杭州天都城鬼城

篇一：“鬼城”是怎样炼成的

“鬼城”是怎样炼成的

“鬼城”的说法由来已久，但到底有无“鬼城”？“鬼城”如何定义？它到底有无危害？是有利于削平房价还是助涨房价？它是如何形成的？是过度投资还是超前建设？等等这些问题，一直缺乏足够的研究，因此也缺乏足够的对策，甚至众说纷纭莫衷一是。

“鬼城”定义:

根据全国科学技术名词审定委员会审定，“鬼城”原意是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。比如甘肃的玉门，兴衰皆因石油，是诞生新中国第一口油井、第一个油田、第一个石化基地的地方，繁盛时人口多达十多万，随着石油资源的枯竭，现在市区人口已不足两万，房价是全中国最低的地方，每平米不足百元，是中国任何一个地方毛坯房屋造价的十几甚至二十分之一。

但是，随着行政力量主导的城市化的推进，中国内地出现了越来越多新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，也被形象地称为“鬼城”。如鄂尔多斯市新城康巴什，杭州郊区的天都城等。2013年，内地“鬼城”现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口、云南呈贡等城市，江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰、260平方公里的京津新城 、唐山曹妃甸、山西大同等，也开始出现“鬼城”的魅影。

我所定义的“鬼城”很容易理解：以1998年城市住房私有化为起点，以30年基本完成中国城市化历史进程为限度，凡连续十年以上城市规划和住房实际供应量超出人口增量2倍（即空置率连续十年在60%）以上，即是人造“鬼城”无疑。

这种情况下，不论是土地、房屋闲置在政府手里，还是住房砸在开发商、建筑商手里，哪怕是房屋已经全部卖出，在买房者手里闲置，仍然不改变“鬼城”的性质。也就是说，“鬼城”并不是指没有人买的项目，而是无 1

人居住或者入住率长期在30%以下的项目。“鬼城”还包括了工业产能严重过剩、开工率严重不足的地区和项目，如河北唐山曹妃甸。

以此为定义，“鬼城”就是过度投资而不是超前建设。超前建设指的是供应最终会被市场消化，过度投资则是永远的空置和浪费，最后等待它们的，不是拆除就是自行湮灭。

“鬼城”是一个系统性问题:

任何一种市场，都有可能出现供应的过量或短缺。在自由市场环境下，供求关系会很快得到修正。但是，当代中国的城市化进程和房地产供应，却存在一个市场力量和非市场力量的顽强博弈，人口的流动沿着市场和城市化的正常逻辑进行；城市规划和房地产市场的供应却不按市场逻辑，而是按着政府规划的逻辑进行。

如果政府的规划沿着城市化和市场发展的逻辑进行，那么这两条轨道是平行的，市场将健康发展；如果政府意志大于市场规律甚至试图改变市场规律，那么市场信号将被完全扭曲或屏蔽，因此，人口流动和房地产供应并不在同一条轨道上，甚至有可能背道而驰，供求关系的市场反应会慢得多，由此造成的“鬼城”空城的后果也大得多，等到市场慢慢反应过来的时候，后果往往已经到了积重难返的程度。

当代中国，市场力量始终没有真正成为配置资源的主导性、根本性力量，因此，从官员到商人到普通百姓，都条件反射般地患上了“权力依赖症”，过度相信权力的主导力量，一切跟着权力的指挥棒走，对市场的根本性作用（市场规律最终一定要起决定性的作用，市场规律才是最终的总结算因素）很少顾及，甚至根本不去关注、更不会积极主动去思考、探索市场规律本身。

从地方官员角度，权力垄断了城市化进程中作为元要素元资源的所有土地资源。而主政官员能否在极短的任职期内做出最大政绩——这方面的政绩主要表现为城乡“更新”速度和GDP增幅，是他们能否在和同类、同等级官员竞争中取得优势、进而向上提升中的重要砝码，因此，大拆大建大 2

