作业帮中国即将楼市跌股市涨
来源：学生作业帮助网 编辑：作业帮 时间：2024/09/25 04:39:09 体裁作文
篇一：专家称中国即将楼市跌股市涨 现在买房都是低收入者
专家称中国即将楼市跌股市涨 现在买房都是低收入者
现在买房的人都是低收入者，又是在泡沫最大的时候买，房地产泡沫一年左右或肯定会破灭，他们工作一辈子也还不上泡沫破灭后赔的钱。
现在房价比6000点时的股票泡沫还要大，巨大的房地产泡沫才是当下我国经济难以转型、艰难纠结的根源，它一年左右肯定会破灭。随着地产泡沫的破灭，大量找不到投资渠道的资金会有一部分进入到股市，未来几年房价跌股市涨的格局是大概率的趋势。
今年以来房地产市场在房托们的鼓吹下，是虚涨声声嘶力竭，今天有人鼓吹买房比高考还难，明天有人鼓吹中国的房价永远上涨，后天有人跳出来鼓吹中国的房价要涨到80万一平方米。
这让我想起来2007年股市在6000点时，许多鼓吹要涨到一万点的所谓经济学家们，在中国用炒股的方法炒房是全国人民都知道的秘密，这些人为了混口饭吃心甘情愿地当机构的吹鼓手也是公开的秘密。
现在中国的房价就如同2007年股市在6000点时一样大的泡沫，是有点经济常识的人都明白的道理，获得诺贝尔经济学奖得主席勒也担忧中国巨大的房地产泡沫会对实体经济造成巨大的打击。
而这些房托们在当下房地产泡沫巨大时跳出来鼓吹房价还要大涨，明眼一看就知道是房托。面对中国巨大的房地产泡沫，对中国的经济和股市有什么影响呢？
经济数据反映了地产泡沫阻碍了经济发展
国家统计局数据：2013年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.1%。
其中，城市上涨3.0%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.1%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.1%，服务价格上涨2.9%。1-9月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%。2013年9月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。
工业生产者购进价格同比下降1.6%，环比上涨0.2%。1-9月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.1%，工业生产者购进价格同比下降2.2%。
2013年9月，中国制造业采购经理指数(PMI)为51.1%，比上月上升0.1个百分点，连续3个月回升。数据显示工业企业依旧艰难，通胀压力仍然很大，经济在缓慢恢复。
PMI中国制造业采购指数是51.1%，在枯荣线之上，说明经济在缓慢恢复，但是全国工业生产者购进价格同比下降1.6%，说明工业企业利润很低，日子艰难。 在经济低迷的情况下，全国居民价格消费指数CPI是上涨3.1%，说明通胀压力巨大。通胀压力大的根源是房地产泡沫造成的，因为是房价推高了所有行业的经营成本，形成了通胀，导致各行各业利润微乎其微，房价下各行各业都在失去竞争力。
更为严重的巨大的房地产泡沫阻碍了中国经济的转型升级，中国80%的资金都进入到了房地产行业来维持房地产的巨大泡沫，导致了其他行业的融资难和融资成本过高。同时中国大量的经济资源被房地产占用，都想炒房炒地赚快钱，导致中国各行业都在自废武功，在中国稍微有点规模的企业都在炒房炒地。
巨大的房地产泡沫才是当下中国经济难以转型艰难纠结的根源。所以，可以肯定巨大的房地产泡沫不破灭中国的经济就不可能转型升级。
房地产行业如何转型升级
