律师家的后花园

篇一：民事案例分析及答案-张律师-V130732

案例分析

【案情】

2000年6月30日，刘某与A公司签订商品房购销合同。合同约定：刘某购买A公司开发建设的B花园商办综合楼（以下简称B花园）位于8楼的4套商品房，建筑面积共298．73平方米（其中套内面积217．08平方米、公共部位与公用房屋分摊81．65平方米），每平方米2574．20元，总价款768 993元。同时，在格式合同所列条款的基础上，经双方协(转载于:www.smhaida.com 海 达 范 文网:律师家的后花园)商，刘某增加了合同第三十三条，其内容为：在主体结构不变的情况下，由乙方（即刘某）按实际需要调整隔墙，由甲方（即A公司）负责出面施工，甲方保证乙方有非露天停车位，保证乙方停车安全。合同签订后，刘某如期交纳房款，2001年4月接收该4套商品房，但A公司始终未能给刘某提供非露天停车位，刘某多次与A公司协调未果，遂于2003年4月22日诉至法院，要求某公司履行购房合同约定，为其提供免费非露天停车位一处。

该案在一审案件审理期间，A公司委托的B花园物业管理部门于2003年7月7日给刘某书面通知，告知B花园一楼为停车场，欢迎前去停车。但B花园业主委员会对物业管理部门将长期作为自行车停车区域的一楼停车场变更为机动车停车场的做法提出异议，物业管理部门遂收回了该通知。鉴于某公司无法提供免费非露天停车位，在一审审理中，刘某变更诉讼请求，要求A公司赔偿损失100 000元。A公司则辩称，公司在大厦设有停车位，刘某可以随时停车，公司无违约行为，且购房合同中对车位条款的约定不明，不应承担赔偿责任。

问题：

1. 该案件所涉及到哪些法律关系？

2. A公司是否应当承担赔偿责任？为什么？

3. B花园是否应当承担赔偿责任？为什么？

4. 如果你是刘某的律师，请就他的诉请出具一份法律意见书。

案例分析答案

（1） 该案件涉及的法律关系：刘某与A公司的房屋（商品房）买卖关系。委托关系？

开发商与物业之间存在委托管理关系，当事人与法院之间存在民事诉讼法律关系。

（2） A公司应该承担赔偿责任。刘某与A公司签订合同，均为双方真实意思表示，所以

该合同合法有效，A公司应当履行合同中提供非露天停车车位。现A公司不能依法按照合同履行义务，导致刘某权益受损，明显造成违约行为。故A公司应承担赔偿责任。

（1）该条款是否为免费使用约定不明该合同中并未明确规定此非露天停车位为

免费提供，因此刘某要求其免费提供车位的要求显然不妥。（2）由于A公司为刘某提供的非露天停车位实际上是长期作为自行车停车区域使用的，尽管物业管理部门欲将该区域作为机动车停车区域，以履行为原告提供非露天停车位的义务，但因业主委员会的反对，物业管理部门已将变更通知收回，所以A公司不能履行为原告提供非露天停车位的义务，而双方在订立商品房购销合同时，A公司对其开发的B花园在设计及施工中，是否能为原告提供非露天停车位是明知的，目前A公司不能提供可以为刘某提供非露天停车位的证据，造成合同义务不能履行的责任在于A公司。

（3）基于A公司不能履行为刘某提供非露天停车位的义务，刘某要求A公司赔偿其损失的请求应当予以支持，但刘某提出的赔偿数额应当相当于其受到的真实损失，其所要求的100000元赔偿缺乏依据。（4）A公司在大厦的停车场提供车位是不妥的，我们虽然无从得知公司大厦与B不花园的实际距离，但显然根据生活常识，我们可以知道两者之间是有一定距离的，A公司提出在公司大厦为刘某提供停车位，并没有从刘某的日常生活及实际需要考虑。且合同中关于停车位的条款是建立在刘某购买商品房的基础上，根据《合同法》第125条关于合同条款的解释，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”我们可以根据合同的有关条款及合同的目的来确定该条款的真实意思，即此非露天停车位是指B花园内的停车场。所以A公司在大厦的停车场提供车位的行为不妥。

