未来十年一线城市房价

篇一：未来10年一线城市房价涨1倍 三四线难涨

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[责任编辑：王露（PO005）]标签： 城市 中国 未来 时代 北京 上海 80 项目 四线 一线

篇二：预测未来十年房价

预测未来十年房价

收藏人：焦耳*

2013-05-21 | 阅：18538 转：151

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解读中央一号文件，预测未来十年房价

楼主：重庆半兽人 时间：2013-05-03 20:42:00

《未来十年房价预测（解读中央一号文件:土地确权与城镇化）》 前言。

研究楼市一年了。因为守着自己的店，空闲时间比较多，我搜集了几乎网上能找到的所有楼市分析资料，天涯论坛、百度文库、爱问共享、百度新闻??光从天涯论坛复制下的资料，整理成Word都有3000多页??现在我把这一年的研究结果拿出来和大家分享、讨论。

网上无数人进行过房价预测，但事实证明绝大部分都是错的，包括无数著名的专家。

2012年预测房价出错的专家，最出名的是谢国忠，这位专家曾经预言2012年北京房价将跌5成，但到了2012年年底，事实让我想起网上的一句话，“专家的话算个屁。”

2013年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。最后他耍赖了，PS张图了事，不是条汉子。

事实证明，专家的话不能信，我们只能靠自己。自己努力去分析房价，分析对了房价走势，也许就会拯救你半生的积蓄。

虽然专家的预测基本上都错了，但专家的无数次错误对我们是非常有用的，因为我们搞明白了他们到底错在哪了，我们也就真正抓住了房价走势的关键。 专家错在哪？

1。他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场，所以什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率??神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。

2。他们错误地解读了国家的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时，这些善良的专家又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字：错。

无数血的事实早已证明，中国房价是一个政策市，但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢？我们来看房价的构成就明白了。

一。房价中ZF拿走的钱占75%，所以决定房价的最大力量就是ZF。我们的房价，至少有七到八成是由政策决定的。

证明如下：（文章的最后还有更多证明数据，数据党请看最后。） 南方新闻网:《全国去年房地产销售额6.4万亿 ZF拿走75%》

根据官方数据计算粗略估计，ZF和银行2012年从房地产获得收入47917亿

元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。（详细数据在后面，数据党请看最后。）

二。印出来的房价：M2超发与通胀。

我是学工科的，总想用数据来预测房价，结果还真被我找到了一个：那就是M2增速。

2003年诺贝尔经济学获奖者罗伯特?恩格尔说M2和房价是完全正相关系数，中国指数研究院2012年的百城价格指数报告中说M2和房价这个正相关系数是0.98。

2002年，国家的广义货币M2是18.5万亿，到2012年末，这个数字是97.42万亿元。每年平均涨幅达到18.7%。10年M2差不多涨了5.6倍，和10年来全国平均房价的涨幅几乎一模一样。

即使是在执行从紧货币政策的2012年，货币超发的步子仍然没有停下来，反而创出新高。这一年中国新增广义货币达到12.26万亿元，占全球新增广义货币量的比例高达46.7%。中国一年印了全球一半的新钞票。2012年，中国M2存量达到了全球第一，超越了美国，超越了欧元区。我们靠印钞印成了全球第二大经济体。美国有法律规定M2不能超过GDP的70%，而我们的M2毫无限制地印到了GDP的188%。

而这些年，天量的M2几乎有一半流入了楼市，吹出了中国楼市这个全球的最大泡沫。

我简单地描述一下过程，描述的太具体肯定会被删帖。这十年，每年国家就会多印大约20%的M2,再加上它本来的税收用于投资，拉动经济。于是这两股天量的M2洪水流过之处，催生了无数的先富起来的人群。例如铁道部，负债2万亿（平均到每个老百姓身上是每人欠债1500元），无法归还。但铁道部人员的收入，却绝对可以让普通公务员都眼红。为什么所有的官员都喜欢搞“铁公鸡”，原因就在于在天量M2流过之处，能够分润的全部变成了富豪。这群先富人群靠全国人民买单，富的流油。但全国的老百姓却在高通胀下生存的无比艰难。 每年的天量M2经过这群先富人群的手，大约有一半流入了楼市。