中国的房地产行业经过20年的简单粗放式地发展，过去那种炒房炒地的模式已经结束了，现在中国到处都是大量过剩的房地产，住宅地产是全面过剩，商业地产随着电子商务时代的来临，已经走到尽头了，现在中国的房价比6000点时的股票泡沫还要大，李嘉诚大量抛售中国的房地产就说明了这一点。
如果地产商还相信无知房托的话认为房价还能上涨，将来要涨到80万一平米，一年后只有破产的命运。
笔者培训过的房地产商现在都在收缩投资规模。对于房地产商来说当务之急是要考虑一年后还能活下来，当下尽量抛售所有的房产，只要有人要。
在房地产泡沫最大时，手头尽可能多的保留现金，耐心等待房地产泡沫破灭后，再通过金融创新帮地方政府培育新的经济增长点，同时再开发适合人居住养老或其他创新的相关地产项目。要向李嘉诚学习，学会回避历史性的大风险。
银行如何控制房地产风险
面对越吹越大的房地产泡沫，特别是温州大量的按揭购房人在房价暴跌后巨亏跑路，把大量的房地产抛给银行，再加上房地产商故意人为地把价炒高抵押给银行，这样一来就让银行承担了所有的亏损风险。
对于银行如何控制房地产风险，我教了许多金融创新的方法让银行转嫁房地产泡沫破灭的风险，同时，也告诉银行目前的房地产抵押贷款最多只能按三折贷款，原来的房地产贷款尽量收回，房地产按揭贷款必须停止。
现在买房的人都是低收入者，又是在房地产泡沫最大的时候买，房地产泡沫一年左右肯定会破灭，他们工作一辈子也还不上地产泡沫破灭后赔的钱。
银行对于过去放给房地产企业的贷款如果不能回收的要通过金融创新向外转嫁风险。
同时银行也要帮地方政府找到新的经济增长点，我在给银行做培训时，就对银行说必须有一套完整的应对房地产泡沫的金融风险防范体系。
房地产泡沫对于股市的影响
一是，会制约阻碍中国经济的转型，因此当下的股市不会有牛市出现； 二是，体现在房地股票上，对于房地产股目前尽量逢高减持，不要再买房地产股票了；
三是，从历史的经验来研究，轻微的通胀短线有利于股市的上涨，在所有的商品
目前的中国所有能炒的产品价格都炒到有价无市了，而随着黄金泡沫的破灭，以及房地巨大的泡沫以一个个城市开始破灭，当下中国除了股票还在没有大炒之外，再也找不到可以投机炒作的品种了，于是一部分过剩的资金就会进入到股市，因此，目前的通胀反而有利于股市的短期炒作。
综上所述，在目前经济纠结，通胀较为严重，房地产泡沫巨大的背景下，股市短中线在投机资金的推动下会震荡上行，特别是随着未来房地产泡沫的破灭，
大量找不到投资渠道的资金会有一部分进入到股市，未来几年出现房价跌股市涨的格局是大概率的趋势。
篇二：如果你知道了楼市和股市的关系,还会去卖掉房子炒股吗
如果你知道了楼市和股市的关系，还会去卖掉房子炒股吗？
杨红旭 10:06 1598 2 0 降息 | 投资 | 楼市 | 自媒体A- A+
“卖房炒股”没想象的那么美
近期，随着中国股市持续反弹，一个声音越来越强烈：卖房炒股！与此同时，全国房价仍在下跌，9月以来，70城房价指数同比总体由涨转跌，也即全国大部分城市的房价已经回到了去年9月前后。在股热房冷的背景下，“卖房炒股论”颇具煽动性和诱惑力。千万民众，心痒血热。对一般百姓来说，果真是一个发财机会吗？
其实，在过去的十多年，每当股市上涨一段时间后，就有类似的声音发出，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但真按此操作，最终结局美满者，估计只是极少数。最典型的要算2007年，上证指数冲高历史高点6124的前后几个月(10月前后)，如果卖房买股，则其后熊途漫漫，不知套惨多少散户。
