城中村改造问题

篇一：城中村改造中存在的问题及对策

关于城中村改造中存在问题的思考

摘要：青年人才论坛

为了集约节约土地，改善人居环境，提升城市整体形象和品位，推进襄阳市的城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居城市。本文是通过笔者进行了深入调查研究，全面认真分析后，从襄州区城中城改造的现状和实际出发，从城中村问题成因、城中村改造的现状、改造的重要意义、改造中存在问题等方面进行了综合分析，并提出了个人的建议，以期推动城中村改造工作的顺利进行。

关键词：襄阳 青年 人才 论坛 城中城改造 问题

近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。作为一名基层城市规划管理人员，对当前襄州区城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。

一、城中村问题成因

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管

理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。分析城中村问题的原因，具体表现为四个方面：城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市规划编制不完善，造成城中村建设无据可依；管理部门执法不严，对违法建设行为查处不力。

二、目前襄州区城中村改造的现状

(转载于:www.smhaida.com 海 达 范 文网:城中村改造问题)

襄州区辖1个办事处8个社区5个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5483亩，耕地面积5916亩，其中:云湾、西湾、张湾、金华、航运、红星、潘台、洪山头等8个社区和朱庄村三、七、九组属襄阳市市区中心城区范围内的一级控制区，其它4个行政村和朱庄村部分组属襄阳市市区中心城区范围内的三级控制区。2008年9月，襄州区启动了城中城改造的第一个试点——云湾国际新城建设项目，该项目涉及到云湾社区八、九、十组拆迁的307户居民已全部拆除完毕，拆迁面积12万平方米，在还建小区内投资8000万元，新建了23栋7层安臵房，总面积约7.84万平方米，目前有90％拆迁户已搬入新居；2008年10月，民发世界城项目启动，该项目涉及到西湾社区一、二、三、四、五组900多户居民，目前已拆迁200 多户，并投资4亿元，新建了10栋高层安臵房，总面积约20万平方米；2010年8月，因襄阳火车东站建设的需要，按照市政府要求，襄州区启动了襄阳火车东站广场建设项目，该项目涉及到洪山头社区一、二组353户居民的搬

迁，目前已拆迁173户，园林大道还建小区的11栋高层安臵房正在建设中，东站广场及周边道路设计方案也已确定；2010年10月，连山湖开发项目启动，该项目涉及到红星社区十一 、十二组和潘台社区八组 450多户居民，目前所有拆迁户的房屋已锁定，并完成了200多户的房屋评估工作，相关工作也在进行中；2011年4月启动了朱庄物流园建设项目，该项目涉及到朱庄村三 、七组300多户村民，目前完成了拆迁户房屋评估工作，相关工作也在进行中；2011年5月又启动了襄东滨河新区建设项目，该项目由襄阳嘉华融通有限公司开发建设，目前开发商已与区政府签订了项目的框架协议，正式协议还在商谈之中。

面对工作实际，区政府以科学发展观为指导，本着尊重历史，面对现实的原则，在强化法律法规和政策宣传的同时，按照“政府引导、规划先行、市场运作”的思路，坚持“以人为本、因地制宜、分步实施、稳妥安臵”的原则，积极动员和落实各级各有关部门的工作责任，努力形成强大的拆迁改造合力，推动拆迁改造工作稳步顺利开展，确保城市建设步入良性发展轨道。主要做法：一是成立机构，加强组织领导。区委、区政府成立了城中村改造指挥部，以区主要领导为指挥长，规划局、建设局、土地局、房管局、城管局等有关部门指派专人协助开展工作，做到了机构、人员、职责、经费四到位，为城中村改造工作提供了组织保证；二是出台政策，提供改造依据。区委、区政府按照相关法律法规和市委、市政府要求，并结合实际，制定出台了城中村改造拆迁补偿的文件，对城中村改造的条件、步骤、要求及奖励办法做出了比较详细的

规定。年终对城中村改造工作成效明显的主要干部给予一定奖励。各城中城指挥部也按照上级文件精神，结合实际制定了城中村改造实施方案、工作台帐、拆迁安臵补偿方案等配套政策，为城中村改造打下了基础。

三、城中村改造的重要意义

近年来，随着城市化进程的加快，城中村带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动城中村土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安臵难”的情况不断出现，影响了城市经济的科学、全面、协调和可持续发展，在整体上延缓了中心城区经济开发和发展的步伐。所以，改造城中村是实现农村城市化和推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，是提升城市整体形象和品位需要。

(一)城中村改造有利于推进城市化进程。城市对周边地区有较强的区域中心带动作用，也是现代文明向农村辐射的源头。城市化水平代表了一个国家和地区的综合实力，是社会发达进步的重要标志。推进城市化建设，要求农村剩余劳动力尽快向城市转移。如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新转移，就不算真正意义上的城市化；如果城中村不进行彻底的改造,城市规划建设管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代城市必须要求物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美。搞好城市规划，目的是要营造经济发展、法治文明、生态平衡的良好环境。但是，城中村杂乱无章的建筑，脏乱差的生活环境，在很大程度上

