房地产泡沫

篇一：房地产泡沫形成原因以及防范措施

目录

提纲：

摘要

引言

简单介绍房地产以及引出房地产泡沫

一、 房地产泡沫的实质

二、 房地产泡沫的危害

(一) 造成经济结构和社会结构的失衡

(二) 容易引起金融危机

(三) 造成生产和消费危机

(四) 容易引发政治和社会危机

三、 房地产泡沫的成因

（一）过度投机

（二）消费者及投资者对未来价格的预期

(三) 银行信贷非理性扩张

四、 防止房地产泡沫产生的措施

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

(三)强化土地资源管理

（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向

五、我国房地产泡沫成因及其治理过程

（一）我国房地产泡沫的形成原因

（二）我国房地产泡沫治理的对策

房地产泡沫形成原因以及防范措施

内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。 由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务.

近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。 一、 房地产泡沫的实质

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

二、房地产泡沫的危害

(一) 造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营

和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

（二）容易引起金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

（三） 造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的

企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

（四）容易引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

三、 房地产泡沫的成因

（一）过度投机

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。

（二）消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时

由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

四、 防止房地产泡沫产生的措施

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

(二)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。

(三) 强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

篇二：中国房地产泡沫解析

中国房地产泡沫简析

建筑法规课题研究

作 者：徐晶

学 号：20080230110

指导老师：黄文胜

摘要

当今中国，经济腾飞，GDP历年以来都成上升趋势。一系列的优良指标、数据都成为我们日常生活条件不断改善的证明。“安居乐业”也无疑是我们大多数民众的最终梦想。但，这看似不大的愿望，真正做到的人并不多。在这里，我想首先摈弃就业难的问题不提，只是想对于中国的房价，以至于房地产业发表我个人的见解。

本文分为七个章节：第一个章节主要介绍一下房地产泡沫的定义；第二章节主要简述中国房地产业得发展历史；第三章主要想对于中国房地产业得现状发表一下个人的看法；第四章主要阐述中国的房地产业是否存在泡沫；第五章主要阐述中国发地产也出现泡沫的原因；

第六章简述外国房地产泡沫破裂的实例以及所得出的警示；第七章主要阐述应对我国房地产泡沫的措施。

关键词：房地产泡沫 中国房地产现状 应对措施

前言

2008年美国次贷危机迅速演变成一场波及全球金融市场的飓风，各国经济岌岌可危。迪拜，依靠金融与房地产捆绑发展的模式缔造出来的辉煌神话，受到全球金融危机的重创，于2009年11月轰然倒塌。中国学界迅速掀起“中国房地产泡沫即将破灭”的热潮，原因是我们与迪拜有着相同的致命隐患，既经济发展严重依赖房地产。中国的房地产因为中国特有的国情，已经俨然成为一个非常复杂和棘手的问题。所以想要解决中国的房地产泡沫问题我们就必须从中国房地产业的现状出发，经过剖析深层的原因才能为中国的房地产业指一条明路。

中国的房地产泡沫无一对中国整体经济的发展影响重大，对于我们的日常生活亦是影响至深。各级大中城市所热衷的房地产项目的建设和开发，由中行下达各级银行执行的不断更新的房贷政策??不断更新的政策，不断变换的房价，和政府致力控制房间上涨的决心，这一切都在告诉我们，房价，房子，房地产已尽无疑成为现今中国最热门的话题。

然而，对于房子的热衷必然催升房价的上涨。所以，在今天我们才可以看到中国的发地产业所显现的不正常现象。对于大多数中产阶级而言，也许一辈子的辛苦劳作到头来只不过是为了那么一套并不是多么奢华的住房。这是我们广大民众的悲哀，更是中国的悲哀！

