新江湾城规划

篇一：新江湾城板块分析

新江湾城板块巡礼——绿色生态港 国际智慧城

新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。

据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。

从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。

上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。

据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。

从报价来看，目前新江湾城板块在售项目7个，在售公寓报价在35000-50000元/平之间，其中最“便宜”的是祥生御江湾和公馆1088，这两个楼盘在售180平左右的毛坯3房，均价在35000元/平；最贵的则是上周新开盘的九龙仓玺园，在售137-334平米的2-4房，均价50000元/平。板块内在售别墅多为联排和叠加房源，总价多在1200-2000万元之间，其中江湾尊堡有全区唯一的独栋房源，售价达5000万元/套。

余下的5个待售盘， 2个精装公寓——华润新江湾九里和保辉香景园即将于7月上市，将分别推出250-300平的大平层和120-160平的大户型，预售价分别在55000元/平和45000元/平；而余下的1个公寓和2个别墅项目预计也将于今年上市，2011年新江湾城板块的豪宅供应相当充足。

生态走廊长两公里

“因为新江湾城仍在开发阶段，已交房的楼盘入住率不高，所以?生态走廊?养在深闺人未识。 ”上海城投置地公司副总俞卫中说，生态走廊全长2公里，宽120米，不仅是上海首次营造的兼具生态和景观功能、野趣天然的绿色廊道，同时也是一条连通的主干道。

原生态的河道岸边树木错落有致，芦苇荡里不时有野鸭游过。因为人迹罕至，鸟叫声似乎特别清晰。市政管理所屠所长告诉记者，运气好的话，还可以看到刺猬从一旁溜过。 “这里既是市民散步养生的好去处，也是小动物迁移的通道，更是城市干道与居住区的隔离防护林带。 ”屠所长说。目前，新江湾城已形成了包括“生态源”绿地、新江湾城公园、园林式道路绿带等在内公共绿化62公顷，这一数字今后将超过100公顷（约1平方公里），通过“生态走廊”将所有绿地沟通连接，构建出一个完整的绿色生态网络体系。

通过放养灰喜鹊、放养蚯蚓、生物防治、树枝树叶粉碎回归土壤、野草梳理等，生态走廊目前形成了一个人工再造的自然场所，适宜对外开放。

都市湿地中心城区罕见

新江湾城开发前由于长期弃置，出现了大面积自然恢复现象，如湿地连片，草木丛生，鱼虫生息，鸟类繁衍等，但侵害性植物肆虐、恶性杂草蔓延、蚊蝇孳生也时有发生。如何对该土地做到既不荒芜，又能最有效地发挥其生态功能呢？经过专家反复研究，新江湾城首次系统、明确地提出生态“保育”与“恢复”技术理念。

“生态源”绿地即这里的生态保育区。记者在现场看到，被誉为“绿岛”的这一区域四周以河流相环，仅新建一座吊桥与外界相通。保育区内处处树横斜、鸟相嬉，野趣浓郁。

“作为上海市区首次成功建立的生态住宅区内的自然保育地，这里采取全面生态保护和局部生态恢复的技术途径。 ”俞卫中表示，作为中心城区罕见的都市湿地，这里隐匿着不少“原生态”小动物，今后还将审慎地引入乡土物种，使生物链更加完善。目前这一近百亩地湿地还不能对外开放，今后有望通过陈列馆的形式，打造成一个展示上海乡土动植物的自然博物馆及青少年素质教育基地。

拟开电动环保巴士

除了生态水系和绿化建设，未来新江湾城还将在建筑、交通市政建设等方面设置“绿色”门槛。目前《杨浦区新江湾城绿色建设导则》已制定完成。据杨浦区建交委任大连主任透露，

根据

《导则》指导性意见，新江湾城拟将开设社区绕城巴士线路，终点站可直达轨交站点和附近公交枢纽站。“而且这种巴士应该是电动环保型巴士，可利用电池新能源等环保无污染能源，以达到社区居民出行便利和生态环境保护的平衡。 ”任大连表示，世博会使用的清洁能源车有望到此“上岗”。

新江湾城拟开出 “城市慢速交通系统”。除了恢复慢车道设置、开辟短时租赁自行车外，“考虑到很多居民可能会有散步、晨跑的需求”，还将开设全市第一条慢跑道。此外，新江湾城在地块出让条件中规定，开发必须按照低碳社区、绿色建筑的标准执行，地下管网、垃圾处理基础设施均要体现环保、可持续理念。

近期新江湾城板块区域热度高，其在规划之初先不做建设规划，而是先进行土地的生态格局研究，在景观规划、公建设施确定后再布置住宅，绿中插楼。新江湾城规划有建设面积6000平方米的文化中心；7500平方米的体育中心和12000平方米的滑板公园，以及总建设面积约14万平方米的地区商业中心等。

