依云上城好吵

篇一：依云上城一期总结

四、营销方面工作总结

(一)营销环境评价

回顾：2008年禅桂住宅成交惨淡，为近年低点

?08年起，价格回落后部分刚性需求入市，而投资客户被动排出市场；

?5月桂城成交量大增，集中在区位资源优势的千灯湖板块两

大项目的新推货量中；?但10月份各项目降价推货及政策利好等因素叠加刺激，需求也仅是稍见起色。

2008年由于受到全球经济危及国内部分一二级大城市房地产市场持续多月量价齐跌的影响，2008年市场处于低位运行状态，2008年10月政府开始发放出部分利好政策信号，10月22日公布“救市”举措，包括公布下调税率，放宽首次购房门槛等利好政策，2008年9月，依云水岸一期别墅开售，把握市场利好信息的市场效应影响，实现良好的销售成果。

2009年，市场有所暖化，2009年3月，依云水岸一期小高层洋房开售，把握市场稍微复苏的趋势，实现494套小高层洋房三天售罄，实现良好销售成果。

(二)营销目标实现的评价 1、营销目标的类型

从市场和产品的维度出发，将营销目标分为四种类型：

市场突击：以现有产品为核心，以现有市场为基础，以得到更多的市场份额为目标。示例：维护老客户关系，挖掘现有客户资源，促进老带新购买等。

产品发展：以向现有客户推销全新的产品为目标，鼓励其改变生活方式，培养其消费习惯。示例：根据客户需求，推出新产品类型，引导现有客户购买。

市场发展：以将现有产品销售给新客户为目标。示例：拓展新的客户渠道，

吸引不同区域的客户，促进项目销售。

多元化市场：全新的产品，进入完全新的市场。示例：推出新产品类型，寻找新的目标客户，满足客户需求，促进项目销售。

根据以上分类方法，确定本项目的营销目标类型，并在此基础上分析营销目标的实现情况。

2、营销目标的实现 附表1：营销目标评估表

(三)营销组合质量评价

我们主要从四个基础概念看营销活动，及产品、促销、渠道和价格，营销团队可从以下四个方面提炼项目营销工作的成功之处。

1、产品

项目处于东平河南面，属于东平新城，该板块目前配套有世纪莲体育场、传媒集团、佛山公园；卖点主要以天然的东平河景观、周边围绕着二大绿化公园配套；自然环境一流、未来规划前景明朗，是未来新城市中心优良的居住区域。

未来此板块主要竞争是中高档的佛山奥园二手别墅及东平河北岸聚集着具有实力的开发商项目，供应产品主要是以中高档产品为主，在产品本身也是丰富且具有竞争较强的创新户型； 地块容积率低、规整，四至资源较突出，具备开发高端低密度住宅的综合素质。

区域优势：大佛山中心组团核心，城市的未来热土

环境优势：东平河、湿地公园、内河、世纪莲体育中心、佛山公园等景观

唯 一 性：东平新城唯一住宅区、唯一豪宅区 东平新城是未来热点区域，发展空间与市场潜力较大

产品定位方面：一期以别墅和15层小高层作为主要产品组合。 2、促销 促销方面：

（1）差异化定价原则：定价时，以景观、朝向、噪音、户型等方面进行全面比较，根据差异实施差异定价，以价格如实反映产品的差异。

（2）低开高走的价格策略：通过开盘前的诚意登记，给予适当的优惠，开盘当天，给予适当的优惠之类手段，实现开盘热销，开盘过后，快速调整价格，实现价格的进一步拉升，实现低开高走的价格策略。

3、渠道

客户拓展渠道：项目位处佛山乐从，周边家私、钢铁、塑料行业活跃，客户有固定活动圈层，有固定生活习性，鉴于此，我司营销团队采用：走出去、客户拜访、圈层推广的方式进行客户拓展，储备积累目标客户。具体渠道包括：特定客户的上门拜访、圈层客户的年会活动参加、圈层客户协会领头人的拜访等。

4、价格

采取市场比较法，通过竞争比较项目，同样产品的比价方式，推导初步价格范围，同时根据客户储备的数量、意向单位的分布情况进行价格的调整，运用价格分流客户意向。通过每次开盘前三轮的客户试价，对价格进行再次的细调整，确定最终销售价格。