面对当今中国房价的虚高，面对房地产业的泡沫 ，我们该何去何从？

第一章 房地产泡沫定义

经济泡沫的载体范围很宽，包括商品、债券、股票、房地产以及艺术品等。从这些载体的经济特性可以看出，作为经济泡沫的载体起码有两个特点：供求关系不易达到均衡和交易成本较低。这其中，在一个固定时期内，股票和房地产的供给量都很难增加，因此，在股票和房地产市场上最容易产生经济泡沫。另一方面，由于股票和房地产交易价值比较高，交易手段比较规范化，交易成本比较低，因此股票和房地产成为了经济泡沫的主要载体。

而所谓的房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和个人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致价格无节制地持续上扬，使得房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨的过程和状态。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。

第二章 中国房地产市场发展简史

一、理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

二、非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146．9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

三、相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

四、价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

第三章 国内房地产市场现状

一、房地产投资幅度与供求状况

房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12．7％提高到2007年一季度的26．9％。如图

i-i：

图1-1：中国房地产投资累计同期比增长率(％)

（资料来源：中经网中国经济统计数据库）

2000年至2003年，全国商品房空置面积逐年增加，2003年时达到1．28亿平方米，2004年该趋势出现了逆转。全国商品房空置面积为1．23亿平方米，比2003年下降了3．8％。截至2006年10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9．3％。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7．7％。

二、房地产价格变化及土地供应

2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12．5％，增幅同比提高5．8个百分点，其中住宅售价增长13．5％，增幅提高7个百分点。据国家统计局2006年4月22日发布的国房景气指数月度报告，一季度，全国商品房平均销售价格为每平方米2481元，同比上涨6．5％：办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了24．8％和9．1％。2007年3月，新建商品住房销售价格同比上涨6．O％，涨幅比上月高O．1个百分点；环比上涨O．5％，涨幅比上月低O．1个百分点。与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨幅度最低，为

1．3％，比上月低1．3个百分点。普通商品住房和高档商品住房销售价格分别上涨6．2％和6，9％，涨幅比上月分别高0．1和0．2个百分点。

图I-2：商品房和住宅销售季度同期比价格指数(上年同期=100)

1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10％以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10％以上。2005年1季度地价增幅开始回落，全国主要城市地价同比增长

5．9％，增幅同比下降0．2个百分点。2006年2季度，土地交易价格同比上涨6．4％，涨幅比上季度高O．7个百分点。其中，居住用地交易价格上涨7．1％，涨幅比上季度高1．3个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格上涨4．2％，涨幅比上季度低2．8个百分点：工业仓储用地交易价格上涨5．3％，涨幅比上季度高0．

8个百分点。

篇三：中国房地产泡沫还有多久

中国房地产泡沫还有多久

美国《纽约时报》8日在其工商版头版显著位置刊登题为“卖空中国”的报道称，曾准确预见安然公司垮台的詹姆斯·查诺斯预言中国即将崩溃，认为“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍”。

今年51岁的查诺斯领导的公司管理着60亿美元对冲基金。

2000年，他从安然公司的记账方式中看出破绽，通过卖空安然大赚了一笔。此后，他又通过准确预言其他几家优良公司会陷入困境而奠定了“先知先觉”的名声。《纽约时报》报道称，现在，查诺斯正致力破除一个最大的联合大企业神话：中国公司。他警告说，“中国过度刺激的经济正在走向垮台，而不是像多数经济学家预言的那样走向持续繁荣”。他认为，在潮水般投机资金的支撑下，中国的房地产泡沫“看起来比迪拜的情况糟糕1000倍，甚至更糟”。他强调，中国最大的泡沫在于信贷过度，而不是资产价值的高估，“世界上还没有一个国家比中国有着更严重的信贷过度问题”。

查诺斯从去年夏天开始研究中国经济，目前他的公司中有26个人分别在纽约和伦敦收集与中国有关的信息。去年12月，他就已经开始采取卖空措施，期望从“中国崩溃”中获益。由于中国对境外热钱进入A股严加防范，查诺斯不可能像做空安然一样用手中资金对中国经济前景投下不信任票。但有报道说，这位卖空高手正通过其他方式关注和中国经济命运捆绑在一起的水泥、煤炭、钢铁等企业，伺机下注。