规划是诸多官员不约而同的共同选择。至于市场规律和民众的诉求，已经不在他们的主要考虑范围。

没有任何一个时代的地方官员像今天一样热衷于经济建设和GDP增长，既然升官的指挥棒是GDP，哪怕是天使站在那个位置，他也会以GDP增长为己任。为什么许多领导干部每到一地，都热衷于拆房、修路、盖楼、上项目、搞开发，建了拆了建，却对养老、医疗、教育、治安之类事情虚与委蛇？无非是认为后一类事情是“前人种树后人乘凉”。

所以，我们看到不少官员调走了、升迁了，而他在位时的所谓“政绩”，却成了继任者和当地百姓为难啃的“鸡肋”。表现在城市化上面，就是“鬼城”空城不断出现，大量政府储备土地长期闲置浪费，地方政府和百姓背上沉重的地方债。

从开发商和建筑商角度，由于竞争激烈，拿地拿工程颇为不易，不仅要面对政府的垄断，而且要面对百姓中可能的“钉子户”，夹缝中生存，饥不择食，有奶便是娘、吃到嘴里便以为是肉。

从消费者即购房人角度，由于当下中国大陆收入存在较大差异，而先富阶层又缺乏投资途径和保值增值的财富仓库，黄金、股票都不保，理财产品像庞氏骗局，存在银行又贬值，所以大量闲置资金涌入房地产。全民追逐房地产又加剧后来者的恐慌心理，引发更多人疯狂而又盲目入市。

从1998年城市住房私有化以来，中国内地楼市走过了一段几乎只涨不跌的历史，这给了地方政府、开发商、建筑商和购房者一个幻觉，以为这样的好日子还会不断持续！随着最初一段时间人们盲目投资的劲儿过去，随着城市房屋供应量的不断持续累积，随着人口逐渐向大中城市聚积的趋势越来越不可逆，“鬼城”空城的幽灵，正徘徊在中国除了一二线城市之外几乎任何一座城市尤其是小城镇的上空！

此外，保障房大跃进也为“鬼城”添砖加瓦。2013年7月29日，财讯传媒集团董事局主席、《财经》杂志总编辑王波明在“2013财经网·地产趋势年度论坛”上表示：当时中央说要着手建三千万套廉租房，动用了大量的资 3

金，结果怎么样？现在导致很多的房子空着，有的地方形成了一些“鬼城”。经过调查发现，虽然中央政府说地方政府必须得拿出地来建廉价廉租房，但由于土地财政的关系，地方政府肯定是不愿意拿出他的好地来作为廉价廉租房的建设用地，而是找到了离市中心十万八千里的地方。最终导致的结果是，虽然房子便宜，但由于交通费用农民工不愿意租，有的发现了交通费用比租房子的费用多很多，所以说他们干脆就到城市里面找一个地下室，这种条件也有相对便宜的地方。几个人住一间，大家一摊租金，同时又没有那么多的交通费用。

2013年8月4日新华网也报道，山东省审计机关对全省15市城镇保障性安居工程的投资、建设及分配情况进行审计发现，山东省有9个市、40个县的1.29万套保障性住房处于闲置状态。据透露，在1.29万套空置保障房中，有4870套空置6个月以上。而空置的原因，一是配套基础设施或公共服务设施不完善，二是当地住房保障待遇准入门槛过高。2013年7月25日《每日经济新闻》报道，云南省审计厅审计报透露，云南省

2.3万套保障房因配套设施不完善、位置偏僻等原因被闲置。2013年7月30日《广州日报》报道，审计发现仅广州一地有13 个市本级、28 个县（市、区）11464 套住房处于闲置。

把大量保障性住房建在荒郊野岭，这不是顺应城市化发展潮流，是人为制造“逆城市化”。

“鬼城”是一个系统性机制性的问题，有一分需求会被放大成十分百分的供应，除了一二线城市之外，东南西北中全面表现在各地各中小城镇上，问题只有轻重和暴露时间的先后，而不是有或者无的问题。也就是说，过度投资过度规划的小城镇大跃进问题普遍存在，往往是越有钱的地方问题越大——因为有将规划付诸实施的能力。