正是因为M2的疯狂超发，30年来中国的实际通货膨胀率在10.8~14%之间。不信的请看下面的数据。

根据南方基金高级研究员万晓西的研究,还有《第一财经日报》北京财经中心记者徐以升的研究。按黄金价格计算，79年至今平均每年CPI高达10.8%。（你也可以很快计算出，在10.8%的通货膨胀之下，货币平均每6年贬值一半）。如果用食品、医疗、衣服、交通、烟酒和居住等6大类计算，和今天的价格相比，估算出78年的51元的购买力，大概与今天北京3000元相当。31年贬值了58倍，换算成通货膨胀率的话高达每年14%!

经济学家徐滇庆根据银行的数据算过。2011年全国城乡居民人民币储蓄存款(年底余额)为：343636亿（34万亿）。8%的富裕家庭（前头富裕的1亿）每户存款平均为75万，而剩下92%的普通家庭（12亿人）每户存款平均为1.6万。 2010年4月出台限购令和限贷令后，到底是谁还在买房。为什么去年的房屋销售量达到了调控三年以来的最高点,而房屋价格经过7个月的上涨后，几乎到达了2011年8月的历史最高点（后面有百城价格指数图）。。2012年全国商品房销售面积11.1304亿平方米，比2011年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%。商品房销售金额64456亿元，增长10%。

在中国经济形势如此恶化的今天，去年到底是谁拿出这6.4万亿来买房，恰恰占到了去年新增M2的一半。

三。2013年及未来（十年）房价走势分析

中国楼市是一个ZF坐庄的全球最大的“金融投机市场”（而且这个金融赌场，ZF抽红高达7成）。大家都知道，庞氏骗局崩溃的唯一可能就是没有了后续资金。而事实证明，2012年仍然有无数的人在这样的高房价下有着买房的资金，而他们是谁。他们就是能够分润到那些天量M2的人。当他们拿到这些巨量资金时，他们想的已经不是投资，而是保值。去年中国制造业的可怜利润，消费的低迷。决定了先富人群毫不犹豫地把钱投到了他们认为最安全，最保值的房地产市场。

去年货币超发12.26万亿元，（占全球新增广义货币量的比例高达46.7%。中国一年印了全球一半的新钞票。）这12.26万亿的天量M2只要流一半出来，就可以支撑2012年6.4万亿的房地产全年销售额。大家看到这，应该明白这个全球最大的“金融投机赌场”：中国楼市为啥还不跌了吧。大家应该明白为啥北京上海三、四百万一套的房子还是供不应求了吧。从“房叔、房妹、房婶、房爷”等等例子我们可以看到冰山的一角，这些先富人群的赚钱能力大概是一年能在一二线买两套房。请大家想一想还有无数职位、级别比他们更高的人呢??

只要资金链不断裂，这个庞氏骗局就会持续下去，泡泡就会继续吹下去，就不会崩盘。但有个关键的变化，经过两年的调控，事实是各地房价已经出现了明显的走势分化。炒作过度的地区和供求太过夸张的地区已经出现了房价的下跌，例如鄂尔多斯、贵阳、温州、海南。原因就是M2的分流是不均衡的，毫无疑问最容易分润到M2的人群几乎全部集中在一二线城市。所以如果国家不继续严厉的调控一二线城市，那么这些地方还会暴涨。

地方债务达到了16万亿（这个数据有几个版本，还有比这高的呢。），而现在似乎地方ZF和铁道部一样，没钱归还这笔债务了。这笔地方债务平均到没人身上可是一万多元，你可以想象未来中国面临的巨大通胀压力。所以未来十年，在没有真正找到替代房地产的金鸡千，货币还会增发、基建还会搞下去、土地财政还会继续下去、平均房价暂时不会降（但各地走势会有分化）。

2013年的M2预计是13%。我据此预测，未来十年：

1.未来十年，一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。（具体涨幅本来不想预测的，因为一线城市是调控政策严厉实施的城市，几乎神仙也难猜。但为了给大家个示范，我猜个数，15%，2013年一线城市平均房价上涨15%左右。如果没有出台真正的打压房价的政策，例如高额的房产税，那么一线城市还会以15%的增速再涨10年。）

