第一届锦绣江南记实

篇一：锦绣江南答客问

锦绣江南·答客问

一、背景篇....................................................................................................................................... 2

二、区位篇....................................................................................................................................... 2

三、规划篇....................................................................................................................................... 2

四、建筑篇....................................................................................................................................... 4

（一）、建筑建材篇 ............................................................................................................... 4

（二）、给排水系统 ............................................................................................................... 5

（三）电力系统 ....................................................................................................................... 5

（四）布线系统 ....................................................................................................................... 5

（五）安防系统 ....................................................................................................................... 6

（六）停车系统 ....................................................................................................................... 6

五、产品篇....................................................................................................................................... 6

六、配套篇....................................................................................................................................... 7

（一）、社区配套 ................................................................................................................... 7

（二）、周边配套 ................................................................................................................... 7

（三）、交通配套 ................................................................................................................... 8

七、管理篇....................................................................................................................................... 8

八、付款篇..................................................................................................................................... 12

九、手续篇..................................................................................................................................... 13

十、税费篇..................................................................................................................................... 15

十一、现场疑问篇 ......................................................................................................................... 15

一、背景篇

1、项目由哪家公司开发建设？

答： 嘉兴市锦华置业有限公司

项目由嘉兴锦华置业有限公司倾情打造，锦华置业是一家以房地产开发销售为主的嘉兴本土企业。（出资方为浙江正伟置业有限公司、嘉兴华亚织造有限公司、嘉兴佳瑞思喷织有限公司、嘉兴鸣业棉纺织造有限公司，都是嘉兴本土极具实力的实业力量。）本土实业家的强强联手，不仅展示了锦华置业作为一家新兴企业雄厚的实力，更显示出锦华置业在嘉兴本土拥有的得天独厚的优势、以及广阔深远的商业前景。

2、本项目的策划是哪家公司？

答：嘉兴智岛九安策划代理有限公司

3、项目的规划设计单位、建筑设计单位、景观设计单位、施工设计单位分别是哪些公司？

答：规划设计单位、景观设计单位：浙江宏正建筑设计有限公司

二、区位篇

1、项目的区位

答：锦绣江南位于城南板块核心，地处东方路与青荷路交汇处，是中央行政区、中央教育区、中央景观区交汇的核心之所，也是未来王江泾小城市建设发展的重点方向。

项目北面近距离镇政府新址，属于未来顶级行政圈的中心位置，并其伴随运河东路、高桥路等6条主干道建成通车，东方路延伸段工程被省发改委列入全省重点项目，莲泗荡风景区的建设如火如荼，以及镇中心小学新址、镇中心幼儿园新址的迁入，以城南版块为核心的现代化小城市雏形呼之欲出。

2、区位规划

答：未来城南板块将形成一处汇集行政办公、生态景观、旅游文化、休闲购物、优势教育、高档住区等为一体的城市新区，从容成就高端人群聚集的人居福地。选择城南，就是选择了未来品质生活的方向。

三、规划篇

1、项目的总体规划？

答：答：小区规划为7幢11层小高层、15幢18层高层以及少量沿街商铺。

小区东侧为主入口，交通主要出入口设在东方路上，西侧运河东路为副入口。中央景观区的19#---21#底层设计为架空层。

2、项目的地理位置

答： 项目具体位于青荷路与东方路交汇处，东临东方路，南靠青荷路，西接运河东路，北临高桥路。东方路（东方路延伸段工程被省发改委列入全省重点项目）规划将于2015年开通。开通后开车二十分钟车程即可到达嘉兴市区，10分钟就可上高速，1小时便可达上海杭州，升值潜力巨大。

3、小区占地多少?建筑面积多少？容积率多少？建筑密度多少？绿化率多少？ 答：小区占地面积98312平米，其中地上224634平米，地下63680平米，建筑面积288320平米，容积率为2.25，建筑密度24.3%，内部绿地率为30.2%。

4、小区车位有多少？是租还是买？价格多少？

答：地面车位有773个，地下车库可供车位2247个。车库销售要等具体的通知。

5、规划户数有多少？

答：1648户

6、小区建筑风格？

答：新古典主义风格

7、小区的景观规划是怎样的？

答：秉承锦绣江南绿化丰富的设计理念，采用复合式园区规划——（中央庭院++游泳池+水景+建筑小品+建筑）

8、小区周边是否有规划中的其它建筑？规划是怎样的？

答：小区北面是政府规划中的商业配套用地，未来可向锦绣江南业主提供全方位的商业服务。

(转 载于:wWw.SmHaIDA.cOM 海达 范文 网:第一届锦绣江南记实)

