中国楼市动荡拉开序幕

篇一：中国楼市崩盘到底会有哪些可怕后果

中国楼市崩盘到底会有哪些可怕后果

来看，崩盘似乎已经是肯定的结果，只不过是时间问题，而且似乎不会太遥远。

面对当前楼市，最害怕的似乎还不是开发商，而是政府，因为政府许多部门表态都说楼市不会崩盘，只不过是理性回归而安抚人心，但面对越来越严峻的中国楼市，政府却似乎坐不住了，如何拯救楼市似乎已成为从中央到地方各级政府的核心问题。

现在，广西率先迈开拯救的步伐，其他地方当然也是紧随其来，拯救楼市的呼声一浪高过一浪，今天，网上两则消息先后成为重点新闻，可见中国楼市确实到了岌岌可危的地步，一则是《房价下跌政府比开发商还着急》，一则是《财政部专家：房价“大跳水”对老百姓没有好处》，从这两则消息我们可以看出，中国楼市目前一方面绑架政府，因为已成为中国经济的最重要支柱，一方面绑架老百姓，因为中国楼市崩盘带来的可怕后果老百姓同样无法承担。

所以，现在中国的楼市左右着中国上上下下、方方面面，崩盘将是全盘皆输的局面，正如财政部专家贾康指出：中国楼市崩盘比美日还惨。可见，中国楼市发展到现在，崩盘只不过是迟早的问题，但中国政府不希望出现这样的结局，希望中国楼市在缓慢中着地。如果任其发展，中国楼市崩盘将不久就会呈现，所以，现在政府最主要的精

神确保中国楼市在高位运行，才不至于崩盘。

中国楼市崩盘比美日不惨，其实不是危言耸听，而是千真万确的事实，那么，中国楼市崩盘到底有哪些可怕的后果，目前没有一位专家指出来，当然，体制内的专家也不敢指出来，因为他们不敢看到中国楼市崩盘的这一天，也不敢去想象，拯救楼市是当前中国政府唯一的出路。丁丁不是专家，仅凭自己的分析和理解，认为中国楼市一旦崩盘，至少有以下六个方面的可怕恶果。

首先，楼市相关产业都会崩盘，中国经济将会倒退许多年。中国房产业占中国经济比重到底是多少，目前没有官方的数据出台，当然，也不会有相应的数据出台，但从中国地方经济来看，这个比重似乎大得可怕，因为目前地方经济都是土地经济，离开了土地，地方经济似乎无从谈起，从土地到建筑到材料供应等方面，一旦楼市崩盘，不要说中国经济增速下降，倒退那是不可避免的事情。因为楼市崩盘，土地就卖不出去、各种材料、能源供应就会无市场，倒闭的不仅是房产商，相关上下产业链将应声面倒，开成多米诺骨牌效应。如钢材市场、水泥市场、煤炭市场等，中国主要经济支柱现在本来就陷入低谷，一旦房产业有问题，更是雪上加霜，这些产业都会崩盘，中国经济将会倒退许多年。

其次，银行业将不可避免的出现支付困难。中国房产业的高速发展，当然离不开银行的支持，可以说，银行贷款的主要渠道现在已基本集中在房产业，一旦房产业崩盘，银行贷款将大部分打水漂，其后果当然是银行支付都成问题，这就必然导致有些银行可能会破产，虽

然中国的支柱银行是国有企业，破产不易，但要恢复也不易。

第三，民间贷款或集资将会灰飞烟灭。现在，中国楼市不但集中了大量的银行贷款，更集中了民间最主要的贷款，虽然非法，但存在是谁也无法忽略的事实，目前，民间集资到底有多大的金额恐怕是一个谁也无法计算的数据，从几个非法集资大案来看，其额度似乎比银行贷给房产业的金额还要大。一旦楼市崩盘，这些民间集资或贷款就会灰飞烟灭，虽然有无数大大小小的老板跑路、跳楼，都无法挽回这些民间集资，我们看到的当然是无数老百姓愤怒而哀叹的神情。