2.未来十年，二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线，但重庆可能会是这19个二线城市中涨最快的，重庆涨幅略小于一线。（同上，为了给大家个示范，二线城市涨幅在每年5%~9%之间）

3.未来十年，三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒作的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没啥投资价值了。（同上，为了给大家个示范，三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%）

4.未来十年，五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，

每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。最可能的情况就是五线城市阴跌10年，平均每年5%，直到10年后达到五线城市历史高位的60%左右。而且最近三年大多数五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始全线跌了。）

我要说明一点，大家要研究楼市，一定要去看当地的房地产市场年报，房地产市场月报。这些网上都可以搜到。一定要真实地在当地多实地走走。预测具体的涨幅和跌幅很难的，但如果你真正要买房，必须要心中有个数。猜对了，你将节约十万、几十万的血汗钱。就算具体的涨幅和跌幅看不准，你也一定要看清楚大势。最关键的是看清楚调控政策的真正目的，随时关注ZF的货币政策。人只能靠自己。你要把楼市的关键因素看清楚了，然后随时关注调控政策和货币政策，这样你才能在关系一生的资产抉择中选中对的那一项。

我鄙视一切听了专家的话没买房而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。

中国的应试教育把很多人的脑袋都读傻了、读僵了。关于那个数据，很多执着的人就是喜欢看死数字，喜欢别人把什么都想好了，到最后数据不对就来鞭尸。我只是对整体房价形势做一个描述，短线预测太过困难。即使是中国指数研究院的专家，你明年看，他们预测的房价数字也多半也会有误差。《中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望》中，他们预测房价2013年全国平均房价涨幅为7.8%。

我在我在贴子里说过，只有在当地实际呆过，在当地实际走过，收集了足够的当地经济信息、楼市信息，才可能预测当地的房价。我最熟悉的两个地方，重庆主城区和我老家的县城。去年年底我就写在word上了，重庆主城涨9%，县城跌5%。而4个月过去了，主城新盘只涨了2.2%（照此趋势，全年涨幅只有6.6%，请听了我建议买主城的注意看这句），而县城直接跌了20%（5000直接降到了4000，年内基本上不会再有新盘，所以全年跌20%）。事实证明我赌的点数都错了。

我不是神棍。我能告诉大家的就是，人一定要靠自己。看清楼市大势和本质，尽可能收集当地经济和楼市信息，然后是赌点数。赌对了，可能就会避免十万、几十万的损失。

四。用事实来看清楚政策。

请大家一定要看清楚政策。因为楼市是个政策市。你要知道，伤害猿类自己的政策肯定不会出。就算出了也不会被执行，所以很多错误理解调控政策，天天盼着政策将房价的的人一定要洗洗睡了。房价将肯定是因为政策都托不住房价了才会降，一直以来的政策灵魂都是“明调控，暗托市”。

很简单的道理，你买套100万的房子，ZF收走了70万，你觉得他会降房价吗。

我们先看养老政策，那些相信了ZF政策二十年的1000万失独老人情何以堪。 “信ZF，母猪能上树”。ZF为了推行计划生育政策。1985年，ZF说“只生一个好，ZF来养老”;1995年，ZF说“只生一个好，ZF帮养老”；2005年，ZF说“养老不能靠ZF”；2012年，ZF说“推迟退休好，自己来养老”（后面有报

纸图片）

党政分开喊了27年，一直分不开；官员财产公布喊了18年，一直不公布；加大教育投入喊了16年，一直不投入；医改喊了11年，就是不见改；宏观调控降房价喊了7年，就是不降反而涨；《收入分配改革》喊了8年，到现在都出不了台。而微博实名制喊了1个月，居然就实现了；网络治理喊了1周，第二周就立法通过了！这TMD什么效率和公平呀？

房地产政策方面：

1，货币政策：从银根上，央行明确表示，2012年将继续实施稳健的货币政策??事实是2012年房价只下降了半年，ZF就受不了了。于是ZF连续两次降准降息，实施“明调控，暗托市”的策略引起了去年下半年的房价上涨。