第一，它让不动产大量吸收了本来可以用于制造和投资的资金；第二就是巨大的不公平，一部分房地产商通过拍卖，从而获得对土地的垄断权，对房屋价格的垄断，大量吞噬了中国老百姓的积蓄。”

有报导说，中国沿海地区的房地产价格已经是居民家庭平均收入的30多倍，而地产专家认为的合适比率是6比1。

9月10号，中国国家统计局发布的报告显示，8月份房屋销售价格与去年同期相比继续上涨，但涨幅回落；环比与上月持平，这是7月份以来中国房价第二个月出现环比持平的情况。 穆迪经济网站的成旭认为，房屋价格微幅下调是政府乐意看到的情况。他承认虽然中国政府似乎已经有共识，宁可牺牲增长率，也要调整国民经济结构，但是鉴于欧美经济复苏有可能滑向“二次衰退”，而房地产行业是中国经济的重要支柱之一，中国政府短期内不会采取更为严厉的措施，迫使房地产价格大幅度下跌。

1、 中国房地产泡沫化的判断依据

国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。

房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。中国的房价比各个城市是不一样的，但是每个读者都可以想想自己家庭的房价比，大部分都在8倍以上。比如有专家认为：“在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。以北京为例，2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元，而四环内房子均价是每平方米1.84万元，房价收入比是27.8倍，即便是六环外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。”而且，中国人民的收入本来就有很大水分，教育产业化和医疗改革让老百姓

背负着沉重的包袱，各种社会保障和福利制度依然不完善，人民不得不从收入中预支这一部分，这也是高储蓄率的原因。最近几年网上一直流行国内房价与国外对比的帖子，尽管相关帖子真实性有待考证，但应引起有关人士的深思。一个“掏空上一代(首付)、套牢这一代(还贷)”的房地产发展模式会将整个国家引入何方?谁又会为下一代出首付，谁又会支付上一代生病时的天价医药费?

租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：200～1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。请各位读者也想想自己所在地区的租售比，广州、深圳一带的租售比最高曾达到1：1000，甚至更低。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区，在10%～20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。尽管每个开发商做宣传时，都说自己的楼盘卖得非常好，即将售完，但是看看各个城市的夜晚，新楼盘有多少家在亮灯。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%。

从国际上通用的各个指标来看，中国房地产市场都存在着巨大泡沫，有些人用中国国情的特殊性来给泡沫找理由。其实，上个世纪80年代的日本，90年代的东南亚也同样在给自己找理由。违反经济规律的事物不可能长久，中国的高房价同样如此。

2、 中国房地产泡沫必然破灭的原因

首先，中国房地产泡沫从产生到破灭都有一定国际背景。从国际范围看，随着网络经济泡沫的破灭，美国为避免衰退，继续实行低利率政策，鼓励房地产发展，滥发货币，并影响其他发达国家的财政货币政策，导致全球流动性过剩。大量资金涌入股票、房地产、期货等资本市场，而2005年人民币汇率改革更是促进国际热钱流入中国。石油曾经从25美元上涨到147美元，在全球石油供需一直基本平衡的前提下，谁都清楚这个价格只是抄作。最近一年，从美国房地产开始，各个泡沫逐个破灭，特别在最近几个月，全球股票和商品期货市场全线连续暴跌，石油也从147美元重新回到50美元区间。中国股市已经跌去惊人的70%，钢铁、化工等产品价格已被腰斩甚至更低。世界范围的经济泡沫以及房地产泡沫都在破灭，中国房地产市场也很难独善其身。作为资本市场的一分子，房地产和股票一样，都需要巨量资金的推动，如今，巨量资金开始减退……