“鬼城”能否降低房价？

“鬼城”产生的主要根源在于政府垄断一级土地和行政力量、长官意志主导城市化进程，普遍的求大求快心理，不顾人口兴衰与流动的规律，过度 4

追求空间城市化；开发商、建筑商和个人投资者、住房消费者过度跟风，导致城市空间和住房供应的大量过剩。

“鬼城”最直接的危害一目了然的：浪费了资源和土地、破坏了环境，无人居住造成社会资源浪费、投资无法增值。

“鬼城”的三种基本形式都是在变着法儿地推高房价，房价走的都是先高后低路子。

第一种形式，是钱多了闹的，也就是需求拉动型。典型的如鄂尔多斯、神木、温州。前两者都是煤矿资源太丰富、钱太多，导致大家拼了命地买房，房价和住房供应量如火箭般上升；煤矿市场一不好或者资源枯竭，房价才掉下来。2013年中，神木民间借贷崩盘，每平米过万的房价在数月间跌幅过半。神木县中心地段从每平米1.2—2万元下降到6000—8000元，且交易清淡。写字楼、商铺、住宅区的租金也大幅降低；多处在建工程停工并引起的劳资纠纷。

温州也是，温州人太有钱了，融资能力和赚钱能力都很强，推高当地房价。结果资金链一断，大家都从楼市抽血，导致楼价下跌。而楼价在高位上下跌，对于普通百姓来说仍然是高楼价。这类“鬼城”占比比较小。

第二种形式，是借贷发展也就是投资拉动型。这类形式制造的“鬼城”占“鬼城”的绝大多数，比如云南呈贡、河北唐山曹妃甸、山东威海的乳山新区、天津滨海响螺湾CBD等等。过量的土地储备和房屋供应，背后是过量的债务，这种债务每天都在产生利息，从刚性成本上推高房价物价。只要“鬼城”还没有崩盘，楼价就保持上涨态势，哪怕有价无市。

第三种形式，保障房大跃进形式，也是推高房价。十万八千里之外的保障房无人问津，但它的征地成本、建设成本却来自城市住房的补贴，因此，保障房建得越多，商品房价格越贵。

综上所述，“鬼城”制造的过量供应不仅不能降低房价，而且还推高了房价，只有等到“鬼城”的真实面目完全暴露，人们对当地房价的预期持续走 5

篇二：广厦天都城项目定位报告

目 录

? 天都城项目定位篇………………………………………4—12页

一、定位思考…………………………………………………5页

二、原定位……………………………………………………6页

三、新定位……………………………………………………6页

四、新定位考虑因素…………………………………………6页

五、新定位诠释………………………………………………7页

? 天都城项目分析篇……………………………………13—50页

一、项目分析综述…………………………………………14页

二、项目综合分析…………………………………………14页

? 可借鉴项目分析篇……………………………………51—78页

一、综述……………………………………………………52页

二、可借鉴项目分析………………………………………52页

三、可借鉴项目总结………………………………………78页

? 天都城目标客户篇……………………………………79—99页

一、定性研究报告…………………………………………79页

二、定量研究报告…………………………………………87页

三、目标客户定位和描述…………………………………97页

? 天都城项目建议篇…………………………………100—135页

一、项目的核心价值体系…………………………………101页

二、产品建议………………………………………………115页

? 天都城项目旅游篇…………………………………138—142页

一、旅游与房地产之间的关系……………………………139页

二、项目旅游开发类型定位………………………………139页

三、人类生活追求的过程…………………………………139页

四、杭州旅游市场类型分析………………………………140页

五、天都城旅游目标市场模拟图…………………………141页

天都城项目定位篇

一、天都城项目定位思考

二、天都城项目原先定位

三、现在天都城项目核心形象定位

广厦·天都城——畅意国际生活

四、新的核心形象定位考虑因素

4.1 由于项目原先的定位概念已经在市场上做了长期大量的推广工作，并且项目原先的定位已经深入人心，预订天都城项目的客户都知道天都城是一个国际生活示范的卫星城，如果我们要将此深入人心的定位全部推翻重新定位，势必会冒着很大的市场风险，同样还要投入比原先更为巨大的广告宣传费用。同时我们认为，天都城的规模优势在原先的定位中得到很好的体现，这个也是项目的实际状况，因此没有必要将起推翻，只是将起在原先显著的地位加以淡化些。