9、楼间距多少？有无架空层，层高多少？

答：小区最大楼间距达60余米，中央景观区四周高层住宅都设有层高为3.6米架空层，不仅作为中央景观延生的一部分，也能满足业主入住后的多方面休闲需求。

10﹑户型怎么样的？

答：户型面积88-126平米左右，主力户型100平米左右，符合现代都市主流空间需求，尤其值得一提的是我们经典的刚需户型，通过额外扩展阳台、露台、飘窗等方式，打造高额赠送面积的超值性价比产品，户户多送半间房，最高赠送18平米，户型款款方正，四明空间，大面宽，卧室、客厅等主要功能空间朝南，实用与舒适并举。

11、你们的得房率是多少？

答：小高层约85%、高层约81%

12、住宅层高有多少？

答： 2.9米

13、小区的智能化系统有哪些？

答：【楼宇可视对讲系统】在住宅楼大门上设有对讲主机和电门锁，每户户内均设住户可视分机，实现分机与楼宇主机呼叫对讲，监视及遥控开启大门等功能，并通过总线制实现集中管理。

【电视监控系统】小区内设保安中心，可与通讯中心合作，在小区出入口、地下车库入口、室外停车场、小区主要交通要道及主要设施处设电视监控系统。

【可视对讲机呼叫保安系统】住宅底层出入口设置联通各户的可视对讲机呼叫保安系统，在小区内形成网络，上机位于管理中心。

【数字图像控制系统】本小区电视监控图像采用数字图像控制系统，在事发期间，可录像，并在发生故障时有备份的高性能可靠优质的监控系统。

【周界入侵报警系统】小区周边围墙上设红外线入侵报警探测器，报警主机布置于监控中心，前端探测器与图像监控系统联动。

【公共广播系统】小区主要通道、广场以及室外休闲场所设置音响喇叭，提供小区背景音乐、消防广播或其他紧急通知。

14、售楼处的地址以及电话号码？

答：现场售楼处：东方路与青荷路交汇处（王江泾镇中心小学对面） 临时售楼处:景佳花苑9-106，中学门口大圆盘对面

热线电话为0573-83723333

15、电梯什么品牌，载重多少？时速多少？

答：未定，客梯1000KG， 1.75-2.00 M/S 。

16、储藏室有无分割，如果没有，各家的储藏室如何界定？

答：有，已经隔好

17、项目土地使用年限为多少年？

答： 住宅70年，商业40年。

四、建筑篇

（一）、建筑建材篇

1、楼体的高度是多少？项目层数是多少？层高多少？净高多少？

答：小高层为11层，层高2.9米，高层为18层，层高2.9米，商铺为单底两层，层高？米。

2、项目的整体结构是什么？抗震裂度为多少？

答：框架剪力墙。防震6度设防

3、墙的材质和隔墙厚度？

答：材质是外墙砌体为20cm厚淤泥烧结保温砖；普通：24cm； 卫生间：12cm。

4、户内的隔墙是否可以拆改？厚度以及材质？

答：户内墙分为承重墙和非承重墙，承重墙是不可以拆改的，非承重墙一般情况下也是不允许改动的，特殊情况下必须经物业公司向有关部门审批。

5、室内是否可以做工程变更？如何办理工程变更手续？

答：出于对楼主体结构的安全考虑不建议您做室内工程变更。特别是涉及结构安全和使用功能的变更不能做，涉及外立面的变更也不能做。如果办理入住后有更改要求，需更改前征询物业管理公司的意见，物业公司的工程部门会针对您更变