其次，中国房地产行业本身就是一个畸形行业!特别是二线和三线城市，开放商和有关权力部门十分密切。部分人，依靠权力和关系，贷款买地建房，再高价卖出还贷款，剩下的钱继续买地建房……在房价上涨时，这些人无疑将谋取暴利，但当房价下跌、房子卖不出去积压时，将进入恶性循环。这种赌博式的空手套白狼发展模式却得到了相当多地方政府的默认甚至暗中支持。最近几名主管城建的市长纷纷落马，都因为与房地产商人有太多关系。2007年，一线城市的土地交易价格暴涨，各大房地产企业“攻城掠地”，其结果很有可能就是“买了48元的中国石油”。中国房地产业投机性太强的特点，不可能支撑泡沫的延续。

最后，房价不跌，才不符合最近的经济运行规律。前几(转载于:www.smhaida.com 海 达 范 文网:房地产泡沫)年，中国的房地产商人们一直叫嚣：土地价格、钢材、水泥等价格不断上涨，刚毕业的大学生都急于买房，房子不涨不行!其实，房子作为商品，具有一般商品的所有属性。首先，房子成本是多少，这是一个谜!据本人了解，很多二、三线城市多层楼房成本就是一千出头，却卖到两三千甚至更高。最近两三年，不少城市都建设了经济适用房，却只允许所谓的低收入者——公务员和事业单位人员购买，价格也是一千出头!很明显，这就是成本价。而最近，所有原材料价格暴跌，土地价格也开始下滑，让房子成本迅速下降，不降价反而不合逻辑。其次，商品价格受供求关系影响。由于中国房地产市场是绝对的卖方垄断格局，房地产商总是鼓吹快卖完了，鼓吹房价不倒，用半欺诈手段误导消费者。有专家估计，全国积压的商品房在2亿平方米左右，这还不包括大量待售的二手房、小产权房，以及拥有多套房产的业主可能要抛售的楼房(也不包括很多开发商瞒报的数据)。供给是绝对的过剩，那需求呢??股市将中产阶

级消灭了，大陆实体经济最近也受到冲击，大量制造业企业处于停产状态，相当多群体收入明显减少。大学生就业越来越困难，起薪越来越低，大部分已将二手房、租房成为首选。所谓的毕业生购房刚性需求也慢慢变小。当供给严重大于需求，房子怎么可能会不降?

在石油和伦铜跌到2005年价格，当化工等其他产品跌到2001年甚至更早价格，当全球股市都被腰斩一半甚至更多……我们明白，泡沫破灭就是回到起点，而不是半山腰，中国股市就是典型例证!当广州、深圳部分楼盘价格已经接近2005年时，本人大胆预测，在人民收入水平基本不变甚至下滑、各种原材料大跌的基础上，全国各地楼市至少要降到2005年水平，甚至更多!(2005年是楼市泡沫开始第二阶段膨胀的起点)

3、 如何看待救市政策

面对摇摇欲坠的楼市，地方政府急了，中央政府也出台了相关措施，我们该怎么看待?

首先，中央政府对于地产的泡沫，一直是有清醒认识的，2002年开始，中央政府有关部门针对房地产投资增幅较大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快、市场秩序混乱等问题出台了一系列调控政策。不巧的是，在2005年楼市大跌、调控收到明显效果的同时，中央开始汇率改革，人民币开始升值，大量热钱开始涌入房地产市场，上海楼市被外资哄抬就是明显例子。直到现在，中央对于房地产的调控从未松口，因此，最近出台的降息等措施，是为了刺激经济发展，而不是为了拯救楼市，更不是为了维持高房价。地方政府为了保证GDP，为了增加税收，为了更多地卖地而增加财政收入，甚至部分人为了土地交易中的猫腻，出台了以维护房价为目的的措施。

其次，温总理提出保证房地产行业稳定健康发展，是完全正确，但不应成为某些人维护高房价的借口。房地产行业已经成为国民经济的支柱，涉及钢铁、建材等众多行业，一旦崩盘，后果不堪设想。但房价的崩盘并不意味着房地产行业的崩盘。只有将房价降下来，才能让更多人买得起房，才能保证他们的资金链，才能保证整个行业的稳定健康发展。没有哪个行业会一直暴利，没有哪个行业会全部企业暴利，没有哪个行业不会出现企业亏损甚至破产倒闭，没有哪个行业的产品不会跌破成本价，房地产业更不会如此。国外的房地产危机，新房价格跌破二手房价格，甚至跌破成本价都是司空见惯的事情。

