未来县级小城镇房价

篇一：小城镇房价上涨的趋势 2

小城镇房地产开发研究

[摘 要]改革开放以来，中国城市数量大幅增长，新增城市中有90%以上属于中小城市范畴，随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快，房地产业得到了迅猛发展。近年来，中小城镇房地产业也得到飞速发展，特别是发展较快的农村地区。

一．选题背景：

改革开放以来，我国中小城镇房地产市场在市场经济的催生下逐渐复苏。党的十六大提出全面建设小康社会的宏伟目标，指出：“要逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特设的城镇化道路”。随着城市房地产行业的蓬勃发展，小城镇的房地产开发得到了各级政府的高度重视和大力支持，始终把发展小城镇房地产开发作为促进农村经济和社会发展的一大战略。充分运用市场机制，坚持高起点、高质量、高水平地抓好小城镇的总体规划和房地产建设。近年来，随着经济的不断发展，人民生活水平逐渐提高，对生活环境也越来越重视，但城市污染现象却使一些人们生活得并不舒心，为了解决这一问题，一些人选择在小城镇买房居住。除此之外，鉴于大多数中国人都有从众的消费心理，越来越多的人在小城镇买房。看准了这个商机，一些投资商开始大量投资到小城镇的房地产业。这样就加大了对小城镇全面建设的投资力度；加强和完善了小城镇的基础设施与环境建设，改善了小城镇的投资环境和居住环境，使小城镇房地产业开发获得了快速发展。

二．选题意义：

（一）小城镇房地产业开发是发展农村经济，全面建设小康社会的需要。小城镇房地产业是小城镇赖以生存和发展的物质基础，是小城镇人民生产和生活的物质保障。小城镇房地产业的发展有利于吸纳农村转移人口，有利于发展农村经济，提高人民生活水平，是保障全面实现小康社会的需要。

（二）小城镇房地产的发展创造了更多的就业机会，这在很大程度上解决了农村转移人口就业的后顾之忧，同时也为农村转移人口提供了更好的居住环境和生活环境。

（三）小城镇房地产发展是加速中国城镇化进程的需要，是促进乡镇企业集约化发展，调整和优化产业结构的需要，同时也是拉动相关产业发展的必要条件。

一、中小城镇房地产发展的现状和存在问题1、中小城镇房地产发展的现状2008年，城镇人均住宅建筑面积已达到了28平方米左右基本满足人们的生活需要但离我们国家制

定的小康标准还有一定的距离。而中小城镇是农村人口相对集中的地区是区域经济的重要组成部分。当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控使得许多中小城镇借此新农村建设的契机掀起了房地产“开发热”为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房并以非常优惠的价格吸引投资者城市开发商也开始向农村转移需求新的“经济增长点”但是中小城镇正在兴起的房地产开发热”有悖于科学发展观的本质要求与新农村的长远规划并不和谐2、中小城镇房地产发展中存在的问题房地产规划意识淡薄规划滞后房地产市场结构性供需不平衡我国中小城镇房地产建设缺乏完善的理论指导存在低水平重复建设现象同时投资也具有很大的盲目性房地产开发区位选择不合理土地供求失控建设项目与城镇规划不相衔国有土地得不到有效利用大量土地被搁置中小城镇土地利用规划滞后土地资源使用效率普遍不高导致房地产投资不合理房地产的建筑密度较低布局松散而且建筑形态千篇一律失去了地方特色房地产的开发水平低有的甚至连工程质量都无法保证基础设施比较落后公共设施缺乏统一规划房地产市场隐形交易比较活跃国有资产流失严重特别是税收物业管理比较落后购房者权益无法保障生态环境遭到严重破坏等诸多问题都制约着中小城镇房地产市场的可持续发展二、中小城镇房地产发展中存在问题的成因中小城镇房地产开发中存在的这些问题既有机制的原因又有观念的原因从总体上看我们国家目前的经济发展水平并不均衡小城镇的发展仍处于起步阶段还需要很长一段时间的巩固和完善这些是导致小城镇房地产开发出现上述问题的根本原因具体原因分析如下1、中小城镇市场机制不规范发育不成熟就中小城镇的房地产开发而言对市场需求的分析是开发公司进入小城镇进行房地产开发的基础和前提近几年中小城镇居民对住房改善性需求持续旺盛房地产市场需求出现明显上升的趋势但是中小城镇房地产市场机制不规范发育也不成熟导致其开发过程中出现上述问题2、区域产业结构趋同配套改革明显滞后产业结构趋同导致中小城镇房地产建筑形态雷同另一方面城镇行政管理体制不适应城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动大量农村居民“两栖”现象普遍3、规模化发展滞后建设具有盲目性这个主要是土地利用规划滞后于中小城镇建设规划目前中小城镇的发展主要是以处延发展为主走的是一种重数量、轻质量的城镇化道路这种发展模式导致中小城镇规模偏小城镇集聚功能较弱基础设施尤其是环境设施严重不足由于一些政府部门缺乏长远规划且规划缺乏科学论证片面追求大规模制定了很多主观随意性的优惠减免政策导致中小城镇的房地产开发具有明显的盲目性和自发性给城镇发展带来很多困难4、投资能力不足资金匮乏房地产投资不足来源分散是制约小城镇房地产业发展的重要因素小城镇建设的中长期贷款不足过度依靠预算外投资且资金的运作不规范而且资金的来源分散利用效率低下无法有效发挥资金的集聚功能5、中小城镇房地产企业素质不高很多开发商在利益驱使下建造过程只重视房屋的建设成本而忽略了建筑品质形成了低层次、低技术含量的简单再生产最终导致了中小城镇房地产开发的形态单一档次不高一些企业的职工队伍专业技能比较弱缺乏思想教育培训存在职业素质较低的从业人员而且个别企业运作也不规范损害了行业形象6、需求早熟相对于目前中小城镇经济的发展阶段来说部分地区的居民的平均住房水平已经超越了中国住宅建设的档次7、产业风险配置严重不均衡法规不完善政府管理不到位由于产业不合理房地产市场的风险主要有购房者承担很不公平中小城镇的建设和房地产管理法规不完善政府的管理也不到位加上中小城镇居民对于相关法律法规不了解缺乏相关工程技术知识难以维护自己的权益导致房地产商的有机可投三、中小城镇房地产发展中存在问题的解决对策在未来房地产发展中我国要高度重视中小城镇的可持续发展、走特色城镇化道路要坚持以市场为导向逐步规范房地产市场机制合理利用土地资源积极引导中小城镇房地产业的发展编制科学的规划完善中小城