影响了城市的形象，拉低了城市的品位，成为城市现代化进程的一大障碍。目前襄阳市正处于城市化快速发展的阶段，城中村问题必将成为政府面对的主要热点难点问题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加强社会主义精神文明建设。城中村的农民虽然变成了城市居民，但其小农的意识形态、生活方式很难一下子转变过来。失去土地后，他们一般会把生存和发展的希望寄托于房屋之上，以期从房屋出租中谋求生活保障。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居和城市治安问题高发的根本原因。更为严重的是，城中村缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造提升城中村的基础设施，加强社区建设，更新居民的思想观念和提升文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

（三）城中村改造有利于提高人民群众的居住质量。由于历史原因，绝大多数城中村的住宅配套设施不全、环境卫生较差，主要表现是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不畅、缺乏固定的垃圾存放场所，群众生活非常不便，虽然生活在城市，但与城市居民的生活环境和质量不可同日而语。相关部门经常收到人民群众通过各种途径反映的意见和建议，要求尽快出台有关政策，进行城中村改造。因此，加快城中村改造是改善人民群众生活环境、提高人民群众生活质量的客观要求，直接关系到人民群众的切身利益。

篇二：关于我市城中村改造目前存在问题的建议

城中村改造目前存在问题

在市委、市政府提出促进我市经济建设高速发展，全面推进我市跨越式发展的宏观目标号召下，我市城中村改造经过几年来宣传启动，目前正沿着健康有序、稳步发展的改造步伐向前推进，而且取得了可喜的成绩。根据市委、市人大、市政府提出的进一步规范城中村改造，使城中村改造依法健康的发展，对我市目前城中村改造存在的问题和建议汇报如下：

一、在各级政府的大力支持下，我市部分城中村改造进展较为顺利，已初见成效。金水区的西史赵村改造工程进展迅速，改造后的新城普罗旺世横空出世，整个项目从规划到建设，规模和速度让人叹为观止。关虎屯的国贸中心和曼哈顿?国际公寓等高层建筑已巍然屹立于燕庄，气势恢宏。

二七区的长城翰林世家焦家门改造项目，目前30层新居民大楼，已傲然挺立，高耸云端。中原区岗坡村现已成为 “阳光新城”，是由长城集团倾力打造。现在已是高楼林立在秦岭路两侧。金水区的西史赵村、燕庄村、关虎屯村；中原区的岗坡村、三官庙村；二七区高楼林立的焦家门村，新建成的社区、商业街等项目，不仅改造了环境，增加了税收，同时也安排了就业，缓解了政府的就业压力。根据金水区区长王铁良在城中村改造工作汇报会的讲话精神，由于城中村的改造，不仅拉动了金水区的经济发展，而且金水区的税收预计将由原来的13个亿将增长到20个亿，这是一个质的飞跃。从2005年、2006年、2007年我市土地投放量逐年减少，城市土地愈来愈紧张的情况下，加快城中村改造，将对增加我市税收起到巨大促进作用。

二、城中村改造虽然取得了很大成绩，但目前仍存在诸多关键问题：

1、目前部分城中村腹地依旧隐患巨大

我市部分城中村目前依旧是绿地、配套等公共活动设施缺乏，环境质量低下；管道煤气不通，排水容量不足，电力、电信线路杂乱无章，城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，甚至无消防安全通道，存在严重的消防安全隐患；同时，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村出租屋成为黄、赌、毒的温床、超生群体的藏身之处，社会治安、计划生育问题突出。虽然政府加大改造力度，但城中村目前的状况仍旧令人担忧。

从2000年8月9日市政府下达文件， 2003年政府提出城中村改造政策，2004年开始运作，2005年城中村先行者已开始施工，但部分村民为了个人利益，为向开发商索取高额回报，在原有一层、二层或者三层房屋的基础上向上积木式的叠加楼层， 2006年抢建风突飞猛进，日益激烈。由于黑庄塌楼事件的发生，政府加大了打击力度，才使抢建风得到缓解，但现在各村违规突击建房者仍大量存在。若遇到强风地震，“黑庄塌楼”事件势必重演，不稳定因素依然存在。所以根据历史和人为原因造成的城中村现状，政府加快拆迁、加快城中村改造是当务之急的大事，是利国利民的一项重大国策。建议市区两级政府把城中村改造问题列为政府工作的重要督办要务，要依照文件加快进度，重在落实。

2、政策问题

市委、市政府为加快“四城联创”建设，出台一系列文件，对城中村改造宣传动员，鼓励村民实施拆迁和进行新农村城市化改造。郑州市政府为加快城中村改造步伐，先后出台了城中村改造［2003］32号文、［2004］35号文、［2004］10号文、［2004］14号文等一系列文件，科学详细地规定了城中村改造具体实施办法。2007年6月12日又正式出台了城中村改造103号文件，进一步对城中村改造相关问题进行规范，但根据对金水区城中村改造的调查，金水区有13个项目，已开工7个行政村，有合法手续的只有3个，而实际开工项目数量还有待进一步调查。由于大多数村是在政府的支持下拆迁改造开工，但至今没有合法的审批手续，主要原因是原来市政府下发的一系列城中村改造文件，大多都标有试行，各职能部门基本上都无具体标准执行，因为没有系列的细则和条件，无法真正开展工作。建议成立市区两级政府联合办公的审批班子，依据103号文件，简化规划审批程序，缩短审批时间，加快改造步伐。