第四，货币贬值更加严重。一旦银行支付出现问题，国家不可能让国有银行倒闭，不可能不去拯救银行，而拯救银行政府最常用的办法就是疯狂印钞票，实行量化宽松政策，前几年，几度几万亿救市，其实就是印钞票，因为政府不可能生钱，除了印钞票没有其他办法，这样，货币贬值就会更加严重，到底有多严重，从现在楼市如此景气来看，五年时间，人民币的购买力就下降了一半，如果楼市崩盘，银行支付吃力，但救市的钱将是庞大的金额，贬值多少，也许只能靠想象。而受伤害的当然只有老百姓，无论存款还是现金，瞬间就失去购买力，只能是废纸一堆。

第五，失业人数将会急速加剧。楼市崩盘，带来的是上下游相关产业都有可能崩盘，整个经济也会全面崩溃，这样，就业者就会大量失业，而且每年都会有大量的大学生等成长群体加入失业的失群，因为所有产业都不景气，政府也不可能解决失业问题，失业的增加，最痛苦的当然还是老百姓。

第六，财富更加集中，贫富差别更加可怕，整个国家都有可能陷入动荡。经济萧条，失业激增，各行各业都不景气，受伤的永远只能是老百姓，没有收入来源的老百姓，吃饭都会成问题，如此现状之下，那些财富拥有者会更加加大对劳动者的剥削，因为劳动力太多，财富会更加集中，这样，无产者的数量就会急剧攀升，现在，中国的基尼系数本来高处于高危状态，而楼市崩盘带来的恶果将不可避免带来社会动荡，受伤害的还是老百姓。

所以，财政部专家贾康指出中国房价“大跳水”比美日还惨，对老百姓没有好处并非危言耸听，而是不可回避的未来事实。但是，中国楼市如果仍然还在高危运行，受伤害的当然也是老百姓，可见，中国楼市崩盘与否，最终都是最底层的老百姓买单，得好处的只能是财富拥有者，最后的结果都是财富进一步的分化，因为中国楼市既绑架着中国整个经济，也绑架着中国所有老百姓。写到这里，丁丁似乎听到远方传来号子声：开下兴亡百姓苦，兴，百姓苦，亡，百姓苦……

篇二：一大信号证明楼市动荡 泡沫或即将破灭

维度一：房企库存量 5年之内消化不完 市场供求关系变化 供大于求

维度二：适龄购买人群降低。 12年就开始出现人口红利转折 老龄化人群加大 新增劳动力降低 人口结构出现锥子型

维度三：房地产投资热情降低。不动产登记、房产税的出台。

维度四：投资增速放缓。房地产商购拿土地面积速减

维度五：国家调控，逐渐去行政化，降息 降准

维度六：年度业绩降低。

维度七：改善型购房需求

一大信号证明楼市动荡 泡沫或即将破灭

宏观经济中国联合商报刘末2014-12-17 07:48

我要分享

673

本年度4月下旬以来，地方与中央与地方相继出台了一系列楼市救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。 此前的系列观察中，业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。

购买的主力军规模在减小

1963年以来政府的基调是控制人口增长，上海市政府参事、上海社科院左学金研究员指出，正是因为“人口惯性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考虑和改变。1970年以前，中国的总和生育率为5.81，即平均一对夫妇生育5.81个孩子；到了1979年，总和生育率下降到2.75；整个80年代，总和生育率保持在2.5上下波动；90年代到现在，总和生育率则稳定在1.5以下。左学金指出，总和生育率低于2.1时，就表示这个社会代际人口中下一代人口在减少。中国第六次人口普查的数据也验证了这一趋势：人口年龄金字塔是锥子形。

与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁~64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口

发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万，最重要的原因就是老龄化在加速。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。

中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。

2015年或是房地产顶峰

日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。

日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。

但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋(微博)的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。

(中国联合商报)

但放眼全国市场，2015年的楼市仍然不乐观。

任志强(微博)近日在“网易经济学家年会”上表示，房地产仍然是重要的支柱产业，但现在面临的问题是库存仍然巨大。预计市场会在底部运行较长时间。央行已经开始降息，可能还会有多次的降息和降准，但短期的降准并不一定都会让楼市迅速反弹。即使降准0.5个点或1个点，也就是释放几千亿的流动性，也不可能全用在房地产上，也不可能把库存在短时间内迅速消化。预计房地产底部运行要到明年9月份左右，或者到明年年底。当然，任志强是基于全国数据分析所得出的结论。

