西安房价未来走势

篇一：未来房价趋势,大学教师曝西安楼市真相

【关 键 词】房价

【报告来源】前瞻网

【报告内容】中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻（百度报告名可查看最新资料及详细内容）

1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房

实际上近20年房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方；以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(中位数65计算)。例如南京65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应在2000元左右。

平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读小学时，也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读小学时才有自己的第一套50平的小套二。

很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费。

当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明努力不够或你不适合城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。

2、收入预期及实际变化：不能静止地说不吃不喝多少年买一套房

中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000。

通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少——10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少——2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。

10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来，城市化也差不多，人口也稳定了，收入增长也比较慢，房价稳定了。

3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化(不可能在城市买房)

大家先看以下三点事实：首先第一点，现在农村年轻人基本上进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化。

中国的传统习惯，父母会尽一切能力为了子女，集全家打工之力，在城市立足买房，是可以办到的，这一点在农村大家会认为理所当然。我也是农村进城的人员，我的根也在农村，告诉农民兄弟：

除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值，因为你的子女在农村没法生存发展，他们也不会回去了，农村不可能承载太多人的富有梦想，农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要在县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方，人气才会旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半，汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万，占日本人口的11%。中国不会只有一个中心城市，但将来人口集中在几十个中心城市是必然。

4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房

假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用钱、将来父母养老要用的钱，那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代节约存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到今天价值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。 要解决生病的问题，最佳的办法应该是基本医疗保险。

小孩上学问题也不用考虑，实际上你让小孩读普通的义务教育学校就可以了。

有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化中父母帮助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。

父母这辈子最大的心愿是子女成家立业，当前应该倾全家之力你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。

5、黑灯看住房空置率，不对，空置率高吗？不高，而且在正常范围，也有原因：

比如老公房老小区，你晚上去看，黑了多少灯；我告诉你一样高，你不信晚上在你所在城市马上去看，一

样有1/3左右不亮，我专门研究过，今年夏天，网上大抄空置率时，我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你，几乎100%都有人住，不管是租出去，还是自住，肯定是有人住，除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好可以住人，可以不装修，又很好租，配套成熟，我问你，有谁自己不住，也不租，和自己的钱过不去，出租房子又不是一件多麻烦的事情，便宜一点一下就租出去，没有那么傻得人。

当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应该逐步提高(有些自住，但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置)，其次确实也存在一定比例的投资投机购房，随着5年左右的市场消化(投资及投机的抛出)及配套成熟，入住率自然会达到正常水平，谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益，哪怕一点租金也可以，除了个别短炒，马上想出手以外。

6、中国收入低，中国房价收入比奇高，国外便宜，不对，请看数据：

要注意一点的是中国东方文化，亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。 回答本问题非常简单，网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入及他们的房价，考虑到他们生活成本比我们高的因素，基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余一平方房子(实际他们都办不到，大概3-4月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展的阶段，处于高速城市化阶段，适当的溢价(或叫泡沫)也是正常的。得出如下结论，现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常，成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。

请看我搜的权威数据：

台湾一项民间调查显示，亚洲八大国际城(小区网 论坛)市的房价年涨幅排名中，香港、深圳、北京包揽前三名，分别为22%、19.28%和17.61%。据台湾媒体报道，台湾房屋旗下的亚洲房市风险管理顾问公司调查显示，在此项排名中，一年来东京房价下跌6.98%，首尔下跌3.04%，八大城市中仅有的两个房价下跌城市。 调查说，八大城市的房价均价中：

香港以每坪(一坪约为3.3平方米)202万元(新台币，下同，折合每平方米13.4万元人民币)的价格居首。东京以每坪172万元居次(折合每平方米11.4万元人民币)。第三至五名分别为新加坡112.9万元(折合每平方米

7.5万元人民币/平方米)、韩国首尔86万元(折合每平方米5.7万元人民币/平方米)、台北46.9万元(折合每平方米3.1万元人民币/平方米)。深圳以每坪36.62万元(折合每平方米2.38万元人民币)、上海以33.76万元(折合每平方米2.23万元人民币/平方米)、北京则28.58万元(折合每平方米1.88万元人民币/平方米)的均价分列六至八名。