3、容积率问题

由于规划局依照规划法审批，不能因地制宜，容积率限制在2.5―3，所以使前期规划手续都没有能解决。 2007年6月12号103号文件以前，除关虎屯、燕庄、西史赵有政府特批外，大多城中村因拆迁面积大，建筑面积小，规划局审批容积率控制在2.5―3，使开发面积和拆迁面积不能成正比而停止，相当一部份城中村手续未能审批到位而变成违法建设。2007年6月12日，市政府103号文件解决了城中村改造的容积率问题，但在执行103号文件同时，建议规划局依照城中村历史遗留的容积率现状，依地据实审批，在容积率问题上， 2007年6月12日市政府出台103号文件后，市规划局应按照市政府拆迁1：2的容积率调整方案，对2007年6月12日前已开工和未开工的城中村尽快补批或审批规划用地手续。由于容积率问题造成规划前期不能审批，也不应再追究开发商的责任，应尽快完善规划审批手续。拆迁牵扯千家万户老百姓的利益，牵扯安置稳定问题，建议规划审批时据实放宽，使拆迁顺利，社会稳定，改造加快。

4、目前城中村土地招、拍、挂问题

103号文件下发后停止了城中村土地协议出让，但像白庙已开工至3层，规划局已核发了规划详规，可没有解决规划用地问题、建筑许可证等问题，该工程属政府协助招商，已开工建设，现在根据103号文件要重新招标挂牌，开发商前期投入如何解决。姚寨村在区政府的组织下，金城房地产已投巨资进行了拆迁，因招拍挂停止了审批，仅过渡费每天就13万元，开发商为此付出了沉重的代价；二七区的焦家门村改造项目，前期更是投入了大量人力、物力、财力进行拆迁、改造、建设；中原区岗坡村、三官庙村、陈五寨村也是在各级政府的支持下拆迁改造，开发商同样已经投入巨额资金，这些情况各区都存在很多，他们都期待着政府能妥善解决。建议：按照103号文件精神，城中村改造拆迁后的土地进入招拍挂程序，应有个时间限制，2007年6月12日103号文件下达前，已经政府批准并组织拆迁的城中村，因开发商前期投入大量资金，无法退出建设，市政府应批准仍按原合同执行，以协议出让形式解决遗留问题。2007年6月12日103号文件以后的城中村改造，建议在拆迁前都应制定方案，施行毛地招、拍、挂，避免拆迁后再招、拍、挂出现的经济纠纷后遗症。

5、拆迁安置问题

根据目前城中村安置办法，虽有政府出台的文件和拆迁条例，但大多是三层以下拆一还一，三层以上无证面积拆三还一，拆四还一，甚至拆5还一。我市三官庙村为了鼓励村民不盲目建房，三层以下未建房屋按每层130?O补到三层，每平方米村民出350元，这节省了国家资源，避免了重建和二次拆迁，拆迁中大部份村民都能按城中村改造的具体补偿标准给予配合。但仍有部分无理取闹、索取超额补偿的“钉子户”。建议政府对超标准索取利益的钉子户、上访户，不能一味手软，一味姑息。政府应采取安抚、疏导教育和法律制裁相结合的政策，督促相关执法部门依法执行，不能完全退让和妥协，如此只会助长歪风愈演愈烈。

6、土地出让金问题

城中村改造土地评估，过去每亩地出让金15万元，城中村改造按103号文件区政府收取，依照评估价交15%比去年每亩15万元还要多，全额上交返还区财政作为基础设施投入；但能否有法律法规上的保证，保证返还给开发商，使用到基础设施上。根据103号文件规定，土地出让金入库，区财政预留30%，待土地顺利交付后退给开发商，并从中提取5%作廉租房备用金，同时按国家规定上交部份应为开发商占用土地，但是混合分房，土地无法划清界线的，建议混合分房以建筑面积划分土地亩数上交。开发商担心的返还用于基础设施部分能否按政府文件给予落实，城中村改造土地出让金的评估起点应参照去年每亩地15万元计算，如果按今年实行的评估办法，每亩出让金从100――400万元，不能体现出让金的优惠政策，土地出让金应该扣除15%农业发展基金和廉租房5％后随征随返。

7、一村一制问题。

城中村改造一村一制是政府提出的比较切合实际的解决问题的办法，但是因容积率限制问题，片面的鼓励一些开发商去寻求有空余或更多空余土地的城中村去搞开发建设，这样使一些没有多余空地的城中村就会被搁浅，有多余土地的城中村走向前列。而高集中自身容积率达到4―5的城中村，因

日照、消防限制，则停滞不前。建议：对高集中自身容积率达到4―5的城中村，因日照、消防限制，政府应调整捆绑式的跨村联合开发，不能丢下他们不管。城中村拆迁安置，市政府提出一村一制很有科学性，三层以下有合法证件的面积拆一还一，三层以上无证面积拆三或四还一。房屋建成后，房管局是依照双方协议办理村民安置房的产权证，还是按照合法证件办理产权证，对无证房应依照什么标准办理产权证，政府也应有明文批示。

