深圳城中村改造

篇一：深圳罗湖区城中村改造实施方案

罗湖区城中村改造实施方案

为进一步美化城市景观，改善居住环境，完善城市功能，促进城市发展，加快罗湖现代服务强区建设步伐，根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（下称《暂行规定》）和我区城中村实际情况，制定本方案。

一、 指导思想和目标

从罗湖和城中村群众的现实利益和长远利益出发，紧紧围绕罗湖现代服务强区建设，以产业发展需要为导向，结合各城中村的实际情况，利用3—5年或更长的时间，通过整体重建或整治改良的方式，彻底消除城中村“脏、乱、差”及诸多隐患，将辖区城中村改造成为经济发展、环境优美、文化进步、服务优良、股民富裕、各有特色的产业村，实现真正意义上的农村城市化。

二、 组织机构

成立由区主要领导同志担任组长的“罗湖区城中村（旧村）改造工作领导小组”（下称领导小组），各街道办事处和区建设局、财政局（集资办）、发展计划局、经贸局、科技局、城管办（执法局）和公安分局等部门负责人为领导小组成员单位，统一领导、协调全区城中村改造工作。领导小组下设“城中村改造工作办公室”，设在区建设局，办公室主任由建设局局长担任。

三、工作原则

（一）规划先行的原则。全区要制定城中村改造的整体规划。涉及城中村改造的区域，要在整体规划的指引下编制或完善改造的专项规划。各城中村的改造工作务必在规划的指引下进行。

（二）以产业发展需要为导向的原则。整体规划和专项规划要站在建设现代服务强区的高度、以产业发展需要为导向，不能片面追求高开发强度。各城中村改造模式、改造范围、功能定位、开发强度以及拆迁补偿的方式都要以建设现代服务强区和产业发展需要为宗旨。

（三）政府主导和市场化运作的原则。政府主导，即：城中村改造必须在区政府的组织领导和有关部门的监督管理下依照有关法律法规和《暂行规定》有序、有计划地进行，每一个城中村改造项目的实施都应事先得到区政府批准。市场化运作，即：鼓励城中村所在原集体经济组织的继受单位（城中村内股份合作企业）自筹资金进行城中村改造；同时通过竞标选择国内外有实力的机构投资开发城中村改造项目或与城中村内股份合作企业合作建设城中村改造项目；政府不直接投资进行商业性开发。

（四）整体重建和整治改良两种改造模式相结合的原则。对于功能布局不合理、消防、治安等安全隐患严重、环境质量恶劣等严重影响城市形象和危害居民生命安全的城中村，进行整体重建；对于居住环境尚可，整体建筑质量较高或整体改造条件尚未成熟的城中村，则主要考虑采取完善市政配套设施、打通路网、“穿衣戴帽”等为主要措施的整治改良。

（五）循序渐进原则。不盲目搞“遍地开花”，要根据改造条件，循序渐进，成熟一个改造一个成功一个。对符合城区产业发展需求、保护居民生命财产安全和环境整治急需、城中村中群众积极性高、资金来源落实、改造方案可行及其他有关条件具备的，先安排改造。

（六）在《暂行规定》框架下的一村一策原则。城中村改造，须遵行《暂行规定》及其他有关法律法规。同时，辖区每个城中村的发展建设现状各有差异，在考虑规划功能、改造模式、拆迁补偿方案时，要在遵行《暂行规定》的前提下有所区别。

（七）分工负责的原则。城中村改造工作办公室负责收集汇总城中村改造的有关资料，负责城中村改造的日常工作；各街道办事处要在全区统一步调下积极协助城中村改造工作办

公室组织实施城中改造，组织开展好股民思想动员工作和政策、法规宣传工作，并相应拟制本辖区内城中村改造的实施计划或方案；财政局（集资办）依照有关法律法规对城中村改造中集体资产的处置等进行监管并协助筹集城中村改造的资金；发展计划局负责城中村改造工作的计划立项；经贸局协助进行城中村改造的产业化定位及招商引资；科技局指导城中村科技产业建设；城管办（执法局）负责查处城中村的违法建筑和城中村改造过程中发生的违法抢建行为；公安分局负责依法对城中村改造保驾护航。

四、工作步骤和内容

（一）动员

1、组织召开全区城中村改造总动员会议，将深圳市委三届九次全体（扩大）会议、及市委、市政府城中村改造、违法建筑清查动员会议关于城中村改造的精神传达到区属各部门、各街道办事处及各城中村所在基层组织；