绿化建设是新江湾城生态社区建设的最大亮点之一。根据规划和要求，新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在本市中心城区的社区中是绝无仅有的。

新江湾城的另一个亮点是网络状水系建设。今后，新江湾城河道里的水全部从黄浦江引入，形成自我循环，水质达到三级标准。去年10月，新江湾城已经被联合国开发计划署、联合国环境规划署等认定为“联合国环境友好城市生态城区建设示范项目”。新江湾城将完全按照生态、低碳、智能和国际化等要求建设。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，新江湾城源自水乡的自然骨架和国际化的城市空间相融，在全球化时代的世界，创造了地方文脉和国际标准相结合的人居新典范。其环境、经济、生活多目标平衡协调的土地成片开发，为在城市化勃兴的中国实现可持续发展，探索出最有前途的城市空间拓展模式。“在上海中心城区，以生态绿化空间的开辟和生态建设为城市再开发的起点，新江湾城为逐步向生态城市目标迈进的上海，提供了一个城市空间转型的领先案例。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

业内知名专家、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，与前两代国际社区不同，新江湾城面向的是包括外籍人士在内的所有追求高品质生活人群，如此才能体现国际社区包容性的本质。

九龙仓玺园位于杨浦区新江湾城，北至殷行路，西达淞沪路，南至国晓路，东到政澄路。玺园占地约6万平方米，总建筑面积约10万平方米。项目充分吸收海派建筑的细腻与大气，倾力打造沪上高标准精装修公寓的豪华高尚社区，开创城市领袖精英的专属尊崇领地。九龙仓玺园建筑风格中西合璧，以中轴对称的皇家园林制序，统御工整典雅的宫廷公园形象。

篇二：上海新江湾城规划文本

新江湾社区（N091101、N091103单元）

控制性详细规划

（文本、说明、图集）

新江湾社区（N091101、N091103单元）控制性详细规划

文本

目 录

1. 总则 ................................................................................................................................................................ 2

1.1. 规划范围 ................................................................................................................................................ 2

1.2. 规划依据 ................................................................................................................................................ 2

1.3. 规划原则 ................................................................................................................................................ 3

2. 功能布局和结构 ............................................................................................................................................ 3

3. 人口规模 ........................................................................................................................................................ 4

4. 土地使用规划 ................................................................................................................................................ 4

4.1. 保留用地与可开发用地 ........................................................................................................................ 4

4.2. 土地使用 ................................................................................................................................................ 5

5. 建筑容量控制 ................................................................................................................................................ 6

5.1. 住宅建筑量 ............................................................................................................................................ 6

5.2. 商业办公建筑量 .................................................................................................................................... 6

5.3. 其他建筑量 ............................................................................................................................................ 6

6. 道路交通规划 ................................................................................................................................................ 7

6.1. 城市道路系统规划 ................................................................................................................................ 7

6.2. 轨道交通规划 ........................................................................................................................................ 9

6.3. 交通设施规划 ...................................................................................................................................... 10

6.4. 交通组织规划 ...................................................................................................................................... 12

7. 绿地规划 ...................................................................................................................................................... 12

8. 公共服务设施规划 ...................................................................................................................................... 13

8.1. 市级、地区级公共服务设施 .............................................................................................................. 13

8.2. 社区级公共服务设施 .......................................................................................................................... 13

8.3. 基础教育设施 ...................................................................................................................................... 15

9. 市政公用设施规划 ...................................................................................................................................... 16

9.1. 市政设施系统规划 .............................................................................................................................. 16

9.2. 市政设施设置要求 .............................................................................................................................. 19

9.3. 市政控制线规划 .................................................................................................................................. 20 10.

11.

12. 水系规划 .................................................................................................................................................. 20 景观风貌规划 .......................................................................................................................................... 21 其他特定要素规划 .................................................................................................................................. 21

1. 总则

1.1. 规划范围

新江湾社区位于北分区杨浦次分区内，包括新江湾城的全部，殷行街道的部分，以及宝山区淞南镇的部分，由闸殷路－淞沪路－政立路－国权北路－何家湾路－区界－军工路所围合的区域，总用地面积973.1公顷。该社区以殷行路、淞沪路为界划分成为4个编制单元：殷行路北侧、淞沪路西侧为编制单元N091101，用地面积233.8公顷；殷行路北侧、淞沪路东侧为编制单元N091102，用地面积285.0公顷；殷行路南侧、淞沪路西侧为编制单元N091103，用地面积255.4公顷；殷行路南侧、淞沪路东侧为编制单元N091104，用地面积198.9公顷。

本次控制性详细规划仅涉及淞沪路以西的N091101和N091103两个编制单元。其中，N091103编制单元涉及江湾-五角场市级副中心，在此次控详规划中，涉及市级副中心的区域将严格遵照有关市级副中心规划的控制要求。