8、政府满意、村民满意、开发商三满意问题

建议：为促使三方满意，各区政府应像金水区委、区政府一样，领导集体上阵，组织拆迁，就地办公、解决拆迁改造安置中的问题，从拆迁建设到安置到位，身先士卒，使环境彻底改善，经济进一步增长，从而达到政府、村民、开发商三满意。

9、商业地产的审批问题

规划审批是百年大计，在城中村改造中，对区域定位多考虑商业地产的审批，对城中村地理位置定位为住宅区和商住区，这尤为重要。强调可持续性经济收益比地产一次性收益意义重大，重视百年利益和子孙利益, 发展可持续性经济，就应当重视商业地产带的审批。建议市区两级政府和规划部门对商业地产规划要予以重视，不能忽略城中村改造中的商业规划，这也是城市规划审批部门需要重视的环节。

10、小产权房问题

经市区两级政府批准的城中村改造项目和已取得规划局修建性详规并已开工的城中村项目，应与个别村自发违章兴建的小产权房区别开来。因为已经批准的城中村改造项目，虽然手续还不完善，但这是在政府引导下组织拆迁建设的。小产权房是村委在利益杠杆支撑下自发违章建设的，不能把城中村改造手续尚不完善的工程和小产权房等同起来予以处罚，这样会引发矛盾，打击城中村改造的积极性，同时也会失信于民。建议：特殊情况，特殊对待；执法部门应查清原因，区别对待，不能采取一刀切的政策，都予以处罚。

11、小户型审批问题

城中村改造和国六条制约问题：市规划局已向省建设厅提出城中村改造应不受国六条小户型制约，因拆迁安置房不同于商品房，村民拆迁时有选择房屋面积的权利。对开发商开发的商品房也应放宽小户型审批的政策，因为城中村改造只有提升房屋高度，才能达到对安置拆迁户和开发商的利益的均衡，高层建筑的公摊系数在1：0.27――0.3，多层公摊系数每平米在1：0.08到1：0.01，高层住宅每100平方米由于公摊系数高，实际使用面积要比多层少，100平方米少12.7到13平方米。国六条在制定小户型时，疏忽了高层住宅和多层住宅小户型限制在70%时，因公摊系数的不平衡，倒置了实住率的偏高和偏低问题，不利于市场销售。建议：城中村改造在小户型审批上应平衡高层和多层分摊系数的均衡，以解决实际使用面积问题，结合实际放宽审批政策，促使城中村改造更快、更好的进行。

12、关于城中村改造的执法问题

截止目前，郑州市96个行政村，164个自然村的城中村改造，在两级政府组织下，有相当一部分行政村开始拆迁改造。但市执法局、市建委执法队都不同程度的给予处罚，限令停工，这种情况不同程度的阻碍了对城中村改造进度并在实际上影响了开发商的积极性，使投资商、村委、村民对政府的政策持怀疑态度。建议：市执法局、市建委执法队执法时应多了解城中村实际情况和有关手续办理进度，拆迁实施办法应多学习和参照金水区政府的工作方法，领导亲自挂帅，研究解决办法，不能简单、粗暴罚款停工，应制定方案分工包干，依三满意为出发点作好工作，拆的快，动作大，无乱子。

13、 高压线入地问题

目前郑州市旧城区城中村有相当一部分土地在高压线下，按规定高压线下不能建房，因土地紧缺，高压线下村民都已建满了住宅、小作坊、小厂矿企业，这些违规建设每遇到雷电，都会直接危及人们生命财产安全。建议市政府成立领导班子，组织实施，充分利用高压占地，既增加了税收，又改变了城市环境，消除了高压线下雷电隐患。由于供电部门的行业垂直管理，建议政府出面，落实高压线入地，从根本上解决问题，使土地真正合理利用，同时使城中村改造顺利发展。

14、关于减免费用问题

对纳入政府计划改造的城中村，免交11项规费，服务性收费减半征收，这些减半收费的范围应该细化。既然属政府职能部门所收规费全免，建议凡属政府职能部门专设的下属服务型审批收费统属服务型收费，必须按减半征收落实到位。

15、关于居民住宅用水污染的问题

郑州市从80年代后至今住宅供水使用地下室设蓄水池，楼顶设高水箱，由于存在预存水问题，自来水在蓄水池内或高水箱内和二次机械加压存在污油渍污染水质，到居民用水时，水的质量已发生质变，影响居民饮用。建议政府在旧城改造中，新农村建设中，城中村改造中革新使用山东三利二次供水无负压无污染新技术。

16、关于外墙保温安全性问题

根据建设部推广使用外墙保温技术问题，近年来由于无规范性使用材料，导致外贴砖，从高层脱落，多发伤人事故；而使用外墙涂料价格不低，且极易脱色。外墙面的装饰又直接影响城市风貌，建议市政府、城建管理部门推广使用外墙保温砂浆。外墙粘贴瓷砖，少用或不用外墙涂料，作为楼外墙装饰材料，推广使用外墙保温砂浆，防止了使用塑料薄膜脱落和涂料脱色的隐患，不但保证了室内温度，同时对城市环境外貌起到了一定的美化作用。