（3） B花园不应该承担赔偿责任。刘某在购房时是与A公司签订合同的，所以A花园有

义务完成合同约定条款，B花园虽然于2003年7月7日给刘某书面通知，告知B花园一楼为停车场，欢迎前去停车，可该行为却是受A公司委托，且B花园并未与刘某签订任何条款。故B花园不应该承担赔偿责任。

（4） 关于刘某与A公司商品房购销合同中停车位使用方式争议的

法律意见书

尊敬的刘某先生（女士）： 北京XX律师事务所依法接受您的委托，对您与A公司商品房销售合同中停车

位使用方式争议事宜进行了深入细致的审查和分析，现依据我国有关法律、法规及您所提供与本案有关的材料和说明，出具法律意见书如下，供您参考。

一．出具本法律意见书所依据的证据材料（事实依据）

1、刘某与A公司签订的商品房购销合同；

2、刘某提供的本案事实情况说明； 二．出具本法律意见书的法律依据

1、《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释；

2、《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关司法解释；

3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及其相关司法解释；

三．关于本案的基本事实及双方交涉情况

根据本法律意见书第一条中所述的事实依据，与本法律意见书第二条中所

述的法律、法规及司法解释，现查明并确认关于本案的下述基本事实：

1、 签订合同 2000年6月30日，刘某与A公司签订商品房购销合同。合同约定：刘某购买A公司开发建设的B花园商办综合楼（以下简称B花园）位于8楼的4

套商品房，建筑面积共298．73平方米（其中套内面积217．08平方米、公共

部位与公用房屋分摊81．65平方米），每平方米2574．20元，总价款768 993

元。同时，在格式合同所列条款的基础上，经双方协商，刘某增加了合同第三

十三条，其内容为：在主体结构不变的情况下，由乙方（即刘某）按实际需要

调整隔墙，由甲方（即A公司）负责出面施工，甲方保证乙方有非露天停车位，

保证乙方停车安全。合同签订后，刘某如期交纳房款，2001年4月接收该4

套商品房。

2、 A公司违约行为

2001年4月接收该4套商品房，但A公司始终未能给刘某提供非露天停车

位，刘某多次与A公司协调未果。

3、 提起诉讼

2003年4月22日诉至法院，要求某公司履行购房合同约定，为其提供免

费非露天停车位一处。

四、对本案的法律分析

1 、本案的法律性质分析

本案是一起消费者（刘某）与商家（A公司）签订商品房购销合同，因

商家（A公司）不能履行购房合同约定（为刘某提供非露天停车位）而引发

的要求商家（A公司）承担责任的合同争议问题。

2、本案履行合同约定民事责任承担主体的法律分析。

关于A公司是否应当承担违约责任：双方订立的商品房买卖合同是合法

有效的，对双方均具有法律约束力。刘某希望将该非露天停车位成为一项购

房条款作为合同要件，在与A公司协商一致后，将“甲方保证乙方有非露

天停车位”的条款写入合同，A公司负有对刘某提供一处非露天停车位的义

务。由于A公司为刘某提供的非露天停车位实际上是长期作为自行车停车

区域使用的，尽管物业管理部门欲将该区域作为机动车停车区域，以履行为

刘某提供非露天停车位的义务，但因业主委员会的反对，物业管理部门已将

变更通知收回，故A公司不能在此履行为原告提供非露天停车位的义务，