最后，本次泡沫是空前的，范围也是广泛的，不仅仅一线城市泡沫化严重，收入较低的二三线城市同样十分严重(特别在商品房积压方面)。部分城市开发商已经形成价格联盟，拒不降价。但历史证明，市场经济下的价格联盟根本不可能长久，只会导致价格的再次雪崩!中国的家电行业就是典型的例证!地方政府应该理顺房地产和当地经济发展的关系，走出GDP的困扰，让当地经济健康发展。任何以维护房价为目的的措施，最后只能失败。

4、 给有关方面的建议

首先，希望房地产企业真正认识到最近几年房地产过度发展的现实，认清暴利不可能长久的规律，应主动降价来促进整个行业的健康发展。这不仅是对整个国家、整个行业负责，也是对自己企业的未来发展负责。作为中国房地产的老大，万科十来年一直走在行业前面，本轮房价调整也是走在前面，对于这样的企业，我们应给予足够的尊重。

其次，政府有关部门应引导房地产企业降价，继续加强房地产的调控。本人认为，中国政府应大大加强对“第二套房”有关政策的控制力度，通过物业税等方式，加重购买多套住房的负担，让国人明白——住房的功能应是居住，不是先富起来的人进行投资保值的工具!而且政府应大幅减少对房地产行业征收的有关税收和费用，将高房价中的“政府行为”取消。

最后，政府还应出台相关辅助措施。一方面，加强对教育和医疗的扶持力度，加强各种社会保障制度建设，让人民生活无后顾之忧，才能真正出手买房;另一方面，对政府绩效考核制度进行改革，打破迷信GDP的怪圈，从而打破地方政府和房地产开发商的暧昧关系，让房地产市场真正稳定，真正健康。

篇四：为什么有房地产泡沫

为什么有房地产泡沫

关于房产泡沫，国内广为流传着这样一个故事，在上世纪90年代初，东京都的房产价值就能够买下整个美国。当然，后来的故事证明这只是泡沫，在东京都市圈和大阪都市圈，住宅市场的房产价大约下跌了40%，即便到今天，房产价值也没有恢复到其全盛期。

鉴于越来越高的房价，有媒体认为中国的房产泡沫已经达到和当年日本一样的程度。一个可供比较的数据是，如果把北京的土地全部卖掉，其价值超过美国一年的GDP。2013年上半年，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。北京面积为16410.54平方公里，由此测算出当前北京土地总市值已高达134万亿。而2012年美国的GDP，根据8月2日美国商务部公布的数据则为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。

这是不是说明泡沫的严重性？

当然，这个算法存在很大问题，一个问题是，在北京所有的面积中，山地占61.4%，而城区面积只占8%，由城区土地均价来推测总的北京房地产市值是否合适？

那么，能否以8%的城区面积来推算房地产市值？

这也不合适。因为，城区面积中也有道路、绿地和公园等不产生房子的公共区域，而且很多房子也是属于多层甚至高层——以土地面积计算就会少算很多价值。那么，该怎么计算房地产市值？房地产专业人士的建议是，以北京市房地产建筑面积的总和再乘以均价，那就可以得到一个比较靠谱的数字。

不过，这也只能算出北京房地产价格在目前的土地供应量下的价格。假如目前一级市场的供地能力大幅度提高，那么一级市场上的土地出让金价格还会维持这么高？这存在疑问。

对此，房地产专业人士任志强在其微博指出:“傻瓜的逻辑！不知物以稀为贵？政府恰恰在用量改变价。”如果真的把北京目前的这些土地资源投入房地产市场，那么北京房价将远远低于现在的价格。换句话说，北京房地产市值的构成因素非常复杂，不能单纯地把目前均值推到所有的土地上。