镇房地产开发的配套管理措施加强中小城镇房地产业的宏观调控努力提升中小城镇地域风格特色加强对房产发展的有关政策、法律、法规的宣传工作在中小城镇房地产发展过程中坚持可持续发展战略优化生态环境努力营造人类最适宜的居住场所参考文献[1]牛凤瑞.中国房地产发展报告NO.4[M].社会科学文献出版社,2007[2]盛垒.新农村建设与农村房地产业发展[J].重庆社会科学2007;1[3]巫文勇.我国小城镇房地产业发展中的问题与对策[J].中国房地产金融2004;12责任编辑何秀秀

【摘要】本项目研究主要是针对，近年来有些农村地价不断上涨的现象提出的研究

篇二：城镇化背景下县级城市综合体的春天-正略咨询

城镇化背景下县级城市综合体的春天-正略咨询

城市化，人口的聚集造就了房地产业和商业的广阔商机，人口在时间和空间上的分布，直接决定了行业发展趋势。

城镇化，这一中国经济发展当之无愧的主题词，带着一股锐意进取的清新之气正扑面而来。中国的城镇化进程，将极大的促进县域经济的发展，县级城市将更多的承担起汇聚人口，形成商业中心的功能。中国的城镇化进程还将通过促进农村土地流转，发展农村经济等多项政策措施促进农民收入的跨越式增长，缩小城乡收入差距，消除城乡经济二元化的鸿沟。赋予县级城市广阔的发展空间。

商业地产是近几年来房地产行业的宠儿，受限购限贷等房地产宏观调控政策的影响相对小。出于抢抓机遇、分散风险、沉淀资产的考虑，国内开发商几乎集体“转型”，或多或少，或高或低介入商业地产项目发展。

尽管与高级别城市相比，县级城市由于经济总量小，城区人口少，居民消费偏低，商业地产项目收益的总额、品牌影响力远不及高级别城市，高利润率的空间也有限。但商业升级需求明显，市场空间巨大，资产升值可预期。目前来看，在城镇化背景下，县级城市迎来了综合体的“春天”。可谓：天时、地利、人和兼具。

天时

一、中国商业地产发展空间巨大

根据国际经验，城市化率在30%-70%之间是城市化进程快速发展的阶段，房地产行业需求强劲，在城市化率在30%-50%时，住宅地产增速巨大，城市化率50%后，商业地产开始蓬勃发展。2011年，中国整体城市化率刚刚超过50%，达到51.3%，正处于商业地产蓬勃发展的阶段。

图1：诺瑟姆（美国）城市发展“S”型曲线

而美国、日本、韩国城市化加速发展的进程都表明，工业化是推动城市化的最主要因素，人口密度只是辅助因素，一个国家经济发展最快的时期，就是城市化进程最快的时期。中国目前仍处于经济发展快速通道中，人均GDP稳步增长。

商业地产发展与人均GDP也存在规律性联系。商业地产起步期比住宅地产晚，但持续时间长，人均GDP3000-8000美元时是商业地产起步期，人均8000-20000美元是商业地产加速发展期，人均20000美元之后是商业地产成熟发展期。起步期时，新增供应增速往往最快。