造成合同义务不能履行的责任在于A公司。所以A公司应当承担违约责任。

五、关于本案诉讼结果可能的预测

法院判决A公司承担赔偿责任，要求A公司履行购房合同约定，为刘

某提供免费非露天停车位一处。或要求A公司赔偿损失，损失金额应根据停

车位的市场价值计算。因本案案件事实清晰，所以这是法院最合法的判决结

果。

刘某的损失金额应当根据一般业主的车位价格来计算。A公司提供给刘某的

停车位，是供刘某个人使用的，而不是供其利用这个停车位对外经营，获取

利润的。应当按照（一般业主车位价格x房屋产权年限）得出的总数来计算

损失。或者请专业机构对此车位进行价值评估。

【注：】需要说明的是，上述意见是对目前掌握的相关证明材料的基础上做

出的，分析是我们对本案的初步法律分析，供且仅供您参考，不用于任何第三方使用。该分析的前提是假设您告知的情况介绍和提供的资料（情况与事实完全相符，提供的资料）完整、准确、真实，资料的复印与原件相符的基础上而做出的初步分析意见，也不排除随案情发展进一步修改的可能。 本意见书不是本事务所和/或本律师向您做出的保证，仅供您在处理本案时做参考之用。委托人对本意见的结论有独立判断之权利。未经本律师事务所及本律师书面许可，本意见书不得向任何第三人出示，并不得作为证据使用。 本事务所和/或本律师所拥有唯一的解释权。 北京XX律师事务所 律师：XXX X年X月X日

篇二：《外婆家的后花园》--楼祯

《外婆家的后花园》

203班 楼祯

我外婆有一幢翠绿漂亮的房子，就建在非常美丽的周家岙村里。清晨，一起床就可以听见鸟儿们欢快的对着我鸣叫：“早上好”。中午，山脚下的小溪里经常有几只野鸭子在嬉戏玩耍。宁静的夜晚，满天的星斗眨着眼在笑着对我说：“晚安”。

周家岙的乡间小路旁，四季都有许多叫不出名的美丽花朵。山上一棵棵竹子密密麻麻地排列着，远远望去就像一片绿色的海洋。远处连绵起伏的大山被云雾笼罩着，若隐若现，漂亮极了。

所以，我总是很期待能去外婆家的后花园，亲近那美好的大自然！

篇三：后花园简介

后花园简介

池巴 腊肉 小园槕 靠背椅 大碗饭 土莱

林家后院简介

林彪出生在湖北省黄州市回龙镇林家大湾。离回龙镇约六七里，耸出一座形神俱似一头山羊的山岭。山岭海拔约300米，山势不险不陡却气势不凡，相传这座山是一头雪白的神羊坐化而成，由此命名白羊山。

在有着美丽传说的秀丽山村，出现了林彪一人，自然与风水分不开了。林家大湾的人如是说：

一说林家祖坟葬在凤凰口，要发财。林家祖屋座落在官山坳，代代不脱官。林家新屋座落在神仙坳，神仙坳连着白羊山，白羊山上有白虎星，白虎赶白羊，猛虎下山梁，才会出了个林彪。林家大湾的官山坳为凤凰宝地，龙为阳，凤为阴，得凤凰之气，只能为臣，难以称帝，要想称帝，是自取灭亡。1950年林家大湾开通的公路和1967年从湾里修至八斗湾的?参观道?，破坏了湾里的风水、毁了地脉，斩断了?凤凰的翅膀?，所以林家大湾出去的人，最终难有善终。1970年部队

在白羊山修建的微波站，斩断了白羊的脊梁；而在湾里开山的工程兵又炸毁了?羊头?，在书山挖的山洞，又捣出了羊的心肝，满山挖、炸得一汪一汪的血，所以属羊的林彪，最终是体无完肤。

另说林家祖上对取名是极慎重、极考究的，林家子弟的名字从字划到喻意都是经过再三推算，取其吉利，绝不能轻易改动，否则就会有血光之灾。林彪原名林育容，自己乱改名字叫林彪，林彪的?彪?是虎字加三撇，不是一般的虎；而是长了翅膀的神虎，可惜，三撇太短，也就是翅膀太短，飞得太高，就会跌落。还说“彪”是虎身插了三把刀，所以他死得早也死得惨。