楼市走向遭多位地产大佬看衰 专家称将告别支柱产业

综合新闻中国新闻网[微博]2014-12-18 08:25

我要分享

即使是面对今年楼市的低迷态势，业内对于后市走向的争论也并未停止。近日，多位地产大佬发表楼市“悲观”预期，不仅感叹房地产地位不如从前，更称“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”另一方面，随着政策利好下多地成交回升，明年成交、房价反弹的观点也不绝于耳

即使是面对今年楼市的低迷态势，业内对于后市走向的争论也并未停止。近日，多位地产大佬发表楼市“悲观”预期，不仅感叹房地产地位不如从前，更称“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”

另一方面，随着政策利好下多地成交回升，明年成交、房价反弹的观点也不绝于耳。分析机构指出，楼市虽仍处于调整期，但已逐步企稳。华远集团原董事长任志强也预测，明年楼市将出现反弹。

谨慎派：库存高企 多位大佬感叹日子不好过

近来，多位房企大佬针对楼市发表“悲观”言论。

冯仑用地方政府把互联网“小三”扶正、房地产下堂，来比喻当下中国房地产现状；SOHO中国董事长潘石屹慨叹“房地产的日子确实是一天不如一天了，肯定是走下坡路”；万达集团董事长王健林则提醒“不要再抱有房地产再次高潮的幻想”； 恒大地产集团总裁夏海钧认为，“今年甚至到明年，很多中小房企会面临一个更加困难的境地。”

从房企库存、投资增速、年度业绩等各项数据来看，房企日子确实不大好过。 统计局数据显示，11月末，全国商品房待售面积已达59795万平米，环比持续攀升。截至11月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量，同比增长了近两成。

房地产投资增速也持续放缓。前11月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月的最低值。另外，前11月房企拿地面积大幅缩减，同比降幅达14.5%。

年度缩减的业绩则更让房企忧心。中原地产统计，发布业绩公告的33家企业中，超过19家不足85%的企业，已基本不可能完成年度任务。

不仅如此，在房企大佬眼中，未来将有更多因素使其谨慎看待楼市走向。潘石屹表示，不动产登记、房产税的出台会对房地产会造成较大影响。冯仑认为，中国城镇化、人口结构等方面的调整，使以往依靠住宅开发销售为主导的增长方式难以为继。

乐观派：成交回暖 分析称明年楼市反弹

篇三：时政热点：共有产权住房搅了动荡楼市的局？

如果6城市的共有产权住房试点成功，未来的中国房地产市场结构将发生多大变化？ 6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办的新闻发布会上表示，写进今年政府工作报告的共有产权住房已经在一些城市建设，很多问题需要试点来解决。

这样的试点在4月3日即已公开，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石成为探索这种新住宅类型的试点城市。

尽管还处在试点阶段，但这种住宅发展迅猛。以北京为例，从去年年底至今年将形成7万套共有产权住房的供地规模，而即便在成交放量的2013年，北京市新建商品房交易量也不到12万套。

共有产权住房的“前世今生”

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜最近对我国住宅市场上的住宅类型做了一个统计，结果让她吃惊，居然有20余种住房类型，而如今在北京住宅市场上日渐红火的自住型商品住房让她犯了难：这到底是保障房还是商品房？

其实自住型商品房就是现在被频频提及的共有产权住房。

所谓共有产权住房，从字面理解，就是政府与购房人共同拥有产权的住房。

这种住房类型最早出现于2007年的江苏省淮安市，这个城市试图通过这种方式来帮助那些既不符合保障房申请标准，又没有能力买房的人解决住房问题。

“2007年的时候，房价已经开始迅速上涨，而我国的廉租房体系刚刚开始起步，经济适用房的弊端已经广为人知，各个收入层次的人群对住房问题都有意见。”一位参与过我国住房体系设计的专家告诉记者，高收入群体可以买商品房，低收入人群可以申请廉租房，夹心层怎么办？当时很多地方都在探索。