再举一例。2012年9月，北京某投资机构总裁在微博上说“我个人用行动来回答：我已经把自己的房子卖了，等在那里买股票型产品；我向最好的朋友们强烈建议，现在卖房子，未来买股票。”这一公开言论，引发众多网友围观，新闻媒体也跟风炒作。
后来的事实是，2012年12月至2013年2月，上证指数上涨了二成，其后继续回落，并重归2000点低位。而2014年初相比2012年年中，北京市区多数房屋价格应上涨四成左右。除非当时买的是创业板，倒真大涨150%，但又有多少散户敢于追高大涨的小盘股呢？
首先，需要搞清楚一点，股市和楼市之间是“跷跷板”的关系吗？如果在房价下跌的同时，股价却是上涨的。那么，卖房炒房，具有相当大的合理性。如果二者是同向同步变化的，同步上涨或同步下跌，则卖房炒股的可操作性就较差。当然，如果未来一年股价上涨100%，而房价只能上涨10%，则卖房买股也具有一定的可行性。
不妨先看美国规律。美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。
房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。值得一提的是，2010年9月之后，
道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。说明那时美国楼市去泡沫化的过程非常艰难，这也是对本世纪的楼市超级牛市的校正。
完成“W”形筑底后，从2012年开始，美国房价真正进入上行通道，与股市共舞。美国20城房价指数，2012年1月见底，最低点为134点，相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月达166点，相比谷值上涨24%。但相比2006年历史峰值，仍下跌10%！而道指2014年11月相比2009年初的谷值，上涨178%。
日本的股市与楼市，同样大体同步，关联度较高，只是后者波动的频率慢于前者。从全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月开始曾有波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出现一轮反弹，也是2007年6月到顶。
香港股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底；2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。
可见，香港股市领先楼市约4个月左右。值得一提的是，2009年9月后，香港房价持续上涨，而股价则出现了大幅震荡。2011年3月股价开始下跌，9月份房价指数也开始下跌，规律依旧存在。2012年恒指开始振荡上行，至2014年9月最高达25362点，略超2009年高点，相比2011年10月低点
上涨了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨，至2014年9月，又上涨了48%。
我国大陆地区。2005年之前，由于我国楼市(市场化初期几年)和股市(股改之前)皆比较特殊，所以二者关联度不高。2005年之后至2011年，股市和楼市呈正相关。
2005年股价下跌，70城房价涨幅缩小。2006年房价涨幅盘整，股价上涨。2007年房价大涨，环比涨幅9月见顶，股价大涨上证指数10月达到6124点历史高点。2008年股价与房价同步回落。而2008年10月至2009年1月，上证指数在底部徘徊，此时房价下跌。其后股价与房价同步上涨。