2，保障房??大家都知道，保障房只是ZF画的一张饼，第一，量太少，根本就是不能满足需要。第二，猫腻太多。就像以前的经济适用房小区，里面停满了豪车。估计只有40%的保障房才是真正落到了老百姓手里。而这40%还包括回迁户。真正需要的人能住的上的少的可怜。

3，房产税??大家寄予厚望的房产税遥遥无期。重庆和上海试点了两年，如果依照这两个城市的办法征，就算全面铺开，也只会给炒房者挠挠痒痒。房产税一定是在房价已经开始下跌之后才会出台，绝对不是之前，所以请盼望房产税降房价的人去洗洗睡了，睡前把我这句话认真再读三遍。

我告诉你房产税什么时候出。房产税会在中国房价崩盘前夕出。那时候很多开发商都垮了，ZF已经卖不出地了。那时侯，房产税会作为土地出让金的替代品推出。请注意看，房产税一定会在房价全面下跌开始之后的那一刻出，绝对不是之前。请一定反复多我这句话至少三遍。

很多人都还在盼着房产税，但你想想，官员财产公开吼了18年了，出来没。房价总有一天要崩盘。但到底是多久？十年？二十年？三十年？你等的起吗 Zf有一千种方法可以把房价打下来，但他为什么不干。每一套房款中它就拿走了75%。断人财路如杀人父母。而且你要要他自己杀他自己的父母。换做你，你肯么？

猿类永远不会自己割自己的小JJ，所以任何不利于猿类的政策肯定不会出，出了也不会被执行。就像官员财产公开之类的。所以，善良的百姓洗洗睡了，睡前再把我的还段话读三遍。

而且，房产税是有税基的，这个税基就是房屋总价。所以ZF一定会死保高房价，即使卖不出，他们也会死保挂牌价。因为只有在高房价的基础上才能征高房产税。

4，“新国五条，20%所得税。”但从各地细则出台的情况看，完全就象叶檀说的，《叶檀：“国五条”细则变成对普通购房者的再一次戏弄》。这个20%所得税的确是很好，但从各地的实施情况来看，多半又是不了了之了。到目前为止，20%所得税只有北京在实施。其它的地方完全就是一个天上的响屁罢了。

5，“重磅消息，《国务院机构改革和职能转变方案》（党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过）规定2014年6月前出台并实施不动产统一登记制度。消息一出，各地ZF官员纷纷忙着卖房。”

但请大家注意了。政策不看广告看疗效。去年，国务院要求，住建部明确表示：“40城市2012年6月底以前实现个人住房信息联网。”向人民群众承诺过的事情，结果至今未见音信。现在，国务院白字黑字向全国人民再次承诺：2014年6月底前出台不动产登记条例；责任部门是国土资源部、住房城乡建设部会同

篇三：董藩：未来十年一线城市普通楼盘房价超10万

董藩：未来十年一线城市普通楼盘房价超10万

现在买房、投资是否合适？

“房地产是老百姓看得见、摸得着，最有把握的理财产品。”董藩教授如是说。的确相比其他投资而言，房地产投资在资金运用上有着明显的优势，且最充分、最可以把握他的价格运行规律。

很多购房者对于房产的投资都是很肯定的，但左右不定房子的价格，不知现在出手是否合适，谈及与此，董教授说对于老百姓来讲，买房子从历史经验看，越早买越好。因买得越早，对于位置选择余地就大，房子价格从这里就意味者比较好的时间成本和地域成本。

二、三线城市房价有没有降价空间？

房价的涨跌不是以个人的喜好、愿望而确定的，它是由国际国内经济发展的许多综合因素所决定的。目前做为买房人大多希望房价一跌再跌，直到上班的每个人都能购得上新房为止，但冷静考量后，事实上是不可能的。而开发商则盼望房价直线上升，涨幅越大越好。和全国其他城市比较，在上海、深圳等沿海城市受政策变化以及市场的影响，楼价曾出现大幅下滑现象，而作为三线城市的柳州房价会否有降价空

间呢？

董藩教授说到，房价原则上是只上涨而不下跌，下跌只是发生在特别的情况下，战争和瘟疫以及瞬间的经济危机。如果出现宏观调控房价也会有下跌。但是在整个人类历史上，这样的时间段很少。且需求发展的方向往往代表价格的走势，需求在原则上也是只涨不跌的，因为房地产特殊、没有替代品。