在淮安市，这种探索最初被界定在保障房范畴，其名称为“共有产权经济适用住房”，套型面积被限定在90平方米以下。购房人与政府之间的出资比例则根据购房人的经济状况分档确定，有5∶5、有6∶4，也有7∶3。

“共有产权的目的是为了防止再出现‘开着宝马住经济适用房’现象的发生。”这位专家告诉记者，在北京，类似的探索表现为两限房、中小套型商品房，但这两种类型的住房建设一直没有得到足够的落实。

在经历了2008年下半年的萧条后，全国楼市在2009年二季度一飞冲天，房价大幅上涨。买不起房的抱怨随处可闻。

2010年5月，北京市拍卖了房山区长阳半岛的一块土地，与之前的“招拍挂”不同，这块土地的拍卖采取了“限房价、竞地价”的方法。中国铁建集团拍得这块土地，其将要建设出售的住宅价格被限定为每平方米12500元，在当时，周边楼盘的价格在每平方米14000元左右。

这个项目可以看作是北京市最早的共有产权住房，只不过在当时，还没有这个名称。但

限制条件已经明确：摇号购房，自拿到房本之日起5年内不得出租出售。

2011年4月，这个楼盘进行了摇号，1594套住房，参与摇号者9011人，供需比接近1∶6。 2013年3月底，“京十五条”房地产调控措施提出，北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。之后，昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。当年8月，北京市住建委透露，这种类型的住房被定义为“自住型商品住房”。

2013年10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》。这个意见定下任务，要在当年年底之前拿出2万套自住型商品住房的供地规模。

至此，这种类型的住房从最初的保障房范畴中划了出来，成为介乎保障房与纯商品房之间的一种形态，成为共有产权住房在北京的基本形态。看起来，这是为拉低整体房价作出的行政努力。

住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，共有产权的方式，可以使得一部分群众支付一部分钱解决自己的住房问题。同时也规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，从而确定上市交易的分配比例，目的就是遏制购置型保障房里的牟利空间。

住宅市场将三分天下

毫无疑问，自住型商品住房已经成为北京市住宅市场的搅局者。

今年年初，北京市国土资源局公布2014年北京市土地供应计划。与往年相比，土地供应结构出现了大变化，2014年度北京市共安排住宅用地计划1650公顷，其中，保障性安居工程用地650公顷，商品住宅用地1000公顷，而在商品住宅用地中，一半为自住型商品房用地。

这也就是说，2014年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供应比例为

1.3:1:1。按照计划，北京市今年将形成5万套自住型商品房的供应，加上2013年底拿出的土地供应，将一共形成7万套自住型商品房。在北京市未来的住宅体系中，保障房、自住型商品房、商品房将呈现出三足鼎立的趋势。

由于价格比周边楼盘便宜至少30%，这种类型的住房一下得到了购房者的追捧。在网上，众多网友聚在一起，形成了一个“血拼自住商品房论坛”。在这个论坛里，众多网友分享有关自住型商品房申请、摇号、建设进度等等信息。 10年前排队买商品房的情景又回来了。

2013年9月份拿地建设的恒大御景湾，2000套房源吸引了14.8万户家庭申请，供需比达到1:74。

金隅嘉业的两个自住型商品房项目合计申请订单量达43万余份，初步审核通过33

万户家庭。而这两个项目可供房源总计为5200余套，总计中签率约为60∶1。 “大家都会算账，都想要便宜货，自住型商品房价格比周边便宜3成，所有人都想要。”汪丽娜告诉记者，如今每推出一个自住型商品房项目，就会有大量的家庭加入申请队伍。

自住型商品房宽泛的申请标准也造成众多家庭争抢的结果。根据北京市的规定，北京户籍的个人年满25周岁、在京无房或只有一套住房即可申请。在“血拼自住商品房论坛”上，有网友提问：在外地有一套住房，在北京没有住房，是否可以申请自住型商品房，答案是肯定的。