收入情况比较：

台湾：2010年12日月“日前经建会公布「历史新高」数据指出，今年每人平均薪资达4万4千元。但行政院

主计处调查显示，今年月收入不到3万元的受雇者将近360万人，其中更有103.8万人不满2万元。这不仅说明经济M型化的趋势，也突显作多多、赚少少的「穷忙族」(workingpoor)大幅增加。”。台湾月收入三萬元台币相当于1000美元，换算为人民币6800元。平均薪资达4万4千，相当于11000元人民币。

香港韩国：香港和韩国全职工作的年收入可以达到10-15万元人民币，相当于平均月薪12500元人民币。当然低收入也很低，香港10-15%的低收入阶层月收入5000人民币左右。

请看一下报道(网上可以搜)：“香港首个最低工资即将拍板，消息透露，行政会议今(9)日将讨论最低工资金额，估计行会将接纳临时最低工资委员会时薪28元(港元，下同)的建议。最快明年上半年，全港31万4600名时薪低于28元的基层员工，将可获加薪。饮食业呼吁雇主全盘考虑节省成本方法，不一定先从裁员减薪着手，不要让最低工资令劳资关系变成战场”。

按一周上五天班，一个月上22天班，一天8小时计算日月薪最低为：28*8*22=4828港元=4345元人民币。

7、房地产泡沫，也许有，但不大，也许就没有，不用争论，能买赶紧买：

战略上说，房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势，办得到一定创造能力就买。战术上说，房价因国家政策及市场因素会有波动，要找适当的买点。

短期房价我不好预测，但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子，一个月一平方的规律会一直起作用。

房子任何时候都会让你觉得买起来很困难，因为没有那么多的房子，必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化，想想以后可能的房价：

以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.

人人都有房子住不可能，例如一个农村大妈到城市当保姆，一个农村青年到城市打工，“我们公司”就该解决房子问题，那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋；农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工资低点，只要有独立住房，能享受他们的各种福利就行了，总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗？

也许你会说，我大学毕业，工作几年，就该有房子。不对，我告诉你，你并不比进城打工的农民工高贵，如果“我们公司”解决你们的住房问题，那么凭什么不给进城打工的农民工解决住房问题，何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你们辛苦，农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来，他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了)。

8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论，不要被媒体和论坛上的一些观点左右

很多人住房困难，现在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己的住房，有二套房的人也不在少数，难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。

多少年不吃不喝才能买房，你看看自己身边已经买房的熟人，他们过得幸福吗，我想大部分都幸福，虽然部分人压力很大。

当大部分人都没出现还不起按揭情况，当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队，说明随着收入提高，很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人，提前还贷比例有多高，我的调查了解，比例高达80%以上，如果不行，问下银行的朋友就知道。

9、将买房希望寄托于经济危机、战争、地震、恐怖活动的

经济危机来的时候，人类会不会束手无策，眼巴巴地望着经济一夜之间回到原始社会？

战争、地震、恐怖活动来临的时候，是保小命要紧还是抄底要紧？

篇二：2014年西安房地产市场发展现状及未来趋

西安房地产市场发展现状及未来趋势分析

一、 宏观经济概况

2013年全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价格因素实际增长19.2%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2012年回落1.1个百分点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。

2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

（注：国家统计局2013年固定资产投资报告）

二、 市场综述

土地市场

2013年西安市共挂牌出让土地270宗，较去年减少177宗，供应面积达1110万平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 商品房市场

13年西安市总共新批准商品房预售面积为2057万平米，同比上升1.33%，供应量连续两年稳定在2000万平米以上，供应量充足；2013

年，西安市商品房共成交

1476万平米，同比上升24.24%，成交价格为7513元/平米，同比下滑0.9%，价格基本保持稳定。今年商品房成交量创近年新高。

三、2013年西安市房地产地方性综合政策

四、土地市场表现

1、土地供应

年度——2010年—2013年西安市土地供应走势图显示，经过2012年房地产土地供应高峰后，国家土地政策影响及国民经济放缓，土地供应逐步走向平缓理性。

月度——从月度供应走势来看，13年土地供应量主要集中在下半年，上半年土地供应市场整体低迷，从9月份开始集中爆发，三个月的供应总量就占到全年总量的50%左右。主要原因是，今年房地产市场持续走好，而下半年一般又是各房企补库存的集中期，开发商拿地意愿明显强烈。