从近几年柳州房价的走势看，房价之所以居高不下，一个重要的原因是土地成本大幅提升。柳州地价和几年前相比已经涨了很多，再加上现在土地的稀缺，供应量难以满足需求，需求是主动和强势的，供应是被动和弱势的。在这种需求量大的情况下，柳州今年房价缺乏下降的空间。最为关键柳州的购房群体仍以满足自住需求为主，炒房者的数量没有大众预想中那么多，因此总体来看，柳州楼市在今后的一段时间内也将呈现平稳发展的态势。

我们研究发现，有了钱之后第一位购买的是房子，第二位才是车，所以这里边是有科学道理的，我告诉你们怎么样做房产投资？就选择比较堵的城市，哪个城市比较堵就去买，知道吗，为什么北京房价最高？因为北京最堵，这是我的观点。

我的观点全是这样的观点，讲完之后还是有道理的，但是最近老有人

批评我，你不能讲，你讲的和中央讲的都不一样，听谁的？听上面的，听中央的，跟总理走，短期的问题我们不谈了，本来我想谈谈这次宏观调控政策出台的内幕以及这次政策会挺长时间、下一步怎么调整，确实今天到场的媒体太多了，我比较怕媒体，所以我跟大家谈一些什么？中央没有谈的，中央没有谈长期趋势，我怎么谈都不能上纲上线。

们要强调谁掌握了经济发展规律，谁就掌握了市场，谁就掌握了未来。我们在未来十年、二十年当中看到一个大变化，人口和财富将发生大的整合和变迁，进而带来房地产市场的大变化，因为过去人流动不了，原因在哪里呢？户口发挥了很强的管制作用，户口像一个锭子那样把人们钉在那里。

如果你在这个城市没有户口的话，有很多福利待遇包括小孩上学等等这些事情是没有办法解决的，比如说今天比较高的官员以及财富比较多的企业家们他们没有问题，普通老百姓就有障碍，于是中国人口很难流动。

但是现在情况在发生大的变化，什么变化呢？户籍制度越来越放松了，而且从去年开始除了四个直辖市之外，大学毕业生在哪里就业就在哪里落户，这将带来一系列大的变化，从此拉开序幕，我们会看到什么？人口开始由内陆向沿海流动，由村镇、中小城市向大城市流动、由偏远区域向开放区域，由落后区域向发达区域流动、由干旱缺水的

地方向资源丰富的地方流动等等，为什么是这样的？

比如说一个大学毕业生他原来在甘肃考到石家庄，怎么办？当他留下来的时候，过了十年、八年他的父母会不会过来？于是父母必须来到石家庄给他带孩子，当父母来到石家庄的时候不可能再回去了，于是把老家的房子卖掉，把钱拿出来来石家庄买房子，这个过程就开始了，而且当他来的时候，会说石家庄比甘肃环境好很多啊！我的侄子、我的外甥你们快来啊，于是人越来越多。

我刚才已经讲了将发生这样一系列大的变化，在房地产领域当中也会带来一些变化，房地产的需求从内陆向沿海流动，我们知道河北是沿海地区，虽然经济不太发达，沿海的开发规模随之扩大，我们石家庄的开发量是很大的，据说新政在这里几乎不起作用，开盘就光，看来石家庄人还比较有钱；第二大城市人口和投资性效应更强，房地产开发规模会高于中小城市，其实跟大家说一句实话：能在一线，不在二线；能在二线、不在三线。

还有落后区域的需求向发达城市流动，马太效应不能讲，每个省都有落后的区域，比如说在河北，下面有一些小的城市，和石家庄相比会落后，所以他们会往石家庄来，过去石家庄在城市建设方面没有什么优势，我们耽误了很多年，但是现在我们“三年大变样”要改变，所以聚集效应会进一步增强。当然了一些落后区域的企业会逐渐陷入困

境，这是一个长期的过程，但是十年、二十年之后有一些企业会陷入困境。

缺水的地方向水资源丰富的地方流动，比如说甘肃宁夏一生就洗几次澡，这种地方能待吗？不能待，但是今天可以流动了，他的孩子考到了石家庄，所以他可以到这里来。资源丰富的地区意味着资源开发比较大，经济发展发达，意味着可以带动就业。