“自住型商品房究竟要满足什么人的需要？这个问题，政府部门有没有认真考证过？”汪丽娜提出了疑问。

从北京市今年的土地供应来看，自住型商品房用地要占到商品房总用地规模的一半，而在以往，除了保障房用地外，其他的都是商品房用地。用于商品房建设的土地少了一半，这意味着，今年北京新建的纯商品房将会相应减少一半。

在房地产业内，对商品房市场被打乱的担心一直存在。早在北京探索第一个自住型商品房之时，中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强就提出过疑问。在他看来，商品房是要用市场化的手段来配置资源，可政府却似乎要通过自住型商品房的模式制定价格、管制价格，市场将会受到冲击。

这样的冲击不仅仅体现在商品房的供应量上，也体现在未来可能出现的商品房价格变动上。有业内专家预言，未来的商品房市场将会是豪宅化的市场。

“等大家发现参与自住型商品房摇号总也摇不到的时候，大量购房人群又会重回商品房市场，商品房价格会出现怎样的变动？”汪丽娜说，实际上，每次商品房价格大涨之前都有土地供应短缺的现象。

住宅市场需要怎样的体系设计

对自住型商品房的覆盖人群，一直存在争议。

伟业我爱我家副总胡景晖告诉记者，这个问题有过多次争论。一开始，目标人群定义为夹心层，但很快发现，这样的界定太模糊。之后就改为优先满足保障房轮候家庭，如今又说要通过摇号的方式来分配。

“这个过程中其实已经产生了矛盾。”胡景晖说，如果一个家庭是保障房的排队者，那意味着这个家庭是没有能力购买商品房的，怎么可以成为自住型商品房的购买群体？到底该怎么界定这种类型住房的购买人群？

从政策上看，目标人群非常宽泛，与限购政策基本一致。

2013年北京市《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中规定：按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。符合

条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。这意味着，名下无房或只有一套住房的北京户籍家庭可以购买，连续5年在京缴纳社保个税、名下无房的非京籍家庭也可以购买。

两类家庭可以优先购买，一是北京市户籍无房家庭，一是经济适用房、限价商品住房轮候家庭。

“按照北京市的说法，今年将有7万套自住型商品房推出，这是未来的主流产品？还是只是阶段性的做法？”胡景晖说，自住型商品房从制度设计初衷来看是好意，但是不是具有长期可行性？恐怕还需要实践来论证。

胡景晖告诉记者，之所以出现这种共有产权的住房类型，实际是政府在吸取以往保障房的教训，试图在解决夹心层住房问题的同时也能够兼顾土地出让收益。“政府在土地收益上作出让步，以此形成共有产权的理由，以让步的资金占总房价的比例来确定与购房人在产权上的比例关系。”

按照规定，在拿到房本5年之后，自住型商品房将可以进入市场流通，届时将如何进行产权的确权？能够设想的确权方式有三种：购房人在若干年后出资将所有产权买下；政府从购房人手中将所有产权买下；购房人将住房出售，与政府分享收益。胡景晖告诉记者，目前这个问题还在讨论。

与此同时，另一个问题也浮出水面，这种类型的住房究竟要解决多少人的住房问题？迄今为止，还没有正式的说法。

冯俊认为，我国大陆并不太适合效仿新加坡、香港等国家和地区的住房体系，还是需要两个轮子来驱动。一个轮子是发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房；另一个轮子则是为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。总体的住房改革目标是市场化。

“需要对整体住宅市场制定一个大的改革框架。”汪丽娜说。

篇四：中国楼市2014年经济报告

中国楼市凉了，楼市受到国内外哪些因素影响？楼凉后地方政府如何转型？国内房地产转型模式能否盈利？房地产开发商如何转型？楼凉给中国经济带来什么风险？

楼市受到哪些因素影响

第一，今年全国两会政府报告没说调控房地产，但是，加大改善民生保障房力度就是大量减少商品房的需求。房价下跌,老百姓同样的支付额可以比过去生活得更好，这就是中央的意图。中央不管个别地区商品房销售下跌，只有在一线城市房价下跌和全国商品房销售下降三成后，才会托底房地产。自治楼市，不搞一刀切，就是上涨楼市要限价，下跌楼市不需要遏制，但不等于刺激地产。压缩房地产利润率，把一部分资金引入实体经济。