1.2. 规划依据

规划主要依据为：

1.2.1 上海市中心城分区规划（北分区）

1.2.2 上海市中心城控制性编制单元规划（新江湾社区）

1.2.3 上海市中心城公共绿地规划

1.2.4 上海市江湾-五角场市级副中心控制性详细规划

规划主要参考资料：

1.2.5 杨浦区基础教育系统规划

1.2.6 杨浦区社区公共服务设施规划

篇三：复旦大学新江湾城校区控制性详细规划

复旦大学新江湾城校区控制性详细规划

2004-4-16

批准文件：关于对复旦大学新江湾城校区控制性详细规划的批复

批准文号：沪规划2004（42）号

批准日期：2004年1月

批准机关：上海市城市规划管理局

(转 载于:wWw.SmHaIDA.cOM 海达 范文 网:新江湾城规划)

规划范围：

校区用地北抵EW二路，东至淞沪路，南抵环一路南段及SN一路，西到铁路何家湾车站边界。总用地面积137.33公顷。校区被国江路划分为东西两大部分，东部校区用地面积90.7公顷，西部校区用地面积36.71公顷。

区位分析：

复旦大学新江湾城校区位于杨浦区西北角，新江湾城的西北部。校区距江湾城副中心约1.5公里，距复旦大学邯郸路校区约3.5公里。

土地使用现状：

由于校区用地原为江湾机场用地，所以现状基本没有建设，为待建用地。北部有一部分土地为仓储用地。西机场河在基地西部经过。

功能结构：

校区功能区可分为：行政文化综合区、教学设施区、体育设施区、后勤服务区、学校居住区和开敞空间。

1.行政文化综合区包括行政管理、会议展示、信息服务、图书阅览、学生活动中心等设施，是学校公共功能的集中区域，布置在主轴线上，是校区的标志性建筑群。

2.教学设施区包括教学楼、学院、研究所等设施，后勤服务区包括食堂、后勤、停车库等设施。这两大功能区沿半圆形道路扇形展开，教学设施区主要布置

在主轴线两侧，此外在国江路西侧地块北部也预留教学设施区；后勤服务设施主要布置在校区外围，靠近学生公寓和校区次要入口。

篇四：新江湾城的相关文件

新江湾城：绿色生态港 国际智慧城

从争议到规划，从开发到热销，新江湾城这个市中心区域目前最大一个待开发的熟地，正在一步步由大型的空旷的生态湿地向一个知识型、生态型国际城区的梦想靠近。作为21世纪上海城市居住区发展的新典范。上海新江湾城的空前成功，给人们更多的启示。

新江湾城：绿色生态港 国际智慧城

——上海城市建设的001工程开发纪实（上）

上个世纪最后十年的上海巨变，使上海再次聚集了全世界的目光。浦东的全面开放与开发，陆家嘴金融贸易区的迅速崛起，世博会的成功落户，一个个举世关注的利好纷至沓来。上海这个巨大的磁场，正在发挥着前所未有的吸引力。在这个宏观背景下，作为上海市中心城区最后一块纯天然生态区的新江湾，也开始有了更多的期待和更高的梦想。拨开迷眼繁花，回溯到20年前改革开放的起点，那时的上海有两个著名的大转盘：一个在徐家汇，一个在五角场；一个踞守西南，一个踞守东北。开放的阳光，最先眷顾了徐家汇。随着地铁一号线的开通，徐家汇如出水芙蓉，使上海城区向西南方向远远地展开。在徐家汇开发热火朝天的时候，当年在同一起跑线上的江湾五角场，却逐渐淡出记者的视线。两个当年几乎在同一起跑线上的兄弟，一个已开始领跑，另一个仍然裹足不前。原因很简单，五角场地区有一个巨大的江湾机场，所有现代化高层建筑在此只好望洋兴叹……

进入新世纪，“科教兴市”承载着上海新的光荣与梦想。位于高校林立的杨浦区内的新江湾城，正以其喷薄欲出的姿态，列为“知识上海”的战略龙头项目，被称作上海城市建设的001号工程。

新江湾城：上海城市建设的001工程

由上海城投置地（集团）有限公司负责开发建设的新江湾城位于上海市中心城区的东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路，规划总占地面积为9.45平方公里。上海中心城区的面积约600平方公里，也就是说，新江湾城的面积占上海市中心城区总面积的1%还要多，相当于整个卢湾区。作为上海中心城区最后一块大宗土地，堪称上海城区的绝版。上海市市长韩正在考察了此项目时，建议其规划要向世界招标，并认为没有令