2、组织与城中村改造有关的街道办事处及股份合作公司负责人员召开城中村改造研讨会，落实城中村改造工作总动员会议精神；

3、选择几个重点改造或改造难度较大的城中村，召开城中村改造现场办公会议，进一步落实城中村改造工作。

（二）调查摸底和规划

1、各街道办事处对本片区的城中村情况（含现状、改造方案或思路、要求改造模式、资金渠道等）进行深入摸底调查，并将结果于2004年12月31日前报区城中村改造工作办公室，区城中村改造工作办公室汇总后组织讨论各城中村改造模式、拟订全区城中村改造计划，确定后报市城中村改造工作办公室。

2、根据罗湖区城中村的现状和罗湖城区经济和社会发展的需要，从现在起用六个月至一年的时间，完善罗湖区城中村改造的整体规划、确定各城中村改造的产业化定位；

3、根据每个城中村及其所在片区的具体情况，编制涉及城中村改造区域的专项规划。

（三）抓好重点、试点及各城中村改造的前期准备

1、尽快启动蔡屋围老围、湖贝、黄贝、罗湖村等旧村重点项目和原来确定的田贝、田心、西岭下、清水河等改造条件较成熟的试点城中村的改造工作，为下一步全面实施城中村改造积累宝贵经验；

2、协调并指导坭岗、水贝、草埔、坳下、水库新村、笋岗南等初步具备改造条件的城中村及其他改造条件欠缺的城中村开展好群众思想的动员、改造方案的制订、改造资金的筹集等改造的前期准备工作，为全面实施城中村改造做好充分准备。

（四）全面有序实施改造

结合各城中村的实际情况，依照城中村改造的整体规划和专项规划，分别按照整体重建和整治改良的模式，在法制的轨道上稳步、有序地对辖区内所有城中村实施改造。实施过程中，要注意做好做细宣传思想工作，向广大城中村的人民群众讲清实施改造的重要意义，创造一个包括城中村人民群众在内的全区上下各级同心协力的好氛围。

篇二：深圳市城中村改造改造经验

深圳市城中村改造改造经验

一、深圳城中村的现状及认知

改革开放三十年，是深圳社会经济高速发展的三十年，是城市建设日新月异的三十年，目前，我市城市规模已达770平方公里。我市土地总面积为1953平方公里，并划定974平方公里的基本生态控制线，占全市土地面积的49%，基本生态控制线已成为我市保护生态环境的底线和铁线，全市剩余可建设用地潜力不足200平方公里左右，且分布零散。在新增城市空间资源有限的条件下，通过城中村改造等城市更新活动盘活存量土地，对于破解资源瓶颈，提升城市品质，促进空间资源的可持续利用具有重要意义。

深圳经过1992年和2004年特区内外两次城市化过程，原农村集体所有土地全部征转为国家所有，原农民全部转为城市居民，成为我国第一个没有农民和农村建制的城市。在城市化过程中，我市通过为原农村集体经济组织划定居民、工商业和配套建设用地，对可作为城市建设用地的土地及地上附着物给予适当补偿，将原农村集体经济组织成员全部纳入城市社会养老、医疗和失业保险体系等一系列举措，充分保障了原农村集体经济组织及村民的利益和可持续发展。由于快速工业化产生了大量的居住需求，而政府和市场无法在短时间解决；加之原农村被高速发展的城市建设用地包围，缺乏控制引导，违法建筑现象普遍，在工业化和城市化过程中城中村的问题也愈发凸显。深圳城中村总用地面积为96平方公里，以城市化转制前的原行政村为单位的城中村有320个；以自然村为单位的城中村有1725个。全市城中村共有各类私房约35万栋，总建筑面积超过了1亿平方米，据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。深圳城中村是快速工业化及城市化的阶段性产物，主要存在以下问题：一是土地历史遗留问题数量庞大，类型错综复杂，牵涉面广，与经济发展、群众利益等敏感问题交织在一起，处理难度大；二是城中村内消防等各类安全隐患严重，各类配套设施缺乏；三是居住人口密集，卫生状况比较差。此外，深圳城中村在一定时期内承担了廉租房的职能，增添了城市活力等正面作用也得到了普遍的认同。