2009年8月，上证指数见顶回落，12月房价环比增幅达1.5%的峰值，其后涨幅也趋于回落。2012年6月，房价环比止跌反弹，股市于12月突然急涨。2013年3月股价再度下跌，而恰恰也是3月，70城房价环比涨幅见顶。2014年7月上证指数开始上涨，而70城房价自5月开始环比下跌，8月环比跌见底，其后仍然下跌，但跌幅趋于收窄。
综合上述国内外历史经验，股市和楼市基本同向变化，虽然在先后顺序和节奏上存在差异，但二者肯定不是“跷跷板”的关系！
实际上，就短期变化而言，有两个重要因素同步影响着股市和楼市，比较重要的是货币政策与流动性，其次是宏观经济。不妨回顾一下，在股市明显上涨的2007年、2009年和近三四个月，都属于流动性宽松时期。其中不同点是，2007年经济增幅很高，货币紧缩，但境外热钱疯狂流入，形势更复杂些。2007和2009年楼市同步火爆。
今年以来，货币定向宽松，不过商业银行并不愿卖力的支持小微企业和三农，导致定向宽松后资金在金融体系中囤集，突出表现为：货币供应增幅没有扩大(尤其是M1)，但银行间市场利率却显著下滑。11月22日全面降息，标志着货币由定向放水到全面放水，微刺激升级为中刺激，这直接导致了资金涌入股市。当然，推升股市的另外一股更强的力量，是改革加速的现实与预期。
货币放水，同样有利于楼市，但三个因素制约了楼市快速反弹。其一，中国经济新常态强调由要素驱动、投资驱动转向创新驱动，作为投资“三架马车”重要组成部分，房地产投资在经济发展中的地位趋降。
其二，2012-2013年这轮楼市反弹强度远超股市，2014年楼市注定需要降温和调整，且应弱于股市，但凡背离，总有回归。同时，这是房地产短周期内在规律的要求。
其三，今年以来货币定向宽松，上半年却并没有惠及楼市，突出表现在个人房贷持续紧张，房贷利率不断趋升。直至8月开始，房贷才趋于宽松，9月30日央四条出台后，加速放松，首套房贷利率持续下滑。
所以，货币放松的利好，直至近二三个月才明显浸透至房地产领域，于是10月全国主要城市的商品住宅成交量一跃而起，较9月大增二成多，11月成交量继续保持高位。成交量先反弹，房价滞后几个月也会随之反弹。于是，我们可以先看到8月份全国70城房价指数环比跌幅见底。下一步，只需观察何时由跌转涨。明年二季度可能性较大。
篇三：中国楼市与股市不能大跌
中国楼市与股市不能大跌
2014/5/5
货币之水一断流，中国经济就紧缩。
虽然中国货币此前发行量极大，目前利率不高，由于货币配置效率十分低下，失去货币滋润的企业已处于深度紧缩状态。
把中国经济作为一个病人，畏寒症状已很明显。首先表现在宏观经济数据上，2013年7.7％的GDP
创十四年来最低，今年3月CPI为2.4％，已是去年10月以来首次上升，预计4月将更低。
企业负债率上升、融资成本升高，不少企业处于破产境地。今年4月，中国央行发布了《中国金融稳定报告（2014）》，指出2013年全年，工业企业资产负债率较高，偿债能力有所下降。截止当年年末，5000户工业企业资产负债率上升至62.2%，同比上升0.4个百分点，5000户工业企业的流动比率为104.1%，同比下降1.3个百分点，速动比率为75%，同比下降1个百分点，利息保障倍数为4.4
倍，同比下降0.1倍。这一数据较为乐观，工业企业62％左右的资产负债率并不算高。
其他研究机构的估算要悲观得多。中国社科院的研究结果是，2011年企业负债率为107％，远超经合组织90％的临界值。2008年中国企业的平均负债率仅58％，三年时间负债率增长49％，年均增长84.5％。
上市公司最能说明问题。经过?选秀?上市，A股上市公司理论上是中国企业经营业绩最好的群体，近几年资产负债率持续上升。据Wind资讯的数据，2010年负债率较2009年出现上升的公司占