第二，农民工就近城镇化，那么三四线城市，即没有城镇化的追捧，也没有一线城市的稀缺性、国际化大都市性，当然是率先下跌楼价了。

第三，今年证监会放松房地产上市融资，这是自2010年以来首次松绑。这是大型房地产的天堂，中小房地产企业是望穿秋水。由于银行因为存款额下降，逼迫提高贷款利率和限制房地产贷款，放开限购也无效。

第四，浙江、福建等三四线城市许多中小地产开发商，没办法获得银行贷款，只好通过信托基金等高价融资。央行限制余额宝额度，四大银行限制支付宝的单笔资金进出额度，这是断了中小房地产民间融资的渠道了。

第五，人民币利率市场化，是抬高利率。

第六，银行过去商品房贷款利率比基准利率便宜10%–15%，现在比基准利率贵5%–10%，一进一出，利率上就相差15%–25%，这使买房者面临极大的还贷成本压力。这是对房地产进行釜底抽薪。

第七，银行不仅提高商品房贷款利率，而且限制商品房贷款额度，这将让开发商面临资金紧缩的命运。

第八，二三四线城市楼价出现下跌，一些开发商认为是中途休息。一些房地产官员说，国外的城镇化率普遍达到70%，而中国现在还仅仅是30%，所以，他们得出的结论是房价不会暴跌。认为，中国老百姓买不起楼房,每年增加10%的收入，这对购房来讲是杯水车薪，城镇化率低不等于马上有购买力机会，只有松绑限贷才能激活楼市。 第九，互联网金融、民营银行成立、提高银行资本充足率、整顿银行同业业务，导致去银行杠杆率发生流动性紧缩，市场上人民币实际利率高涨。

第十，浙江房地产业企业，大多数是中小企业，基本上都是通过民间高成本融资的。今年资金成本又上升两个百分点左右，而且因为担忧楼价下跌不肯进行民间放贷。所以，浙江房地产只有快进快出的闪电战才能减少资金成本，但是，银行对商品房限贷，变成开发商卖不掉房子，高昂的资金成本会拖垮中小房地产开发商，而大型房地产企业的贷款利息率比较低，资金成本只有中小开发商的三分之一。 第十一，国企改革混合制，实际上就是一个虹吸国内总量资金的黑洞，这对国内房地产开发商是一个冲击。

第十二，自住商品房的大量上市，是对商品房的冲击，因为这对首次买房的刚需人群是一个直接分流。

第十三，北京、深圳、广州近期入市项目几乎以平价入市。而4月入市的38个北京项目，大部分是中低端商品住宅，涨幅基本控制在5%–10%。而去年同期动辄就是20%–30%的涨幅。

第十四，去年绿地在宁波长汀村旧村改造项目，地块成本是328万元1亩，之前该地段估价是1000万元1亩。地方政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地，只好转嫁成本给买房者。现在市场不好，政府为了多卖地、提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。

第十五，美联储主席耶伦首次会议就透露出退出宽松货币之后，6个月就有可能加息，虽然后来又表明存在不确定性，但是，美国想通过美元控制全球的野心是存在的，只有通过掀起一波美元大涨导致非美货币大跌，迫使全球追捧美元，才能转嫁风险给别国，这会让美元汇率升值，加上每个月购买国债和房地产抵押贷款资金减少100亿美元，会导致市场流动性紧张，那么房地产企业在香港利用美元债券融资就会十分困难。目前香港美元债券有一半是中国企业进行发售，而中国企业中有一半是房地产，由此可见，美元如果大升值，对中国开发商无异于断粮草了。

第十六，美国政府要求银行全面退出对冲市场，一下子就会增加全球流动性紧缩。对16家大型全球银行操纵利率进行罚款，对全球系统重要性银行进行额外资本充足率补充，这些均导致全球流动性紧