二、深圳城中村改造工作取得的成绩及面临的形势

2004年10月28日，深圳市委、市政府召开了全市违法建筑查处暨城中村改造工作动员大会，拉开了我市城中村改造工作的序幕。目前，我市已形成一套行之有效的改造模式，制度建设渐趋成熟，区政府、街道办、村集体及开发企业的积极性得到

充分调动，各区都有一批改造项目已完成或正在组织实施，城中村改造工作已进入了积极平稳、全面提升的重要阶段，我市城中村改造工作取得了以下成效：

一是领导高度重视，机构建设不断加强，成立以市长为组长的市城中村改造领导小组和常设机构市城改办，市城改办设在市规划局，各区也常设了区城改办。目前，市城改办已成为全市负责改造政策、改造计划、改造规划、改造资金为一体的综合协调和办事机构，市统筹、区实施的市区分工体系已形成。

二是出台了系列配套政策，出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》及其实施意见、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》和《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》等系列文件，为推进城中村（旧村）改造工作提供了重要政策保障。

三是建立了城中村改造计划和规划体系，制定了改造中长期计划，并建立了年度计划制度。编制了城中村改造总体规划纲要、城中村改造专项规划编制技术规定、城中村综合整治规划编制内容、深度及技术指引等技术文件，建立了城中村改造专项规划制度。

四是全面推进了城中村全面改造和综合整治项目，全市已列入各年度城中村改造计划的全面改造项目共137项，已批准专项规划42项，批准总建设规模1000多万平方米，一批项目已竣工。在综合整治改造方面，已有166项项城中村综合整治项目列入改造计划，共下拨市、区城改扶持资金8亿元，全面扶持城中村综合整治改造项目，其中33项已完工，并打造了一批示范性综合整治改造项目。

国务院近期审议通过的《珠江三角洲地区改革发展规划实施纲要（2008－2020年）》赋予了深圳建设国家综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家创新型城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市“一区四市”的发展定位，给深圳的改革发展提出了新要求，树立了新标杆，深圳城中村改造工作虽然取得了一定成绩，但离城市的总体目标还有较大的差距，深圳城中村改造工作任重道远。

三、深圳城中村改造的主要经验

城中村改造是一项全新而复杂的工作，是一项复杂的系统工程，需要不断探索和实践，总结几年来深圳的城中村改造工作，我们认为有以下实践经验可在今后的改造工作中进一步坚持和发扬。

（一）符合深圳实际的改造政策。我市城中村改造工作坚持政府主导、市场化运作，主要有全面改造（整体拆建、局部拆建）和综合整治改造两种模式，以综合整

治改造为主。在改造政策方面有以下举措：一是城中村改造项目除政策性住房外，实施拆除重建的房产均为市场商品房，全面理顺了土地权属关系；二是城中村改造项目可在一定开发强度范围内减免部分地价，政府不再支付拆迁费用；三是城中村内股份合作企业单独或合作建设城中村改造项目的，以协议方式出让土地使用权；其它第三方单独建设城中村改造项目的，以公开方式出让土地使用权。

（二）科学的改造规划制度。我市实施了改造专项规划制度，要求每一个改造项目必须编制改造专项规划，改造专项规划是统筹城市整体利益和局部利益及社会利益再分配的重要手段，在控制开发强度、优化布局、合理安排使用功能、完善基础设施、传承历史文化等方面作用显著。一方面，强化改造专项规划的法定性。《中华人民共和国城乡规划法》确立了先规划后建设的基本原则，明确规定未编制控制性详细规划的城市地区不得建设。为简化改造规划审批程序，市规划委员会授权其建筑与环境艺术委员会（以下简称：市建环委）审批改造规划，提升和巩固了改造规划的地位，既加快了改造规划的审批又为后期行政许可提供了依据。在改造专项规划的编制过程中，充分体现了政府组织、专家领衔、科学决策、公众参与的要求。首先，改造专项规划由区政府组织原农村集体经济组织等单位编制，充分体现了政府组织、公众参与，保证了改造专项规划的可实施性；其次，市规划局、市城改办的统筹及市建环委的审批则体现了专家领衔、科学决策，市建环委的非公务委员是全市甚至全国在规划、建筑、交通、园林等方面的专家，通过市建环委的审议，各改造规划编制水平得到了普遍的提高。另一方面，强化了改造专项规划的改造责任及实施措施。改造专项规划原则上特区内以行政村为单位，特区外以自然村为单位，统筹编制。改造专项规划必须确定比项目建设用地范围更大的拆迁范围，拆迁范围内的拆迁责任由改造主体承担，拆迁范围内学校、绿地、市政道路、地铁站及公交场站等用地由改造主体负责拆迁完毕后移交给政府，在部分城中村还要求按比例配建政策性住房。改造专项规划制度有效施了城市规划，理顺了土地权属关系。通过改造规划的协调和控制，我市大部分城中村改造项目在解决城中村自身问题的同时，承担了一定的城市责任，到达了兼顾社会、经济和环境效益的改造目标。