我刚才说我们河北的唐山，那个地方有唐山，所以唐山这个地方是我们河北省发达的城市，而且油田的开发会带来下一步的开发；像辽宁有一些地方，比如说抚顺、阜新，煤矿差不多挖空了，包括我们赵本山所在的城市铁岭，那个地方的人都是外迁了。

今后会出现以大连和青岛为主的辽东半岛和山东半岛这些地方的优势比较明显，另外一些城市是季节性的，冬天时到海南去，夏天往哪里去？夏天往东北去，往哈尔滨、长春、内蒙古，这些地方夏天非常的凉快，我去年夏天专门到吉林、黑龙江住了半个月，确实是这样。根据季节的变化可以不断的调整。

第二点，房价的区域间的差别会进一步的拉大。

表现在：第一除了传统的长三角、珠三角这些区域之外，环渤海地区

篇四：2013以及未来10年中国的房价走势会怎样？

2013以及未来10年中国的房价走势会怎样？ 我需要房子，所以研究楼市一年了。因为多数时间是守着自己的小店，空闲时间比较多，我搜集了几乎所有我能找到的楼市分析资料，整理成Word都有2000多页……现在我把这一年的研究结果拿出来给大家分享。

网上无数人进行过房价预测，但事实证明绝大部分都是错的，包括无数出名的专家。所以人一定要靠自己，自己努力去分析房价，分析对了也许就会拯救你一生一半的积蓄。

2012年预测房价出错最出名的专家是谢国忠，这位专家曾经预言2012年北京房价将跌5成，但到了2012年年底，事实让我想起网上的一句话，“专家的话算个屁。”

2013年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。（如果他真的裸了，我就认他是条汉子。）

事实证明，专家的话不能信，我们只能靠自己。但专家的无数次错误对我们是非常有用的，因为我们搞明白了他们到底错在哪了，我们也就真正抓住了房价走势的脉搏。

专家错在哪？

1。他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场，所以什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。2。他们错误地估计的国家的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时，这些善良的专家又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字：错。 无数血的事实早已证明，中国房价是一个政策市，但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢？我们来看房价的构成就明白了。

一。房价中ZF拿走的钱占75%，所以决定房价的最大力量就是ZF。我们的房价，至少有75%是由ZF的政策决定的。

二。印出来的房价：M2超发与通胀。

三。2013年及未来（十年）房价走势分析

中国楼市是一个ZF坐庄的全球最大的“金融投机市场”。大家都知道，庞氏骗局崩溃的唯一可能就是没有了后续资金。而事实证明，2012年任然有无数的人在这样的高房价下有这买房的资金，而他们是谁。他们就是能够分润到那些天量M2的人。当他们拿到这些巨量资金时，他们想的已经不是投资，而是保值。去年中国制造业的可怜利润，消费的低迷。决定了先富人群毫不犹豫地把钱投到了他们认为最安全，最保值的房地产市场。

只要资金链不断裂，这个庞氏骗局就会持续下去，泡泡就会继续吹下去，就不会崩盘。但有个关键的变换，经过两年的调控，事实是各地房价已经出现了分化。炒作过度的地区和供求太过夸张的地区已经出现了房价的下跌，例如鄂尔多斯、贵阳、温州、海南。原因就是M2的分流是不均衡的，毫无疑问最容易分润到M2的人群几乎全部集中在一二线城市。所以如果国家不继续严厉的调控一二线城市，那么这些地方还会暴涨。

2013年的M2预计是13%。我据此预测，未来十年：

1.未来十年，一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨

幅不小。（具体涨幅本来不想预测的，因为一线城市是调控政策严厉实施的城市，几乎神仙也难猜。但为了给大家个示范，我猜个数，10%，2013年一线城市房价上涨10%左右。如果没有出台真正的打压房价的政策，例如高额的房产税，那么一线城市还会以10%的增速再长10年。）

2. 未来十年，二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线，但重庆可能会是这19个二线城市中涨最快的，重庆涨幅略小于一线。（同上，为了给大家个示范，二线城市涨幅在每年5%~9%之间）

3. 未来十年，三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没啥投资价值了。（同上，为了给大家个示范，三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%）