17、城中村改造二次供水供气供暖供电问题

根据目前城中村改造实施办法，对村民已交纳过供电贴助，供水资源开发费和天然气初装费、暖气集资费的村民，在城中村改造中，原使用的水表、电表、气表、在新安置的房屋中可重复使用，不能让村民二次缴纳费用，避免村民有不满情绪，引发不稳定因素。建议：对重新安置房屋村民的套数，按郑州市人民政府103号文件减半征收费用，对开发商在城中村改造中按市政府103文件中1：2房屋面积内的供水、供电、供气、供暖所交纳的费用减半征收。

城中村改造是件伟大的造城运动，拆迁建设具有相当大的难度和时间跨度。市政府成立的城中村改造指挥部应切实全面展开工作，认真设置办公机制，将管理纳入政府目标管理体系，依照相关城中村改造政策，给投资商创建一个良好的投资环境。前期政府让利于开发商，为其创造投资环境，后期则改善了城市居民的居住环境，促进了城中村改制工作，对发展经济、增加税收、改变郑州市城市环境起着积极的推动作用。

希望政府各部门认真落实执行城中村改造的相关政策，加快城市化进程，加快“四城联创”建设的速度，为把我市建成真正区域化龙头城市、中部六省龙头城市而努力奋斗！

篇三：城中村改造存在问题及对策分析论文

摘要

摘要

城中村是城市的重要组成部分，占据着城市宝贵的空间资源。这几年在城市化大背景下，城中村成为城市这只大“木桶”中的“短板”，对城市整体发展的影响日益突出，城中村已成为影响我国大多数城市科学发展、和谐发展的重要问题，怎么解决好它的改造和发展问题，成为各城市发展面临的重大问题，也是一个难题。在城镇化发展过程中，“城中村”日益成为影响邯郸城市发展的重要制约因素。解决好这一难题是落实科学发展观、统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、坚持可持续发战略的需要。然而如何有效推进“城中村”改造，成为当前城市建设的重要任务。在调查研究的基础上，通过对邯郸市“城中村”现状与特点的透视，分析“城中村”改造所面临的问题，提出发展性建议，以期为政府决策提供参考。

关键词: 邯郸市； 城中村； 城市化； 社会保障

Abstract

Analysis on the Problems and Countermeasures In

the Village in the City of Handan

Abstract

Urban villages are an important part of the city, occupies a space city valuable resources. In recent years in the context of urbanization, urban villages become a city this big, "wooden barrels" in the "short Board" impact on the overall development of the city have become increasingly prominent, urban villages has become China's most important issues of scientific development, harmonious development of cities, how to solve the problem of its reconstruction and development, becoming the major problems faced by urban development, is also a problem. In the course of urbanization, "village in city" development of Handan city is increasingly becoming an important constraint. Solved this difficult problem was implementation of the scientific concept of the development, coordinating urban-rural development, regional development, coordinated economic and social development, integrated and harmonious development between man and nature, adhere to the needs of the sustainable development strategy. But how to effectively "village in city" transformation, an important task of current city construction. Research on the basis of Handan city, through the "villages inside cities" perspective on the current situation and characteristics of, analysis of "village in city" transformation issues faced, proposed the development of recommendations, with a view to provide reference for government decisions.

Keywords: Handan City; Village; Urbanization; the Social Security

目 录

1 绪论 ........................................................................................................................................................ 1

1.1研究背景与研究意义 ......................................................................................................................... 1

1.3 研究方法 ................................................................................................................................................ 3

1.4 论文创新点 ............................................................................................................................................ 3 2 城中村概述及改造的意义 ............................................................................................................... 4

2.1 城中村含义 ............................................................................................................................................ 4

2.2 城中村改造的意义 ............................................................................................................................. 5 3 邯郸市城中村现状 ............................................................................................................................. 8

3.1 邯郸市城中村现状 ............................................................................................................................. 8 4 邯郸市城中村改造存在问题分析 .................................................................................................10

4.1 拆迁补偿“一村一案”标准把握不合理 ................................................................................. 10

4.2 开发建设容积率偏高 ....................................................................................................................... 11

4.3 改造任务目标不明确 ....................................................................................................................... 12

4.4 邯郸市城中村改造缺乏必要投入 ............................................................................................... 12 5 邯郸市城中村改造问题的对策 .....................................................................................................15

5.1 合理确定城中村拆迁补偿成本 .................................................................................................... 15

5.2 城中村改造与优化城市用地布局相结合 ................................................................................. 16

5.3 积极探索城中村改造任务的新模式 .......................................................................................... 17

5.4 邯郸市城中村改造与社会保障同步进行 ................................................................................. 18 6 结论 .......................................................................................................................................................21 参考文献 .....................................................................................................................................................22 致谢 ..............................................................................................................................................................24