还说林彪长的是通天鼻，耳朵里有福气毛，是贵人相，但毛太短，贵不长。林彪是水命，克水，如果林彪出逃时走水路，就有可能不死。从林彪的女婿和媳妇的名字来看，对林家也是绝对不利的，一个叫张清林，一个叫张宁，两个都姓?张?，这?张?不就是?葬?吗？一个有?林?一个有?宁?， ?张林?就是?葬林?，只有?葬林?，林家的安宁命数也就到头了。 ——看来熟读兵书的林彪并不知晓风水学说，权倾一时和最后的暴尸温都尔罕只能是命该如此。

林彪原名林育蓉。湖北省黄冈县人。1923年加入中国社会主义青年团。1925年考入黄埔军校，1927年在国民革命军叶挺独立团任排长、连长。参加了南昌起义和湘南起义。

抗日战争时期，任八路军一一五师师长。

解放战争时期，第四野战军司令员。

军事家。1907年生于湖北黄冈。

1923年6月参加了井冈山革命根据地的斗争。 1929年任红四4军第一纵队司令员。

1930年6月任红四军军长。

1932年3月任红一军团总指挥(后称军团长)， 1934年10月率红一军团开始长征，

1935年1月参加了遵义会议，

会后指挥所部参加四渡赤水、巧渡金沙江、强渡大渡河、夺占泸定桥等作战。

同聂荣臻指挥了平型关战斗。先后任东北人民自治军总司令、东北野战军司令员等职，与罗荣桓等指挥了四平、新开岭、三下江南四保临江和辽沈战役等重要战役，解放全东北。1948年底率部入关，与罗荣桓、聂荣臻一起指挥平津战役。1949年3月起任第四野战军司令员等职，

新中国成立后,先后任国防部部长、中央军委副主席等职。1955年被授予元帅军衔。

农家乐特色

时下，农家乐受到越来越多市民的青睐，庞大的市场需求让众多农家乐经营火爆。农家乐星罗棋布，涌现出了一

批高质量企业。

不过，记者近日走访区内几家农家乐后发现，农家乐发展同质化比较严重，产业发展整体水平有待提高。

观察发现，这些农家乐的整体布局大同小异，建筑装饰上，一般配有竹椅、竹篮、农家小院，田野气息浓郁；布局上，除用于餐饮的包间、厅堂外，通常设有供游客休闲娱乐的场所，比如农事采摘区、垂钓区等。规模较大的，还专门开辟了果园采摘区。

合理规划 突出特色 我区现有的农家乐规划不够、规模不足，难以形成品牌效应；突出参合林彪军事特色，不能满足游客吃农家饭、住农村屋、 带农家货的需要。 “虽然政府对农家乐有总体规划，但作为个体的农家乐业主，也一定要有规划意识，设计好自己的旅游线路和产品，否则难以发展壮大。”叶茂章说，目前，区农家乐协会已经成立，协会将致力于引导和带动农家乐业主因地制宜谋发展，着力突出生态和文化特色，打造出不同风格的服务主题。此外，加强培训、提高从业人员素质也是下阶段农家乐发展的重点之一。

篇四：发生工伤后如何“私了”？律师教你

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工伤历来都是劳动关系的难点；从数量上看涉及工伤的劳动争议已超劳动争议仲裁的三成；而且随着工伤认定政策的宽泛化，不断呈上升的趋势。工伤争议分为工伤认定争议、劳动能力鉴定争议及工伤待遇理赔争议三项。工伤是指劳动者在从事职业活动或者与职业活动有关的活动时所遭受的不良因素的伤害和职业病伤害。很多受了工伤的劳动者因为种种原因，选择私了，签订工伤私了协议。那么，工伤私了协议是否有效呢？今天劳动派为大家作分析。