(四)营销管理的评价

从四个方面看营销的组织过程，及计划、组织、领导和控制。可从以下四个方面提炼营销管理的成功与不足之处。

1、计划：在一期整体营销工作上，由于首次进入佛山市场，品牌知名度不高，并且由于依云水岸属于在新城区项目，无论从区域影响力方面及推广经验上，都经历了一个摸索的过程，最终，经过市场反应、客户认同度等，进行营销工作的全面调整，制定精准营销计划：针对乐从市场推广高端产品的计划、销售前针对新城区价值全面推广和炒作计划，提前加温预热市场。

2、组织：

制定工作计划后，按工作计划推进执行，在人员分配方面：分广告经理、策划经理、销售经理等岗位，共同推进营销工作。

每周、每月制定周、月工作计划，督办各项工作，通过培训、学习提升能力。在学习对标方面：选取当时市场标杆项目中海文华熙岸作为对标项目，全面对标各项工作。

3、领导：在服务及展示方面，以高标准的服务及展示要求各项工作。 4、控制：制定营销活动、包装制作验收制度，通过营销费用台帐监控营销费用使用情况。

篇二：佛山依云上城2、5号楼公共大堂及电梯厅装修工程

编号：

佛山依云上城2、5号楼公共大堂及电梯厅

装修工程施工协议书

工程名称：佛山依云上城2、5号楼公共大堂及电梯厅装修工程

工程地点：佛山市禅城区魁奇二路139号

发 包 人：深圳市宝鹰建设劳务有限公司

承 包 人：潘远东

甲方：（发包人）深圳市宝鹰建设劳务有限公司

乙方：（承包人）潘远东

按照《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例法》等相关法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，达成如下协议：

第1条 工程概况

1.1 工程名称：佛山依云上城2、5号楼公共大堂及电梯厅装修工程

1.2 工程地点：佛山市禅城区

1.3 承包范围：佛山依云上城2、5号楼公共大堂及电梯厅装修工程

范围通过甲方验收）。

1.5 开工日期：2010年 11 月 1 日

1.6 竣工日期：2011年 1 月 31 日

1.7 总 工 期： 92 天

第2条 合同文件使用的语言和适用标准及法律

2.1 合同语言：汉语

2.2 适用法律、法规：相关技术规范、国家的法律、法规（含地方法规）及协议条款约定规章，以及《中华人民共和国经济合同法》及建筑装饰装修工程承包合同条例等有关文件，均对本协议有约束力。

2.3 适用标准、规范：按国家现行建筑施工及验收规范、室内装饰工程质量规范、其它有关规范、规程。

2.4 本合同组成文件包括：1、本协议书； 2、图纸、标准、规范等有关技术文件；

第3条 工程质量：工程质量为合格，且满足装修相关规范要求。

第4条 关于工程价款及结算的约定：

本协议暂定合同总价是：￥206.401万元(大写：人民币贰佰零陆万肆仟零拾元)。工程量增减按照乙方报价单价下浮10%，按实际发生结算。

第5条 工程质量安全保证金

本协议签订后乙方应向甲方交纳20万元质量安全保证金，保证金在甲方支付乙方的第一笔进度款中扣减；质量安全保证金分三次（第一次陆万元、第二次陆万元、第三次捌万元）返还，在甲方驻场项目经理签字确认后每月底返还。

第6条 工程款支付

6.1 本工程不提供工程预付款。

6.2 工程进度款按每月实际完成的合格工程量的75%分月度进行支付。承包人每月25日前提交月度工程报告（含工程形象进度描述）和中间支付申请报告。

6.3 待工程完工验收后一次性支付至合同总价款的85%，竣工验收合格办理结算完毕后

1.4 承包方式：包工、包工具、包工期、包质量、包成品保护、包工完场清、包合同 第 1 页

扣除10万元质量保修金，其余按结算总价支付。10万元质量保修金如无质量事故返修扣款，两年保修期满后7天内无息返还。

6.4 所有验收均须符合国家现行建筑施工及验收规范、室内装饰工程质量规范的要求。

6.5 竣工结算以竣工图为依据并参考现场进行结算。

第7条 乙方采购材料设备：由乙方按设计方案对材料的技术要求和现行国家标准及规范采购。并向现场监理、项目部及相关管理方提供材料样品、材质证明书、产品合格证。样品经验收后封存，作为材料供应和竣工验收的实物标准，由乙方采购的材料、设备、材料试验按国家规范、规程标准执行，乙方提供材料试验依据。