4.2 现在天都城新的定位是抓住原先项目所述求的最中心点，杭州市民记忆度最深刻的内容，在此基础上我们做了一个第一步的调整和休整，这个调整是项目总体方案调整的最稳妥的一步，不会在市场上和已经预订的客户中产生巨大的负面效应。

4.3 新的定位与老的定位差别是新的定位主要力推一种生活方式，而原先的定位只是完成整体项目在开始时候必须做的第一步——项目推荐的工作。由于本项目的特殊性，当市场全部了解项目状况后，因该作一个比较稳妥的转型工作，从项目本身出发进行述求，这个时候当人们认识了项目后，应该告诉他们在这样的项目中，你将会是怎样的生活，这样的生活你会得到什么，这些你得到的内容，是无法从其他项目上得到的，这个就是天都城大项目的优势所在。

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定位诠释

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广厦·天都城

? 广厦·天都城——杭州卫星城的代名词

a) “城”给人的感觉就是大，这和天都城6579亩的宏大占地面积相得益彰，一

个“城”字将天都城的规模和体量表现地淋漓尽致；

b) “都+城”就是城市的概念，他给人的第二感觉是繁华，里面是应有尽有，是

居家生活的一个好地方，这个也符合当初营造天都城的概念和想法，准备把他作成一个杭州新（副）都市中心的初衷和想法；

c) “天”表达出来项目无限的美丽，勾画出来的人家仙境的美妙设想，总体给

人一种“此景只在天上有，人间难得几回见”的感觉；

d) “天都城”在前期通过大量的市场推广工作，已经在杭州市民心目中奠定下

杭州第一大项目的市场形象，已经将天都城是杭州第一个卫星城的概念深入人心，给整个杭州市居民构画出一幅美丽的居住家园的蓝图；

e) “广厦”作为天都城该项目的投资和开发商，从发展商品牌战略的角度来来

考虑，在项目前期应该充分发挥广厦集团在杭州市场上强有力的实力背景带动项目的先期开发运作，给当地购买者一个强有力的信心和实力的保证，在天都城项目中后期，可以通过天都城的项目成功操作，带动提升广厦在房地产方面的品牌优势，让当地购房者清楚知道，广厦不仅是实力的象征，更是优质精品楼盘的保证。希望通过“天都城”项目使广厦房产挤身杭州第一品牌房产开发商的行列，与绿城、南都、坤和这些杭州品牌房地产商并驾齐驱。

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畅意

? 畅意——舒适、悠闲、生态的生活环境，高品位、高品质、有内涵的生活方式

a) 居住层面上的超越——“畅意”让人联想到舒畅、写意，在房地产项目中怎么

能够让人感受到舒畅呢？当然是项目所在区域环境优美，有山有水；社区内配套齐全，居家便利、人性化的居住氛围和气息，满足人们居住所需的等各个方面和层次的需求；从个人居住的空间来讲，合理且满意的居住空间环境，高质量的物业管理和私秘安全的个人居住空间。这是畅意在第一居住层面上的超越需求。

b) 附加价值层面的超越——“畅意”第二层面是不仅仅超越居住需求，而是附加

价值或者是小资生活方式的体现。在这个层面上应该更加注重生活品质和质量，处处体现出天都城大社区、大配套、高起点所带来的高品位生活的意境。充分利用天都城多而全的便利配套服务、全面结合观光旅游、美食天地、购物广场、运动中心、休闲娱乐、医疗教育等优势，塑造出天都城独有浓郁的社区文化氛围。