比为45.65%；2011年较2010年上升的占比为49.21%;2012年占比为55.45％。剔除银行券商等金融类型企业后，2170家非金融类上市公司资产负债率，2012年为59.95%，2011年则为59.11%。
这是动态数据，一旦负债上升、资产价格下降，负债率会急剧恶化。
钢铁行业就是例证。2012年末，上市钢铁企业整体资产负债率同比微增了1.44％，44家上市公司平均资产负债率为60.35%，完全看不出风险。到今年2月初，中钢协常务副秘书长李新创表示，会员企业负债率高达70%左右。实际上情况更糟糕，由
于行业长期处于下行周期、产能过剩严重，铁矿石、钢材贸易融资风险大爆发，福建等地的钢贸企业如多米诺骨牌一样倒塌，钢铁行业出现全行业亏损，今年一季度重点统计钢铁企业累计亏损面达到45.45%，同比增加14.77个百分点。不少钢铁企业现金流断流指日可待，全行业面临重新洗牌。
观测中国经济数据，要接地气，一旦某行业帐面负债率超过70％，同时伴随着库存量大幅上升、现金流恶化，就意味着该行业岌岌可危，无论盈利如何漂亮都没用。此前李宁等国产服装品牌无不经历
篇四：股市暴跌对楼市的3大冲击
股市暴跌对楼市形成的3大冲击
700多家企业停牌，1400余家申请停牌，千股跌停成常态，腰斩已无法形容大多数个股的惨状……最近几日，上市房企的股票，除停牌的，基本也全部跌停……而且A股暴跌已经开始波及楼市的成交！
股市刚刚暴跌之际，就有不少“砖家”鼓吹“股市暴跌将利好楼市”，而一些地产营销人也窃喜——炒股风险高，买楼安全系数高，股市暴跌会导致楼市上行。明源君认为这些都是不负责任的说法或者意淫。尽管中国股市从来没有发挥好经济晴雨表的功能，但是短时间内的持续暴跌，必然对楼市不利！ 首先是潜在购房者的购房意愿大幅下滑。
关于楼市与股市的关系，一直有两种不同的争论。
一种认为二者是跷跷板关系。如果楼市低迷，楼价下行，资金就会大量流进股市推动股价上涨；如果楼市热，则房价上涨，资金杀入楼市，使得股市缺乏流动资金，导致股价下跌。在经济学里，这叫作楼市与股市的“替代效应”。2009年~2013年，全国房价上涨50%，缺乏资金的股市持续低迷，以至于最后IPO都暂停；而2013年以后，楼市拐点来临，大量资金流入股市，甚至出现了不少卖楼炒股的案例。
另一种观点认为，楼市与股市是相互推动的关系。如果股市走牛，股价持续上涨，股民赚了钱，财富增加，买房需求随之上升；若果股市走熊，股价持续下跌，股民亏了钱，财富大幅缩水，购房需求也会下降，在经济学里这叫做“财富效应”。
明源君认为，两种观点都有一定的道理，没有孰对孰错。但是，在不同的环境下，二者发挥出来的效果一定会是不一样的。资金是逐利的，哪里收益高就会流向哪里，楼市与股市的跷跷板效应更多地发生在投资需求领域；而在消费需求领域，楼市和股市应该是一个互补的关系。因为不管是刚性需求还是改善性需求，都需要建立在个人以及居民家庭财富的增长上。目前房地产已过了黄金十年，十多年的连续上涨已经消耗了上涨动能，除了极少部分城市的部分区域有较强的投资价值外，其他地方已不再适合投资。特别是大部分三、四线城市，目前的库存量巨大，房价不下跌已经十分艰难，更不用谈上涨了。
因此，当前股市和楼市的互补作用比跷跷板效应要强。这在市场上也很清晰地体现了出来。
去年，牛市刚启动不久时，恰逢楼市不景气，因此出现了卖房炒股的案例；而且，由于房贷政策持续宽松，330新政降低了二套房的首付门槛等，更多的潜在购房者采取少付首付或推迟购房的方式，将全部或部分购房资金投入股市。然而，随着股市持续走牛，更多在股市上赚了钱的股民都出手购买首套房，或者换一套更大的房子以改善自己的居住条件。据明源君调查，此前，由于股市一路暴涨，参与者的财富水涨船高，无论是改善型置业人群还是首次置业人群的购房时间表都较以前大大提前。