2、土地成交

年度——2013年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。

月度——从月度成交情况来看，13年西安土地市场呈现出中间低，两头旺的局面。土地市场最火热的时候，单月成交面积能够突破250万平米。

3、土地性质

住宅、工业、商办用地三分市场，占到了总供应量的93%。其中，住宅用地供应量377.59万平米，占比为34%；商办用地供应量251.32万平米，占比为23%；工业用地供应量406.45万平米，占比为36%。

四、城区表现

城西、城东供求引领全城，13年土地市场最火热的区域为西咸新区，全年共成交面积222万平米，占全市的20%，西咸一体化的后西咸新区逐渐受捧，目前星河湾，绿地等品牌开发商均已入驻西咸新区；宜家家居、五洲国际等商业地产进驻。老城区土地供应量殆尽，城市发展轮廓逐渐外扩，而一些新兴区域，享受到规划利好，成为土地放量集中地。近郊板块成交主力，政府产业城镇化布局现象明显。

篇三：中国房价未来走势_房价趋势_买房全攻略

中国房价未来走势解密

中国部分城市房地产销售回升及部分城市房价小幅反弹，被媒体报道的房托排队购房以及千人购房团现象再次出现，中国知名房地产开发商代表人物任志强、董藩等人又开始炮轰中国楼市和购房者。

买房是大事，不能仅看眼前舆论形势。中国房价目前正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。因此切记不能盲目跟风，要在判断房地产大走势、近期走势因素之后做出自己的判断。以下关于房价的未来走势解读，希望能让更多的读者做出正确的判断。 中国房价的未来走势

决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。

据中国国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。

综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。

按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。

2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来？如果

不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。

但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。

再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。

如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢？按照供应速度，房价有很大的下跌压力。

在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650万套。

如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要。

中国政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，这又形成一种房价下跌的压力。

考虑到稳定与发展的需要，如果中国政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。

中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。

一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。

并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。

2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。

而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。

综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。

但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。

据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。

有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。

1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。

尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平（也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1），随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。

决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。

从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。

这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩；人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。

而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。

据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。

为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。

美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。

日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮。

而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。

在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。

在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。

所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。

与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。

对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。

到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。

况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。

与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。

而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。

篇四：浅析中国房价的未来走势

计算机科学与技术学院 软件工程1201班 0121210680305 劳宜业

浅析中国房价的未来走势 摘要：本文主要研究一个关乎我国民生的问题，即中国房价的未来走势。通过引用一些书籍中相关的见解，本文将提到两种对立的见解，并在文章的末尾提出我个人的见解。 关键字：通货膨胀、下跌、房价、政策

引言：由于我国物价的攀升，中国女人对男人的“房压”，以及政府现阶段的不作为等因素，我国的房价已然出现高居不下的恶劣状况，这一现象倘若愈演愈烈，那么后果将不堪设想。造成这一现象的原因还包括外资的流入，因此这一经济问题甚至已然上升到了民族的危机，因为一旦国外的黑手得逞，我国房价高居不下，那么人民币的发行量就会大幅增加，就会造成人民币的贬值。此时一旦外国财团将资金套现逃离，那么留给中国的就是严重通货膨胀的市场。

众所周知，我国的房价问题已然成为关乎我国民生的重要问题。我国许多一线城市的房价已然破万，即使是我所居住的小岛海南岛上的房价也已经出现了大幅的上涨，已经在四千到七千一平米。那么房价的上涨跟哪些因素有关呢？

