battery,park,city

篇一：美国纽约巴特雷公园城

篇二：大型可持续城市开发：从纽约到洛杉矶的经验

摘 要：

目前世界各了都在开展一些城市开发项目，探索以可持续发展的原则的道路，以图实现环境、社会和经济发展之间的平衡。本文通过4个美国大型城市开发项目的实例，介绍了它们为实行可持续发展原则而采取的设计方法和技术手段。

Abstract：

A number of urban development projects have been completed all over the world, which was created with the sustainable paradigm that seeks to balance environment sensitivity, community responsiveness and economic viability. This paper presents four cases concerned large-scale urban development projects in USA that were implemented under the sustainable principle with a variety of design approaches and construction techniques.

1 引言

大大小小的城市开发遍及全球．随之而来的设计原则和建造技术，正在寻求环境敏感性、社区反应和经济可行性三者之间的平衡。在这些原则和技术指导下，无论是私人投资项目、公共项目还是公私合作项目都有两个共同点：超越了那些根本不需要实现可持续性，不试图去寻求清晰的定义或方法。相反，这些项目致力于各种创新，例如去创造一个可持续的理论和实践的新模式。在本文中，我们对4个这样的阳关项目研究进行了整理和总结，在考虑这些大型项目共同点的基础上做出了观察报告。

这4个研究案例有某些相同的客观特征，例如在2001年初，这些项目都尚未完成。选择具有这样特征的一组案例，其目的是通过缩小范围，充分重视日常参与者以及更多的学术界人士，从而推进对大型房地产项目可持续性的讨论。

评价的前提假设是每个项目都试图从特定的主题和方法去实现可持续发展模式。正如cuff和Banerjee等人(1994)所描述的那样，在这4个项目中，从事社区规划和开发的专业人士都认识到，开发所导致的经济政治环境可能会具有争议性，以至于将对社区形式产生影响。因此在设计、审批和开发过程的任何一个既定环节上，一条重要的建议可能就会促成其他主题和方法的合并运行。较为宽泛的可持续模式这一提法，可使这些项目在实施中有较强的灵活性，并且使项目的成功直接得益于这些主题和

方法。

在有关可持续社区的文献中总结了4种方法，它们表明某项目的实施可能得益于特定的主题和方法。事实上．任何特定项目所采用的各种方法都并非可以清晰地划分：相反．在项目各个阶段开发的过程中都包含了多种多样的方法。

这些可持续项目在实施过程中所采用的方法都与规划开发的参与者相关．因为这些实施“正在”进行。由于开

发项目的规划过程经常需要几年，因而这些“大约在2000年”实施的项目在1980年代就已经开始进行了，而那时“可持续发展”这一术语才刚刚被引入。这个大型城市开发项目是第一批明确的可持续发展的社区，它们已经采用了可持续模式而且已经开始了项目实施。因此，从研究这些项目的实施过程中．我们得出了不少经验和结论。 2 背景研究

在十多年来有关可持续研究的文献中，提供了大量在进行环境和社会发展的同时也取得了经济成果的实例研究。BeatleTyr和Manning(1997)提供了对当前可持续城市发展的战略模式和战略要素的分析，以及对加利福尼亚州的Village Homes和弗吉尼亚州的Haymounl项目的介绍。其中著名的有俄勒冈州波特兰市的“为了未来环境可持续的商业开发”．它提供了有利于环境的商业项目教育课程和技术服务。calthorpe(1993)对适用于“从区域规划臻小型内填式地块开发”的“社区基础设施”做出了具体建议。由Willams，Burton和Jenks(2000)合编的一部论文集描述了城市形态的可持续定义和发展战略，并包括了几个欧洲的案例研究。另一部由LOW，Gleeson，Elander和Lidskog(2000)编辑的文集关注城市化背景下环境管治和全球化课题，其中包括Lake对美国2l世纪议程这一项目实施情况的考查。但最近，这一领域出版的新文献还缺乏突破性的研究进展。 Mazmanian和Krafl(1999)所描述的大规模环境运动，始于1970年代，目前已进入到以强调“向可持续社区”发展为标志的“新纪元”。另外．描述美国环境政策变化的一部论文集也以“朝向可持续社区”为题目。与1980年代以市场为主导的政治背景相比，1990年代已经出现了向社区共识建设(comnuunity consensus building)的转变。在这本专集中，Hempl指出．“以社区为导向的战略已发展成为通常意义下可持续发展理念的附属品”。他补充道，“可持续社区”的导向是为了响应“可持续发展”而兴起，这一导向包含了对经济活力、生态完整和城市繁荣三方面的关注，但尚缺乏对于特定政策目标的整合。正是这个相当广泛的导向，吸引了大批规划设计和项目实施的企业家。市民组织和社区领导，否则这些项目和规划将不会这样被关注。

