司法拍卖

篇一：司法拍卖基本规则

司法拍卖基本规则

司法拍卖相关主要法律及规范性文件包括：《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国拍卖法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释〔2011〕21号）等。此外，地方各级人民法院，尤其是高级人民法院也可能颁布有地方性司法指导文件。

一、司法拍卖

尽管《物权法》规定抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，但在实践中，抵押权人往往与抵押人不能就抵押权实现方式达成协议，从而通过请求人民法院拍卖、变卖抵押财产的方式实现抵押权。 人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。依照程序拍卖不成的，采取变卖、抵债等方式。

二、评估 人民法院对拟拍卖的财产，应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方可申请通过公开招标方式确定评估机构。 人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。 当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

三、拍卖机构 人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督。 拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执 行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。

四、拍卖程序

（一）保留价 拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

（二）公告 拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍先期卖十五日前公告。

（三）预交保证金 拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

（四）通知 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

（五）停止拍卖与合并拍卖 拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除

外。 拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

（六）流拍与续拍 无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执 行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。 对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以第二次拍卖的保留价作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以第二次拍卖的保留价作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

（七）变卖 第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

（八）抵债或解除执行措施 自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。 有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产(来自:www.sMHaiDa.com 海 达范文网:司法拍卖)的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。 根据上述规定，抵押房地产司法拍卖程序中，第一次拍卖保留价为评估价X元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为0.64X元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖；变卖不成的，执行债权人或者接受以第三次拍卖的保留价买受抵押财产，否则法院可能解除强制执行措施（但抵押权不消灭）；如果抵押物担保的债权额（一般包括本金、利息、违约金等项目）低于抵债价额，执行债权人应补缴差额。《物权法》也有类似规定：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

篇二：司法拍卖基本规则

司法拍卖基本规则

司法拍卖相关主要法律及规范性文件包括：《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国拍卖法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释〔2011〕21号）等。此外，地方各级人民法院，尤其是高级人民法院也可能颁布有地方性司法指导文件。

一、司法拍卖

尽管《物权法》规定抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，但在实践中，抵押权人往往与抵押人不能就抵押权实现方式达成协议，从而通过请求人民法院拍卖、变卖抵押财产的方式实现抵押权。

人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。依照程序拍卖不成的，采取变卖、抵债等方式。

二、评估

人民法院对拟拍卖的财产，应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方可申请通过公开招标方式确定评估机构。

人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

三、拍卖机构

人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督。

拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执

行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。

四、拍卖程序

（一）保留价

拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

（二）先期公告

拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。

（三）预交保证金

拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

（四）通知

人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

（五）停止拍卖与合并拍卖

拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。

拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

（六）流拍与续拍

无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执

行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。

对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以第二次拍卖的保留价作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。

对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以第二次拍卖的保留价作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

（七）变卖

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

（八）抵债或解除执行措施

自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

根据上述规定，抵押房地产司法拍卖程序中，第一次拍卖保留价为评估价X元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为0.64X元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖；变卖不成的，执行债权人或者接受以第三次拍卖的保留价买受抵押财产，否则法院可能解除强制执行措施（但抵押权不消灭）；如果抵押物担保的债权额（一般包括本金、利息、违约金等项目）低于抵债价额，执行债权人应补缴差额。《物权法》也有类似规定：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

篇三：司法拍卖操作流程及注意事项

司法拍卖操作流程及注意事项

附件：1.代付款说明 2.联合竞买协议 3.授权委托书

4. 5.

篇四：司法拍卖房之“实用三问”(价格、限购、竞拍注意事项)

司法拍卖房之“实用三问”（价格、限购、竞拍注意事项）

许方钱律师

第一问：司法拍卖房价格为何会低于市场价？

通常来说，司法拍卖房的价格会较一般市场价来得便宜，这与司法拍卖的政策有关。最高院曾针对司法拍卖，出台了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释

[2004]16号）。根据该规定第8条第三款，“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

从本人的实务经验来看，上海法院在确定进行司法拍卖时，一般都会通过上海高院委托相应的评估机构，先行对房产进行司法评估，从而确定评估价。而首次拍卖的价格，上海一般就是评估价（但也有外地法院采用评估价的80%作为首次起拍价的情况）。当拍卖出现流拍的情况时，最高院授权的降价幅度是不得超过前一次保留价的20%，在实践操作中，上海法院的一般做法是以前一次起拍价的80%作为下一次拍卖的起拍价。也就是说，当出现两次流拍的情况时，第三次的拍卖价便会是评估价的64%（民事案件中不动产至多可以拍卖三次，刑事案件则不受三次限制）。

以上解释了为何司法拍卖房会低于一般的市场价。

第二问：是否属于限购对象？

为控制房地产市场的状况，各地都相继出台了限购政策，在政策上限制了一些投资者买房投资的渠道。于是乎，当大家纷纷把投资的目光转向司法拍卖时，司法拍卖房是否属于限购范围，便吸引了更多关切的目光。

总的来讲，对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定。以上海为例，各区县对司法拍卖房到底是否属于限购对象的问题，也没有统一或者标准的答案，甚至同一个房地产交易中心的不同工作人员，会给出不同答案。然而，在上海，当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后，司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。换言之，司法拍卖房在实践中并不属于限购范围。

第三问：拍卖时应当注意哪些事项？

司法拍卖房除了价格会低于一般的市场价之外，权属关系因为经过法院处理，一般都较为明晰，竞拍者基本可以不用担心房产是否存在权属纠纷。但竞拍前，也应注意一些具体事项：

1、评估价与市场价的比较（是否划算）；

2、是否有实际使用人；

3、标的房产内是否存在长期租约（买卖不破租赁）

（2、3事项均涉及房产的清场和竞拍者实际入住、使用司法拍卖房的问题）；

4、是否有工商注册登记未涤除；

5、是否有未交清的水电费、物业费等费用；

6、需要缴付的税费（税费政策复杂且多变）；

7、是否有足够的经济实力在竞拍后7天内付清全部款项等。

上述事项是竞拍前应当充分做足的功课，建议竞拍者在竞拍前对司法拍卖房进行实地考察，综合考量后再慎重决定是否竞拍。

篇五：司法拍卖的房屋不限购,但隐藏着你不知道的法律风险

司法拍卖的房屋不限购，但隐藏着你不知道

的法律风险！

导读：由于多数情况下司法拍卖房屋最终成交价低于市场公允价值，有的甚至只有市场价的6折，所以受到不少人的关注。同时，司法拍卖房屋不限购，对于北、上、广、深等限购的城市来说，无论你是外地人还是本地人，无论你目前已有多少套房屋，你均可以参加参与司法拍卖。

但是，可能很多人不知道，司法拍卖房屋还暗藏着很多风险隐患，如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。下面细数司法拍卖房屋中的法律风险：

第一大风险：房屋原所有权人的身份背景。大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

第二大风险：户口问题，房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。

第三大风险：长期租赁的法律风险。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。

第四大风险：补缴相关税费的风险。营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费 物业费及其他费用如果拖欠了很久 也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。

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