图2：房地产市场发展规律示意图

中国商业地产正处于起步期，不少城市已经步入加速发展期，据预测，未来十年，中国人均GDP3000-8000 美元的城市数量将从200 座增加至320 座，而人均GDP8000美元以上城市将从28 座猛增至177座。中国，正处于商业地产大发展的时代。住宅需求增速趋缓，商业升级需求明显；从住宅向商业、从销售向销售持有并重转型，已成为意在可持续发展的开发商的共识，大型房企纷纷加大商业地产比重。

二、商业升级，城市综合体形式大行其道

随着人均GDP的提升，城市化率的提升，人们的消费习惯和生活方式发生变化，必然导致城市商业业态升级。世界各国商业业态和形态的变迁有规律可循，基本都经历了从传统形态阶段到业态丰富阶段、业态替代阶段，再到升华转型阶段的发展历程。

在传统形态阶段，主要形式是沿街商业、批发市场等，消费者对价格最敏感。 在业态丰富阶段，主要形式是百货商场、大型综合超市零售购物等，消费者多选择自由购物空间。

在业态替代阶段，主要形式是购物中心等，消费者单纯购物的时间明显缩短，更注重品质和文化情感的需求，融合休闲、娱乐、购物等多功能复合的综合商业形态大行其道。

在升华转型阶段，主要形式是郊区MALL，购物公园等，消费者的诉求是个性化消费，在消费过程中个人特质的挥洒和实现。

图3：商业形态发展阶段

目前，中国很多高级别城市已经处于业态替代阶段，购物中心综合体遍地开花。而县级城市发展水平相对落后，因此发展节奏要落后于一二线城市，但商业升级的路径规律是相同的。中国大部分县级城市正处于从业态丰富阶段到业态替代阶段升级的历史节点，商业形式也逐渐从百货店、超市等升级为购物中心。有着发展强调体验感、文化情感需求的综合体的历史机遇。

三、高级别城市综合体开发竞争激烈

中国高级别城市的商业地产开发，竞争已经非常激烈。一线城市尤甚，2010年，北京的人均商业面积高达2.23平方米，广州2.15平方米，而上海高达2.61平方米，高于多数发达国家国际化都市的水平。与之相比，商业高度发达的香港2009年的人

均商业面积仅1.5平方米。一线城市商业总体供应的饱和程度可见一斑。

不仅是一线城市，城市综合体在省会城市以及一些经济发达的地级市，也进入了大规模开发阶段。近年来受益于商业地产良好的发展环境，开发商不断向二三线城市挺进，商业营业用房新开工总量急剧增加，供应井喷。但是经营上还存在未验证性，经济支撑力量有限，蕴藏的投资风险不容忽视。

在高级别城市，开发城市综合体的门槛越来越高，地价不断攀升，需要的投资额巨大，动辄几十个亿的总投资。由于供应增大，开发商也几乎不再享受什么优惠条件和谈判空间。在竞争的红海中，资源、实力的比拼厮杀激烈，中小型开发商的市场空间实际上是缩小了的。

四、县级城市综合体发展后劲十足

中国的城市化发展进程中，政府起到了主导作用，而本届政府将城镇化作为工作重心。“严格控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”是中国城市发展的基本方针。国家对城镇化发展给予了多种政策鼓励，例如积极推动户籍制度改革，而且“土地流转”有望逐步解决新型城镇化的长期资金来源问题，农村仅宅基地的市场价值就高达20万亿元，土地流转将释放出巨大财富。产业转移也给县级城市带来机遇，未来经济发展前景较好的县级城市商业地产的发展潜力和空间不可小觑。

笔者选取了了上海、深圳、成都、南京、东莞、扬州、盐城、泰州、南通、镇江、常州作为高级别城市数据样本，选取了高邮、大丰、泰兴、海安、姜堰、丹阳等几个城市作为县级城市数据样本，对近五年来各城市各方面数据进行了对比研究分析，发现县级城市商业地产发展后劲更足，未来潜力更大。

典型样本城市的分析表明：县级城市的人口数量增速较快，并且近年来有加快趋势；GDP增速高于全国平均水平，也高于北上广深等一线城市，说明经济发展的势头良好；人均可支配收入增长快于平均水平，且增速不断加快；社会零售总额增长速度快于高级别城市，目前的较发达县级城市正步入人均收入快速增长、城镇化水平加速提高的商业黄金发展期；房价收入比相对合理，未来发展潜力大；楼面地价/房价处于较低水平，利润空间相对大，并且楼面地价的绝对值低，地块总价低；社会零售普及度低，相比之下优质零售供给缺乏。这些都表明了县级城市商业发展的巨大空间。