Hempl进一步描述了一个包含4个概念的研究方法，证明可持续社区的方法已经应用于实际。这些研究方法包含资本理论、城市设计、生态系统管理和城市管治。表1提供了对每个研究方法的大概描述。资本理论研究方法最初是基于经济可持续性；城市设计研究方法在文献中几乎占主导地位；生态系统管理的研究方法强调社区设计中的物质系统；大都市管治研究方法则使“区域结构是最有希望促进全球经营(gIobal stewardship)所必要的个人责任感的”这一论断具体化。Hempl相信，可持续概念在城市层面是最有可操作性和最有意义的。

在开发项目寻求可持续原则具体化的实施过程中，将会应用更多的传统主题和研究方法。诸如此类的主题和研究方法包括设计理念(例如新城市主义的案例)，或基础设施要素(例如以公共交通为导向的开发案例)。

这些特定开发项目所采用的主题和研究方法，无论在本质上是非正式的还是系统的都非常重要，因为许多实施情况都与项目传达的目标相关。对项目结果的评价取决于这些目标是否与项目最终的物质形态相吻合，以及社区项目是否按计划运作。

3 案例研究

以下列举的案例引自于2000年6月在洛杉矶举行的专题研讨会。这次研讨会所分析的4个大型城市开发项目，每一个都具有不同的建设背景而且都被明确设计为“可持续性”的。它们分别是Playa Vista、Battery Park city、Presidio和Lowry。之所以选择这些案例研究是因为它们分布在美国各地，因此可以更加准确地为这种开发模式和开发理念提供例证。

这次专题研讨会使每个项目从特定的主题表达了它们对可持续性三位一体的强调。Playa Vista项目表现了可持续性(建设开发指引)；Battery Park city项目用来表现交通(在扩展城市布局形态方面)；Presidio项目表现历史遗产保护；Lowry项目代表实现可持续未来的技术合作。当然．每一个项目也包含着其他主题的因素．这种为推进整个项目实施而精选的一个或多个主题、或是为推进一个特定时期的特定项目而精选的一种或多种研究方法，具有其独特的重要性。

案例研究1：Playa Vista(PV)

PV位于洛杉矶西岸强大的市场地区，拥有60万户家庭和150万个就业岗位，是一个重要的内填式开发项目(infill project)。这里被誉为休斯(Hughes)飞机公司之乡，也有着农业和矿业的悠久历史。

PV的远景设想包含可持续发展和精明增长(smart growth)的概念。基于新城市主义的总体规划，项目的社区基础设施、建筑、街道和开放空间将全部整合起来以促进邻里归属感并减少对小汽车的依赖。项目占地大约1100英亩，由一个湿地重建计划、一个商业园区和一个包含社区零售服务设施的大型居住区组成。总体规划在1993年已经得到批准，半数以上的土地将用来满足公共利益。

PV的建设服从于一套可持续开发指引。这些指引使开发项目所要求的各种减缓压力的措施以及可供建造者选择的非强制性措施非常具体化。建设中90％以上的废弃材料可以循环使用，其中包括大约75000吨的钢、木材和混凝土。25％的住宅单元被设计成经济可承受住宅，密度最低为每英亩11个单元，最高为每英亩80个单元。

一个专业工作组为居住区可持续发展制定了实施指引原则，最初是根据美国绿色建筑委员会(U．S．Green Building Council)的可持续建筑评估系统LEED制定的。他们采用了一套系统研究方法而不是等级评分方式，他们非常重视对承建商控制的实施措施，并给予足够灵活的机动空间，但明确要求能量效率应超过Title 24规定的标准。商业建筑指引是以LEED为基础的。

