苏州印象欧洲

篇一：苏州印象欧洲简介

印象欧洲问题重重

1，户口

买印象欧洲的想转户口的请进，我买了89平的，悲催了

前天打昆山户口迁移部门，他们说要想在昆山落户口，80平以上，必须在昆山工作，在苏州工业园区交的社保不算，而且大专要交3年以上社保，中专要交5年以上社保，到时候还得要辞职转户口，哎，麻烦了啊，到时候离职了就没有多少公积金。

呃，听说那里太偏，我也想在苏州落户，听你这么一说，那的房子不能买啊 啥意思 ？买了印象欧洲的房子，还要跑昆山去工作交昆山的社保才能入户口吗

2，价格混乱

我作为一期的业主，本无意抵毁自己的家园，可是销售的做法却伤了好一批业主，我是4.3号到售楼处选的房，当时接待我的杨狐狸给我拿了一份报价单，我问他这是一期的房价吗？他说是一期的房价，他们是一房一价不会变的，后来极不情愿的给我们优惠了200，说不能减300违反规定-----，待到我6月份遇到一个同时间买的业主时，才从他口中得知价格原来在4月份已经涨过了，他们也是优惠了300，这样的后果就是作为一期业主的我，所拿到的房子居然比二期的还要贵。。。。还有关于老带新有福利的问题，但是据我所知有2位一期的业主没有得到那2000购物卷的，如此没有职业道德的销售最终伤了谁，伤了业主？伤了迪赛？最终会伤了谁？

3，产权

新买的住房产权国家规定是70年，但是印象花园的合同怎么是使用产权是2011.6.16止2074.4.13日。这样算下来只有63年不到，然后是2014.12.31日交房。算来算去也不是70年的产权。为什么会有这样的问题，各位业主有没有考虑过。

土地使用权限到2074年4月13日

二期开盘的到2015年才拿到房子，土地使用权只有59年，现二期均价达到6700元/平方米。

4，位置偏远

跟看房团去过印象非洲，实际就是在昆山一个很偏的地方，周边啥也没有，结果人家非要说的跟湖东热盘一样。

我觉得这样的开发商不实诚，大忽悠。

5，问题汇总

印象欧洲这昆山乡下的房子为啥把大家骗的跟风买，请看《走进印象欧洲，来自昆山的大忽悠》年后听到个新盘，说是在园区，广告打的很诱人，全部戳中需求点有木有，45万首付，1888月供，当时就心动，心想终于能买的起房了。可是

仔细了解了下才发现这是多么大的一个坑。前几天开盘，价格6000多，可是终归没有买，实在是广告上说的太坑爹。

一、是昆山不是园区

有跟你说这不是园区么，广告上都说是园区东吧，这擦边球打的，这是昆山，昆山郊区的郊区，昆山户口是要80平的，昆山现在财政都不上交苏州的，昆山 现在是省直管单列市了。想苏州户口？省省吧，这个房子，同样的价位，胜浦和吴江才是苏州的，6500可以买沙湖旁边的中新汀兰二手了。同样昆山户口，阳澄湖附近这样区位的5000多的楼盘有好多。

二、卖萌的区位图

险恶的周边大家都看到印象欧洲那神一样的区位图了吧，这是在卖萌吗？图让你感觉到金鸡湖只有1公里，你到胜浦都好好几个一公里好不好，骗子！这掺水也太离谱了吧。你老说西边园区多么好，可那跟你半点关系么，你到个湖东欧尚都要半小时以上，尼玛，半小时高铁都到无锡了好吧。怎么不说你东边你旁边那些空地上的N多污染工厂呢，有多少人去过实地，周边真是荒凉凉大地真干净，孤立立的杵着印象欧洲的那几栋楼，哦，还有新栽的几棵树。周边完全没有公交啊，因为是昆山啊，以后也不会有去苏州或园区的公交的啊，这些你跟我们说了吗

三、是马甲还是杂牌？

开发商是谁啊，交能房产，说你娇嫩还差不多吧，二级资质，开发过的总项目加起来还没这一个项目大。太杂牌了吧，你是马甲吗？

四、海市蜃楼般的规划

这真是神一样的房子，神一样的开发商、神一样的规划、神一样的地块，但你我买房人看不到呀！公交没有、学校没有、医院没有、菜场没有、超市没有，哦不对，这些都有，都是在那规划上，是开发商的规划哦，不是政府的规划啊，这规划什么时候实现？能否实现？你能让人相信吗？明明是昆山的规划用地，广告打到苏州来，对比看了昆山的房价，这个位置极其周边环境在昆山均价5千都没人要！这前不着村后不着店的地方要忽悠我们多久？难道没钱就只能冒着生命危险忍受毒气和垃圾在这郊区的乡下买个走不出去没户口的房子么？

