江南丽锦

篇一：杭州新开盘项目价格测评：顺发·江南丽锦

顺发·江南丽锦

【测评结果】

通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。

1、 市场比较法测评项目价格为：19433元/平方米 2、 成本法测评项目价格为：21768元/平方米 3、 典型投资收益法测算项目价格为：13854元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的5月测评价格为19109元/平方米。 【项目要点】

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项目基本信息

地理位置：江南丽锦位于钱江世纪城中轴线市心北路，通过庆春路过江隧道和钱江新城无缝对接，紧邻地铁2号线外环路站。

主力户型信息

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户型特点：主力户型110-140方，以改善型的三房至五房为主，得房率超高，主次功能收放自如。每个户型均可实现三房两厅两卫或以上设计，并有多重可变空间高效赠送，同时在户型打造上做到了同时兼顾空间的舒适感与尺度感。

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企业实力：项目由顺发恒业有限公司开发，拥有国家一级房地产开发资质，业务涵盖住宅、办公、酒店的投资开发、经营、管理，业务区域集中于长三角地区。历经15年，公司累计开发并交付住宅面积达200万方，在建住宅近200万方。

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周边配套：宁围三小、宁围四小、宁围初中、万向初中、和美家吉的堡幼儿园、笑笑幼儿园；联华超市、大润发超市、宁围农贸市场；农行盈丰分理处、盈丰邮政储蓄所、建设银行萧山开发区支行；邵逸夫医院、萧山医院、萧山开发区医院等。

本次测评结果有效期为2013年5月，如需了解更详细报告，请与中国指数研究院联系，电话:0571-85772717

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基

1、 选取可比实例

根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。

比较因素条件说明

2、 因素修正

（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。

（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。

（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。

3、 修正结果

比较修正条件指数

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为20187、20196、17917元/平方米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为19433元/平方米。

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基

二、成本法

根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。

典型房地产开发经营模式测算

三、典型投资收益法

选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型111平方米三居精装修租金为3000元/月，每年的租金按同比上涨10%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。

典型投资者收益模式测算

四、测评价格确定

通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2013年5月开盘合理价格为：19109元/平方米。

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基

篇二：顺发江南丽锦—

顺风江南丽锦 项目

（如果项目为分期开发，则各期单独填表）

篇三：“房产大鳄”纷纷进场 一江之隔的萧山仍是价格洼地

说起萧山，在以往的杭州楼市里就像是一个另类，顶着经济强区的光环，本地也有着强盛的购买力，却一直无法吸引杭州主城区甚至外来人口的驻足，楼盘项目大部分以内部消化为主，而在这里开发的，也多是萧山本土房企，绿都、顺发、众安、开元??

然而，这一情况正在发生改变。

“大鳄”入场掘金 竞争压力增大

不仅绿城、滨江等杭州老牌房企开始染指萧山，不少外地房企也将目光放在了这里：2009年，金地进入萧山市场。随后从2013年开始，保利、铁建、农工商、恒大、华润、北辰实业、融科、绿地等多个全国性开发商悉数到场。据统计，2013年至今年一季度，萧山共有16块地块是由外来开发商拿下。

翻开地图，粗略数一下，萧山目前在售的项目已经有上百个。从透明售房网近30日销售排名来看，截至5月26日，排名前六位的分别是绿都御景蓝湾、中国铁建江南国际城、万科金辰之光、高运莱茵传奇、金昌春和钱塘和顺发江南丽锦，其中四个是外来企业的项目。

萧山本土房企独大的局面已被打破了，市场竞争将变得越发激烈。曾经偏安一隅与世无争的萧山楼市，眼下正在跟主城区的情况越来越像：存量攀高，去化不快，价格战也开始蔓延。据透明售房网萧山站数据显示，截至5月25日，萧山全区可售房源有24874套，可售面积326.12万平方米，。从2015年最新的读地手册上来看，萧山收录地块84宗，总面积6687.5亩。其中涉宅用地（包括住宅及商住用地）52宗，共4551.3亩，占比七成，这意味着未来住宅供应量依旧很大。

大鳄的入场无疑给本土房企带来了不小的生存压力，萧山本土企业原有的优势或许将不足以维持其生存，大鳄强大的资金储备让他们在拿地时更加强势，本土企业的发展自然受到制约。。