第8条 临时设施：施工过程中发生的临时设施费用及水电费用均由乙方承担。

第9条 安全及文明施工

9.1 乙方应按安全施工有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保施工安全和第三方人员的安全，确保上岗工作人员均经过相应安全培训，持有相关资格证书；施工中乙方人员所发生伤亡及因乙方原因发生的一切伤亡、火灾等安全事故由乙方承担全部责任，并立即以书面上报市建设主管单位和监理工程师；

9.2 乙方应遵守和有关部门对施工现场交通、施工噪声、施工现场环境卫生和场外污染等的管理规定，否则由此引起的一切后果均由乙方承担；

9.3 施工中及时清运垃圾，保持现场文明。工程竣工验收前及移交前均应认真清理现场，达到竣工验收要求；

9.4 乙方应遵从甲方现场代表的管理规章制度和指示做好文明施工、清理垃圾、成品保护等工作。

第10条 保险

乙方在本工程中参与施工的所有工人和工作人员的人身意外伤害，包括第三方人员意外伤害，由乙方自行投保，施工中乙方人员所发生伤亡及因乙方原因造成任何人员伤亡（包括第三方人员伤亡在内），所造成的依法应该支付的损失赔偿费、抚恤费和法律责任等均应由乙方负责承担。

第11条 争议

在执行本合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在30日历天内不能达成协议时，双方同意向所在地的人民法院进行起诉。

第12条 合同生效与终止

合同生效日期：该合同协议条款甲、乙双方签字盖章生效，保修期完成后失效。

第13条 合同份数：本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。

甲方：

乙方：

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篇三：2012年度依云上城物业社区文化活动计划

2012年度依云上城物业社区文化活动计划

单位:招商局物业禅城分公司 时间: 2012年 1月---12月 序号 时间

1 1月下旬 2 2月中旬 3 3月初 4 3月上旬 5 3月31日6 3月中旬 7 4月下旬 8 4月中旬 9 5月下旬 10 6月初 11 6月中旬 12 6月下旬 13 7月初 14 7至8月 15 8月份 16 8月下旬 地点

小区业主家 小区广场 小区南门出入口小区广场 小区广场 小区绿化带 商业中心二楼 小区广场 小区广场 商业中心 商业中心 销售中心 小区辖区内 商业中心 商业中心 商业中心 主题

开年醒狮活动 社区元宵节系列活动 三八节上门拜访送花活动 便民服务日 “地球一小时”熄灯活动 小区植树节活动 业主座谈会活动 世界卫生日宣传 便民服务日 六一儿童节系列活动 业主座谈会活动 端午节系列活动 党建系列活动 暑假夏令营系列活动 预防骨质疏松，关爱老年健康倡导心理健康，追求和谐生活形式

上门 趣味游戏活动 活动 活动 活动 茶话会 海报宣传活动 活动 茶话会 活动 活动 活动 活动 活动 活动对象

小区业主

小区居民

小区妇女

小区居民

小区居民

小区居民

小区业主 小区居民 小区居民 小区儿童 小区业主 小区居民 小区党员 小区青少年 小区老年人 小区业主 参与人数 5户以上 30-100人 80户以上 20人以上 30人以上 20人以上

15-20人

全体

20人以上

20人以上

15-20人

30人以上

20人以上 20人以上

20-50人

20-50人

17 9月初 18 9月下旬 19 10月初 20 10月下旬 21 11月初 22 12下旬 合计：22项

外出省内 小区广场 小区广场 小区活动室 商业中心 商业中心二楼 组织省内旅游活动 中秋节系列活动 国庆节活动 重阳节系列活动 社区消防减灾宣传活动 年底慰问/退休人员迎春茶话会活动 活动 活动 活动 讲座/电影茶话会 小区业主 小区居民 小区居民 小区老年人 小区居民 小区居民 30-40人