1 绪论

1.1研究背景与研究意义

1.1.1 研究背景

城中村是我国城市化进程的产物，其城市化进程越快，城中村问题的出现也就越早：城中村最早出现在我国经济开放和发展最早的珠三角地区，其次是长三角和京津唐地区．最后是我国的西部地区。随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓.2010年以来，邯郸市加速城市化步伐，城市建设急速扩建．基本上实现了从邯郸市东至京深高速公路，南至马头镇区，西至南水北调主干渠，北至黄粱梦镇区所围合的范围。随着邯郸市城市规模的不断扩大，原来邯郸市政府只对市内三区（丛台区、复兴区、邯山区）的城中村进行改造，现在扩大到了市四环的区域。在邯郸市拆迁改造工作的不断深入中，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造已成为全邯郸市城市建设的聚点，百姓关注的焦点。拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。

1.1.2 研究意义

（1）理论意义

研究城中村可以为政府进行城市整体规划提供依据。城市现代化是我国发展城市化进程的重要环节，城中村改造直接影响人们的利益和社会行为。而政策是影响城市化进程的重要因素，因此政策就显得非常重要。通过对城中村改造的研究，为我们政府提供正确的城中村改造政策正确解决城市化进程的群体矛盾，提供科学的政策制定依据，因此，研究城中村改造具有很高的理论意义。

（2）实际意义

城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，对于改善人居环境、提升城市品位，塑造城市形象、优化城市空间布局、打造地方特色意义重大；促进城市社区生态环境、人居环境和社会环境进一步优化和提升；城中村改造后将成为功能齐全的综合区域，综合市场的建设给村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民的个人收入将大大提高。

1.2 研究内容与研究框架

1.2.1主要内容

论文主要研究邯郸市城中村改造过程现状，存在问题并提出相应的建议措施。现在

邯郸市城中村改造正在进行中，但改造过程对一村一案标准把握不合理，开发建设容积率太高，改造任务不明确给邯郸市城中村改造进行带来了不利的影响。正文全文共分为五章。

第1章：绪论。本章首先阐明选题的时代背景、目的及意义，其次对国内的研究现状进行了综述最后说明了论文的主要内容和文章的基本框架以及课题研究过程中使用的方法和特点。第2章：城中村的概述和改造的意义。本章论述了城中村的概念性问题，并详细说明了邯郸市城中村改造的意义。第3章：邯郸市城中村的改造现状。研究了邯郸市城中村的现状。第4章：邯郸市城中村改造存在问题。第5章：邯郸市城中村改造的对策建议。主要打破城乡二元化土地管理制度、如何解决村民生活来源和社会保障等问题出发，提出合理化建议。第6章：主要论述了本文研究结论。

1.2.2 研究框架

篇四：城中村改造问题

城中村改造问题（一）

漯河市城中村改造中土地问题的调查报告

为加快城市化进程，改善城市生活环境，提高城市规划、建设和管理水平，促进全市经济社会更快更好地发展，近期，市政府法制办组织对全市城中村改造中涉及的土地问题进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、城中村土地权利现状及形成原因

所谓城中村，主要是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落，亦称为“都市里的村庄”。目前我市规划建设区内共有82个城中村，村民36092户，13.6万人。

城中村是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的诸如治安混乱、城市规划滞后、违法违章建筑集中、基础设施不完善、卫生条件差等社会问题。分析城中村形成的原因，城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构是深层次的制度原因，因而，城中村的改造也应从根本的土地制度及权利开始。

（一）城中村土地存在的方式

根据我国土地管理法的规定，土地的所有权分为国家所有和农民集体所有两种形式。其中农村集体所有的土地，依其使用权的用途的不同，又可分为：农用地（承包经营权）、农建地（乡村企业建设用地和公益用地使用权）和宅基地（使用权）三种形式。在城市化的过程中，有部分农村纳入了城市规划的范围，按照法律的规定，这些农村所拥有的土地就应转化为国家所有。但由于村民的身份等没有及时转变，土地依旧是农民所有，农民依旧固化在集体所有制的土地上，因而成为城市中的农民，村庄也成为了城中村。结合我市的实际，可以初步把城中村分为三种形态，每种形态的土地存在方式也各不相同。

1.已被改造的农村（城市化的农村）。这种城中村的农用地已经基本上被征用完，剩余的只有村民的宅基地和村办集体企业用地。如源汇区的干河陈村。

2.已被城市包围的农村（典型意义上的城中村）。这种城中村除有村民的宅基地和村办集体企业用地外，还有部分农用地还未被征用。但随着城市化的改造进程，这种村庄已完全被城市所包围。如郾城区的张胡魏、卓村。

3.已列入城市规划但尚未进行城市化改造的农村。这种农村处于城市的边缘地带，其土地存在的现状与真正意义上的农村并无区别，农用地、村民的宅基地和村办集体企业用地都还存在。如源汇区阴阳赵乡的古城、大吴庄。

和土地所有权状态相对应，城中村土地使用权也分为国有土地使用权和集体土地使用权，但集体土地使用权比国有土地使用权具有更多的限制：

（1）宅基地使用权依法不能转让、抵押；

（2）只有依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权和抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权可以抵押，其他集体土地使用权则不得抵押；