张。

第十七，马航事件、泰国动荡、俄罗斯与美国对抗乌克兰导致经济萧条、加拿大收紧移民、印度经济低迷、全球能源国家货币大多贬值、很多新兴国家货币贬值，等等，这些因素均影响全球经济增长。导致全球经济基本面下降，那么资金流动性只会趋紧。

楼凉后地方政府如何转型

楼市转凉后，内地财政收入对土地的依赖度比较低，浙江、天津、福建对土地的依赖程度比较高，遭到的打击将比较大。

近日《中国经济周刊》消息，23个省份已经出具审计数据，截至2012年底，地方政府对土地偿债的依赖程度占还债的比例，浙江省以66.27%排名第一，天津64.56%排名第二，占比最小的是甘肃22.4%、河南22.13%、山西20.67%。卖地还债是不可持续的，而中央就是要告别这种发展模式，那么地方政府如何转型呢？

第一，大量盖保障房，能够拉动经济，带来税收的增长。

第二，把市中心的加强创意设计产业园搬到制造业产业园大楼顶部三层发展，和二为一，节约大量土地，而且促进双方的盈利竞争力。 第三，原来的创意设计产业园土地，可以与住建部进行合作，由住建部发行国债投资建设，利润对开，保障52年寿命，根据对此的模拟计算是两年基本上收回投资成本，年均22%的回报率。对于地方政府来说，我们按市中心3万元一个平方米计算，8平方米就是24万元，如果考虑到创意产业园迁到制造业产业园，不存在土地面积增加，也能享受税收和GDP，而且是对开，如此算来，这些创意设计园的厂房

价格就要对折计算了。但是这个价格是现在的市价，将来有可能7折，如此算来，每平方米就是1万元的成本价，而且地方政府不掏钱造廉价房，所以不存在利率成本和融资额的任务。如果考虑到地方政府平台贷的成本要15%左右，地价相当于8500元平方米了，地方政府需要7年收回成本，但是7年之后所得不用上缴，而是进入地方政府的财政收入库，而住建部的投资所得是要填充社保缺口的。

第四，为了弥补地方政府的吃亏，可以由住建部邀请全国顶尖专家来整合地方创意设计产业园与制造业产业园的整合。而且把廉租房底下三层的收入归地方政府拥有，但是投资是住建部。而且，52年后，住建部退出，继续的收入全部归地方政府拥有。如此的平衡，对地方政府和住建部都是合算的商业行为。

第五，加强就近省市之间港口、机场进行相应金额价值的股权置换，把相互竞争变成相互良性、规模化、协同化发展，比如京津冀、珠三角、长三角均需要这样做。

第六，加强地面轻轨连接就近的两个城市、多个城市，任何两个地点之间只有直达。打造地面轻轨联网，达到人群上下班交通快速一体化。这将大大促进区域经济竞争力，区域一体化发展，而且促进楼市下降后的托底。

第七，加强管辖范围内的产业区进行各种整合，比如消灭同样的产业区，消灭同样产品的大量企业，消灭大量同样的技术公司，整合商圈、商业街，改造产业集聚区、产业链。目的在于提升企业产品利润率、规模、品牌影响力、资本积累能力、创新能力、研发能力等等。

篇五：人口结构导致2015年楼市动荡 泡沫或将破灭

人口结构导致2015年楼市动荡 泡沫或将破灭

本年度4月下旬以来，地方与中央与地方相继出台了一系列楼市救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。

此前的系列观察中，业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。

购买的主力军规模在减小

1963年以来政府的基调是控制人口增长，上海市政府参事、上海社科院左学金研究员指出，正是因为“人口惯性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考虑和改变。1970年以前，中国的总和生育率为5.81，即平均一对夫妇生育5.81个孩子；到了1979年，总和生育率下降到2.75；整个80年代，总和生育率保持在2.5上下波动；90年代到现在，总和生育率则稳定在1.5以下。左学金指出，总和生育率低于2.1时，就表示这个社会代际人口中下一代人口在减少。中国第六次人口普查的数据也验证了这一趋势：人口年龄金字塔是锥子形。

与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁~64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万，最重要的原因就是老龄化在加速。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。

中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。

2015年或是房地产顶峰

日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。

日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。

但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。

作文素材