房价上涨的原因主要有以下几点：

1. 建材价格和土地价格的上涨。由于我国整体的物价上涨，除土地价格暴涨外，房

地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价

上涨的一个隐形幕后推手。成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且因为

开发商，政府的利益，房价的增加会比成本增加的系数高很多。

2. 房子成为理想的投资产品。在这个炒房热的时期，房子已经不再仅仅是用于居住，

而是保值增值的最佳投资，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息太低、股

市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产

品。

3. 中国女性对男人的“房压”。受女性的“房压”中国男人会拚命去赚钱买房。女

人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋

爱结婚，那么，会有许多人不会加入到购房大军中去，至少会延缓。

4. 政府的不作为。政府的现阶段的不作为变相助长了房价的上涨。面对房价直线上

升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实施调控。但是政府仅仅

是“头痛医头，脚痛医脚”，处理方案主要是等出了问题才去补救，而没有在事

前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付。当房价高了，就调控一下，房价

相对稳定了，就置之度外。这种行事管控方式，只会推高房价，因为政府只是临

时加以调控，并非系统地从根源上遏制房价的上涨。

5. 随着经济的高速发展，国民的享受意识增强。这一因素导致房屋的居住时限短，

但是加大了房屋的市场需求。根据有关部门调查研究，发现一套房子，许多国民

在住了七至八年后便会换新房。这也就是说，一个人(家庭)在买了一套新房子后，七八年后，又想换新房子，当然这其中有部分人是在炒房。这种现象的出现，主

要是因为经济的快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成

旧房了，人们便再次换新房。

6. 腐败性需求拉高房价。所谓腐败性需求，就是政府官员、公务员在职期间因腐败

而收入丰厚，因此一般在许多居民几乎都买不起房的三四线城市购买房屋。做生

意做得比较好的房地产公司的老板在大赚一笔之后转而加大投资力度，在三四线

城市修建商品房，由此抬高了许多三四线城市的房价。三四线城市的白领收入有

限，仅靠工资很难在短期内买得起房，但是由于腐败性需求的影响，这些白领即

使是在房价较低的三四线城市，仍然很难买房。

7. “有房才有家”的传统守旧思想。这一思想在我国根深蒂固，并不断促使房价的

上涨。受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就如同在漂泊，像无根浮萍。这一思想一直在影响着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。小说《蜗居》就反映了我国楼市的现状，以及房奴的艰苦生活。

8. 房价下跌反而会在一定程度上导致楼市降温。开发商不会主动降低房价，因为如

果开发商降价，国人心里就会打起算盘，认为这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来，因此就更没人会买。买房在一定程度上和炒股是一样的，是买涨不买跌的，尤其体现在那些炒房的群体中。

9. 有房百姓支持房价上涨。虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想

买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至于让媒体也跟着起哄，从而影响到了政府，因此政府不得已要出面进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。有房一族当中有一部分群体买房是为了炒房，房价的下跌将侵犯了他们的个体利益，所以理所当然他们不会同意让房价下跌的。

10. 媒体变相支持房价上涨。房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪

家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅的炒作。大家都知道降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，总是添油加醋地进行炒作，。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。不过这也可以理解，从媒体的角度讲，它们必须选择大众感兴趣的内容，尤其是关乎民生的内容，才会更受欢迎。

11. 正处于大拆大建的高速发展期的中国城市对房屋的需求日益增大。随着中国的加

速发展，城区的范围在成倍数的扩大。广州几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里。城市的快速扩张，必然导致大拆大建。扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配，同时也就需要大量的住房来满足流入城市的大量劳动力的需求。

12. 经济的发展离不开房地产。在近期，该支柱产业的地位仍无法动摇。许多大城市

甚至在几年前，都是以房地产作为支柱产业来发展的。当下大城市的经济发展正在步入正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业。这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。

13. 房地产成了地方财政的主要收入来源。房地产成为地方政府财政收入的主要来

源，这已经是一个不争的事实。且不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的重要支撑点。如果少了土地税的收入，地方政府就会囊中羞涩。财政收入的短缺就会影响到地方政府的行政力量、职权力量，这将造成一系列十分严重的问题。

14. 通货膨胀的加大带动房价的上涨。在CPI不断上升的今日，农产品价格屡创新

高。从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。物价的走高必然带动房价上涨，连萝卜青菜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。要控制房价，就必须先稳定CPI，否则单纯地控制房价无法从根本上解决房价的上涨问题。