在县级城市，对综合体的需求与高品质商业项目供应之间还存在错位，抓住历史机遇，将享受到土地优惠、政策支持、物业升值、占据蓝海多重利好，而失去这种时

机，未来再进入将面临开发商激烈竞争。

地利

一、区域经济发达、产业前景好的县级城市发展综合体支撑力强

县级城市商业地产投资机会主要依赖于城市经济和产业的发展，而城市经济的发展取决于区域经济圈的整体发展和布局。在中国，已经形成了经济圈发展格局，环渤海、长三角、珠三角等经济圈形成共生共赢型经济体系，内部具有比较明显的同质性与群体性。而且三大经济圈在中国经济发展格局中明显占据优势，GDP超过全国经济总量的半数。

经济圈的经济越发达，县域经济的发展越成熟。这其中，长三角的县域经济是发展最成熟的。2011年全国百强县中，位于长三角者过半。长三角、珠三角的产业结构相对均衡，第二产业比例高。而环渤海区域各省市产业结构发展不均衡，京津占据了很多优质资源，河北等地产业结构层级低，除三大经济圈外，其他经济圈及区域工业化程度和产业结构层次明显较低。

长三角和珠三角经济圈目前都力图实现产业升级转型，所不同的是，长三角的产业转移主要是苏南等工业化程度高的区域向、苏中、苏北等区域的第二产业转移，发达地区努力发展高科技产业和第三产业，2008年以后，苏中、苏北地区第二产业增长较快。而珠三角区域是双向互换式转移，珠三角区域的劳动密集型企业向粤东、粤西和粤北等经济欠发达地区转移，腾出资源以引进先进制造业、高科技和产品高附加值产业；同时，粤东、粤西和粤北地区的劳动力转移进入当地的二、三线产业，高素质的人才向珠三角地区转移。

未来，即将实现产业升级的较发达县级城市和承接第二产业转移的县级城市，产业发展都会找到新的增长点和强劲支撑，未来发展综合体的机遇更大。

二、城市选择——县级城市城市吸引力强、发展机会度高

选择适于发展综合体的城市，笔者建立了一个城市选择模型，简而言之，就是从城市吸引力和发展机会度两个维度出发，建立指标基准值，综合考量各项指标，城市吸引力强，发展机会度高的城市，就是适合投资商业地产的城市。

在这个模型中，城市吸引力指标选取了人均GDP、人均可支配收入、人均可支配收入/平均房价、城市化率、产业结构层次等指标，考量城市是否具有投资吸引力。发展机会度选

篇三：中国房价未来不可能再涨的十大原因

中国房价未来不可能再涨的十大原因

关于2015年房价走势，各方专家都在发表自己的观点，尤其是当银行房贷政策开始宽松之后，特别是国家限购政策有望全面退出，持涨价论的专家马上发出了2015年房市即将回暖的消息，要做好2015年房价会上涨的准备。当然，仍然有不少专家持反对的声音，认为2015年房价不可能软着陆，房价远未探底。

丁丁认为，中国房价不但在2015年不可能回升，而且在未来很长一段时间都不可能再涨，只有下降的可能。丁丁之所以中国房市持如此悲观的论调，主要有以下十个方面的证据作支撑。

一是中国人口增长已到极限。人口增长是维持房价增长的最根本原因。经过多年的计划生育政策的推行，而且随着中国整体生活水平的提高，特别是随着人口综合素质的提高，计划生育政策已经深入人心，即使现在的中国放开计划生育政策，中国人也不会愿意多生孩子，因为生育一个孩子将要付出太多的成本和精力，所以，当前的中国在放开二胎政策之时才发现，中国并没有出现人口生育高峰，可见，中国人口增长的可能性已经不大，按照目前的人口增长率，在2023年前后就后达到峰值。人口不增长，房价要涨那只是自然陶醉。

二是中国劳动力总体开始下降。新增劳动力是房子刚需的象征，因为这些劳动力要结婚，而结婚拥有房子是中国人的最大特征。但是，在2013年，中国劳动力就已经到达峰值，为什么在2014年中国房价无可救药的下降，不要以为是政策起到了绝对作用，其实根本原因是中国新增劳动力已过极限，2014年开始呈下降趋势，如此市场，刚需自然就要下降。 三是人口结构绝对不利于房价的上升。目前中国人口结构绝对是老龄化，60后、70后已成为主流，而80后、90后却人口急剧下降，而60后、70后包括以前年代的人这一批人一般都拥有一套以上的房子，有能力的已经为子女购买了房子，可他们只有一个子女，现在，子女结婚，基本上不用为房子发愁，因为老龄化的人正在逐步离开这个世界，而他们留下的房子就成为独生子女所有，所以，中国的二手房特别多，这也是年轻人为何不购房的原因。年轻人不购房，房价怎么会上升？