c) 文化及个人内涵上的超越——“畅意”第三层面上的超越将是天都城社区文化

内涵和社区核心精神上的超越。这一层面上的超越基础，只有航母式的复合房产项目才可以充分地表现出来。随着房地产日渐成熟和杭州购房者对居住要求的不断提高，买房已经不仅仅是为了单纯的满足人们的居住需要，而是他整个生活的一个不可分割的重要部分，也是他品位和追求的价值体现。他应该是“马斯洛需求理论”的第五重的价值表现——“自我实现的需要”，因为他已经是将住宅本身完全融入了他真个生活，也是他自我整体表现的一个重要方式。我们不是简单地在卖房子，也不是单纯的一个社区，而是要表达这个时代、这个社会中、特定的群体特征，因此只有充分考虑到这点，能够让客户在购房的同时，感觉实现了“马斯洛需求理论的第五重——自我实现的需要”，这才是“畅意”的最高层面上的超越。

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国际生活

? 国际生活——是令人无限向往和憧憬的美好生活方式

a) “国际”首先天都城的项目从一开始就以高起点，无论从建筑规划、景观、建

筑等方方面面，结合国际团队来为“天都城”规划一个全新恢弘的版图，开创杭州国际化生活新起点；

b) “国际”从第二点来讲，是一种大的包容，无论是建筑形态、建筑风格还是生

活方式，因此天都城拥有广阔的规模，可以有足够的胸襟包容各种优秀的事物 ，形成自己独有的国际化风格魅力。

c) 而由于项目本身目前规划设想以法式为主，法式是国际中的一个部分。法国给

人一种最浪漫的感觉，法式生活给人一种最有品位的生活方式，然而本项目在新的规划调整中将结合目前已有的规划做进一步的调整和完善，将大量穿插国际化的因素，他将不局限与法式，日后他将建成一个真正意义上的国际化的生

篇三：杭州广厦天都城四期可行性研究报告书

中国21世纪卫星示范城—杭州广厦天都城

四期可行性研究报告

公司名称：浙江天都实业有限公司

编制人员：陈超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、

俞建军、赵辉

完成日期：2007-12-10

目录

调查人员声明 ................................................................................................................................... 3

第一部分：项目总论 ....................................................................................................................... 4

1.1项目背景 ............................................................................................................................. 4

1.2项目概况 ............................................................................................................................. 4

第二部分：市场研究 ....................................................................................................................... 6

2.1项目开发的主要优势 ......................................................................................................... 6

2.2天都城试点的必要性 ......................................................................................................... 6

2.3指导思想与总体目标 ......................................................................................................... 6

2.4主要内容 ............................................................................................................................. 7

第三部分：项目开发方案 ............................................................................................................... 9

3.1总体规划设计思路 ............................................................................................................. 9

3.2产品特征 .......................................................................................................................... 10

3.3目标客源 ........................................................................................................................... 11

3.4项目开发经营优势 ........................................................................................................... 12

3.5项目开发经营机会点 12

3.6项目定位 13

3.7目标市场定位 13

3.8产品定位 13

第四部分：投资估算与融资方案 ................................................................................................. 13

第五部分：财务评价 ..................................................................................................................... 14

第六部分：不确定性分析 ............................................................................................................. 22

6.1盈亏平衡分析 ................................................................................................................... 22

6.2敏感性分析 ....................................................................................................................... 23

6.3风险防范对策 .................................................................................................................. 23

第七部分：综合评价 ..................................................................................................................... 23

第八部分：研究结论与建议 ......................................................................................................... 25

8.1结论 ................................................................................................................................... 25

8.2建议 ................................................................................................................................... 25

第九部分：附录 .................................................................