15. 外资的流入助推房价上涨。由于最近很少听说炒房不赚钱的，因此许多外国财团

也想凑凑热闹，从中牟取一杯羹。国际热钱进入中国之后，首先要兑换成人民币，原本没有那么多现金的中国市场只有一个解决办法，就是让印钞机没日没夜地工

作，而印出的这笔钱主要是用来支撑已经是烫手山芋的房地产市场。当房地产价格因为背离价值而出现下跌趋势时，这笔钱就用于房地产业的托市，反复如此，给人的错觉就是房产的价格没有偏离价值，因此导致房价越涨越高。

16. 银行放出高额房贷助长房价上涨。由于房地产业近年来没有看到任何萎缩的迹

象，中国老百姓买房心切，外资可以轻易的把高价房转嫁到中国的银行和消费者的身上，因此外资的流入越来越快，房价越来越高。可是在这个资本运作的过程中，有一个冤大头在最底下接着呢，它就是中国的商业银行。由于火爆的房地产市场，一流的流通性，放了贷款就盈利，为什么不放呢？

那么，房价的不断增长会导致什么后果呢？个人认为房价的不断增长会导致的后果有以下几个方面：第一点是从受益者的方面考虑。首先，由于GDP的上涨，中国政府“保持商品交换的继续”，要不断地投放人民币，即开动印钞机。只要房地产还没有崩盘，还有一定的流通性，那么在房地产业就不会有通货膨胀发生。其次，开发商会在这个过程中赚取巨大的利润。再次，炒房族将会收益颇丰，“房奴”的房子会增值。大家都赚了钱，可是钱从哪里来呢？谁又是受害者呢？第二点是从受害者的方面考虑。根据炒股的经验，如果投资价格和价值相背离的产品，那么你赚的钱就是别人赔的钱。套用到与之类似的房地产上，赔钱的就是买房自住的人。现在看似房子增值，其实只是镜中月，水中花，如果不变现那么就不是你的收益。再者，当房价回归真实价值或者回归到真实价格以下的时候，受害的不仅仅是买房自住的人，还有被高价房套住的投资者和开发商。

为什么说开发商也会赔钱呢？大家都知道市场营销的目的是为了获得收益，如果一个商人投机一次就永远不做房地产了，那么他确实是赚钱了，可以那样不叫商人，这种商业行为是没有意义的。由于商人的本性，所以他们赚来的钱会继续用于扩大再生产，在能赚钱的领域不断加大投资，也导致他们需要更大的流动资金来维持其扩大再生产的需要，这也是为什么越是生意做大的人总喊没钱。

中国房地产已经使中国央行发行了很多的人民币，如果房价下降，那么多印出来的钱就会使中国的物价飞涨，产生严重的通货膨胀。因此我国的房地产业已经“绑架”了中国的经济。

那么，我国的房价的未来走势会是如何呢？在我看来，我国的房价在未来总的趋势是下跌的，原因如下：

1.因为房价的问题涉及的方面很广，甚至有关我国的经济安全问题。因此我国政府不会一直不作为。

2.房价问题事关民生，我国政府为了保障国民的生活，一定会有所作为。

3.我国政府已然出台了一系列政策控制房价。由当下的局势看来，外资已然在我国投资了房地产业，因而倘若我国政府采取强硬手段稳定房价，那么外国财团必将迅速将人民币套现然后逃离，楼市也将崩盘。因此，我国只能采取一系列微调的政策逐渐稳定房价。对于房地产价格，周小川说:“有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，通过这些政策实现控制房价的目标。”

参考文献：

1.《陆岷峰对城镇居民房价容忍度的深层思考》 成都行政学院学报2010（1）49——55

2.《20张图为您揭秘房价未来走势》 淘房社区

3.《有关房价问题的调查与分析》 豆丁网

篇五：西安房价_房价趋势_买房全攻略

西安房价走势将以平稳为主

与全国楼市成交相比，西安春节楼市销售情况却显得相当清淡。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示，从2月9日(除夕)至2月15日(正月初六)，西安商品房共成交32套，共计4011平方米，其中住宅仅为28套，成交面积为3454平方米，较上年上涨38.14%。 总体来看，年底多盘针对西安外地打工人群推出“返乡置业”活动，但在住宅市场仍受限的背景下，面对限购令等政策，很多常年在外的购房者却显得“有心无力”。另据数据显示，春节期间，住宅市场成交客源均为本市购房者。