人服气的方案，宁愿放着不动。从地理位置上说，新江湾城在上海整个布局中的恰好处在西南与东北的轴心线上，新江湾城的战略开发将改变上海开发建设的西南重、东北轻的格局，使失衡的布局重新平衡。从时间结点上说，新江湾城的开发，将与世博会“一南一北”，共舞浦江“巨龙”。新江湾城的面积，在五角场商业副中心规划中，占了1/3，能以这个“1/3”为支点，将使江湾五角场地区赢回失去的20多年的发展时间。

上世纪九十年代以来，上海坚持“三二一”的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强。新世纪的上海，向着更高的目标进发。新江湾城地处的上海杨浦区，是上海中心城区面积最大的一个区，也是上海高校和科研院所最密集的区域。上海杨浦区委书记陈安杰告诉记者：“杨浦区有复旦大学、同济大学、财经大学、上海理工大学、上海海洋大学以及周边的上海外国语大学等，这里既有百年的大学、百年工业文明的历史积淀，又有亲水滨江岸线环绕的自然与人文双重关怀，举世罕见。”新江湾城周边创新资源集聚，为杨浦发展风险投资提供了广阔的空间，许多国际投资论坛也在此选址。杨浦区内的知识创新区风险投资服务园，正是依托杨浦的特色优势，为风险投资发展提供全面、专业的服务。随着“创智天地基地”一期、二期的逐步完成，江湾五角场城市副中心的发展将势不可挡。

作为新江湾城是上海市区内最后一块大型生态住宅区，许多人都称之为五角场的后花园。对于讲究舒适生活品质，又不想远离市区居住的置业者来讲，这里真的是不二的选择。上海城投集团有限公司董事长孔庆伟说：“作为上海城市建设的001号工程，在策划之初，我们就提出?跳出地产看地产?的理念。”在规划设计上，上海城投采用国际招标,最终确定采用美国Johnson Fain公司的设计方案。该公司设计方案特点是赋予同一区域不同的设计主题，“南北规整、中部自由”的路网格局,以水面为中心组织住宅布局,河道和道路结合连通水体,由若干水景公园、河滨码头区和周边长型休闲绿地组织绿化系统,以滨水绿化空间为景观重点,强化主要道路景观,强调再生资源、废弃物资源管理和节能建筑,住宅布局以规整布局和点、条状结合。新江湾城站在整个上海乃至整个中国的高度，导入城市运营的理念，提出了“绿色生态港，国际智慧城”的战略定位，上演了一场城市运营的“完美风暴”。

新江湾城：绿色生态港，国际智慧城

作为上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。上海城投置地把“绿色生态港，国际智慧城”作为新江湾城的总体定位是非常精准的。上海城投置地（集团）有限公司总经理俞卫中，在接受记者采访时说：“新江湾城不仅是住宅开发的问题，更是城市发展的问题。”新江湾城的总体规划遵循了生态的原则，最大程度保留和利用了原生态水系、景观资源，具体规划了中央公园板块、知识商务板块、滨江休闲板块、自然花园板块、都市村庄板块五大功能区。新江湾城还从人性化角度出发，建设50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，建成文化、体育中心及世界上最大、功能最全的滑板公园之一，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不同年龄段、不同生活方式的居住人群、商务人群的生活需求。新江湾城的整体规划中，居住用地约3.66万平方公里，城中绿地率达到50%左右，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0，综合绿化率达50％以上。

以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。在这里居住的人们可以享受一流的基本保障型配套设施，其中包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理八类公用建筑，均在服务半径之内。为了确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间。新江湾城区内还拥有一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点之一。在功能设计上，新江湾城引进国际流行的、时尚的休闲元素，包括淡水生物博物馆、江鲜美食街、旅游纪念品街；露天酒吧、水幕电影、游艇码头等，成为上海最丰富时尚的滨水活动中心。由于极限运动是一种表现自我、挑战自我的运动形式，深受各国年轻人喜爱，因此选择了新江湾城。同时，这也和新江湾城的开发理念相吻合，占地2.7万平方米的世界极限公园运营使用，将极大地满足一些体育爱好者的追逐与疯狂。

新江湾新城在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，强调生态观念、人文观念，建立大学、知识产业和居住社区之间的协调互动，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。首先，首先，依托复旦新校区，把新江湾城打造成一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；第二，以周边信息服务产业为主体，把新江湾城打造成一座具有造血功能和孵化能力的城区；第三，依托上海中心城区最大的一块生态绿地，把新江湾城打造成一个回归自然的生态化的“田园都市”和“休闲之都” 。第四，

通过信息导入、或者城市运营，把新江湾城打造一个集办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的“活力之城”。新江湾城，一座汇聚精英的人才、具有鲜明的头脑经济时代特征的国际化新城区；新江湾城，一个新兴的富有魅力的“知识经济高地”和“财智乐园” 。