50-100人

50-100人

20-50人

20-50人

20-50人

篇四：佛山依云上城三期雨季、炎热季节施工方案

目 录

一．工程概况 .............................................................................................. 2

二．雨季施工措施 ........................................................................................ 2

三．炎热天气施工措施.................................................................................. 4

一、工程概况

佛山依云上城三期总承包工程位于佛山市禅城区魁奇路北侧，桂澜路西侧。总

建筑面积为123002.00m2，地下二层（局部地下一层），地上30层，地下部分建筑面积41027.18m2，地上部分建筑面积81975.49m2；其中 9#楼（1栋30层），10#楼(1栋25层、1栋23层)，11#楼(2栋30层)，12#楼(3栋30层)共8栋楼组成，地上建筑总高度99.700m，主要用途为住宅。本工程为依云上城二期工程的延续，具体分界见施工平面布置图。

二、雨季施工措施

因广东地区6、7、8月降雨多，需做好雨季的施工准备工作，以确保工程质

量、保证工程进度，将不利影响降到最低。制定以下措施：

（一）日常防备措施

1． 根据本工程的场地特点，在工程土方开挖前，在四周用240砖墙砌排

水沟，排水沟设沉沙池，保证可靠、畅通。

2． 现场配备的排水设施能满足最大降水时排水的需要，保证施工场地内

不能长时间积水。

3． 现场机械设备按规定设防雨棚，各类机械设备经常检查防雷接地装置

是否良好。

4． 水泥等需要防潮、防雨的材料应架空堆放，仓库屋面必须做防漏。

5． 钢筋要用枕木、地垄等架高，防止沾泥、生锈。

6． 准备足够的水泵、遮雨彩条布、塑料薄膜等防雨用品。

7． 定期检查各类防雨设施，发现问题及时解决，并做好记录。特别要做

好汛前和暴风雨来临前的检查工作。

8． 汛期和暴风雨期间组织昼夜值班，注意天气预报和台风暴雨警告。

（二）工程各施工阶段防雨措施

A、基础工程施工阶段

1． 按施工总平面布置图设置排水沟，并保持排水通畅。

2． 雨天作业派专人对边坡进行监测，防止塌方，存在险情处在未采取可

靠安全措施之前禁止作业。

3． 雨天尽可能不安排土方开挖或回填，若必须进行小范围作业，及时覆

盖防雨用品，大雨时不安排施工。

4． 基础施工期间：安排8人负责抽水工作（白班4人，夜班4人），配

备20台D70污水泵进行排水工作，另现场储备10台D70污水泵以备大雨天

气时排水。

5． 现场配备200套雨衣、雨鞋在雨天供工人使用，保证小雨天气正常施

工。

6． 现场准备一定数量的塑料薄膜，以便在下雨时及时覆盖刚浇好的混凝

土和新砌砖胎模。

7． 承台、底板适当增加部分劳动力，及时清土，封闭垫层。准备部分木

桩、砂袋进行支护，防止塌方。

8． 土方开挖期间，严格控制开挖范围，防止开挖面积过大而不能及时用

混凝土垫层覆盖，造成因下雨浸泡地基而造成损失。

B、主体工程施工期间

1．雨天停止钢筋电渣压力焊工作。

2．现场搅拌混凝土、砂浆时，雨季经常检测砂、石的含水率，及时调整配

合比，保证混凝土质量。

3．浇筑混凝土应尽量避免在雨天进行，若无法避开应采取提高混凝土标号、

及时覆盖新浇混凝土等措施，以保证混凝土质量。

C、砌体工程施工期间

1．砖集中堆放，雨天及时覆盖。

2．砂浆在存放和运输过程中应覆盖。

3．砌筑不宜采用铺砌，每天的砌筑高度控制在1.2m以内。

4．下班时新砌的墙上用草帘覆盖，以免雨水冲刷砂浆。

D、装饰施工阶段

1．施工现场准备足够的防雨、防潮物品仓库，放置工程的易受潮材料，并

配备足够数量的抽湿设备和干燥吸湿材料。

2．施工现场和防潮材料仓库配备一定数量的空气湿度计，随时检测空气

的湿度，保持库房的通风干燥。

三．炎热天气施工措施

因广东地区6、7、8月气温炎热，由于这段时间正值本工程地下室结构施

工，工人露天作业，所以我公司在这段期间必须做好高温天气下施工的各项准

备工作。以安全生产为主题，以防暑降温为重点，在施工过程中采取相应的技

术措施，确保工程的施工质量。

A、保证健康措施

1．对高温作业人员进行必要的健康检查，凡不合格者，均不能在高温条

件下的高空作业。

2．炎热期间应组织医务人员深入工地现场进行巡回和防治观察。

3．高温天气期间，应做好降温工作，防止工人中暑。

4．高空作业必须配备四个茶水桶、充足的饮用水、降温饮料和防曝晒用

品。

B、组织措施

1．加强施工管理，确保各分部分项工程的施工严格按照国家标准、规范

施工，不能因高温天气而影响工程质量。

2．采取合理的劳动、休息制度，适当调整作息时间。

3．改善职工生活条件，确保防暑降温物品及设备落到实处。

4．根据施工现场的实际情况，尽可能调整劳动力组织，采取值倒班方法，

缩短一次连续作业时间，确保人员施工过程中的安全。

C、高温天气下的施工技术措施

1．高温期间，梁板混凝土浇筑后应及时浇水覆盖养护。

2．因曝晒硬结的混凝土及残渣需清除。

3．高温天气施工，混凝土输送泵的水平管上应覆盖两层草帘，并定时浇

水降温，防止因混凝土失水需堵管。

4．高温条件下，混凝土生产应考虑混凝土塌落度的损失，可适当掺加缓

凝剂。

5．对于混凝土浇筑、墙面抹灰工程，应加强养护，保证工程质量。