的实际情况结合安全等因素的考虑最终是否同意准许。

6、地下室分为几层？用途是什么？

答：地下室为一层，为地下车库。

7、本项目按何种面积销售？

答：按照建筑面积销售。

8、各楼的公摊部分是哪些？所占比例是多少？

答：电梯、楼梯间、过道。各楼所占比例不同，具体看图纸。

9、玻璃窗户的框架材质是什么？

答：铝合金

10、阳台可否封闭？

答：为了外立面的协调统一，维护小区外瞻观的统一,业主不能封闭阳台。

11、能将房屋用于商业用途吗？

答：按国家规定本物业项目房屋使用用途为：住宅小区，故不能用于商业用途。

（二）、给排水系统

1、自来水供水系统如何？收费如何？采用何种水表？

答：统一供水，收费按嘉兴统一标准

2、污水处理系统如何？是否有额外的费用产生？

答：污水直接经由管道排至室外进行处理，最后排入市政污水管道。

（三）电力系统

1、电表如何查表？如何收费？

答： 电费按照国家规定收取。

（四）布线系统

1、室内的布线情况如何？都有哪些种类？是否充足？达到什么样的标准？ 答： (1)、有线电视系统：(2)、网络、电话系统：

篇二：锦绣江南2

二期营销总结

（2003年11月—2004年6月）

深圳市黑马房地产经纪有限公司

2004年6月

二、营销推广情况：

1）高举高价的定价策略，高价格=高品质领跑龙华地产。

锦绣江南二期定价策略相当精彩，不论多层还是小高层均是龙华天价，比龙华整体均价高出500—800元/平米，市场方面虽然没有得到部分低端客户群的认可，而大量的中高端客户群认可涨价策略，造成追涨效应，这也是江南二期热销的原因之一。特别是小高层顶层复式的6500元/平米的定价，奠定了锦绣江南在龙华楼王的地位，并获得丰富回报。同时，17楼的楼王比16楼的定价跳升1300元/平米大胆尝试，也应证了心理定价的原则，不要根据成本定价，应以客户的承受能力及心理认同价值而定价，才能保证即销售快，利润高。

二期定价有两个原则：第一是小高层供应量增加，做保守定价法，与一期只增加了100元/左右。而多层均价3850

元/平米与一期的多层3300元/平米定价相比增加了550元/平米左右，第二个原则是分两批推出，入市价根据客户的反馈，与客户的预期值稍高一些，第一批单位抢购保证了后期价位提升的可能，故第二批更是大胆的根据销售速度定价，畅销的对中心组团的多层单价高过部分小高层，这也在龙华是首次创举。小高层不直接对景观的三房与享受无敌园林四房的价格持平。第二批的根据销售速度的定价方法，不但保证了住宅的销售，而且也保证了产品的均衡销售。

2）尾盘销售策略：业主与发展商双赢

住宅销售率持续在85%徘徊时，为了快速消化剩余大户型，减少宣传费用，通过业务员上门和电话拜访业主，深入挖掘潜在客户，有针对性的对老业主介绍新客户进行奖励，老业主介绍新客户成交，新客户送10000元购房优惠卡，老业主奖1000元现金。

此活动推出以后，老业主逐步由被动介绍变为主动介绍，根据老业主居住在江南的感受，以现身说法做活动广告，既减少了售楼员的销售难度，又省去了对剩余户型的广告宣传费用，真正意义的实现了业主与发展商双赢。

三、宣传推广活动实施情况：

锦绣江南旺销除了客户的蓄水策略、高举高打的价格策略，更精彩、更打动客户的是丰富多彩的社区文化活动的建设。而将每

一次社区文化活动办得气势宏大，精彩纷呈也是龙华之冠。

1、“倡导民族居住文化”锦绣江南二期获奖系列

? 2003年十大畅销新盘；

? 2003深圳20大最具影响力的地产品牌；

? 2003江南风情典范开发模式；

? 深圳地铁物业；

? 2004年第一季度销售龙虎榜深圳市季军、宝安区冠军

2.锦绣江南的春交会

展位的设计继续延续江南风格，受到客户的喜爱。特别是互动游戏及礼品的设置，吸引了大量的看楼客户，唯一遗憾的是客户来到现场非常喜欢锦绣江南，但无房子可卖。

3.“月是江南圆”大型中秋联谊活动

此次中秋活动总体上来说是非常成功的，现场气氛热烈业主、诚意客户踊跃参与，从晚会开始直至晚会结束现场的人流量。也足以反馈出晚会的高质量、高效率、高品味之处。

4、环南中国海深圳龙华“锦绣江南杯”国际自行车公路赛

锦绣江南销售捷报频传。发展商通过一场国际级赛事提高龙华镇在国际上的影响力，扩大招商引资能力，全力提升龙华镇的经济实力，多引进类似富士康、华为等大型跨国集团企业。另外，此次活动注定会促进龙华的体育事业及全民健身运动。发展商也希望通过类似的社会公众型运动，塑造在主力客户群中的美誉度。

5、锦绣江南首届小小运动会

在第二批选房时推出锦绣江南首届幼儿园才艺表演，让客户边选房边感受小区配套的水平，增加意向客户的认同度；

6. “春风又绿江南岸”元旦新春联谊晚会

本次“春风又绿江南岸”元旦晚会最成功之处发动了大量的业主上台表演，使社区活动达到了一定的高度。而物业管理公司的精彩表演也获得满堂红。通过本次活动也表现了发展商成熟的操作能力，整个营销队伍经过两年的锻炼，具备了打硬仗，打大仗的能力。相信，更精彩的活动在2004年会更多。