（三）以人为本的改造扶持资金制度。综合整治改造是我市城中村改造的主要模式，但综合整治改造只有投入而没有直接的收益，缺乏市场动力，为此，市政府每年在市国土基金切块安排市城改扶持资金，并要求各区政府按不少于市城改扶持资金的比例安排区城改扶持资金，引导原农村集体经济组织共同投入，全面推进城中村综

合整治改造工作。市城改扶持资金由市城改办统筹使用，随着改造工作的深入推进，市政府在城中村综合整治方面的扶持力度也不断加大，2009年市财政安排用于城中村综合整治的专项资金为8亿元。

（四）注重人的城市化。我市城中村改造主要的参与主体是原农村集体经济组织，城中村改造范围的各类拆迁责任能否顺利完成，往往取决于原农村集体经济组织的凝聚力和战斗力。在市场化的运作过程中，充分锻炼了原农村经济组织各方面的能力，在改造利益平衡的过程中，原农村经济组织和原村民的经济、民主、公平等意识得到了加强，管理水平得到了提升。如我市第一个竣工的渔农村改造项目，为公平、公正的分配改造后的房产，原农村集体经济组织不惜花费60多万元开发自动分房软件。

四、深圳城中村改造工作的发展方向

深圳是一个新兴城市，前一时期主要是以外延式的模式发展，尚未系统地开展城市更新工作。目前，土地资源的匮乏及城市转型的内在要求，使得深圳即将进入向存量土地要空间的新时期。城中村改造这项艰巨工作的顺利开展极大地调动了老住宅区、旧工业区改造的积极性，社会积极性高涨。我市城村混杂的情况非常普遍，仅靠城中村改造政策在已不能完全适应城市规划建设的需要，为此，在城中村改造实践的基础上，市政府加大了对城市更新的政策研究和推进力度。2008年市政府决定启动工业区升级改造，并将市工业区升级改造办公室合并设在市城改办。2008年上报国务院审批的《深圳市城市总体规划（2007-2020》）确定，到2020年，深圳的包含城中村在内的城市更新规模将达到190平方公里。目前，市规划局、市城改办正按市政府工作部署研究起草覆盖全市、统筹各类更新改造类型的《深圳市城市更新办法》（草案），并计划按照全市城市更新总体规划的要求，坚持政府主导、规划统筹、市场运作、稳步推进，有序分期选取若干更新单元进行试点示范，逐步推开。正在拟定的《深圳市城市更新办法》（草案）全面借鉴了城中村改造工作的实践经验；如，参考国外城市更新及城中村整村编制改造专项规划的经验，确定了城市更新单元规划制度，打破以宗地改造的旧模式，高标准地实施城市规划；此外，在城市更新扶持资金、更新模式等方面都充分吸收了城中村改造的实践经验。

我们相信，通过城市更新的整体统筹，深圳的城中村改造工作将会进一步加快推进，深圳的城中村也将会成为深圳城市有机的重要组成部分。

最后我谨代表深圳市城中村改造工作办公室预祝此次论坛和大会圆满成功，欢迎兄弟城市的同行到深圳来，互相交流，互相学习。谢谢大家！

篇三：深圳市城中村改造与具体改造案例分析

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》

时间：2011-7-28

地点：水贝村京基旧改办公室

出席人：游力勇 崔文来 朱喜荣 胡唐娟 邵雷

主持人：邵雷

议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析

章程：

◆ 深圳市城中村现状分析与改造的必要性

◆ 城中村成功改造案例共享与失败案例分析

◆ 结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

◆ 未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）

一 深圳市城中村现状分析与改造的必要性

城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。

1. 深圳特区内城中村现状分析

广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。

城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2. 改造必要性

A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。

城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。

B 这是改善城市环境和社会治安的需要。

有人描述城中村是‘村外现代化 村内脏乱差’也有很形象地描述城中村的顺口溜说“ 住在‘ 城中村’不知晨与昏，难见窗外一线天，一日三餐要开灯。’居住环境可见一斑。社会治安方面, 治安和犯罪事故频繁。租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至留以上，发生在出租屋的案件占总案件的既左右。如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市小区一致，将从根本上解决一直困扰政府和公安、城管等部门的城中村环境卫生和社会治安问题，使整个城市环境和社会治安有一个根本性的改观。