怎么看待西安楼市春节交易清淡的数据？对此，克而瑞西安机构研展经理付岗鹏认为，“从数据本身来说，西安房产信息网的数据指的是网签数据，而有的机构则用的是实际调研的数据，这二者之间会有些差异，前者有一定滞后性，后者则更能反映市场真实情况。” 《西安买房》主编史太连认为，“从去年11月开始，楼市回暖力度强劲，尤其以北上广等一线城市为代表的房价出现快速拉升、成交量急剧放大，这也是春节期间成交量同比大幅增加的主因。而西安反应‘慢半拍’的特点这次再次显现，再加上西安的供应量总体过于庞大，因此会出现别的城市已经开始抢房了，但西安还只管过自己的‘祥和年’的情况。” 那么，一边是西安成交量的惨淡，一边是有业内人士预期今年二三线城市房价将涨10%。到底，西安房价走势会如何？对此，付岗鹏认为，“对西安蛇年房价走势，我们总体的判断是：由于区域及楼盘的差异，西安房价可能会出现结构性上涨的情况，但是总体比较趋稳，谈不上大涨或大跌。”

西安房地产专家咨询委员会秘书长、西安房地产信息网副总经理李宇兵也认为西安蛇年房价将以平稳为主。

史太连也认为，西安房价“下跌几无可能，但上涨也会极其有限”。“关键因为西安房市供应量太大了，初步统计了一下，单盘供应量超过100万平方米的就二三十个，这种规模的楼盘在一线城市几乎是不可能的；另外西安城中村到处都在改造，而且都是绝对超乎想象的高容积率；再看看一些新区，到处都是大规模的可供开发的土地，而西安作为内陆城市流入人口有限。”因此，史太连认为西安房价在蛇年平稳。只要城镇化没有结束，只要政府还在疯狂印钞，房价就得上涨。

八成城市楼市春节卖得火

21个城市楼市成交量同比上涨

又逢楼市春节传统淡季，今年主要城市却淡季不淡。中国指数研究院春节期间(2月9日至2月15日)监测的27个主要城市中，近八成城市楼市成交量同比上涨，平均涨幅达513.42%。其中，一线城市除深圳成交同比下跌外，北京、上海、广州的购房热情不减，成交同比大涨。

业内人士认为，在回暖行情下，去年各项目普遍采用的“以价换量”策略在今年将告一段落，涨价已在计划内，而即将召开的全国两会将成为2013年楼市总体走向的重要风向标。

14个城市成交量涨幅超过一倍

数据显示，2月9日至2月15日，中国指数研究院监测的27个城市中，21个城市楼市成交量同比上涨，14个城市成交量涨幅超过一倍，其中贵阳同比涨幅最大，达到2675%；其次是温州，涨幅达1433.33%。另有6个城市成交同比下降，其中武汉跌幅最大达93.56%；其次是深圳，跌幅达92.86%。重点监测的10城市中，涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。

深圳春节期间只成交1套房

一线城市中，除深圳春节期间只成交1套房，跌幅超九成外；上海成交41套，同比上涨158.82%，尽管成交数量不多，却也是2010年来的最好成绩；广州网签82套，同比上涨

1.8倍。而受春节长假期间网签暂停影响，北京全市二手住宅交易量陷入谷底，但是春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。来自伟业我爱我家的统计数据显示，今年春节长假期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比大幅上涨170%，新增房源登记量也同比翻番。

市场走向最大不确定性在于调控政策

当前楼市虽有所回暖，但仍风声鹤唳，有传言称北京等一线城市近期将出台房地产新政，调控形势是抑制需求为主，进一步提高购房门槛。业内人士认为，影响2013年房地产市场走向最大的不确定性在于调控政策，当前楼市供需两旺，市场预期持续向好，房价普遍看涨，未来一旦出台更严厉的调控政策，将对刚刚恢复信心的购房者形成新一重打击，从而对楼市销量形成制约。

亚豪机构市场总监郭毅认为，即将召开的全国两会将成为重要风向标，此外，当前限购大背景下，购房者仍以刚需及改善型客群为主，如果开发商过度上调房价，超越了这部分客户群的购买力，那么很可能再度造成观望局面。两会以后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，将决定2013年楼市的最终走向。

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