四是城镇化已经接近尾声。根据官方的数据，中国城镇化已经达到54%，而理想的城镇化为70-80%，表面上似乎还有很大的空间，但是，中国劳动力的不足，目前农村基本上已无多余劳动力，剩下的多是老弱病残，中国城镇化实际上已经接近尾声，要不然农田会无人可种。所以，想通过城镇化推高房价也只是房产商的一厢情愿，何况，绝大多数的农民不会选择在城市购房，要么是乡村集镇，要么是县级城市，要么就在原址重建，剩下的想购房也购不起。 五是目前的房市库存消化还需要3-5年。目前中国到底有多少库存房未卖出，官方一直不肯给出一个实数，按照目前传出来的数据可是惊人，每年都以30%的速度在递增，发展到现在到底有多少，官方恐怕不好公布，但官方还是给出了一个让我们想像的空间，按照目前的出售速度，至少要3-5年的时间才能消化完。如此大的库存积压，那可是大笔的资金在积压，无论是房产商还是银行，都是不可承受的压力。其实不需要公布，我们都可以从自己的城市中看到成群的烂尾房、鬼城就可以知道到底有多少库存房未售出，请问现在还有哪个城市不存在烂尾房和鬼城？

六是官员实名登记不动产的实施将会引来房产抛售潮。近十年来，购买房子到底有多大比例不是用来住的，而是用来投资的，从落马官员的三大特征之一其中就包括房子多这一特征来看，官员拥有多套房产是不争的事实，一些官员到底拥有多少房产，从存在大量的房姐、房叔来看，官员拥有的房产一定不是一个小数目，几十套、几百套都已正常。现在，反腐已经进入攻坚阶段，随着官员实名登记不动产政策将在今年实施，必然会出现官员抛售房产的高

潮。官员集中抛售房产，就必然会引发连锁反应，那些民间的炒作房产者就会承受不了，会跟着抛房，那最后面的房产商能够承受得吗？

七是房地产税和个人所得税等经济杠杆政策的出台，对于房市将是致命的打击。房子本来就是用住的，如果用于交易，国家开始出台新的经济杠杆政策，要就是每年要针对第二套房产征收的房地产税，对于囤积房子的人来说已越来越没有利润空间，囤积的越久就越亏损，何况，交易之后还要征收20%的个人所得税，如此经济杠杆之下，谁会囤积房子？民间抛售潮也会来临，没有了民间的炒作，房价会上升吗？

八是适用经济新常态，国家就是要松绑房地产经济。近10年，中国经济日益被房地产绑架，成为中国经济的核心支柱。如果任其发展下去，中国经济不可避免的在未来某一个时日会出现断崖式的危机，因为房地产已经远远远离了正常的经济轨道。与其未来出现经济断崖的危险，还不如早做准备，去掉这个可怕的核心经济支柱，所以，中国高层提出了适应经济新常态，在还可扭转的前提下，让房地产市场冷却，大力发展其他行业，以期逐步代替房地产衰落后的空间。这也是为什么面对不景气的房地产市场，房产商急，地方政府急，但中央不急的根本原因。而且通过2014年，中国高层更加有了底气，因为即使房地产市场景气，但整体经济仍然维持了7%以上的发展速度，而且物价稳定，人心安定，说明了高速增长对于国家、老百姓来说并不一定是好事，物价稳定才是最好的。所以，房产商要放弃高层会救市的幻想，未来国家即使救市，也不会针对房地产。

九是房价确实已到最高位，再增长再炒作老百姓反正是购不起。现在的房价，虽然有所下降，但总体上仍然维持在最高位，有购买力的已经购买，想炒作的空间已经有限，而那些没有购房的老百姓，你增长也罢，炒作也好，越来越他们无关，因为他们反正已购不起。为什么越来越多的年轻人根本不购房，那就是因为现在的年轻人明白，与其绑架一辈子去买一套房子，还不如过好现在的每一天。为什么房产商面对新生代年轻人的观点感到吃惊，其实是被你们逼得无路可走，何况，他们的父母有房，不至于住在大街上。

十是中国股市已经崛起，大家会转而投向股市。大家发现没有，房价最高的近几年，正是中国股市最低俗的几年，现在，中国股市开始大牛，而且未来在近一段时间内不可估量，既然房市已没有多少利润空间，炒作已没有多少赚钱的可能，那何不从房地产抽身投向股市呢？可以说股市越牛，房地产就会越衰，这对房地产来说是致命的现实打击。

所以，在未来很长的一段时间内，中国房价要上涨那只是房产商单方面在做美梦，大量的房产商开始逃亡、跳楼的时刻已经来临，既然已经赚取太多老百姓口袋中的血汗钱，现在到了要买单的时候了，想当年风光无限，现在落魄只是报应。

篇四：预测未来房价

一、供求关系解释房价上涨原因？（见白莹）

二、未来房价趋势预测？

三、特例：说明北上广深的房价上涨原因及趋势。

二、未来房价趋势预测？

1.城镇化的增长：

首先，我国总人口新增长量逐年下降。

从下图看来，1987年是近三十年新增人口的峰值。1987年至今，每年新增人口总体呈下降趋势。

因此，按照1987-2013年的线性趋势，预测2014、2015年以后每年人口增长两逐年减少，。增长量预测如下（红色部分）。预计我国人口在2028年达到峰值，峰值人口约为14.08亿。