4. 未来十年，五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。最可能的情况就是五线城市象日本房价那样，阴跌20年，平均每年5%，直到20年后达到五线城市历史高位的三分之一左右。而且最近三年五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始跌了。）

我鄙视一切听了专家的话没买房而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。

用事实来看清楚政策:

1，从银根上，央行明确表示，2012年将继续实施稳健的货币政策……事实是2012年房价只下降了半年，ZF就受不了了。于是ZF连续两次降息，实施“明调控，暗托市”的策略

2，保障房……大家都知道，保障房只是ZF画的一张饼，第一，量太少，根本就是不能满足需要。第二，猫腻太多。就像以前的经济适用房小区，里面停满了豪车。估计只有40%的保障房才是真正落到了老百姓手里。

3，物业税……大家寄予厚望的物业税遥遥无期。重庆和上海试点了两年，如果依照这两个城市的办法征，就算全面铺开，也只会给炒房者挠挠痒痒。物业税一定是在房价已经开始下跌之后才会出台，绝对不是之前，所以请盼望物业税将房价的人去洗洗睡了，睡前把我这句话认真再读三遍。

4，“新国五条，20%所得税。”但从各地细则出台的情况看，完全就象叶檀说的，《叶檀：“国五条”细则变成对普通购房者的再一次戏弄》。这个20%所得税的确是很好，但从各地的实施情况来看，多半又是不了了之了。

5，“重磅消息，《国务院机构改革和职能转变方案》（党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过）规定2014年6月前出台并实施不动产统一登记制度。消息一出，各地ZF官员纷纷忙着卖房。”

但请大家注意了。政策不看广告看疗效。去年，国务院要求，住建部明确表示：“40城市2012年6月底以前实现个人住房信息联网。”向人民群众承诺过的事情，结果至今未见音信。现在，国

务院白字黑字向全国人民再次承诺：2014年6月底前出台不动产登记条例；责任部门是国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等。全国人民瞪大眼睛在监督，希望不会再食言。但多半会食言，已经超过承诺的期限一年了，但40城还没有联网。网都没联，还要全国统一登记，完全是个笑话。

6.限贷令和限购令是保房价的，如果对这点还看不懂或反对。请说出来。我单独解释。

篇五：住房市场过剩 一线城市房价却愈涨愈烈

住房市场过剩一线城市房价却愈涨愈烈

深圳11月份楼市涨势凶猛。深圳市规土委12月1日公布的数据显示，11月深圳一手住宅价格为44761元/m 2，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，这也是深圳房价首次超过4万元/m2。深圳网友纷纷感叹，深圳楼价越涨越烈，再次让北上广深不相信眼泪。

然而就在12月3日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告（2015-2016）》指出，2015年房地产市场库存高企，去库存化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。而事实是，我国住房市场出现“结构性过剩”，对于一线城市来说，供求矛盾依然突出，未来房价还会飙涨。

住房市场步入“结构性过剩”时代

过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“过剩”时代到来，并且是“结构性过剩”。即目前我国住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。此外，优质住房也存在结构性短缺。

通过对比近年来的住房价格指数发现，在2013年和2014年，一线城市与二三线城市之间基本延续了同涨同跌的大趋势，但自2015年开始，中国住房需求的区域分化现象明显加剧。2015年即便是在住房市场逐步向好的二三季度，一线城市的环比大幅上涨与二三线城市的持续震荡之间形成了鲜明的对比。

图表：2009-2015年我国商品房销售价格走势图（单位：元）

资料来源：前瞻产业研究院整理

未来十年一线房价会持续上涨

通过研究其它经济体可以看到，在房地产长周期拐点出现以后，人们将继续往大城市迁移，美国、日本都是如此，这是最基本的经济规律。因为那些有才华的年轻人和财富净值人士他们天然的选择到大城市当中去，因为只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台，只有在大城市才可以为有财富人士提供优质公共资源。

中国正处在一个增速换挡的时点。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人口继续往大城市迁移的时候，供求矛盾愈加突出，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现，未来10年一线城市房价还会上涨。

对此，前瞻发布的《2016-2021年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》建议，对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。

本文作者：王思民（前瞻网产业研究员、分析师）

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