............................................................ 25

9.1附图： ............................................................................................................................... 25

调查人员声明

我们郑重声明：

1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、 我们依照公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、 形成意见和结论。

4、 撰写本可行性研究报告。

5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、 （其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

陈超

胡冬冬

王立斐

曹人杰

俞建军

赵辉

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论

1.1项目背景

正在开发之中的杭州天都城位于余杭区星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，到上海车程不到2小时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。

——超大规模、超强力度开发。

天都城总投资预计超过80亿元，开发期长达6~8年，占地面积为6500亩，其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米，可容纳居住人口12万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的21世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。

——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。

通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有12万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。

——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。

项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。

——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：广厦天都城

1.2.2项目介绍

天都城规划占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，规划居住人口近10万人，是以法兰西文化为城市文化的新城区。她位于正在崛起中的集“生态、产业、旅游、居住”功能为一体，总规划人口达40万人的杭州城市东北部新城的中心。天都城是广厦企业在各级政府领导下，全面参与城市开发与经营的建设成果，她代表着广厦企业在城市综合建设方面的理念和建设能力。

天都城东依杭州、北接上海，介于杭州主城与临平副城之间，在大杭州规划中处于枢纽地位，距市中心仅18公里，毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，处于浙江经济的主流发展区域，交通便捷。作为杭州城市交通重点工程之一的秋石高速路将于07年底开通（快速路全线高架设计，主线宽25米，双向6车道，比上塘高架多两个车道。一路上将建设清江路立交、艮秋立交、石德立交、石桥立交、绕城高速立交等五座枢纽立交桥），建成后将大大缩短从杭州市区到天都城的时间。

项目规划区域内建有天都公园、天都国际度假酒店、香榭里大街、天都广场、欢乐广场、天都房产以及交通、商业、教育、运动、娱乐等齐全的配套，目标是建成一座21世纪的小康居住生活示范城和最具现代文明水准的新城。天都城的《控制性详细规划》已通过杭州市规划局审批。

经过三年多的建设，旅游版块已初具规模，充满浓郁法兰西特色的天都公园已于2003年建成并对外开放。以五星级标准建造的天都国际度假酒店也已试营业。近期20余万平方米的精品小高层住宅天水苑陆续推向市场，连续几周名列市、区销售排行榜第一。另10万平方米的城市山地别墅项目爱丽山庄别墅也已进入实质性建设阶段,也将于07年下半年陆续推出。

未来天都城项目的整体建设思路,是建设以一个中心，四大区块所构成的，大开放小封闭以居住功能为主要功能的新型城区。通过利用城市道路和滨河绿带等开放空间将天都城分解为“一个中心，四大区块”，便于集中优势资源于某一区块进行密集开发，迅速形成开发居住规模，达到配套运营的规模经济要求，有利于居民入住，形成良好的城市建设开发形象。通过城市道路和城市绿带等开放空间组织，将天都城分隔成若干不同性质的功能区块，将物业管理的周界，从天都城原规划全境缩小到各功能区块中，清晰地界定了政府和企业的管理周界，形成大开放，小封闭，分权管理的城市管理格局。

天水苑坐镇天都城中央，总建筑面积20余万方，首推4座13～15层法式现代小高层，呈扇型排列，环抱埃菲尔观光铁塔。错落有致的建筑布局，与现代法式园林完美相融。95～136M2法式格调的浪漫二房与情致三房，无不勾勒出优雅现代的生活风尚。

1.2.3交通状况：公交571路直达，距地铁一号线出口约2公里，规划地铁三号线途径天都城，小区巴士通向欧尚及西湖时代广场。

1.2.4周边配套：天都公园，北山幼儿园，联华超市，小区巴士，K571公交车，凤起农贸市场天都分场，沃尔玛，余杭区第一人民医院，杭钢医院，到临平约6-8分钟车程。

天都业主交年费78元即可全年免费游览天都公园，相关优惠措施尚未出台

1.2.5相关信息：

环线位置:无

篇四：杭州天都城项目可行性报告

中国21世纪卫星示范城—杭州天都城建设 可行性报告

一、 天都城项目概况

（一）项目特点

正在开发之中的杭州天都城位于余杭市星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，到上海车程不到2小时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。