新江湾城：001工程创下许多历史之最

江湾城开发，在坎坷不平中起步。新江湾城原来是一个废弃的飞机场，9000亩的土地上，没有一条像样的道路，大道小路都得重新修筑，要达到现代房地产开发“七通一平”的要求，并非易事，横亘在机场中央的飞机跑道，就是根难啃的骨头。机场跑道因其特殊功用，混凝土分上下三层浇铸，每层厚达50厘米以上。机场的上下排水、配电等都不符合现代房地产开发的要求，一切都得另起炉灶。既是拓荒者，就不会被蛮荒吓倒。上海城投公司的拓荒者们首先向废墟宣战，一步一个脚印地向前耕耘，废墟渐渐变成了可以向外招商的热地。市场毕竟是市场。大量的基础设施和城市改造，投资者们却不踊跃。投资者当中观望犹豫者多，一掷千金者少。经过调查发现，投资者们对新江湾城房地产开发能否赢利没有底，因为“新江湾城”是全新的地域、全新的事业，成熟的楼盘离这儿有一些距离，投资者们不清楚消费者们能不能接受全新的“新江湾城”。与其等待，与其游说，不如主动出击，自己吃掉令投资者们不敢下箸的“第一只螃蟹”。

新江湾城的开拓者们决定自己先盖样板楼，让热销的楼盘，打消投资者的顾虑，也为这9000亩土地作最好的包装。于是，占地207亩、42幢、14．5万平方米的新江湾城时代花园很快拔地而起，以高绿化率、好房型、低价位吸引了挑剔的消费者。时代花园的顺利开盘，售楼处开始排起了长龙。第一位排队者竟提前三天，带着铺盖卷睡到了售楼处前。消费者的认可感动了新江湾城的开发者们。他们不仅精心打造楼盘，而且全力以赴，给消费者一个惊喜。他们比预定时间提前一个月，将一期房钥匙交到消费者手中。国庆长假，时代花园从早到晚，人群摩肩接踵，新房主们呼朋唤友参观新居。时代花园销售率达到了95％，创下杨浦区两个之“最”：销售量最大，平均价最低。新江湾城本身是创造了第一，是第一个吃螃蟹的人，重新创造新的理念来规划城市，规划大型社区，这里又创了一个第一，我们是在新江湾城整体规划以后的第一块招投标土地，我们是发起者，主要的参与者和第一个实施者，项目的定位是新江湾城1号作品。

新江湾城是上海市区内最后一块大型生态住宅区，许多人都称之为五角场的后花园。在这里，你看到的不是高楼林立的建筑群，取而代之的是优美的自然生态环境，对于讲究舒适生活品质，又不想远离市区居住的置业者来讲，这里真的是不二的选择。经过多年的拓荒耕耘，新江湾城开发已经从坎坷走进顺境：市政基础设施、公交、环保、交通、人防等各类专业规划设计基本编制完成；基础设施日渐完备，宽45米、长1．5公里的主干道殷行路已经通车使用，千山路、明山路又在紧锣密鼓地建设，已与即将拓宽的淞沪路辟通，一马平川直达五角场地区，年内还要开工6条道路；大面积的“七通一平”正在有条不紊地进行……良好的投资开发条件与环境，开始发挥筑巢引凤的效应，国内房地产开发商闻讯纷至沓来：杨浦建设集团、上海银燕置业有限公司、上海建迅房地产开发公司已捷足先登，正式签约获得B2、A3、A5地块的受让权，其中，还有包括“华润”、“绿城”、“合生”等地产大牌也跻身于新江湾城的投资开发行列之中……

新江湾城：巨人的诞生须有超人的智慧

从一个四顾茫然的、心怀忐忑的拓荒者，成熟为一个成竹在胸、经验丰富的开拓者；他们最大的成功，是得到了一个支点。与取得的成就相比，新江湾城开发者最大的成就，是在这场大开发中，找到了办法，找到了路子。上海城投的负责人告诉记者：“新江湾城的开发是站在巨人的肩膀上进行的”。在上海有很多现成的大社区做参考，上海城投把它们成功的经验和规划中的不足都经过过滤加以吸收和规避。同其他大型社区相比这里是基础设施先行,绿色先行，交通先行，业主入住以后就可以开始方便地生活。城投对社区的规划力求做到完美不留遗憾，先造绿后造地先配套后出让，这是城投具有瞻性的开发理念。时代花园成功上市，开拓者悬在心头的一块石头落了地。面对愈来愈热的投资开发热潮，由生地变成熟地的“七通一平”速度必须加快。根据规划，整个新江湾城道路系统分为主干道、次干道、支道三类共40公里长；要建设222KV变电站一座、35KV变电站5座；配置电话局、邮电局、环卫所各一座；同时要建立两个排水系统。