7、“二十八个社区走进江南”新龙社区文艺晚会

本次活动由新龙居委会组织，在锦绣广场举办晚会，提升了锦绣江南的知名度，以“文化社区、成熟社区”的形象展示给社会，增强美誉度。

8、锦绣江南宝贝一家亲比赛

由小区业主积极参与的“最漂亮妈妈”、“最可爱的宝贝”、“最和美的家庭”比赛，提升了小区的凝聚力。

9、“诺江”杯锦绣江南夕阳红晚会

锦绣江南老年协会成立并举办“诺江”杯锦绣江南夕阳红晚会，使社区文化活动进一步提升，每位业主的父母均能体会到江南无微不至的关怀、做到老有所乐。

10、露天电影节活动

第三部分：综合分析

篇三：上海锦绣江南(一期)策划推广报告

“锦绣江南”项目营销策划报告一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二 000 年九月第一部分：产品研究一、 地段1、 地理位置本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线） ，吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示： 虹 桥 国 际 机场外动物园 延 安虹 路路 路金 汇 路桥高 架虹航 华 新村环 路 高 架红松古北新区合川路 虹桥开 发区梅 路 虹桥 高尔 夫虹桥镇吴中路本案1经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低――在大部分客户眼中，本案所 处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同； “金汇”是 一个相对优秀的生活区的代名词， “金汇路” 也因此被青睐。 可惜， 凡是到过本案现场的客户， 大都拒绝承认本案属于传统的 “金 汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于 3500 元/m2 上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说， 本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇 路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看 到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至 为关键！22、 交通本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通――实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓 宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的 87 路、721 路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的 直达车。交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视！交通，可以采取“明”“暗”两线出击的方式宣传： 、 明线――现有公交线路；增设小区巴士；引入新的直达徐家汇的公交线路。 暗线――本项目

对面“虹桥购物乐园”的建成，必将促进该区域交通线的完善；金汇路将规划为商业步行街。这些将有效 缩短消费者的心理距离，同时也将为本项目扩大消费群半径提供依据。对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！3二、 配套在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺――除易初莲花大卖场外，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈 指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。 作为“亚洲第一购物中心”的“虹桥购物乐园” ，已经引起部分市民的注意，一旦建成，相应配套马上会跟上。旁边的金汇 路规划为商业步行街――商业、娱乐配套自然不会少。在今后 1~2 年内，配套将得到极大的改善。在一期的营销推广中，对消 费者的引导，勾勒前景和升值潜力的描述十分重要。 然而，在实际炒作中还会遇到几个较大问题是： 1、虹桥购物乐园的成功与否直接关系到本案的外部环境――虹桥购物乐园具有相当规模型， 然而在这样地段上是否能够一 炮走红值得怀疑。即使最后成功了，但类似“南方商城”“泓基休闲广场”一样的过渡周期就让本案尴尬至少半年！ 、 2、吴中路拓宽工程计划到 11 月，即使工程不拖，本案至关重要的客户积累期的外部交通和形象都受到限制。 3、金汇路商业街的建成、营业更是需要足够的时间。因此，在购房消费越来越理智的今天，本案（一期）推出的时机不妥，至少在配套描述上存在不现实性！4三、 产品1、 规划“均好性”是本案最显著的规划特征，虽然也带来“均不好”的嫌疑，但是在同质楼盘的“个案博弈”中本案总体规划基 本处于“不优不劣”的局面。在环境规划方面，本案不惜工本的大投入和杭州院出色的规划设计相辅相成，完全超出竞争对手。 假如真能操作到位：卓越的特色环境规划将是本案最大的卖点！――多次的市场调研已经证实。在今后的传播包装过程中，环境规划特色将是价格和去化速度最有力的利基！2、 房型 从功能和特色出发，本案房型规划具有独到之处。尤其是“加一”的房型规划，有一定新意，可以成为重点出击的卖点之一。然而，就整盘户型比控制而言，本案明显失控――尤其是本案一期担负着快速去化、积累人气、树立品牌、扩大知5名度的重任，而平均 136 平方米的户型带来的高总价将明显制约去化速度！象本案这样的个性特色楼盘，在中后期品 牌知名度完成后，市场半径扩大到全市范围后大房型可能热销，但是：在一期推出阶段，明显偏大的房型将带来销售压力！在销售中，我们建