——超大规模、超强力度开发。天都城总投资预计超过80亿元，开发期长达6~8年，占地面积为6500亩，其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米，可容纳居住人口12万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的21世纪样板式

卫星城，临平的新兴副城区。

——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。

通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有12万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。

——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。

——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。

（二）项目前景预测

根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，天都城项目的总投资约87亿元人民币，税后利润将达到12.30亿

元；静态的税后投资收益率为14%，投资回收期约4.58年。项目成本相对较低，投资收益率良好，资金回收与返还能力强，抗风险能力强，总体经济效果优良。

天都城项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报，而且还将产生巨大的社会效益。该项目建成之后，将创造7000—8000人的就业机会，旅游项目将带动20亿人民币的GDP增长，房地产项目将带动120亿人民币的GDP 增长。

（三）项目开发的比较优势

——开发商优势。中国广厦建设集团是一家实力雄厚，人才济济，信誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑、房地产、金融、文化、影视等多种行业的上市公司。浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和建筑电气检测、实业投资等多种领域、资本实力强大、科技含量高、人员素质高、具有广阔发展前景的企业。

——项目策划和规划优势。项目由国内著名策划公司王志刚工作室进行总体策划、全面认证，由美国WY国际设计顾问公司、英国阿特金斯国际有限公司、深圳激流策划公司、清华大学城市规划设计研究院、浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。

——项目组合优势和规模优势。旅游、民办教育和房地产三大块共同开发，使天都城项目形成了互补互促的组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。

二、天都城试点的必要性

（一）天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模式。

从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容忽视的一个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍制度改革和发展城镇工业、传统的第三产业吸纳农村人口的城市化推动力明显减弱。中国城市化需要寻找新的动力源。在这种背景下，许多城市都通过购房入户制度，以求在新一轮争夺人口大战中赢得主动。但是，外来人口的大规模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带来的拥挤、基础设施超负、用地紧张、房产价格过高等一系列问题。而如果在城市边缘地带进行分散的、小规模楼盘开发来集聚人口，由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。

因此，从国际经验来看，当一个国家或地区经济发展到一定阶段，往往会出现逆城市化现象，即城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向运动，而是城市化发展的一个新阶段，是更高层次的城市化。以一个特大型、大型城市为中心，以一群分散型、独立型的中小规模的卫星城市为依托的城市群也有可能成为我国沿海发达地区21世纪城市发展的主要模式。

我国现阶段在特大型、大型城市周围也出现了一大批

卫星城，但是，这些卫星城的建设主体乡镇府，这种传统型卫星城建设，由于缺乏大规模资金支持和高档次的规划能力，无法构造足以大规模吸引人口集聚的环境条件。因此，充分利用大房地产开发商的资金优势和规划设计实力，通过在城郊进行集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的现代卫星城建设，充分利用环境优势和价格优势，开发符合不同收入阶层的各种层次的房地产，吸引人口大规模地向新城区流动，快速集聚人口，实现城市规模的超常扩张，是现阶段沿海发达地区城市化可选择的一条新路子。这一城市化模式不仅可以有效地解决城市化的市场需求动力不足问题，而且可以解决依靠政府力量推动城市化的资金、土地要素供应能力有限等问题。这是继农转非户籍制度改革推动城市化进程，工业化带动城市化进程之后的新一轮城市化的新途径。天都城建设项目正是在这以城市化新背景下推出的，具有重大的试点价值。

（二）天都城试点有利于积极探索超大楼盘开发和居住郊区化大背景下的房地产开发新思路和新模式。

天都城项目的推出，对整个杭州乃至整个中国的房地产业发展都具有积极的探索意义和重大的创新效应。

——综观西方发达国家房地产行业发展的过程，我们可以看到，在本世纪五、六十年代，由于汽车工业的兴起而带来的交通便利，使得人们能够在城市工作而居住却在郊区，

篇五：杭州天都城建设可行性报告

杭州天都城建设可行性报告

一、 天都城项目概况

（一）项目特点

正在开发之中的杭州天都城位于余杭市星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，到上海车程不到2小时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。