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案例：

何某是一家安装公司的女职工，两个多月前，在工作时不慎受伤，经医院诊断为：右手拇指开放性粉碎性骨折、右手拇指屈伸肌腱断裂。住院时，所在的公司与何某签订一份《工伤补偿协议书》，约定“一次性赔付1万元，以后发生的有关工伤的任何事情与公司无关，概不负责”。不久后，做了伤残鉴定，被确定为九级伤残。这样，何某所受工伤损失依法应为4万余元。随即何某要求增加赔偿数额，但公司以赔偿协议已履行完毕为由，拒绝再次赔付。

分析：

首先，签订的私了《工伤补偿协议书》是否允许？

《工伤保险条例》第52条规定：“职工与用人单位发生工伤待遇方面的争议，按照处理劳动争议的有关规定处理。”《劳动法》第77条规定：“用人单位与劳动者发生劳动争议，当事人可以依法申请调解、仲裁、提起诉讼，也可以协商解决。”《劳动争议调解仲裁法》第4条规定：“发生劳动争议，劳动者可以与用人单位协商，也可以请工会或者第三方共同与用人单位协商，达成和解协议。” 可见，法律允许用人单位和劳动者协商解决个工伤赔偿事宜。 其次，私了协议是否具有法律效力？

如同上面的案例中，何某与安装公司签订的协议中注明：“以后发生的有关工伤的任何事情与公司无关，概不负责”这一条款，也无法免予公司的责任。此类条款是违反宪法和有关劳动法规的，也严重违反了社会主义公德，属无效民事行为。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定，由于过错侵害了他人的人身安全，应当承担民事责任。

对于劳动者受伤后，在医疗期间的“私了”协议是否有法律效力的问题，对此我国法律目前没有明确的规定。但劳动者受伤后在医疗期间与公司不公平的有损劳动者权益的“私了”协议，或者是劳动者对公司的一切问题自负的单方保证，都是没有法律效力的。

1、用人单位不是工伤认定和劳动能力等级鉴定的法定主体，不具有工伤认定和劳动能力等级鉴定的权利，所以，协议在未经工伤认定和劳动能力鉴定之前就对是否认定工伤和劳动能力等级作出协议是无效的。

2、劳动者签订工伤赔偿协议，存在显失公平、重大误解、甚至是在用人单位欺诈、胁迫、乘人之危的情况下签订的，违背了劳动者真实意思表示，所以该协议无效。

3、用人单位与劳动者签订工伤赔偿协议的行为，违反了工伤保险条例对工伤事故的管理制度，而且以合法的形式掩盖非法的目的，所以是无效的。 用人单位必须对劳动者在劳动中受到的伤害承担法律责任，并规定为强制性的法律义务。另外，《劳动合同法》第26条规定：“用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的”劳动合同无效。因此，这份看似对用工单位很有利的证据，最终，会被认定为无效。

最后，私了协议如何变得有效？

在分析协议如何变得有效之前，我们弄清楚为什么在现实生活中，劳动者发生工伤后，用人单位与劳动者私下签订“工伤赔偿协议”是一件经常发生的现象。分析其原因有如下几种情况：

1、逃避现实。有些用人单位为达到该目的，想方设法通过各种办法、手段使得劳动者与其私下签订赔偿协议，放弃部分应有的待遇。

2、法律意识淡薄。不了解劳动法律法规所赋予自己的合法权益，更不知如何用法律来维护自己的合法权益，有的在出现困难时出于无奈，或者贪一时之利与用人单位私下签订工伤赔偿协议。

3、伤不起的等待。由于现行劳动争议处理制度规定不够简单、灵活，特别是关于工伤赔偿程序规定必须先经过工伤认定、而后是劳动能力鉴定、再经劳动仲裁，对裁决不服方可向法院起诉等。即便是一个简单的工伤赔偿案件，整个程序下来也要一年以上的时间，若碰上复杂的案件可能要拖上几年；劳动者因为诉累只好望而却步，不得不私下与用人单位签订赔偿协议，放弃部分（有的甚至是大部分）应有的待遇。