议采纳“菜单式装修”模式。 （具体利弊分析详见附件二：装修房利弊分析及建议）3、 小配套类似外部配套的滞后性，本案一期的小配套也具有明显片面性。四大会所带来的激动无法在一期推出期间全面彰显，作为 华彩乐章的商业景观街也只是为二期推出制造了精彩的样板段。不过，它也为一期推广制造了一定话题。双语学校的推出将成为本案另一个亮点时尚的双语教育将从一定程度上淡化本案过于浓郁的“江南”味，带来一丝“摩登风貌” 。健康话题同样成为本案区别于同质楼盘的重要砝码64、 物业物业管理将是本案品牌塑造的另一个“瓶颈口” ，一味启用不具有公认品牌知名度“关联企业”――明泉系统物业公司―― 对我们炒作“金汇”“新虹桥”概念名盘是一个障碍。在项目本身不具备知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度 、 “品牌物业”完成局部“借势”的功能。 （具体品牌建议及推盘过程中有关物业建议详见“物业建议报告” ）5、 品牌本案不同于“万科系列楼盘”“中海系列楼盘”“奥园系列垮区域”“中远”等楼盘或开发商的品牌继承性，面临无品牌 、 、 、 继承状态。然而本案的规模、特色与去化速度指标要求我们完成，必须完成“品牌整合”任务。以价格性能比快速占领区域市场 以随后的品牌榜样名盘身份拓展西南乃至全上海市场――这是我们操盘的基本战略手法。 从某种意义上说：品牌战役是本案成功与否的核心问题！76、 价格开发商在本案的巨大投入――人力、财力、物力、精力――需要一个合适的价格突破空间。然而，在本案一期的去化任务 指标压力下，在“去化速度与价格呈反比”的基本市场法则面前，我们面临一组矛盾。 经过精密分析，我们认为：市级品牌楼盘的塑造将从根本上解决速度与价格的矛盾然而在无品牌继承的前提下，3～6 个月的品牌塑造期内必将按基本法则处理鉴于此，我们在一期推盘过程中，在保证均价 4200 元/平方米的前提下，制定了“低价试探、快速反应、持续走高”的基 本策略（具体论述详见“销售篇”。 ）一旦突破了 3～6 个月的品牌塑造期，本案就完全有可能进入高价位、高速度去化状况！8四、 产品分析结论――本案在竞争格局中的 SWOT 分析优点：1、 大规模社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造生活概念的基本载体。 2、 独具一格环境规划明显高出周边，符合现代人情景交融居家要求。 3、 “虹桥购物乐园”的建成，以及“新虹桥生活圈”的炒作，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。

4、 房型设计了特色功能房，有利于销售（从功能角度淡化面积抗力） 。 5、 小区内部配套新颖齐全，为居家提供便利条件。劣势1、 原有地段概念是本案最大的劣势。处于吴中路以南，与金汇连接有距离，目前地段尚不被认可。 2、 目前本案所在区域人气不足，未形成生活区概念。 3、 一期开盘时周边交通、配套极不完善，业主出行、日常生活存在障碍。 4、 周边多工厂，外部环境不佳。9机会1、 宏观形势看好，机不可失。 2、 “新虹桥生活圈”和亚洲第一购物乐园――“虹桥购物乐园”有极大的炒作空间；本案地段升值在望。 3、 金汇路贯通，吴中路拓宽，将有效改善该地段形象和概念，同时以社会新闻形式引发社会注意本区域。 4、 在欧陆风泛滥的情况下， “中式园林风格”“中式居家文化”将有可能成为一个亮点。 、 5、 本案有可能成为区域地段代表作，得到地区政府的扶持。风险1、 同期市场盘量大且上市极为集中，各盘大投入、大手笔营销和传播手法已经初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面。 2、 基于目前无品牌状况的市场半径，有效目标消费群相对不足。 3、 时间风险，本案推出时间与周边支持系统的时间节奏脱节。10五、 产品定位本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，中式园林以及传统文化体现了一种悠闲写意的 “逸居”生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。 同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上的“均 好性”――地段升值、社区功能、环境宜人、房型特色、配套趋势等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。 另外，本案（一期）产品基本定型，入市在即，已经不可能再进行概念调整。我们必须再一次明确产品概念，从产品塑造、 营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法” ，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。 在目前状况下，我们在产品概念上需要遵循两大原则：把中式风格进行到底 把传统文化摩登化、国际化结合上述两大原则，我们将产品风格和生活方向作概念定位：打造一座 40 万平方米大型东方园林社区 演绎新虹桥“居住中国”式榜样时代的生活品质11在居住环境上，我们用“中式风格”来统领产品，在基本格调清晰的前提下，我们用“现代手法”演绎“传统文化”的特 色概念就可以深入人心，得到态度鲜明的认可或否定，绝不“骑墙”――在此基础上获得明确支持我们定位的客户群――这一 个超大都市的局部客户源注