——超大规模、超强力度开发。天都城总投资预计超过80亿元，开发期长达6~8年，占地面积为6500亩，其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米，可容纳居住人口12万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的21世纪样板式

卫星城，临平的新兴副城区。

——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。

通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有12万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。

——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。

——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。

（二）项目前景预测

根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，天都城项目的总投资约87亿元人民币，税后利润将达到12.30亿

元；静态的税后投资收益率为14%，投资回收期约4.58年。项目成本相对较低，投资收益率良好，资金回收与返还能力强，抗风险能力强，总体经济效果优良。

天都城项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报，而且还将产生巨大的社会效益。该项目建成之后，将创造7000—8000人的就业机会，旅游项目将带动20亿人民币的GDP增长，房地产项目将带动120亿人民币的GDP 增长。

（三）项目开发的比较优势

——开发商优势。中国广厦建设集团是一家实力雄厚，人才济济，信誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑、房地产、金融、文化、影视等多种行业的上市公司。浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和建筑电气检测、实业投资等多种领域、资本实力强大、科技含量高、人员素质高、具有广阔发展前景的企业。

——项目策划和规划优势。项目由国内著名策划公司王志刚工作室进行总体策划、全面认证，由美国WY国际设计顾问公司、英国阿特金斯国际有限公司、深圳激流策划公司、清华大学城市规划设计研究院、浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。

——项目组合优势和规模优势。旅游、民办教育和房地产三大块共同开发，使天都城项目形成了互补互促的组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。

二、天都城试点的必要性

（一）天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模式。

从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容忽视的一个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍制度改革和发展城镇工业、传统的第三产业吸纳农村人口的城市化推动力明显减弱。中国城市化需要寻找新的动力源。在这种背景下，许多城市都通过购房入户制度，以求在新一轮争夺人口大战中赢得主动。但是，外来人口的大规模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带来的拥挤、基础设施超负、用地紧张、房产价格过高等一系列问题。而如果在城市边缘地带进行分散的、小规模楼盘开发来集聚人口，由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。

因此，从国际经验来看，当一个国家或地区经济发展到一定阶段，往往会出现逆城市化现象，即城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向运动，而是城市化发展的一个新阶段，是更高层次的城市化。以一个特大型、大型城市为中心，以一群分散型、独立型的中小规模的卫星城市为依托的城市群也有可能成为我国沿海发达地区21世纪城市发展的主要模式。

我国现阶段在特大型、大型城市周围也出现了一大批

卫星城，但是，这些卫星城的建设主体乡镇府，这种传统型卫星城建设，由于缺乏大规模资金支持和高档次的规划能力，无法构造足以大规模吸引人口集聚的环境条件。因此，充分利用大房地产开发商的资金优势和规划设计实力，通过在城郊进行集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的现代卫星城建设，充分利用环境优势和价格优势，开发符合不同收入阶层的各种层次的房地产，吸引人口大规模地向新城区流动，快速集聚人口，实现城市规模的超常扩张，是现阶段沿海发达地区城市化可选择的一条新路子。这一城市化模式不仅可以有效地解决城市化的市场需求动力不足问题，而且可以解决依靠政府力量推动城市化的资金、土地要素供应能力有限等问题。这是继农转非户籍制度改革推动城市化进程，工业化带动城市化进程之后的新一轮城市化的新途径。天都城建设项目正是在这以城市化新背景下推出的，具有重大的试点价值。

（二）天都城试点有利于积极探索超大楼盘开发和居住郊区化大背景下的房地产开发新思路和新模式。

天都城项目的推出，对整个杭州乃至整个中国的房地产业发展都具有积极的探索意义和重大的创新效应。

——综观西方发达国家房地产行业发展的过程，我们可以看到，在本世纪五、六十年代，由于汽车工业的兴起而带来的交通便利，使得人们能够在城市工作而居住却在郊区，

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