如此大的工程量，需要巨大的的建设资金，巨大的资金缺口如一座难以攀援的高山，横亘在开拓者面前。此外，新江湾城超大规模开发特性注定，土地出让不能零打碎敲，必须按规划整块出让。土地出让按惯例银行不提供按揭，土地所有者也不可能赊账，资金难题又怎样化解？以土地换工程，新江湾城的开拓者们化解了第一道难题。常规的开发步骤是批租土地，得到资金，投入开发。新江湾城的开拓者们打破常规，解开了工程资金缺口这个死结：

篇五：新江湾造城记

新江湾造城记

解放日报2012年10月9日 作者：赵翰露

“要把新江湾城建设成21世纪知识型、生态型花园城区。”正是世纪之初市领导在现场调研时提出的目标，改变了新江湾城的命运。原本仅作为上海动迁房居住区的新江湾城，一跃升为代表新上海生活梦想的新城区。

新江湾城占地9.2平方公里，是中心城区唯一可供集约化开发的土地。“调整规划、提升功能，将新江湾城建设成为中心城区最优质居住区。”市政府对新江湾城寄予极高期望。

领到任务的上海城投·置地集团，在上海城投公司总经理孔庆伟的带领下，潜心制定了“三步走”的战略。历时十年，打造了一座“新江湾城”。

北上海。曾经驻守此地的空军战士如再度飞行，必定认不出这个地方。河流蜿蜒、绿树环绕，各式楼宇错落分布。

附近的老居民恐怕也找不回昔日的感觉。驱车从最南端进入，看青草遍野波光流离，灰色的路面在远处的浓绿中渐渐隐去。

这里是过去的江湾机场，现在的新江湾城。

南接五角场，东邻中原新村，西倚逸仙路高架，北至浦江沿岸。9.45平方公里的土地上，建筑从湿地和植被中“长”出，绿色的城市在天然水系的阡陌交错中挺拔生姿。

2001年，上海市委、市政府提出要将新江湾城建设成为 “21世纪知识型、生态型花园城区”；2012年，远超乎当初想象的一座“绿色生态港”、“国际智慧城”，在废弃机场的旧址上熠熠生辉。

创造这个奇迹的，正是悉心耕耘、十年如一日的上海城投置地集团。

熟地开发，开创全新模式

上海城投对新江湾城很有耐心。

按常规做法，这片土地会被规划为住宅、商业、配套设施，然后按面积和种类，一块块地卖给开发商。

城投没有这么做。他们的计划听起来有点野心勃勃：先为这片土地建好所有的地下基础设施和市政道路，然后造出河流和植被。等这一切完成后，再卖地盖楼。

一座新城将沿着这样的脉络悄然崛起。

这并不是城投人心血来潮。作为市中心唯一的集约化成片开发土地，新江湾城生态资源丰富、保护程度良好，完全值得以全新理念从头打造。

根据这一全新理念，造城原则被确定为“先地下后地上，先配套后居住，先环境后建筑”，即在转让开发之前，先进行城区基础设施和功能框架的搭建，包括城区市政、道路、水系、景观的系统骨架搭建；学校、文化体育、交通等社区公共配套设施的功能布置。

这种上海城投在上海首次应用的 “熟地开发模式”，后来被广泛应用于上海城市建设中。 “作为新江湾城十年规划中的第一步，”城投控股·置地集团董事长俞卫中说，“基础设施建设阶段采用?熟地开发模式?，奠定了优质居住区的基础。”

2003年，上海市规划设计院接到了“新江湾城环境设计”的任务。国际招标很快启动，美、德、意、澳的顶尖设计师都送来了作品。

那时的新江湾城，因机场废弃经年无人，洼地积水，长满芦苇。

何不将积水变为活水，造出贯彻整个区域的水系？美国和澳大利亚的设计师在这点上不约而同，方案都以“水”为中心。

如今的新江湾城水系，北接黄浦江，南与市内河道相连，两个口子都由泵站控制，以平

衡区域内部的水量。水系内部以新江湾城公园为中心，依势蜿蜒环绕，几乎每个街区都有触手可及的水景。

水系构成了新江湾城的 “骨架”。“骨架”之上，道路和绿化如血肉般有机长出；“骨架”之下，高标准的地下管线保障着整个体系的有序运行。

步入新江湾城，有水、有绿，移步易景，称它为居住社区，毋宁说是一件巨型的艺术品。

共享多赢，整合各方力量

“景观并不是孤立地存在，是要与功能设施融合的。”如今已担任上海城投置地集团总工程师的王颖禾，仍对当年任新江湾城景观规划师的经历津津乐道。

湿地公园 “永不开发”，滑板公园面向国际，中福会幼儿园将总园从城中心迁来。这些“高配置”、甚至“超高配置”的功能设施，与初期建设的水系、管道、道路、绿化融为一体。