其次，我国每年新增城镇人口情况进图加速阶段。

下图看，1996年以来我国新增城镇人口进入加速阶段，1996-2013年每年新增城镇人口稳定在1900-2100万人。

根据城镇化人口趋势可知，2014年以后每年新增2108万人（1996-2013年的新增人口的平均值）。2014年全国总人口约为13.6072亿人，城市化率为53.7%，根据预测，2015年以后每年的城镇人口和前面总人口的预测，可以得到城镇化率的预测。

预计到2018年，我国城镇化率将超过60%；预计到2016年，我国城镇化率将超过70%。 房地产的根本需求来自于城市化进程，而城市化到头之时，房地产的需求也将趋于饱和。

2.未来房地产行业的需求量：

首先，未来总需求量预测是多少？

房地产的根本需求来自两方面：

一方面是改善住房的需求——2000年之前的原有城镇居民因为以前居住条件较差，2000年以后有较大比例都会购买新房；

另一方面是新增城镇居民的住房需求——2000年以前的新增城镇居民进入城市后大部分会购买住房。

美国人均住房面积60平米，日本人均住房面积31平米。现假设采用日本数据参考。 2000年前原有城镇人口：4.3748亿人

2000-2013年新增城镇人口：2.9363亿人

2014-2026年预测新增城镇人口：2.7399亿人

假设2000年原有新增城镇人口购新房比例为70%；2000年后新增城镇居民购买住房比例为100%。

根据上述数据我们得到我国商品住宅的总需求为262亿平米。

而实际上新增住房比例不可能达到100%，部分居民可能会选择经济适用房、廉租房等等，而这些是不计入商品房需求中的，因此商品住宅总需求应该小于262亿这个数据。

其次，已经被消化的需求是多少？

根据国家统计局数据，2000-2014年11月，我国商品房住宅销售面积总量为92.6亿平米。 这是实实在在已经消化的需求量。从商品房销售面积看，2014年的销售面积没有超过巅峰的2013年。

同期我国新开工的商品房住宅面积是121.3亿平米，这个是这些年实实在在的供应量，即使有些开工了还没拿到预售证，但他们迟早会进入商品住宅市场。新开工数据的峰值同样出现在2013年，2014年并没有超过2013年的水平。

再次，未来需求还有多少？

已销售的商品住宅总面积92.6亿平米，除以总需求262亿平米=35%

新开工商品住宅总面积121.3亿平米，除以总需求262亿平米=46%

考虑到总需求有水分，分母数据会小一些，那么预计已销售占总需求可能已经达到

40%-50%。而新开工的商品住宅占总需求的50%-60%。

因此可以看出，房地产市场的半程已过。从数据上看，过去十年是上坡，未来十年将会是下坡。

最后，房价是否会下行？

答案是，在不同的城市，房价变动趋势也会不同。

房价取决于两方面因素：一是供求关系；二是货币政策。

1.供求关系：供给小于需求，价格上行；供给大于需求，价格小将。

2.货币政策： 宽松的货币政策，房贷利率低，首付低，发放门槛低，刺激需求增加，房价上涨。 紧缩的货币政策，房贷利率高，发放门槛和周期提高，需求降低，房价下降。

虽然，房地产市场的发展半程已过，但是总需求的下降不一定带来房价的下降。 总需求下降，供应量依然增加或保持不变，则房价会下降；

若供应量也同步缩减，那么房价还是会保持平稳，甚至上升。

如果随着房地产行业利润率的下降，大量企业会逐渐退出这个行业，，那么房地产行业的供应量会逐步下降，未来货币政策大放水的可能性也不高，2009年那样的疯狂的市场很难再现，所以房价平稳的可能性很高。

以上是整体情况，而具体城市要具体分析。

分城市类型来看：

一线城市：涨

二线城市：大多张或平（要看供求）

三线城市：大多跌或平（要看供求和经济发展）

下面简要介绍一线城市房价上涨的原因，先看一张北上广深的数据，2014

年1-12月新建商品房价格走势图：

三、北上广深地区房价高的根本原因在哪？

取一般理解，中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。那么，地区与地区之间房价相差如此悬殊，根本原因在哪？

1.资源集中程度。资源集中程度。资源集中程度。

人会自然往资源集中度高的地方聚集，资源集中度高的城市房价还会竞价上涨。

一个城市所占的资源，主要分为以下几种:

① 政治资源

② 商业资源

③ 教育医疗资源

④ 人力智力资源

北上广深的房价之所以高，因为它们集中了中国最优质的政治资源，中国最优质的商业资源，中国最优质的教育医疗资源，中国最优质的人力智力资源。

下图：中国211和985大学分布图，·前数字为211大学数量，·后数字为985大学数量。北京211大学22所，985大学8所，其他省市望尘莫及。

房价按照资源集中度逐次分布，在没有政治资源，没有商业资源，没有教育医疗资源，没有人力智力资源的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价会竞价升高。