通常在总体规划编制中，要通过考查产品和市场区分布，再进行相应的建筑设计。与此相反．在PV概念中，先进行概念设计过程，然后形成计划纲要，再落实到建设者。在PV项目的开发中实施非常重要，部分原因是实现可持续的重要性已转移到建设者身上了。一些建造在郊区的典型社区已将PV模式视为其内填式开发中增加竞争力的方法。

PV将精明增长概念视为导向．这就引发了为使消费者接受而需要提供刺激措施的问题。在对最初的规划存在有相当大的反对意见后，PV总体规划最终是因为周围社区的授权而通过。因为这个项目区位重要而且市场强

大，所以在被采纳的总体规划设计目标中，激励机制仅以简单的参与形式出现。通常而言，各种税收和财政激励将刺激消费者的接受程度：而在PV项目中，购置地产本身就是回报。

PV的发展历史中部分是具有争议的，而这却有助于塑造它的城市形态。按照在一开始就应该正确地进行设计这一理念，可以消除掉部分争议，PV的理念在本质上比纯粹的可持续性要更加政治化。但在项目提交数十年后，工作性质改变了。这里大批的居民离开家到外面去工作，偶尔他们会出去走走，喝杯咖啡，和邻里交流交流，并以此作为很好的消遣方式。这样，PV就成功地形成了一个自我容纳的社区(self-contained community)，并提供了居住-工作-娱乐的机会。

PV的一个特点在于它的吸引力，许多商业企业认为进入这样一个项目是一个绝无仅有的机会。有时，创新技术对于潜在消费者的吸引力是巨大的，不过其他的方式可能也同样奏效。PV确保使社区看到可持续和内填式开发、精明增长是与自身的未来发展息息相关的。案例研究2：Battery Park City(BPC)

BPC 占地92英亩，是由垃圾填埋而成，其中最早23英亩的填料是从位于曼哈顿西南边世界贸易中心挖掘出来的。BPC 最初的设计是为了迎合多种目标，通过大量混合用途的住宅和公共设施相结合的方式来实现。最初完成于1969年的规划是实现可持续社区公平概念的先行者，它的另一个意图是要降低当地的房地产价值。经过对最初设计的几次修改，这个项目对环境导向设计和社区导向设计给予了很好的结合。

州立法机构设立了BPC 管理机构(BP~：Authority)，作为运作这个项目的公司，州长任命了一个由3人组成的委员会。这个项目总面积195.09公顷(2l 000 000)平方英尺，其中约2/3是根据修改后的规划在1979年完成的。除了纽约建筑法规要求之外，BPC制定了一整套建筑指引，而且通过公共艺术和社区公园等吸引游客的方式来增强BPC的公共空间。结果，BPC和纽约市紧紧地联系在了一起。

为了得到开放空间并保护“曼哈顿模式”，必须增加建筑高度来获得维持经济可行性所要求的密度。紧凑式发展被认为是可持续的，因为这样会缩小“生态足迹”(ecological footprint)。但增加建筑高度，即使是在纽约也不一定是既成事实。最终，为BPC构想远景的非正式过程引起了政治力量的转变。

几种政治力量左右着这个项目，结果是设置了一个船运中心，并在项目周边的道路上架设了一系列人行天桥。反对者以环境保护为理由提出了一个计划，要求除掉周围的道路，因为这些道路加大了BPC：与城市的联系，占据了更大面积的公共空间。在四时广场(Four Times Square)项目的启发下，以及在州能源局的帮助下，BPC实行了一整

套绿色建筑指引，要求能量效率应超过州标准的30％。

BPC既是开拓者也是追随者，环境创新和大都市传统的结合使其成为城市大型可持续项目的经典案例。 案例研究3：Presidio

1972年通过了一个法案，指出位于旧金山的军事基地Presidio将被关闭，转变为占地约304平方公里(75 000英亩)的金门国家娱乐区(Golden Gate National Recreation Area)。1988年军队决定关闭Presidio，

使其成为国家公园基地和占地6.15平方公里(1 520英亩)的国家历史地标，包括一个国家公墓、一个高尔夫球场以及一个拥有870幢建筑的建筑群，其中520幢被列为历史建筑。