复旦大学新江湾校区也完美地镶嵌在新江湾城中。正门位于新江湾城主干道淞沪路上，驱车经过向内望去，欧式古典风格的环形新图书馆环抱着人工湖，与周围环境浑然一体。

“熟地开发模式”的优势显现出来了。在社区开发之初，即由一级开发商对各项基础和配套设施进行总体规划，既能保证各项工程的质量水平，又令各项工程之间彼此协调，相得益彰。但这样的模式对一级开发商的要求非常高，不仅前期投入大、需要调动的资源多，更无法在第一时间看到回报，整个团队须有极强的意志力和执行力。

更考验开发商实力的是配套设施的品牌引进。在这个过程中，要求一级开发商超越自身利益，在政府、机构、公司多方之间沟通协调，努力创造一种多赢局面，才能整合力量，使土地价值得到最大提升。

城投人以卓越的耐心和自信做到了这些。

如今的新江湾城，同济一附中、上音实验学校、中福会幼儿园等同级学校中的佼佼者比肩而立，各成一景；知名品牌健身美格菲入驻新江湾城，与近旁的体育公园珠联璧合；文化中心则专门请了国际知名设计师进行设计，其建筑品质在上海中心城区社区级文化中心内首屈一指。

十年一城，引领社会发展

新江湾城是北部高端住宅区，但更是政府心目中引领经济社会协调发展的一支标杆、一台引擎。“当初方案几经调整，也是为了达到一种效果。”王颖禾说，“新江湾城要?嵌?在周边环境中。”

众所周知，新江湾城的东西两侧，都是旧式小区，东侧的中原新村更是知名的人口稠密区。尽管新江湾城相对独立，但东西两边的交通干道外侧，仍有宽而人性化的绿化带——也就是说，这一片绿色，实为周边居民所共享。

“除了高档楼盘，新江湾城还配套建设了人才公寓和公租房，”俞卫中说，“这对我们而言，并不是简单地完成上级交付的任务，而是实在的一种社会责任的体现。”

这种责任感，体现在上海城投“三步走”战略的每个阶段。引进房产，城投人精心甄选开发商的品质；而日后的科技园区开发，创造了“三区联动”的模式，令科技园区、大学校区和居住社区充分互动，产业与城市交融，社区向社会迈步。

十年磨一剑的大气，在这个尺度上格外清晰。

2005年，新江湾城重新启动土地出让；与此同时，新江湾城的基础设施开发也初具雏形。

这座让上海城投心甘情愿等了三年的城，终于要开始展露光彩。

也是生逢其时。自2005年起，上海土地和房产市场经历了一波的高速发展；新江湾城凭借独特的概念定位和区位优势，迅速占领了高端住宅市场。慕名而来的都是国家级甚至世

界级的大开发商，铁狮门、汉斯、仁恒、九龙仓、华润、中建、珠江……他们的建筑作品，散布在精心布局的新江湾城中，与活水和植被为邻，彼此竞争，又最终协调，与脚下的这片土地同生共长。

新江湾城三阶段发展的第二步，走得有条不紊。

十年一城。从2002到2012，在这块中心城区最后的空白土地上，城投人创造了一个奇迹。

“新江湾城是不可复制的。”几乎每个受访者都这样说。

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从江湾机场到新江湾城

江湾机场位于上海市杨浦区。1939年，侵华日军强行圈占民田，拆毁当时的殷行镇，将其改为机场。当时，江湾机场占地7000亩，有4个指挥台，跑道长1500米，用三合土与沥青混合浇铸。跑道呈“米”字形，飞机可以从各个方面起降。江湾机场曾是远东最大的机场，一直作为军事用途。

1949年起，江湾机场由中国人民解放军接管，经改建成为亚洲占地面积较大的机场之一，并归空军航空兵部队管理使用。1994年6月起正式停飞，1997年4月30日机场用地交还上海市人民政府。

由于江湾机场废弃已久，长期无人管理，荒置多年，因此在机场原址上自然生成了大型的湿地，内有众多的上海原生动植物，成为上海市区难得的半天然绿肾，也一度引起是该保留还是开发的争议。早先的规划曾有“动迁居住区”和 “四高小区”等，后经多方建议，上海市人民政府决定最大限度保留原有的自然景观、保护环境，并在这一基础上充分利用土地资源进行开发，这一地块开始被称为 “新江湾城”。

2002年起，由上海城投作为一级开发商负责新江湾城的建设开发。

新江湾城关键词：

严谨vs散漫

四个国家的设计师事务所参与了新江湾城设计的投标：美国、德国、澳大利亚和意大利。 最后采用的方案，大致以美国方案为蓝本。正如现在人们看到的，美国方案在整个区域里用河道画出漂亮的弧度，其余一切顺势而生。