篇五：中国房价未来趋势

中国房价未来趋势

在探讨中国未来十年，甚至是二十年房价的时候，我们不得不先说一下中国房地产的发展历史以及造成目前高房价的原因。

一、中国房地产发展史

中国房地产市场的发展和中国改革开发的发展是同步进行的，从1978年启动房地产开发的准备工作到现在，已经走过了34年的历程，在这34年里，我们可以将整个行业的发展分成五个阶段。

1. 第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）

1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1987年11月26日，深圳市首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1991年，1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。

2. 第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。

第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）

1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。这期间也发生了一些比较有影响的事件：

1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。

1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。

2001年11月《,福布斯》杂志评选出“全球最优秀300家小企业”万科公司排名第六位。 2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。

2002年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8月28日，中海地产正式通过批准进入在内地A股上市的辅导期。

2002年8月广州恒大实业集团有限公司(以下简称：恒大集团)通过受让公司法人股 41,864,466股，成为公司第一大股东。

2002年年内，万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。

2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央go-vern-ment第一次采取的“抑制房地产过热”的措施，表明中央go-vern-ment对房地产的态度由支持转为“警惕”。

2003年6月 北京首都创业集团有限公司重组其房地产业务成立的首创置业股份有限公

司，在香港宣布全球发售5.64亿股H股，发行价每股不超过1.68港元。发售股份约占首创置业已扩大股本的35%。

2003年7月30日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约60万平方米，总投资额约60亿元。

2003年建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，创单体项目销售新高。

第四阶段：房地产调控期（2003—至今）

从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。

2003年10月，香港联交所上市公司首创置业(H K2868)与国家开发银行签署协议，达成了为期10年金额达45亿元的授信贷款，其利率比普通贷款优惠下浮10%。这些授信贷款将用于首创置业进行一级土地开发。这是国家开发银行本年度最大额度的授信贷款之一。 2003年，天鸿集团分别参与了国家奥林匹克体育馆和奥运村项目、奥运会顺义水上运动场和五棵松奥运馆的投标联合体，并全部中标。子公司天鸿宝业先后开发了回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、曙光花园、回龙观龙腾苑、观澜国际花园等项目。

2004年1月，万科被《21世纪人才报》等单位推选为“房地产行业十佳雇主”之一。2月4日，招商银行授予万科集团“钻石客户”号。

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的标拍卖挂牌出让方式进行。

深圳市梅江南投资发展有限公司成立，其背景是总资产逾４０亿元的天津市滨海投资控股集团为进军珠三角地产领域而专门设立的投资公司。其在深圳开发的第一个项目是左庭右院。

2004年上半年，“恒大地产”保持良性发展态势，被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所评为“中国房地产上公司财富创造能力10强”。

2004年9月2日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。

2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。

(来自:WwW.smhaida.Com 海达 范文 网:未来县级小城镇房价)

2004年11月6日一笔价值9亿多元的土地转让合同在北京正式签定，这是国土资源部禁止以协议方式转让土地后，北京市以招标方式转让的第一块土地。获得这块土地的是北京首创置业。这片土地共有12万多平方米。

2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方go-vern-ment高度重视房地产价格，明确提出:“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”。

在2005深圳春季房地产交易会上，左庭右院以类似于“行为艺术”的营销方式， 精心布置了“手工创作”的主题场景，惊艳全场，取得了极大的轰动效应。

2005年5月27日华润被评为2005(第五届)中国房地产上市公司1强 。

2005年7月1日，首创置业股份有限公司(2868.HK，以下简称首创置业)发布公告称，将与目前世界上最大的房地产业投资公司之一——新加坡GIC 新加坡go-vern-ment产业投资有限公司旗下(RecoZiyangPteLtd)二次“联姻”，在上海合资成立“新创地产投资”，经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业，并从事与房地产相关的投资、收购。 2005年7月14日，富力以H股模式在香港主板上市。

2005年7月24日，北京保利垄上别墅公开发售。开盘当日推出的别墅基本售罄，成交金额超过3个亿。

2005年8月 华润置地(北京)股份有限公司以25.65亿天价竞得海淀清河镇住宅及配套用地。

2005年，作为专业的开发商，阳光100在全国共开发了10多个项目，已建与在建总面积逾400万平方米；目前，公司每年新增开发面积超过100万平方米。

2005年3月底，国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”。 2006年4月28日央行宣布：将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。

2006年5月17日，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。

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现在分析万科降价原因：

一。融资难

大家都可能知道房产资本密集型行业，能否有充裕的资金是成败与否的关键，而今年国家连续的宏观调控使得房产企业的日子不大好过，万科可能也不例外，由于今年股市不景气，像去年那样的随便增发，发行债券可能今年会被投资人用脚投票，何况万科本身的股价已经跌的比较多，所以万科降价很有可能是处于融资艰难，最近万科向民生银行贷款30亿据说已经被拒了。