经过更深入的讨论，金门国家娱乐区和国家公园机构向国会申请将Presidio从一个公园转变为一个公共公司，有权在历史地块进行开发。作为联邦政府的委托机构，其最基本任务是对先前基础的保护，另外必须在2013年实现财政自给自足。重建将花费数百万美元用来整治环境，此外，Presidio还将是美国最昂贵的国家公园，成本要高于Yosemite国家公园和黄石公园。预计开支达2.74亿美元，其中1.8亿美元将用于建筑。其历史性地位可以使它获得20%的投资税率。1 100多幢建筑单元用于出租，它们每年将产生2000万美元的收入。 海湾区域的发展政策和发展过程尤其具有争论性，因此由公众参与形式编制的Presidio委托实施规划代替了国家公园机构的整合规划。Presidio的地位决定了其再开发可以更快速地通过区划法规和规划法规，也意味着Presidio拥有自己的公安和消防部门。然而具有公众参与的规划实施也意味着一些决定仍难达成一致。例如，为无家可归者提供的住宅单元，即便改为最低占地标准仍需要相当大的投资：此外，一百年前种的树木现在快要到达预期寿命，正在讨论是否将这些树木替换为本地更加耐旱的植物。

与再开发机构或私人开发商—样，Presidio的管治必须加入许多要素，包括考虑自身发展的周围社区的愿望以及政客们的愿望。可持续发展的长期要求意味着委托机构必须在资源经营方面为子孙后代考虑，因此在做决定时还要考虑到与现有社区暂时无关的一些因素，这些因素经常是区域性的和跨区域性的。

然而，尽管委托机构关注的是长期保护，但Presidio每天的业务却是短期租赁。Presidio的管理者必须面对和运作内容相关的居民迁入问题，这样才能实现持续调节租金和保持可负担住房的目标。Presidio计划只有办公楼承租者拥有住房股权，那么股权会随承租者的变动而变化。但问题是，这样的变动会带来社区的可持续性还是将导致社区的不稳定性？许多社区都经历着自然变动，Presidio希望保持大约每一，两年变动15％～20％这样的范围。这种变化是良性的，因为它允许租赁者对住区进行有关可持续性的评价。此外，一个社区的人口变动本身可以被认为是可持续的，因为如果没有流动的话，那将会出现真正的危机，即“门被关住了”。

Presidio房地产的一个优势是军队安装的光缆设施，这使得Presidio的建筑有非常好的通讯功能，在办公楼和住宅均有五类线联结(categorv five connection)。Presidio还应用先进技术进行能源探测和控制，并已达到联邦政府要求在2005年才能达到的能耗降低，30％的标准；Presidio有大约一半的机动车使用替代性燃料。Presidio被一架通往金门大桥的高架高速路穿越，这条线路被指定为历史性构筑物，因此它对于开放空间的影响还在讨论中。Presidio有自己的供水系统和一个几乎不使用杀虫剂处理的天然高尔夫球场。

Presidio拥有自己的一套用于指导更新和新建设的绿色建筑指引。绿色建筑的生态设计是可持续项目的标准，有趣的是许多建筑经过多年后仍然很好地保存着，这就证明了可持续原则的持久性。其中部分应归功于军队，例如较厚的壁可以减少对供热和制冷系统的需求：铜制管道可以持续更久；屋顶的粘土瓦虽昂贵但更耐久；许多建筑采用了包围式门廊，因而形成了许多非常温暖的阳光室；同样，居住结构的更新融入了现代和古典的结合，

篇三：美国地产参观考察

北美洲经典建筑、设计、景观、

别墅高端地产考察（美国）

出发时间：2015年5月27日 地点：纽约、迈阿密、拉斯维加斯、洛杉矶、旧金山 各有关单位：

为促进中国房地产行业健康发展和国际房地产高层管理者之间的交流，加强对北美洲房地产的深入了解，学习国外先进经验，同时寻求国际资源的结构化组合，受美国当地城市规划局邀请于2015年5月27组团赴位于北美洲的美国进行实地考察，通过对美国，房屋建筑、以及北美洲21世纪不动产的实地考察，快速借鉴国外最先进房地产综合管理理念，拓宽考察者的专业眼界，提升考察人员在房地产企业或相关企业的运作水平，同时畅游纽约、迈阿密、拉斯维加斯、洛杉矶、旧金山等著名城市。