不过即便如此，将北京市的房地产市值和一个国家的GDP进行比较也是意义不大。因为土地价格是属于存量，而GDP是每年的增量，将自己的存量和他人的增量进行对比，要么是逻辑不顺，要么就是别有用心。如果真的要进行对比，不妨将北京的房地产市值和美国股市市值进行对比，尽管这也算是关公战秦琼，但多少比现在这样的对比要靠谱些。

不过问题还是存在。已经有很多人指出，房地产的价格和一个国家的制度紧密相关，比如中国的土地供应是由政府控制的，而美国的土地市场则是由私人供应。将中国的房地产价格和美国的股市市值进行比较，也不尽客观。一个更加可靠的办法是将中国的房地产市值和中国的股票市值进行 1

比较，把美国的地产市值和美国的股票市值进行比较，哪个国家的数字大，我们就大致可以确认这个国家的地产泡沫更为严重。

其实，在美国有很成熟的指标可以衡量房地产资产价格。比如根据耶鲁大学经济学系罗伯特·希勒教授的统计，从1900年到2000年美国的真实房价只上升了24%，折算成增长率为每年0.2%。由于中国缺乏相关的数据，我们无法得出类似的结论，不过从近十年来的感受来看，房价已经翻了好几番。而近年来北京五道口的“宇宙中心”的传说，更是在互联网上广为传播。

为什么中国的房价会这么快速上涨，而美国的房价在这100多年来变化不大？各个学科几乎都有不同的解释。而很多经济学家认为，房价和一个国家的金融市场密切相关：一般而言，房价愈高的国家，金融市场不甚发达；而金融市场发达的国度，则房价上涨有限。换句话说，中国的房价之所以这么高，是因为中国不发达的金融市场所导致的。

这种解释的逻辑大致如下，在一个完全的金融市场上，世界中的每个事务几乎都对应着一种金融资产，也就是说资产的价格大都等同于其基本面价值，泡沫很难产生。但是在不完全的金融市场中，很多资产是缺失的，土地作为一种看得见摸得着的资产就显得很重要。企业在信贷市场以它作为抵押，它的资产泡沫本身可以充当抵押，从而缓解了企业的信贷约束，在很多时候资产泡沫可以促进实体经济的投资，具有“挤入效应”；不过泡沫一旦过大，资产泡沫又会“挤出”实体经济的投资，因为从?a href="http://www.zw2.cn/zhuanti/guanyuluzuowen/" target="_blank" class="keylink">路康夭人械氖狄低蹲识季哂懈叩幕乇剩谑蔷统鱿炙降摹叭スひ祷薄?/p>

那么，中国现在到底是属于“挤入效应”还是“挤出效应”？各位如果看到频频而出的地王和不断上涨的房价，再看看很多从事实业都转向房地产，估计不难得出自己的结论。

（傅蔚冈）

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篇五：中国房地产泡沫的分析

中国房地产泡沫的分析

08土木工程 张健

? 简介：对最近几年关于中国房地产泡沫的争论进行回顾，比较存在泡沫和没有泡沫双方的观点论据，结合最新的政策行势变化，提出合理的分析方法。并比较日本当年的房地产泡沫特征，分析中国房地产现状，提出观点与对策。

? 关键字：房地产，建筑经济

房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。诚然要使处于泡沫中的人们认识到事实是很困难的，当然如果没有泡沫则更好，在此仅作一些探讨。 近几年，不少人士著文或发表意见分析房地产形势。2001年底有人指出，我国当年的房地产已经与1993年一样“过热”，并预计2002年就要出现房地产的“冬天”。2002年至2003年7月，又有不少人分析房地产泡沫和风险，认为问题严重。有人著文认定，我国的房地产业已经到了泡沫经济的“悬崖”边沿。而同时也有很多学者反驳这种观点，认为中国房地产只是有一些结构性过热，并不会“崩盘”也不会影响中国经济，尤其是各大房地产公司和建设部政策研究中心更是认为中国房地产业前景良好，将持续走高。有关房地产泡沫的争论已经变得非常敏感。认为存在泡沫和否认存在泡沫双方的观点是如此的尖锐对立，以至于双方谁也说不服谁，任何一方发表观点之后，