二。快速回笼资金

万科一直“标榜”自己从不捂盘，从来是快速开发，快速销售，不过这个理念中最重要的就是大量资金的支持，和第一个原因类似的，由于融资难，所以想要从银行获得资金，那么销售自己的产品靠房贷获得也是一个不错的办法，另外一个方面，银行由于贷款难的问题，也很着急，因为银行如果贷不出去钱，接下来倒霉的就是银行，到时候不良资产上升，（比如出现烂尾楼），所以在当下这个阶段，需要资金的企业通过原始的降价手段来套取银行的资金也是可以理解的。

三。地段问题

不容置疑的是万科项目的地段似乎都不怎么样。地产界有句格言：地段地段地段，因为万科的地段问题所以能吸引的消费人群就有限，而由于周围的楼盘也有不少，相当数量地段要远远优于万科，比如丽江公寓，而万科魅力之城处于工业区中，今后生活会有很多隐形的生活成本，配套是问题，孩子的教育更是大问题，所以万科的房子除了品牌之外并没有太大的优势，要吸引人群采取降价，毕竟非买那里房子的人不多，卖出一套算一套了！

四。搞死人还是活下来？

据说去年绿城的财报资产负债比超过100%也就是简单意义上的资不抵债，估计万科也好不到哪去，不过起码比些小企业好多了，所以万科降价一定会引起部分开发商的跟风，万科就可以借机洗牌，搞死那些小的开发商，至于搞不死的就可以媾和起来形成寡头垄断，重新完成对地产市场的定价。到那个时候，万科还是那个万科，可能会更牛x。

五。房价会跌到哪去？

据联合国的报告，在一个福利完善的国家（请特别注意）合理的房价应该是家庭收入的

5到10倍，按这个理论杭州去年年收入大概是21689元，照这个价格算，房价套均应该在22w到44w之间算中间价就是33w，而照现在市区均价1.2w算，90方的价格就是108w差不多能跌70%，而这个数字和香港97年房价从最高到最低的跌幅居然惊人的相似。

六。为什么房价会涨到那么高才降？

按照上面说的，或者按照理论分析，中国的房价绝对到不了那么高，但是为什么就到了那么高呢？很多人口口声声说没钱买房子，但是同样到最后去买了所谓的打折房，赔上自己的下半辈子，情愿当房奴。大家可能有一点没注意，炒房者比购房者更受地产商的欢迎，因为同样有100w，购房者可能就买一个房子，把钱都付掉，而炒房的人则会买三套，付首付，那么对于房产商来说就等于卖出三套房子，而银行就等于贷出三套房子的钱出去，虽然有所谓的风险，但是比起其他项目，房贷的风险是最低，而在房价上涨的时候，利润最高，去年建行号称亚洲最赚钱的银行，主要的功劳，莫不在此。而到现在，等到炒房的人都发现再这样不行了，这才真正形成了所谓的有效需求不足的问题。那么供求关系逆转的结果，是很简单和很明显的。无形的手终将发挥它应该发挥的作用。

七。房子和股票有什么区别？

很多人要退房，我也很同情，但是有一点，房子和股票有什么区别？或者说你购买房子和股票的心态有什么区别？恐怕没有希望房子跌，这和你是不是拿来自住没有直接的关系。所以不管怎样，起码买房子的时候你有可能部分拿来投资，为什么，如果你知道未来房价要下跌50%，你肯定会现在就把房子卖掉，这个时候你不会说房子是拿来住的。当然，这样并不是说开发商就没有责任，作为一个市场的领军企业，万科在降价前还在不断鼓吹房价上涨论，虽然这样的文字没有进入合同，那么这样的行为对于一个消费者的选择会起到微妙的变化，因为现在万科打7.5折，谁能保证到春节不打5折？那么现在打7.5折的人不是一样套在里面？所以这种行为对于品牌的伤害是很大的，现在说万科打折好的人，我猜不会有一个真正去买万科的房子，因为他们正在等待更大的折扣，这和股市熊市形成完全是一个道理，如果确认现在的房价是顶峰，那么任何卖出房子都是正确的。万科不过是先行一步而已。也许等到市场反应过来，可能7.5折买房都可能是很大的笑话。从这个角度讲，很容易明白为什么万科降价，这和股市里面的逃顶的道理基本一样。

一、中国高房价的秘密

中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。

首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。

其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1:3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。

房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。

仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗？除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。

二、那是什么推动了这个的高房价呢？

笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导?a href="http://www.zw2.cn/zhuanti/guanyuluzuowen/" target="_blank" class="keylink">路考酃撸胀裰谟直桓叻考郯饕淮巍：?胡润新闻，胡润说吧)研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经(相关：理财证券)》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。

由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。

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