不管出于何种原因，劳动者与用人单位就工伤赔偿即使达成了一致协议，并经过了公证，如果劳动者反悔的，也会被人民法院推翻已经签字的私了协议。另外，劳动者发生工伤后，如案例所示，法定工伤待遇应是4万元，协议赔偿金额是1万元，那么，劳动者可以申请仲裁或法院起诉，追要应该得到而没有得到的另外3万元。因为根据《合同法》的54条规定：（二）在订立合同的显示公平的；同时最高人民法院司法解释《关于审理劳动争议案件若干问题的解释》第22条规定：对于追索劳动报酬、养老金、医疗费及工伤保险待遇、经济赔偿金及其他相关费用等案件，给付数额不当的，人民法院予以变更。

工伤发生后，如果用人单位既未向主管部门上报，又未向劳动保障部门申请认定工伤，在这种情况下的协议是无效的。如果用人单位及时向行政主管部门上报，并启动工伤认定程序，那么这种情况下的私了协议是有效的。 今日要点

离职时用人单位与劳动者达成《工伤赔偿协议》时，一定要慎之又慎，一定要根据《工伤保险》相关规定算清账，否则，不但不能保证其合法权益，而且一旦诉讼也会给公司带来不小的诉讼风险。

【作者有话说】

Hello大家好，劳动派（QQ群：259477675）是一个人力、劳资法律问题兴趣小组，律师、HR和法务的后花园，同行交流、进步，律师指点迷津。我个人，从工作角度讲，已是劳动法老人，但在三茅还是新人，希望多跟大家交流。关于劳动法，有任何问题都可以在评论里面留言，如果是比较集中、典型的问题，我会写文章解答，敬请关注。

篇五：律师函-廖其春律师

律 师 函

川英律函（2012）第0543号

四川关家建设股份有限公司：

四川英济律师事务所秦利平和廖其春二位律师依法接受邓荣武先生的委托，就邓先生在贵公司发生工伤事故一事，向贵公司郑重致函如下：

一、 邓先生提供证据显示：2011年12月8日，邓先生在贵公司承建的双流县麓山国际社区麓镇花园洋房三期一区四组团项目施工时，从作业面跌落导致重伤，发生工伤事故。事故发生后，贵公司现场责任工长林振华等当即将邓先生送往医院抢救，并住院治疗。截止2012年5月11日止，贵公司已垫付治疗费10万多元。经医院诊断，邓先生的伤情为：胸11椎体骨折脱位、脊髓损伤并截瘫、上呼吸通感染。现邓先生胸部以下完全无知觉，大小便失禁，臀部及下肢萎缩，身体消瘦。

二、 至今，该工伤事故发生已有半年时间，但贵公司未按照《工伤保险条例》向劳动行政部门申请工伤认定，公司相关领导也从未出面慰问邓先生并提出解决该事故的方案。

三、 律师认为，贵公司在工伤事故发生后，积极救治伤者，支付医疗等费用的行为是对法律义务的积极履行，但未及时依法申报工伤并向劳动行政部门申请工伤认定可能会对邓先生今后的工伤理

赔造成不利，因此，望贵公司收到本律师函后三日内向劳动行政部

门申请工伤认定或协助邓先生申请工伤认定。

四、 此外，邓先生已向律师表达了尽快处理工伤赔偿的愿望，希望在认定工伤等级基础上，通过友好协商，客观公正地解决赔偿事宜，为此，邓先生已经授权律师通过调解或行政、司法途径处理赔偿事宜。

五、 为依法维护邓先生的劳动者权益，请贵公司收到本律师函后三日内就是否愿意配合工伤认定，以及是否愿意协商处理赔偿事宜与廖其春律师联系并回复，联系电话：13348817572。逾期不回复，律师将根据邓先生的要求向劳动、建委、安监、公安等部门发出律师函，举报工伤案件并为邓先生争取行政手段救济，与此同时，律师将根据具体情况适时提起仲裁和诉讼。

顺颂

商祺！

四川英济律师事务所

律师：秦利平 廖其春

二Ｏ一二年五月十四日

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