限最长达30年。

太原市房管局房产产权登记中心抵押登记科科长刘洋介绍，一套房产作为一个抵押权，可以为多个债务情况同时进行抵押登记。但根据《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。在实际操作中，不同房产为一个抵押人进行担保，需银行出具一份主债权合同，分别对应不同的抵押物出具抵押合同，然后将多笔贷款合并成一笔贷款来办理。借款人可以在同一抵押房产基础上多次办理贷款，使抵押房屋得到充分利用，这为广大市民增加了新的融资渠道，提供了极大便利。

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篇四：异地贷款购房几大警惕注意

(来自:www.sMHaiDa.com 海 达范文网:警惕一房多贷)

异地贷款购房几大警惕注意

1、 确认异地购房贷款资格

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对异地购房做出了一定的限制。

“通知”明确表示对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

由于各地政策执行情况和具体实施细则存在一定的差异，购房者应在购房之前就自身具体情况咨询当地银行和贷款咨询服务机构，来确定自己是否具有在该地贷款购房的资格。

2、 二套房贷认定标准不一

2010年9月29日出台的楼市调控新政，将贷款购买商品住房的首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，则严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。这里须特别注意的是，二套房贷的认定标准各地也有所区别，对于异地购房是否属于二套房，购房者可到当地房地产相关部门或房地产经纪公司进行咨询，以便选择最有利的贷款方式。

如果异地购房者所购买的异地住房被认定为第二套房，则要从贷款首付比例和贷款利率两个方面进行整合分析和比较，确保所购房产的投资价值足以补偿因二套房贷款所带来的额外利息支出。

3 、货比三家选择合适的贷款

9·29新政还规定对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。如果异地购房者所购买的异地住房属于第三套房，则应到当地银行咨询是否可以放贷，而由于各商业银行放贷政策也会略有不同，因此购房者不妨多咨询几家银行，以便通过对比选择最适合自己的贷款银行和贷款方式。

“链家地产”副总裁林倩特别提醒购房者：异地购房应首选现房或二手房，慎重选择期房。如条件允许购房者应尽量到项目所在地进行实地考察，以便全面了解项目户型、层高、容积率、物业配套等信息。

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篇五：个人一手房贷款业务操作要点

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