（3）集体土地使用权不能用于租赁；

（4）一般情况下，集体土地使用权不能作价出资或入股。

这些限制使得集体土地使用权在实质上与国有土地使用权不平等，使集体土地使用权的功能上仅限于住宅、农业用地。而在城中村区域里，这两种土地使用权并存但在效能上差距很大，突出表现为土地使用权所产生的收益上，国有土地使用权人所获得的利益远大于集体土地使用权所获得的利益。利益上的刺激与诱惑，使得集体土地使用权人不再安分于土地使用的各种规范之中，突破了原规则，寻找与国有土地使用权对等的利益。这就必然出现了“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

（二）城中村土地现状产生的原因

城中村的土地现状，从客观上来说，是城市化进程快速发展的结果。区划以来的20年中，特别是2004年我市新的区划调整后，城市化的进程加速发展，我市城区面积也由原来的80平方公里扩张为1020平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。从主观上来说，是我国土地的二元所有制结构所造成的。二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。在一些城中村内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，而土地和房屋租金收益最大化的结果又导致了城中村土地问题的进一步加剧。

二、解决城中村土地问题的途径

（一）对城中村土地转化方式的分析

《河南省实施〈土地管理法〉办法》第四十一条规定，“在城市建成区内，集体土地依法归国家所有后，市、县人民政府应对农民集体经济组织，有计划的依法撤销村民建制，将原农民集体经济组织成员有计划转为城镇户口，并合理安置就业。”根据河南省国土资源厅、河南省建设厅《关于〈河南省实施土地管理

法办法〉第四十一条第一款应用解释的通知》，在城市建成区范围内的土地，全部按国有土地管理，即原集体土地变为国有土地，原土地使用权不便。因此，城中村土地，可依法由集体土地转化为国有土地，土地所有权性质发生变化，但使用权权属不变。

以上转化方式，其有利的一面是：

1.法律依据充分；

2.在城中村土地改造（转化）过程中，政府无须提供大量的资金给原土地所有者或使用者进行补偿，就可实现土地性质的转变，这样可以减轻政府的财政压力；

3.村集体和村民的收益主要体现在以后土地开发的转让过程中，即土地二级市场。

其不利的一面是：

1.集体农用地在转变为国有农用地时，原土地所有者（村集体）和使用者（承包户）将得不到任何补偿；建设单位进行城市建设使用时，则需按照出让或划拨的方式办理用地手续，所付的出让金也是上缴国家的。而不是比照集体用地，采用征地补偿的办法；

2.原来农村时，主要的生活来源依靠土地。现在土地转为国有，意味着农民失业。城中村改为城市社区，村民改为市民后，原村集体和村民首先需要解决的是就业和生活出路问题，而最缺乏的就是创业的启动资金。另外，村民的社会保障问题，也涉及到资金的来源问题。而村集体在解决这些资金来源问题上，除了原村办企业的集体积累外，一个十分重要的来源和渠道就是土地。因此，城中村的改造过程中，必须通盘考虑，如身份的置换、管理体制的变换、社会保障机制的建立甚至城中村的规划建设问题等等。

（二）解决城中村土地问题的具体措施

在集体土地转为国有土地的大前提下，对与土地相关的问题应该一并解决，具体提出以下处理意见：

1. 村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。 该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由财政部门收取后，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

2.村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。

3.符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人，根据相关规定核发国有土地使用权证。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经土地行政主管部门核定后，由财政收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

4.已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人给予补偿，土地退还原村集体经济组织。

5.非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

6.城中村集体土地转为国有土地后，原农用地承包人可继续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。

城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理土地使用权出让或划拨手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

7.转为国有土地使用权的土地，首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应依法办理相关手续。

8.凡符合城中村改造总体规划的各类出让用地或应当招标、拍卖、挂牌出让的经营性用地，需要交纳土地使用权出让金或公开出让的土地收益，按照土地管理体制和土地收入征管体制，由财政部门统一征收，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

“城中村”改造政策全解读

——何为“城中村”？

答：是指《 市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩下少量农村用地，农民已经不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。

——“城中村”改造的目标是什么？

答：实现“五个转变”。即促进“城中村”集体经济组织转变为符合现代企业制度的经济实体；农业户口变为城市户口；撤消村委会，建社区居委会；将变为居民的村民纳入城市社会保障体系；依法将“城中村”的集体土地变为国有土地；改变“城中村”的公共设施，建文明社区。

村集体改为企业

——村里的资产怎么处理？

答：对集体经营性资产的处置要分三步走，一是制定资产处置方案，二是确定量化资产，三是明确资产量化对象；对水利、供水、道路、桥梁、涵洞等非经营性资产，移交市政有关部分统一管理；资源性资产主要是山林，在不改变林地性质和林地用途的前提下，林区产权属改制后的企业所有。