C 这是提高城市土地利用效率，使城市资产升位的需要。

一方面：深圳城中村私房建筑占用了大量的土地，容纳的人口巨大，但产出效益很低。另一方面：随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行城中村改造,既可以改善城市环境，又可能在改造过程中按照城市规划要求重新调整城中村用地的功能，使之符合和达到城市整体规划的要求和意图以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。城中村的存在, 也影响了城市房地产和物业价值· 改造城中村, 不但将使城中村周边的房地产升值, 而且使整个城市资产随着环境的改善升值。

二 城中村成功改造案例共享与失败案例分析

1. 鹿丹村

鹿丹村位于滨河路上，与香港仅隔一条深圳河。是1987年开发建设，1989年全面竣工的大型福利住宅小区，占地6。64万平方米，建筑面积10万平方米，共有居民楼24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋），住户1280户。合计拆迁范围土地面积约7.26万平米。需拆迁房屋面积11.08万平方米。建设工期为3年。改造后的容积率为4.53.居住套数总计为1974套，包括住宅1432套，公寓542套。

该小区在建设之初，由于施工时用了大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题。在2000年时引起市政府高度重视。

鹿丹村拆迁重建方案孕育了十年，几度难产后艰难面世。

补偿方法：按照“拆一补一”的原则进行产权调换。并对房屋装修，搬运过渡期安置进行货币补偿。以每户为单位各户统一5平米的奖励。不论楼层统一的赔偿标准。

搬迁补助标准每平米25元得补偿，临时安置补助标准按照30元每平米。

对尽早搬迁奖励：3个月以内——3万元奖励

3—6个月——1万元

6个月以上无奖励

2. 岗厦河园片区

岗厦村位于深圳市福田核心地段，被称为深圳CBD最后的城中村，改造前的岗厦约15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼，2007年岗厦河园片区举行集体物业签约仪式，正式启动了改造工程。

1998年深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行曲面改造。

2002年，深圳市政府将改照任务交由福田政府组织实施。

直至2006年7月，福田区政府，岗厦股份有限公司，金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动整体改造。

补偿方案：两个标准 三种模式 六种选择

两个标准：1.按面积划分480平米以内按1：1补住宅。超过480平米按1:0.88补公寓。

2.按层数划分首层1:0.9补集中商业物业，2层以上按1:0.9补住宅或公寓。

三种模式：实物 货币 实物与货币补偿

选择直接拿现金的村民可按集中商业每平米2.38万元。住宅公寓每平米1.28万元。 岗厦河园旧改再一次造就了财富神话，五百岗厦旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来，旧改再一次成就了近十个亿万富翁及20来个亿万家族。

3.木头龙

补偿方案：建筑面积1：1.3，租金每平米60元/月，往返搬迁费5000元，装修费800元/平米。

实行货币补偿的，开发商不再承担安置责任，由业主自行安置。

货币补偿金支付方式：

甲方取得政府拆迁项目相关批文后7天支付20%货币补偿金

乙方将被拆迁房屋交付甲方时，支付20%货币补偿金

正式拆除乙方被拆迁房屋时，支付剩余的货币补偿。

3. 大冲村

大冲村位于深圳高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪住宅区，南望高新南区，其地理位置优越，是深圳市重要城市节点。此次改造项目将造就10个亿万富翁和400户千万富翁。由华润置地进行改造，现有各类建筑物1417栋，总建筑面积104万平方米，居住人口6万多人，此次总体改造的占地面积达68.4万平方米。华润置地按照进度计划，华润置地（深圳）公司将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲村市政道路、配电、供水等公共设施建设，用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设。 根据规划，8年内将累计投入600亿元，相当于建6座杭州跨海大桥。

大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户，这也意味着，大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。

目前，大冲村民签约率已达98.9%，已签约物业移交率达100%，累计拆除房屋面积56万平米，但仍有10户居民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平方米。在大冲旧改项目中，10户未拆迁村民占全部村民的1.1%。拆迁受阻。