意消化 40 万平方米的标准特色社区！这是一个榜样时代的大型中式园林·家， 亲水、亲绿、亲地、亲情、亲和的人性规划， 时尚休闲景观街、四大功能会所、江南十景?? 演绎着大都市摩登时代的时尚生活！联合国颁发的生命绿卡，华纳兄弟双语幼儿园， 跨越国界的运动、健康?? 这是一个 40 万方的中式逸居生活的现代版本 这是一个具有国际化、未来化的生活城。12第二部分：市场定位以及目标消费群分析一、 市场定位1、市场推进分析作为一个 40 万平方米大型园林社区，我们的市场目标当然着眼于全市范围。然而就上海目前的市场竞争状况而言，本案 在无品牌前提下，在现场和周边状态不佳时硬要打全市范围的市场将会力不从心。目标消费群界定原则――鉴于品牌知名度建 立的时间周期性问题，出于安全的营销考虑，我们认为：本案在营销过程中按照时间和形象、品牌的进展状况 大致可以分成两个阶段、两个市场半径13第一阶段：预开盘至年底（2001 年 7 月～12 月） ，主要客户群以区域客为主此阶段属于形象出展、概念塑造期。就工程进度以及内敛型品质特征而言，就下半年群雄纷争、诸侯并起的房地产市场局 面看，本案很难在短时间内塑造成全上海滩闻风而动的名盘。其有效影响力主要集中在“西徐汇、北闵行、南长宁”地区。 从竞争战略出发，在没有绝对把握在全市范围内一枝独秀的前提下，希望在上述有效区域集中兵力，做到完胜。第二阶段：2002 年，主要客户群覆盖西南乃至全市随着工程形象的确立品牌知名度的广泛传播、虹桥购物乐园的建成以及公交线路的改善，本案目标市场半径将因为品牌而 明显扩大，覆盖西南乃至全市。142、分阶段市场描述第一阶段核心市场分析 （1） “西徐汇”市场界定分析徐汇区是沪上好概念区，徐家汇广场一带更是上海形象窗口之一。 A、 徐汇区环线内区域位居上海市中心，该区域购房客户选择面极为宽广，本案在品牌未打响前，凭借弱势地段在此区域强行 招揽客户势必事倍功半。故一期公开时主力目标群不在此区域。 B、 本区域东南部购房客户主要有两大流向。一部分在区域内消化（该区内有大量中档价位楼盘，也有如盛大花园等特色楼盘， 本案与此区域楼盘竞争当地客户群，缺少足够张力） ；另一部分客户群流向闵行莘庄地铁沿线。目前与地铁楼盘竞争缺乏 足够力度。因此本区域楼盘也不在重点考虑之内。 C、 以曹河泾开发区为核心的西部属于较早期生活区域，就地理位置而言与本案有一定的亲和性。因此该区域成为本案核心目 标市场之一，其二次

篇四：锦绣江南楼书文案0

名称：锦绣江南楼书 P1：封面

锦绣江南LOGO

运河名校旁/江南园林畔

杰特置业LOGO

P2：

江南水墨画（建议浅色调）

P3：

江南美图

忆江南

（唐） 白居易

江南好，

风景旧曾谙。

日出江花红胜火， 春来江水绿如蓝。 能不忆江南？

P4——P5：

（整幅美图）跨两P，美图建议：锦绣江南整体鸟瞰图（配图）

——用核心丈量尊贵——

三重核心巨筑，傲居邳州价值掘金地

·新城核心：沿世纪大道城市升级，生态宜居规划核心，交通枢纽； ·教育核心：紧邻邳州运河名校，享有优质教育资源和景观资源； ·园林核心：观水景楼王于景观核心，独享苏州园林和成熟美景。