不过大概不会有人想到，这个创意来得有点阴差阳错。当时设计院把江湾机场的航拍图给了美国设计师，模糊的图片上，巧合地出现了一条弧线。“如果这是一条河道……”

于是妙笔生花。

与之相映成趣的，是德国和意大利的设计。区域内，居民小区被严谨地划成方块，每一块都有固定的功能，整体组成一个协调的社区。

不能说不是好设计。但并不符合新江湾城建设者们的想法。在他们看来，这个方案太缺乏弹性，没有为未来引入的开发商和建设者预留足够的空间来“二次创造”，失去了很多种可能性。

看似散漫的方案，赢过了首尾有序的规划。这决不是对新江湾城的发展“放任自流”，而是对一片土地发展空间的尊重、对多元开发理念的包容。

理念vs实用

新江湾城文化中心，位于新江湾城腹地。造型颇为大胆：建筑的外立面从颜色到形状，都极为流畅地与内部空间融为了一体。

文化中心由城投自行筹建，是新江湾城最初开建的几个建筑项目之一。

担纲的设计师曾设计过上海科技馆的美国RTKL设计师事务所副总裁刘小光。其“有机

建筑”的理念，让这个项目的预算远远超支。简而言之，按设计稿，文化中心的外墙全部使用木板，与内饰地板一致；墙体和天花板全部需符合设计弧度，以消除室“内”“外”的界限；整座建筑立在公园水系之中，要完全融入周边环境。

成本太高。而且，外墙全用木板，今后发霉怎么办？防火怎么办？

但“有机建筑”的理念，又如此符合新江湾城的气质。

最后的折衷方案是，外墙采用有着木纹色彩和肌理的特殊石材，内饰弧形的天花板和地板全部订做。

建成后，文化中心成为新江湾城的地标建筑。但这个过程也给城投留下思考：作为一级开发商，应该如何平衡“理念”和“实用”？日后的项目中，这一点被越来越多地考虑。

独立vs协调

新江湾城是高端住宅区，定位明确，功能清晰。但众所周知，新江湾城西侧是高境镇，东侧是中原新村，两地都聚集了相当多的旧式民居。

一座新城，与所在地区应有怎样的关系？

最初的美国方案，绿化带的布置与现在并不相同，现在的做法，是借鉴了德国方案中的亮点。新江湾城南北长，东西窄，主干道是中间的淞沪路。但在东边的闸殷路侧，布置了宽阔的绿带。按规划，淞沪路沿线的容积率可达1.5以上，越往两边越稀疏，逐渐控制到1.0左右。

这意味着，新江湾城周边的居民，抬头所见的并不是内部的住宅楼，而是属于公共资源的绿化带。而对于内部的居民而言，沿宁城路由东向西行驶，进入闸殷路，眼前渐次开阔，如同缓缓进入国外的低密度小区，私密性也得到保护。

这样的理念，起源于建设之初。尽管新江湾城本身是空地，但周边并非不毛之地。如何与周边的环境相协调，从一开始就放在规划的重要位置。

这样的协调，还体现在作为一座新城所承担的社会责任上。如今的新江湾城寸土寸金，但城投仍然留出大片土地，建设了人才公寓和公租房“尚景园”。这与近在咫尺的复旦构成了相得益彰的发展路径，为新江湾城成为一座综合性而非只有单一居住功能的新城埋下伏笔。

内省vs开放

在开发新江湾城的过程中，上海城投反复强调一对概念：“内省式开发”和“开放式开发”。 内省式开发是城区生命的根基。一言以蔽之，就是要通过种种办法，让新江湾城区别于其它任何成片开发的土地，有独特的“标志”。

熟地开发模式即是内省式开发的基本理念。整个城区基础设施和功能框架的搭建，都围绕着 “国际”、“生态”、“智能”的核心目标进行，满足人们回归自然、享受生活、学习发展的多重需求。上海城投在“生地”上巨大投资和心血，最大程度地调动出了这片土地的潜力，“内省式开发”让土地价值得到了最大程度的体现。

开放式开发为城区的循环发展注入生命力。新江湾城不能成为“睡城”，是开发之初就定下的基调。在这9.45平方公里的土地上，如何形成居住和产业、生活与发展的调和？

从一开始，新江湾城的开放性就显而易见。放弃非弹性的规划方案，只做基础建设；土地规划时为发展留下空间，保留从医院到学校，从商业中心到产业基地的多重可能性。所谓的“第三代国际社区”，比之早期的开发模式，正是要极大地拓宽城区发展的空间，极力避免因短视造成的后继无力。

十年磨一剑的新江湾城，目光里远不止十年。

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