此次考察主要拜访RTKL建筑设计公司，纽约SOM建筑设计事务所、旧金山市长办公室。参观美国纽约地标建筑，全世界最繁华的商业街道-百老汇，迈阿密八号别墅，繁华拉斯维加斯著名的主题酒店，比华利山庄度假别墅区，参观世界著名的水晶教堂，好莱坞明星大道，沃尔特.迪士尼音乐厅，以及领略现代主义代表之称的唐奈尔花园

BAY MEADOWS 大型欧洲风情小镇别墅区风采；参观SANTANA ROW大型综合项目：SWA设计，了解美国居住文化的演变历程介绍等市内著名建筑。

费用：48000元/人

费用包含：签证费；专业接待费；专业组织费；国际航班往返机票；市内四星酒店标准间住宿； 餐费；专用豪华巴士；经验司机、经验中文导游及小费；国际旅游个人保险。 费用不含：单间差、超重行李托运费、保管费；以上服务内容中未提及的其他费用。

备注：因美国需要提前一个月预约面签，如有意向参加请提前联系，索取报名表及赴美所需要的资料！

现将有关考察内容简要事项通知如下：

第1页

美国经典建筑、设计、景观、别墅高端地产考察行程

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第5页

篇四：纽约citypass

CITY PASS

景点 景区开放时间 地址

1、帝国大厦观景台

（Empire State Building Observatory）每天开放, 8:00—2:00

最后一班电梯在关闭前的 45 分钟出发。

节假日有特别开放时间。

电话：(877)692-8439 (NYC-VIEW)350 5th Ave. and 34th St. New York, NY 10118

2、美国自然历史博物馆

（American Museum of Natural History）每天开放, 10:00—17:45

感恩节和圣诞节关闭。

电话：(212)769-5100Central Park West at 79th St.New York, NY 10024

3、大都会艺术博物馆

（The Metropolitan Museum of Art）星期日—星期四, 10:00—17:30

星期五—星期六, 10:00—21:00

感恩节、圣诞节、元旦和五月第一个星期一关闭。

电话：(212) 535-77101000 Fifth Ave. at 82nd St.New York, NY 10028

4、MoMA 现代艺术博物馆

MoMA（The Museum of Modern Art）星期六—星期四, 10:30—17:30

星期五, 10:30—20:00

感恩节和圣诞节关闭。

电话：(212)708-940011 West 53rd St.New York, NY 10019

5、第五大道和第六大道之间峭石之巅

（Top of the Rock）每天开放, 8:00—午夜

最后一班电梯在晚间 11 点出发。

节假日的停运时间会有调整。

电话：(877)692-762550th St. between 5th and 6th Avenues New York, NY 10111

5、古根海姆博物馆

（Guggenheim Museum）星期日—星期三 & 星期五, 10:00—17:45

星期六, 10:00—19:45 星期四、感恩节和圣诞节关闭。

电话：(212)423-35001071 5th Ave. at 89th St.New York, NY 10128

6、自由女神像和埃利斯岛

（Statue of Liberty & Ellis Island）售票处每天上午 7:45 至下午 4:30 开放。

轮船每 30-45 分钟发一班。从阵亡将士纪念日到哥伦布纪念日这段时间，首班轮船于上午 8:30 离港，全年其余时间于上午 9:30 离港。

从阵亡将士纪念日到美国劳动节这段时间，最后一次进入纪念碑区域的时间为下午 4:15，其余时间为下午 3:15。

圣诞节关闭。

电话：(877)523-9849Battery Park New York, NY 10004

Liberty State Park Jersey City, NJ 07305

6、环线观光游轮（Circle Line Cruises）有关时间表和营业时间，请访问详情或致电 (212) 563-3200 五月到九月提供怪兽快船游项目。圣诞节关闭。

感恩节、元旦和 7 月 4 日有特殊的时间安排。不适用于特别巡游活动，包括：熊山、7 月 4 日和元旦前夕。

电话：(877)925 1161Pier 83 - Midtown

West 42nd St. and 12th Ave.New York, NY 10036

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