6．确保施工现场水电畅通，加强对各种施工机械设备的维护、保养，保

证其正常工作。

D、恶劣天气下的安全措施

1. 广东地区夏天常有冰雹等强对流等恶劣天气，为此项目对经常收听天

气预报，用手机订制天气预报短信，做好预防准备工作。

2. 当有强对流等恶劣天气预报时，对工程施工部位及外架进行全面检

查，严防大风吹掉的物体伤人，对存在安全隐患处进行处理。

3. 在恶劣天气来临前，除紧急电源需要外，切断其它所有电源。

4. 当有强台风、冰雹等恶劣天气出现前，首先疏散工人至楼层内的安全

地带，保证人身安全。

5. 恶劣天气过后，须对大型机械、用电设施、外架、现场安全防护设施

做安全检查，确认安全后，方可复工。

篇五：踩盘的潜规则

踩盘的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。

所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间

(转 载于:wWw.SmHaIDA.cOM 海达 范文 网:依云上城好吵)

地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？

明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察．

3.1、假扮客户

踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟fbi是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客

户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

3.2、直接标明同行的身份

一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料）。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。

通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，（心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴！我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成！”），因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”！ 在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系，当然也不排除踩盘的也太多了的情况。

3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具

很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

4、踩盘一定要端正心态

房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过去了。

第二部分：售楼处销售人员的行为准则

1、销售人员的要有“善待同行的理念”

1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。

就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。

1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。

专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了!

1.3、友好一些

对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多......

1.4、被踩盘人员的感受和礼遇

看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，（当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种；他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。你想谁愿意面对一个不诚恳的人，既然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员的理念，他们也需要尊重与坦诚。

2、销售人员的接待方式方法

其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。

第三部分：建议

1、希望有业界大佬出面能组织个松散型的自律组织。

该组织依托当地一家有影响力的媒体，通过定期或者不定期的业余时间的思想交流，达到相互学习，相互沟通，共同把地产事业做的更大更强，同时在沟通的过程中大家可以花更小的精力和财力结识更多的志同道合的业内朋友。

2、组建网络信息平台，通过网络这个虚拟的世界和可以掩盖真实身份的马甲交流信息和思想。 使用马甲发主题帖子的形式，建立多个楼盘信息帖者多种划分标准的帖子，了解情况的朋友把基本的东西都放上去随时更新，这样即节省了时间和精力，销售小姐（先生）也不再为应付市调人员而苦恼不堪，皆大欢喜多好，这一点岛城的新闻网楼事论坛就是这种做法的标竿，而且做的越来越有高度了

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