P6——P7： 锦绣江南：

水秀山清眉远长，归来闲倚小阁窗。春风不解江南雨，笑看雨巷寻客尝。

12万平米幸福社区/运河名校旁/江南园林畔 开启邳州江南生活幸福之门

载誉非凡，王者归来 杰特置业锦绣江南，历经心血精心雕篆，绝代天骄荣耀入市！十年磨剑一朝破竹，养兵千日横扫天下。落成于世纪大道生活核心，精美大宅江南美景，运河名校萦绕堤畔，彼此间瑶瑶为邻。于繁华中奢享江南，于江南中体验尊贵，王者气质不

彰自显。万平江南园林美景涵养博大情怀，攀星映月滋生韵妙年华。运河名校旁/江南园林畔！锦绣江南私家园林大宅华丽归来，再多等待都是值得！

昂首赏皓月星辰，推窗看清水绿竹

碧波微皱的流水，月光如流水一般，静静的铺洒。薄薄的轻雾泛起，田田的莲叶像害羞的少女，披着轻纱若隐若现。小桥、流水、凉亭、名树组团成景。花香伴随着轻雾升起，渗入到每一户江南人家的梦里。戏水的鱼群，时而躲进凉亭下，时而深入花丛中，唯有游动的痕迹闪烁着幸福的银光，宛如晴空中点缀的繁星。昂首赏皓月星辰，推窗看清水绿竹，锦绣江南，让生活在诗意中畅行。

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锦绣江南，极品生活的第一门牌

80-135㎡依水而居/88%超高得房率/80米超大楼间距

极品生活，就是挥霍得起阳光空气的亲水生活

生命起源于水、阳光和空气，在自然资源日益匮乏的今天，这是衡量生活质量的标准。乾隆六游江南，梭罗筑居瓦尔登湖??纵观古今，亲水生活，是每一位圣贤名仕的追求。锦绣江南，园林大宅，推窗即览江南园林私家美景，游鱼暖石碧波荡漾、悠悠荷花蜻蜓上立。舒朗空间，有温暖阳光幸福蔓延，生态园林，有清新空气尽情呼吸。居于此，演绎极品生活，品位幸福真谛。

极品生活第一门牌

大部分人平淡无奇，小部分人创造历史。在此之前，许多社区妄称尊贵。一直以来，邳州各式景观社区轮番登场，但限于自然的匮乏始终没有成为经典。锦绣江南得天地精华人文宝地。依运河名校古运河畔。倾心打造邳州首席江南园林社区大宅。杰特置业，盛名之下，铸就名门伟岸。引领邳州高端园林生活风尚，开启邳州高尚园林生活第一门牌！

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精工之作，幸福大宅

贵族血统，篆刻人生传奇，为幸福定制的私家园林大宅。

80-135㎡依水而居豪宅空间，只为尊贵私有，精心雕琢每一处细节，处处彰显尊贵，精细的园林品质。以超凡的境界和高贵的建筑品位，映衬着主人的胸襟和涵养。尊贵就是幸福，以名利双收的圈层人士，打造“名门、名宅、名园”。观园就是观景。推窗入园，三进三出的大宅气质，传承百年的名园府邸，正如它的主人一样，以一种从容的幸福姿态执掌江山。外表与内涵兼具，锦绣江南，见证一个家族的崛起！

收藏一园自然美景，演绎江南园林生态传奇

贝聿铭说，“建筑是有生命的，它上面蕴含着人文思想。”锦绣江南在园林设计中，将江南园林风格巧妙的融入到社区生活中，用风格迥异的主题园林表达多元化的思考方式。将怀古的浪漫情怀与现代的生活需求相结合。优美的园林景观，一步一景，造就环境微气候丰富多彩。园林小品精雕细琢，迎宾大道、石板长廊，中心广场，广场四周溪水楼台，花木丛林，坡地景观，层层水景，相互呼应。兼容时尚与典雅。漫步园中，触目皆景，肆意感受“江南传奇”立体美学意境。

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独有八大幸福承诺，邳州人居幸福楼盘。

1、建筑品质：

有了优秀的建筑品质，就有生活的高尚取向??

优秀的建筑气质，来源于建筑的立面与外墙是最直观的品质体现，一般住宅是如此，我们的雅宅更是精益求精，我们把外墙的粉刷当成一种艺术，于是，选择非常的重要，复古与现代的融合，无可挑剔的质感与美感。选择在此生活高尚自然而然。

2、个性空间：

有了灵动的个性空间，就有生活的舒适惬意??

好的居所，是懂得人生气度的，他映衬着主人的胸襟和涵养。锦绣江南所追求的正是这种境界的提升，考量不同人对居住空间大小的舒适感受标准，设计舒适合理的户型面积，厨卫全明设计，动静分区，空间感受更舒适，宽阔观景阳台收藏风景，生活如此舒适惬意。

3、教育环境：

有了良好的教育环境，就有孩子金色的未来??