最后，这不是印象欧洲，这是印象非洲！

其他不规范

6，开发商是个纯骗子，开盘的时候连地基都没有打好，根本拿不到预售证！！！

买印象欧洲根本不能落户苏州园区，只能落户昆山！以后小孩上学也不能到园区，在昆山的话，这个价格根本不便宜！！

就是开发商比较能忽悠而已！太差劲了！！！

7，开盘售楼处高级紧张 ：“先生 你选的意向楼盘是？ ” “哦 802”“802没有啦702要不要？”“不太理想”“先生那其他的呢？”

“我想再看看”“要是没有意向就从这边出去” 就这么着我就稀里糊涂交钱啦 出来后旁边的哥们讲 我十几万的公积金不能拿来交首付啊 为什们交钱前和交钱后的说法不一样呢 我俱伤......

篇二：印象欧洲电商合作方案【第二稿】001

印象欧洲电商整合执行方案

新浪

百度 新浪微博 新浪房产电商EJU

苏州新浪乐居策划部 2013年10月

Part 1项目相关信息

1、 项目介绍

项目优势：

1） 针对苏州地区用户价格优势明显，100平米以内三房产品及苏州公积金通用能有效形成单价及总价均具有明显冲击力的价格特征 2） 百万方社区，完备的项目自有配套如果兑现力度高将可以有效形成大盘营销效应 3） 政府外部环境规划具有一定居住吸引力 4） 价格定位于刚需，客户群体基数较大

项目劣势：

1） 项目区位劣势明显，现有配套环境吸引度较低 2） 现场展示力度不足，对客户心理冲击不足 3） 项目知誉度不足，客户广度难与百万方大盘相匹配

2、客群分析

客群定位分析：

1） 人均家庭收入在7000-8000元

2） 客群年龄在三十岁左右，有稳定的家庭结构 3） 客群属性以在苏州工作两年以上外地人群为主

4） 目前居住特征以单位宿舍，租房价格在700-800元/月的租恁人口为主 5） 客群职业特征以厂企初级管理层为主体，辅以中小型公司员工

客群需求点分析：

1） 对价格敏感度高

2） 对项目基本生活配套有较强需求 3） 公共交通配套需求强烈

Part 2 价格建议及去化预估

价格建议和去化预估

本案定位为刚需流量性项目，本案的首付金额及月供数决定了客群与经纪公司的主力客群是相符合的。但目前园区的经纪公司联动佣金主力基本在7000-8000元/套的水平，如佣金水平相差较大将很大程度上影响经纪人的导客积极性，直接对于本次合作的最终去化套数产生影响。

Part 3 推广主题建议

篇三：印象欧洲

项目近期动态

篇四：苏州印象城运营模式研究

苏州印象城模式研究报告

目 录

一、项目概况……………………………………………………………..3

（一）地理位置及周边状况………………………………………………….3

（二）地块经济指标………………………………………………………..3

二、投资模式……………………………………………………………..4

三、项目定位……………………………………………………………..5

（一）市场调研结论………………………………………………………..5

（二）定位结论…………………………………………………………….5

四、建筑设计…………………………………………………………….6

（一）印象城总平图以及外立面…………………………………………….6

（二）停车位规划………………………………………………………….7

五、购物空间设计……………………………………………………….8

（一）购物环境舒适………………………………………………………..9

（二）自然采光……………………………………………………………9

（三）大面积中庭设计…………………………………………………….10

（四）交通组织流畅………………………………………………………11

（五）休憩场所众多………………………………………………………11

六、商铺布局和业态组合………………………………………………12

（一）负一楼商业…………………………………………………………12

（二）一楼商业……………………………………………………………13

（三）二楼商业……………………………………………………………17

（四）三楼商业……………………………………………………………19

（四）四楼商业……………………………………………………………22

（五）印象城商家总结……………………………………………………24

七、招商策略及租金收益………………………………………………24

（一）招商策略……………………………………………………………24

（二）租金收益情况………………………………………………………24

八、不足之处……………………………………………………………26

（一）停车难……………………………………………………………..26

（二）业态比例失衡………………………………………………………26

（三）缺乏统一的营销活动………………………………………………..26

九、附件 部分消费者对印象城的看法………………………………26

苏州印象城模式研究报告

苏州印象城于2009年9月28日开业，是苏州第三个开业商业综合体项目（前两个是绿宝广场和万达广场），也是目前是苏州地区经营最好、业绩最佳、最受消费者欢迎的购物中心之一，该项目对于二线城市购物中心的经营具有一定的借鉴价值。因此，我们将对其进行一个简单的介绍，以使大家对其有一个初步的认识。