但由于股灾，使得许多本来准备买房的个人和家庭资产大幅缩水，过去三周时间里，绝大部分个股腰斩，跌幅达到70%的也不在少数，未能及时割肉撤退的股民，投入本金已所剩无几，只能被迫取消或推迟原有购房计划。对于部分使用了杠杆的激进投资者，连续的暴跌导致其融资盘爆仓，不仅无法换一套更大的
房子，还可能被迫出卖房产缴纳保证金。七月本来就是楼市的传统淡季，股灾可谓让此雪上加霜。
股市暴跌以来，楼价暴涨的喧嚣声明显小了很多；而且，明源君从一线楼市销售员手里得到的数据也印证了这种判断。比如，下图是上周襄阳市的住宅成交量对比图，缩量明显。
其次，上市房企的很多巨额融资计划将泡汤。
这一点为大家所忽略，以至于明源君在市面上还没有看到类似的观点。 330新政公布以后，部分城市的楼市开始回暖，深圳、广州等一线城市更是在五月底和六月初上演了“日光盘”、违约潮等。
然而，即便是销售业绩持续上升的房企，对资金的需求依然十分强烈。未来的竞争不仅体现在产品的竞争，更需要资本的竞争，因此在整个行业净利润下滑
的态势下，大多数房企都加大融资力度、调整融资结构以降低成本，今年以来房企在资本较量上更为激烈。
据和讯房产不完全统计，今年5月，房地产企业通过不同形式融资规模折合人民币702.4亿元，同比增长48.5%。截至5月中旬，仅A股市场就有38家房企抛出43次再融资、公司债融资以及中期票据预案，拟融资总额高达1646亿元，超过去年融资总额。
而A股的持续火爆为上市房企通过增发股份融资打开了方便之门。据明源地产研究院不完全统计，5月份，上市合计完成融资累计超800亿元，同比上涨65%，其中，仅华润置地一家融资金额就超过200亿元！
根据国家统计局最新的统计数据显示，今年1~5月份房地产开发企业到位资金同比下降1.6个百分点。其中国内贷款下降6.8%，企业自筹资金增长0.9%。该指标主要指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。
在银行对开发贷仍然谨慎，并且审批难度加大以及成本飙升，导致前5月房企海外发债规模大幅萎缩的背景下，房企积极在境内资本市场寻求融资结构的转变和替换是非常关键的战略，这不仅需要业绩的支撑，而且需要股市的持续走高。
然而，现在A股暴跌，还未实施的增发融资计划基本要泡汤。明源君梳理了一些上市房企新近发布的增发预案发现，拟定的增发价格，在经过暴跌之后，多数已经高于现在的市价。如果要继续推动定增融资，这些房企只能下调增发价格，但即便是这样，在股市瀑布式下跌的环境下，实施的难度将急剧增加，试问谁会白白将自己的钱扔进黑洞呢？
最后，可能显得有点大而空，但确实是事实。
第一、股市的平稳健康稳定发展有助于中国的金融体系从以银行为主导的间接融资体系，向以股市为主导的直接融资体系的转化。直接融资效率高于间接融资，且能有效降低企业的资金成本，支撑实体经济的发展，但股灾让这一切变得不确定起来；第二、去年以来，未来潜在的股权价值激发了大众创新、万众创新的热情，股灾使得风险创投等投资机构变得谨慎，对民众的创新、创业热情是巨大的打击；第三、股市暴跌，加重了国际市场对中国经济和股市的担忧，唱空的声音越来越大，引发国际资本外流；第四、不少国内的投资者坚信中国梦，而将资金投入股市，最后却血本无归，短期内投资者的信心难以恢复。城门失火殃及池鱼，这些因素的叠加对经济发展构成负面影响，对楼市自然也是非常不利的。
暴跌伊始，各种救市政策轮番出台，但下跌的却丝毫没有止步的意思。各位自求多福吧。土豪万科已经出资100亿回购自家二级市场的股票，有钱就是任性，没钱只能认命!