4.南山田厦村旧改

三 结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

四 未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）

篇四：深圳市人民政府关于印发《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》的通知

深圳市人民政府关于印发《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》的通知

（2004年10月22日 深府[2004]177号）

第一章 总则

第一条 为规范我市城中村（旧村）改造工作，进一步改善城市功能，促进城市发展，提高居民生活质量，根据国家有关法律、法规规定，制定本规定。

第二条 我市城中村（旧村）改造的规划、建设、管理工作适用本规定。

本规定所称的城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

第三条 城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。

城中村改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。

第四条 鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。

城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。

第五条 鼓励宝安、龙岗两区和盐田区部分有条件的区域城中村内居民通过土地置换，以村为单位异地重建住宅区，实施整体性搬迁。

第六条 各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告。

第七条 各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造项目的实施。

市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等部门负责依法办理城中村改造项目涉及的行政许可，并对有关工作提供业务指导。

第二章 城中村改造条件方式和目标

第八条 城中村有下列情形之一的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造：

（一）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；

（二）村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；

（三）村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；

（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；

（五）因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。

城中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。

第九条 市、区政府依照城市规划投资建设市政公益设施需要成片使用城中村土地的，由市、区政府依照有关规定执行。

第十条 除市政基础设施和公共设施建设项目之外，城中村改造实行整体开发制度。

第十一条 城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件：

（一）开发建设项目符合城市规划的有关要求；

（二）明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；

（三）增加绿地面积、完善公共基础设施；

（四）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。

第三章 优惠政策

第十二条 特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。

宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。

个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。

第十三条 市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。

第十四条 城中村现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由主管部门无偿收回其现有住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建设用地，每户480平方米以下面积免收地价。

第十五条 城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。

第十六条 城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。 第十七条 市、区政府投资建设大型市政设施和其他公共设施的，由市、区政府参照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》有关规定对原村民和集体经济组织的继受单位适当给予土地补偿后办理有关手续。

第十八条 城中村改造项目完成后，符合有关规定的建筑物和附着物均可由建设单位取得完全产权，并可自由转让。

第四章 城中村改造计划及实施

第十九条 区政府根据有关规划文件、年度土地供应计划和本辖区内各城中村的具体情况，制定本区城中村改造计划，报市政府备案。

前款改造计划应当包括以下内容：

（一）辖区内各城中村改造实施的顺序和时间安排；

（二）各城中村改造的项目范围、性质和投资规模；

（三）对城中村改造的有关要求；

（四）各城中村改造涉及的主要政策优惠措施。

第二十条 区政府制定城中村改造实施计划应当将预案在改造范围内进行公示；必要时应举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。

第二十一条 除经区政府同意，城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的以外，由其他机构实施城中村改造项目的，区政府应当会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目建设单位。

城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区政府要求及时组织实施，或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改造项目建设单位。 第二十二条 经区政府依照本规定确定的建设单位应当依照有关建设法律、法规规定组织城中村改造项目建设。

第五章 拆迁和补偿

第二十三条 城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。

拆迁补偿的对象为

合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。

被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。

第二十四条 城中村改造的拆迁补偿实行货币补偿为主。对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。

以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。

第二十五条 拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。

第六章 监督管理与争议处理

第二十六条 市、区政府有关主管部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益。

对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。对查处不力，导致严重后果的，依照有关规定追究有关责任人员的责任。

第二十七条 城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请深圳仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。

第七章 附则

第二十八条 本规定所称居民是指在城中村居住的原农村集体经济组织及其继受单位具有深圳户籍的成员，包括在村内合法拥有住宅的其他居民。

第二十九条 对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规规定执行。 第三十条 各区政府、市政府各有关主管部门可以根据本规定制定具体实施办法。 第三十一条 本规定自2004年11月1日起实行。

发布部门：深圳市政府 发布日期：2004年10月22日 实施日期：2004年11月01日 (地方法规)

篇五：深圳市城中村(旧村)改造工作流程

深圳市龙岗区城中村（旧村）改造工作流程

附：投标企业在改造公告规定申请时间内，向区旧改办提出改造申请，提交以下材料：

1. 改造申请书，包括改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向等内容；

2. 申请单位的营业执照、法定代表人身份证明；

3. 改造项目的可行性研究报告；

4. 改造项目用地规划设计方案；

5. 拆迁补偿安置方案；

6. 公共设施实施方案；

7. 已达成拆迁补偿意向资料；

8. 银行资信证明；

9. 其他资料。（合作改造的须提交合作改造意向书）

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