一、项目概况

（一）地理位置及周边状况

印象城，位于苏州工业园区与古城区交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块，距离东环高架干将路出口仅数百米，项目3公里内共有贵都花园、天域、东港、都市花园、新城花园、新加花园、华庭苑、新馨花园、湖左岸、四季新家园等47个小区，约15万常住人口，且消费层次较高；另外，项目更辐射湖东玲珑湾、湖滨一号、雅戈尔未来城、枫情水岸、东湖大郡等十几万消费者，无论私家车、电瓶车还是公交车都能方便抵达。

图中红色表示部分为项目地块

（二）地块经济指标

项目占地46773平方米，总建筑面积为136008平方米。

印象城的详细指标

二、投资模式

苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基(转载于:www.smhaida.com 海 达 范 文网:苏州印象欧洲)金和深国投商用置业有限公司共同投资建设。美国西蒙地产集团是美国最大的购物中心开发商和管理者，在美国拥有400多家购物中心，欧洲有60多家，拥有丰富的国际运营经验。不同于国内开发商主要依靠自由资金以及商业贷款进行商业项目开发的模式，这种商业地产商以及房地产投资信托基金（REITS）合作进行商业地产投资的模式更为成熟，有效避免了开发商的资金压力，使开发商能更为从容的进行项目开发和运营，而不至于资金链断裂或者仓促销售。

印象城股权结构图

此外，依托西蒙以及深国投在商业地产行业多年的沉淀，使得印象城左右逢源，

既有国

际化的品牌资源，又有高素质、国际化的员工队伍，还有多少年积累下来的成功经验，规避风险，减少了项目先天失误。

三、项目定位

（一）市场调研结论

在进行项目定位前，深国投邀请上海恒辉市场咨询有限公司对印象城项目进行了详尽的市场调研，恒辉公司给出了如下的调研结论：

由于苏州有较为发达的商业基础，而且有较强的时尚观念，建议苏州项目在当地建立一个时尚的集购物、餐饮、娱乐综合购物休闲场所：

? 建议提高男女装、鞋类、休闲装、食品这四类商品的比例；

? 服装、鞋、箱包、运动服装方面需要引进更多的时尚的中国或欧美品牌；

? 床上用品则需要有时尚的中国品牌；

? 小家电需要有时尚的日韩品牌；

? 建议引进时尚的快餐店，如好伦哥比萨店；

? 建议引进美食广场而不是引进餐饮主力店，并且主打时尚的川菜、

? 休闲娱乐方面需要引进健身场所、保龄球馆；

? 在购物场所的配套方面需要修建面积较大的停车场，包括机动车和非机动

车。

? 建议苏州项目的主要沟通对象为25-35岁的年轻人，这部分人不但消费能力

较强，而且有较强的时尚意识；

? 建议苏州项目营造旅游购物的相关业态。

（二）定位结论

根据目前的招商以及运营成果来看，这些建议大部分得到了开发商的采纳，“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征，苏州工业园区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高，因此，以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。

印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场，前两者属于高端顶级百货，拥有大量的奢侈品，后者是大众化的百货，在苏州根深蒂固，但品牌不够国际化，适合传统的中国消费者的审美。

印象城如果定位为高端百货，难免和美罗泰华死磕，奢侈品的市场容量有限，不是上策，消费者数量众多的中档定位是必然选择，但是如果没有自己的特色，走传统的路线，显然难以超越已经经营了70多年的人民商场以及其他数量众多的百货。

虽然美罗、人民商场所在的石路商圈以及石路国际商城所在的石路商圈已较为成熟，且各种业态也都已齐全，但却存在着业态组合割裂，消费人群混杂的局面，商圈的整体形象并不鲜明；苏州市场欠缺纯粹的、小资情调的独立商圈，因此，印象城并未将自己简单定位为

篇五：西行漫记之印象欧洲-德奥意梵瑞法比荷(上)

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