篇五：专家称中国楼市类似07年股市 泡沫2015年将破灭
中国楼市很可能进入最后逼空阶段。
过去的一两个月，可谓是中国刚需者最受煎熬的两个月，一方面看着楼价比2012年大幅上升；另一方面看到房贷收紧，生怕未来付出更高的利息，其中更有很多人一直观望等待国家调控使房价下跌，却不想每次略有调整后暴涨更甚，终于被煎熬得快疯狂了，忍无可忍进入市场。
这一幕与2007年中国A股何其相似，随着股价大幅暴涨，日开户数不断飙升，10万、20万、30万??这其中的很多人在一年前对股票毫无概念，甚至在3个月前仍对股市赚钱不屑一顾。可在上证指数5000点以上，他们终于经不起周围同事、邻居赚钱的炫耀，在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下，在铺天盖地的千载难逢的大牛市，在“死了都不卖”的鼓噪中，终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市??从此就被套牢在高高的山岗上。对于主力来说，这就是逼空散户，他们就不停地推高股指，直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘，他们才从容撤退。
所不同的是，与中国A股的超级大牛市发展了2年相比，中国房地产的牛市周期要长得多，从前一个低谷1998~2000年开始，从2003年前后开始复苏并一路上涨，虽然经过了2006年宏观调控、2008年美国金融危机和中国股灾、2011年的再度房地产调控后，可谓每挫愈奋。今年8月中国70个大中城市中再度有69个城市房价同比上涨。其中，北京房价同比涨幅为19.3%，居全国之首。广州和上海房价紧随其后，分别上涨了19.0%和18.5%。 国际货币基金组织（IMF）数据显示，五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂志写道：世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重
庆。如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍，甚至出现了超过800倍的。
尽管如此，无数预测中国楼市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了，即便是新科诺贝尔经济学奖得主席勒也不能避免，他曾准确地预测了2002年美国科技股泡沫和2007年美国楼市泡沫破灭，而对中国楼市，他曾在2009年和2011年两次警告中国的楼市泡沫，但现在中国楼市以再度上涨对他还以颜色。
那么，中国楼市真的能摆脱经济规律，就像空中楼阁可以摆脱地心引力，会让席勒们改写经济学吗？
中国楼市泡沫的确有相对特殊之处：一、它是地方政府的命根子——土地财政的来源。
二、中国的婚嫁习俗，让房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离开了水面，丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中，国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。
在过去一年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应，推更大的地块，以刺激高地价的诞生。9月初，新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达7.3万元/平方米，成为全国楼面单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格，所谓面粉比面包贵，紧接着的逻辑是，这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润，则意味着未来更高的楼价。
在这个游戏中，土地财政显然成为最大赢家，2013年前6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近2012年全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见，因为与现在的面粉价相比，高价的现房似乎没有那么扎眼了，同时因为未来更高房价的威慑，刚性需求者心里更受煎熬。
这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭，也要看上述三个要素的变化：
第一个要素，从地方政府对土地财政的依赖角度来看，有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能完成转化，由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府，成本大为降低，坦率地说，这在三年内不切实际；二是中央下决心以房地产税代替土地财政，估计也会受到地方的强力反对，更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后，才被迫全面转收房产税。
第二个要素，中国婚房刚性需求大幅下降，而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是，2015年，中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200万人以上，其中1987年的2550万人是顶峰，当年生的人今年是26岁，正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万人；而到2015年，随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。简言之，2015年中国婚房供需将发生重大转变。
第三个要素，国际热钱何时从涌入转而大规模流出。国际热钱流入中国，有两个目的，一是在中国本土赚取更多利润，二是获得人民币单边升值的汇率收益；而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中国获利空间已经大不如从前，人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币，今年二季度，美联储暗示开始退出QE后，中国外汇就出现了净流出，新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率危机；三季度，由于美国优先解决政府财政平衡问题，延后退出QE，9月中国外汇收支再转而为正。换言之，这个临界点就是美国开始正式退出QE，按照现在情况，美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE，最晚应在明年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了，这个时间点可能在2015年。
在美国开始退出量化宽松的时候，美国还会同步推动中东石油危机的升级，再加上国际粮价大涨，会对中国形成严重的输入性通胀，会比2011年更加严重，这将推动房贷利率大幅攀升，使得更多房贷违约，会引发房价大跌，就像现在温州已经发生的那样。
一言以蔽之，中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前，未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼市“上证指数5000点以上”的时期买房吗？
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