从古至今，孟母三迁的故事，在每一个望子成龙的父母心中都是一样的感受，还记得年少时放学回家迎面母亲的微笑，庭院中牧羊犬甩着热情的尾巴??书声雅致，儒风怡读。锦绣江南以运河名校为邻，运河中学北校区邳州重点名校，给孩子一个名校为伴金色的未来。 4、楼间距离：

有了超宽的楼间距离，就有无限的多彩阳光??

超大楼间距，生态养生，有氧生活，锦绣江南楼间距离最大保持八十米以上，如此超大间距实属罕见。各楼栋间布满江南小品、亭台楼榭。数万平方江南生态园林，宛如一个巨大的天然生态氧吧，无论何时何地，你都可以感受到无限的多彩阳光。

5、江南景观：

有了优雅的江南景观，就有生活的闲情逸致??

汲取苏州四大园林之精髓，打造锦绣江南园林，传承“里仁为美，结邻为庐”的江南园林布局，提倡重亲情，睦邻里，讲和谐的人居精神。小桥、流水、亭台、名树，点线面完美结合，营造“小桥流水人家”，人在园中游，如在画中行，构成一幅江南画卷，生活闲情逸致。

4、物业服务：

有了专业的物业服务，就有生活的安心舒心??

品牌物业作为您的贴心管家，以尊荣至上的呵护，上层人士的奢华待遇，为您提供洋溢温暖的星级服务，一流的管理、一流的服务。金牌管家的关怀与荣誉尽显其中。全方位安防系统，数字化停车管理，精细入微的管家服务呵护您的精彩人生，生活安心舒心。 5、社区生活：

有了完美的社区生活，就有生活的优质享受??

会享受的国王选择渊博的伴侣、识趣的侍卫和优雅的场所，舒适的配套才是完美的社区，周边有上海华联、锦江广场、中浙农贸市场，江苏银行、工商银行、邮局、人民医院北院，中医院，运平路小学，运河中学北校一样不少。社区内会所、幼儿园享受优质生活。 6、购房价格：

有了合理的购房价格，就有无压力的小生活??

面对居高不下的房价，面对不断升值的潜力，纠结中带着无奈，锦绣江南社区幸福高层，总价控制，刚需首选，合理户型设计，层层观景，房型通透实惠，充分享受大空间带来的舒适，令所想超越所得。生活毫无压力。

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户型鉴赏（户型汇总）

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区位图（配图）

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【开启幸福之门】 锦绣江南荣耀入市 杰特置业荣誉出品 电话：86242222 86243333

篇五：我们是武昌区中北路锦绣江南小区的居民

我们是武昌区中北路锦绣江南小区的居民，这里处于武昌中北路和东湖路之间，临主干道直线距离都很近。这一带区域内有东湖国际、东湖一号、天源城、锦绣江南、锦绣中北等近十个小区，入住居民有好几万人。但是周边道路没有一条正规成型，要么是断头路，要么是道路被乱停车辆挤占。

其中连接中北路和东湖路的两条规划道路车家岭路、兴国北路已修到离东湖路几百米处却无法继续延伸；而区域内的建机路部分区段只修好半幅路面，未实质性贯通，却在政府网站上反映为完工； 规划中的武重南路应通往楚汉路和黄鹂路，却几年来不见动工，滑稽的是此路部分完成路段在天源城围墙边由15米路宽变成了8米路宽。兴国北路接中北路口本来由于百安居阻挡而变窄，现在居然在路两边各划一排停车位，使这里成为交通拥堵和事故多发地。而东湖一号物业在武重东路边私自划停车位，使武重东路与兴国北路口又成为堵车重灾区。

以上种种造成我们居民的出行很不方便，从小区只有步行半小时才能坐到公交车。我们多次向上级有关部门反映增设微循环公交，都被以种种理由推脱，未能落实！同时区域内环境更是脏乱差，居民们都是怨声载道。

目前武汉市正在努力创建全国卫生城市、文明城市，各级机关单位也在进行群众路线教育学习。我们强烈呼吁相关领导深入到基层，实地查看一下这一带的实际情况。并建议能否将该区域作为一个试点，制定能落到实处的方案，将道路、交通、环境等多头问题统一协调解决，探索建立综合整治此类问题的新模式，并将成功经验加以推广。

我们满怀期待，也充满信心！

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