-“城中村”集体经济组织怎么改？

答：对已组建了公司制企业的“城中村”，对村委会在公司所持有的股权进一步明晰权属；对非公司制企业的“城中村”，依据《公司法》进行公司制改造，对暂不具备条件实行公司制改造的企业，可选择股份合作制，待条件成熟后再改制为公司制企业；对没有成立企业经济实体的“城中村”，可结合村集体资产的处置方案，由村民会议决定选择适合的改制方式。

-集体经济改制享受那些优惠？

答：现有的优惠政策包括村集体企业在改制过程中涉及的房屋土地变更登记、过户等需缴纳有关税费可减免；原村没有集体企业，通过集体经济组织改制后组建的新企业，可享受国家新办企业相关税收政策；村原有的企业，改制有在一定时间内维持原纳税方式不变；原村委会所持有的股权量化给股民的股权变动，不视为产权交易，免收有关费用。

村子如何改造？

-“城中村”怎么改造建设？

篇五：城中村改造存在问题的分析和探讨

华南理工大学继续教育学院

项目管理2012级本科业余 城中村改造存在问题的分析和探讨

成人高等学历教育

毕 业 论 文

城中村改造存在问题的分析和探讨

办学单位：班 级：

学 生：

指导教师：

提交日期： 2014 年 8 月 30 日

摘 要

我国的城市化发展非常迅速，可谓是“日新月异”。城市化的快速发展给我们的经济带来了巨大地贡献，同时经济发展也促进城市化。可是经济发展、城市化发展的同时，也带来了一个巨大的问题，就是城中村问题。因此，我写本篇文章的目的是对城中村改造进行介绍。文章开始，是详细地分析了关于城中村改造的政策和精神、发展意义、审批流程和社会问题及现状。为了保护我们的文化遗产，在本文中也很清晰介绍保护措施和解决问题的方法，到了最后，我把拆迁补偿问题产生原因、存在问题提了出来，并为解决改造中存在问题给了多条建议。以下我就以广州黄埔文冲城中村改造存在的问题进行剖析和研究。

关键词：城中村改造，规划，补偿，政策

Abstract

City development rapidly in China, it is "change rapidly". The rapid development of the city has brought enormous contribution to our economy, but also promote the economic development of the city. But the development of city economic development, at the same time, it also brings a huge problem, is the problem of the villages in the city. Therefore, I write this article aims to introduce the reconstruction of the village. At the beginning, is a detailed analysis about the urban village reconstruction policies and spirit, the significance of the development, approval process and social problems and present situation. In order to protect our cultural heritage, method in this paper is also very clear protection measures and solving problems, in the end, I put the demolition compensation, the causes of problems raised, and in order to solve the problems existing in the transformation to a number of recommendations. I have Guangzhou WhampoaWenchong village reconstruction problem analysis and research. Key words: Reconstruction of the village, planning, compensation, policy

目 录

中文摘要 ...................................................................................................................................................... 1 Abstract ....................................................................................................................................................... 2

1 绪论 ........................................................................................................................................ 5

1.1绪论介绍 ....................................................................................................................... 5

1.2城中村改造介绍 ........................................................................................................... 5

1.3城中村改造与新区开发 ............................................................................................... 5

2 广州市文冲城中村改造的政策和精神 ................................................................................ 7

2.1定义 .............................................................................................................................. 7

2.2广州市文冲城中村改造的目的及意义 ...................................................................... 7

3 广州市文冲城中村改造的问题和现状 .............................................................................. 10

3.1城中村改造的问题和现状介绍 ................................................................................ 10

3.2缺乏总体规划，零星分散搞改造 ............................................................................ 10

3.3黄金地段成宠儿，偏街背巷成弃儿 ........................................................................ 10

3.4在城中村改造中不能合理地综合利用土地 ............................................................ 10

3.5盲目追求都市化景观，忽视城市的特色建设 ........................................................ 10

3.6重视城市再开发，忽视旧城原有设施的修复和保护 ............................................ 11

3.7急功近利，大拆大建 ................................................................................................ 11

3.8城中村改造中对文化遗产的保护问题 .................................................................... 11

4 城中村改造的拆迁补偿 ...................................................................................................... 13

4.1城中村改造的拆迁补偿内容 .................................................................................... 13

4.2违法建筑的处理问题 ................................................................................................ 13

4.3补偿标准的确定 ........................................................................................................ 13

4.4补偿资金的使用管理 ................................................................................................ 13

5 开发商和被拆迁户存在的问题 .......................................................................................... 15

5.1改造持续时间长 ........................................................................................................ 15

5.2业主对开发商缺乏信心 ............................................................................................ 15

5.3被拆迁户自身原因 .................................................................................................... 16

6 解决旧城改造中存在问题的建议 ...................................................................................... 18

6.1 处理好新老建筑的关系 ........................................................................................... 18

6.2 旧城改造与文化保护相结合 ................................................................................... 18

6.3 完善补偿规定，保障被拆迁户合法利益 ............................................................... 19

6.4 城中村改造可根据实际情况采用以下几种形式 ................................................... 20

6.5 城中村的可持续发展 ............................................................................................... 21

结 论 ...................................................................................................................................... 23

参 考 文 献 ............................................................................................................................ 24

致 谢 ...................................................................................................................................... 25

初中作文