必然会遭到另一方强烈的反驳。

双方观点比较

一、认为中国存在房地产泡沫的一方普遍的依据是：

1）我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设高潮，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。

2）房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是5∶1，但上海、北京、广州为8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全国平均7.8∶1。

3）把住宅作为投资品。保守估计20%以上的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。

4）房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。

不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现，消费者只能延期还贷，全部风险将转移到银行。 我国的现状是储蓄大于投资，银行急于放款，特别愿意对消费者进行车房信贷，但实际上如果系统性风险出现，过剩商品房集中到银行，银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账，我国商业银行大约有25%的呆账，经过这次房地产泡沫洗劫，可能到40%。

5）空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%，截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%。

6）炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。

二、认为中国不存在房地产泡沫的依据为：

1）看房地产在GDP中的比重。目前国际上房地产创造的贡献率占GDP的比重为8%～12%左右，而我国现在只有2%左右；2003年，我国房地产业的开发投资占固定资产比例是18.3%，而国际上这个数据在15%～20%之间；我国房地产产销率2003年为81%，如果把出租的房子也计算在内，产销率将达到90%以上，这个比例在国际上属于

较高水平。

2）从空置率的角度来看，我国房地产出现过热和泡沫的说法也是不成立的。国际上有3种通用的有关空置房屋率的计算方法，按照这三种方法计算我国房地产空置率分别为3.52%、9.16%、5.37%，都没有达到15%的水平。

3）有人看到房地产投资增速明显加快，就担忧市场消化能力，进而怀疑泡沫将破裂。如果静态地看，这或许是对的。但问题在于，他们没有看到长期的市场潜力。

从长远看，可以肯定地说，中国房地产市场的高潮还在后面。因为随着经济的发展，人们会进一步改善住房条件。同时，国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期，而中国目前的城市化水平大约是36%，刚刚进入房产市场的快速发展时期。即使在未来一二十年，房地产以年均两位数的增幅发展，可能还是摆脱不了总量不足的被动局面。

4）局部的结构性过热。中国的房产品档次偏高，适合普通大众的中低档房比较少，局部地区价格偏高，但只属于结构性问题，不会对整个中国房地产市场产生大的影响。

三、最新进展，政府部门介入。

新一轮泡沫之争的“导火索”是由摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠“点燃”的。谢国忠2004年9月纂文提出的中国房地产市场存在着巨大的泡沫，他的依据是，从全国范围来看，房地产的价格是家庭可支配收入的10倍，在大城市甚至达到了12～15倍。这种说

法立刻遭到了建设部政策研究中心的反驳，建设部政策研究中心在一篇报告中强调：目前中国房地产的真实现状是"局部过热，结构有一些问题。"而目前房地产的需求仍然是真实需求。紧接着，中国社会科学院金融研究所易宪容等经济学家也加入了这场争论。使这场争论演化成了经济学家和房地产商之间的争论。是对前期观点的进一步深入讨论。

观点交锋一：“真实需求”到底有多真实？

关于全国房地产需求，建设部报告指出，未来近20年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有一个跃升，因此目前的住宅需求“仍然真实”。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

而易宪容指出：“建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。”易宪容认为，目前的社会需求中，究竟有多大比例属于普通百姓的居住需求，这个问题必须澄清。 观点交锋二：靠社会预期定房价合理吗？

对于国内的房价猛涨，建设部的报告认为，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。目前CPI(消费价格指数)强劲上涨，说明当前的房价上涨并非孤立。“老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。

但易宪容认为，这种看法是实体商品的虚拟化，“让人们仿佛又看到了美国纳斯达克股市吹起的泡沫”。在美国纳斯达克的股市泡沫

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