今年4月27日，萧山原“杭二棉厂”地块出让，最终旭辉以10.84亿元将其尽数收入囊中，楼面价为11026(来自:WWw.SmhaiDa.com 海达范文网:江南丽锦)元/平米。值得注意的是，在当天的土地出让会上，有温州中梁、大家、万科、旭辉和顺发5家单位报名，萧山本土房企只有顺发一家。

“外来房企拥有强大的资金周转能力，擅长快节奏开发，资金实力弱的本土小企业根本无从应对。”有业内人士分析。于是，不少本土房企开始选择与这些大鳄合作，例如金地德圣中心、高运莱茵传奇。

潜力正在凸显 价格依然洼地

在过去，萧山无法吸引主城区客群的重要原因就是户籍上的区别，以及由此延伸出的医疗教育资源上的相对短板。教育上看，杭州主城区顶尖的高中有杭二、学军、杭高、杭外，而萧山仅萧中一所。而医疗方面也相对弱势，随着各大医院对口支援各个新城区才稍有改观，省妇保萧山院区将出现在钱江世纪城。

去年8月，杭州市召开大江东体制调整工作会议，对大江东体制进行重大调整，大江东开始“独立”。大江东居民的基本社会保障纳入市级统筹，各项标准先一步与杭州主城区并轨。今年1月，萧山余杭一体化政策出台，意味着萧山真正实现了政策上的一体化，虽然短期内并没有直接的利好兑现，但从长期来说，差异的缩小是必然的，这或许也是众多大鳄进场的原因。

融科智地浙江公司副总经理张谌认为，萧山还是一个价格洼地，由于近几年价格一直下探，最近才有所回暖，因此区域内的潜力还是很大的。另外，一体化进程在加快，政策、交通两方面的推动下，萧山与主城区的融合所需要的时间会缩短。

“以前的萧山相对孤立，杭州主城区的人不愿意到萧山来，这是观念问题。杭州作为二线城市中的头牌，想要继续发展成国际性的大城市，这些观念是需要改变的，就像北京的通州，上海的浦东，现在不是一样被大家普遍接受了吗？”张谌说道。

入场萧山，更多的是作为布局杭州的一环，扩张惯了的大鳄们并不会满足于此。万科保利这些自不必说，诸如融科、中国铁建也已经在杭州多处落子，而农房、北辰实业也更多的是想以萧山的项目为基石。

顺发恒业营销中心总经理王润华说：“外来大鳄进入萧山意味着他们认可这个市场，看好这个市场。萧山其实整个市场是比较成熟的，购买力一直都不错，现在随着交通、政策的一体化进程加快，对于外来购买力的吸引越来越大。”

相互竞争提升品质 有利整体发展

从萧山自身来说，萧山也需要大鳄的进场，开发商普遍认为，伴随着城市一体化进度的加快，城市各个板块的融合度会越来越高，萧山将是整个大杭州不可忽略的一个部分。而在这个过程中开发商其实也起到了很大的作用，从警惕到竞争再到合作，这是一个优胜劣汰的过程，在这个过程中相互之间的借鉴与学习是必然的，而这个变化的结果就是让区域内产品品质也得到了改善。

据了解，在融科的萧山项目上，融科将从三亚亚龙湾的海滩上搬运3000吨海沙，直接铺在样板示范区，再现滨海度假风情，这一做法与余杭的瑷颐湾项目如出一辙。

除了外来开发商本身的传承和坚持所带来的新理念，在与当地融合的产物也并不少见。

在萧山以往的项目中，可拓展面积一直是一大亮点，当主城区90平方米的户型还在三房上做文章时，萧山的项目就出现了四房，因此不少开发商在进入萧山之后也将这一特点学习起来，例如最近亮相的中国铁建江南国际城和滨江东方海岸。

当然，这个学习其实也是相互的，顺发即将面世的第三代的产品美哉美城，也开始在其中加入智能化、自助化、景观化、体验化等新的居住理念，这是之前的项目上市所没有过的。

可以看到，萧山市场正在从优势资源的竞争走向了优秀产品的竞争，本土房企对外来房企的态度也在发生着改变，而这种改变必然会让萧山呈现出更加丰富的产品，这对于购房者或许是一件好事。

篇四：文泓朗盛地产-2015年杭州房地产市场5月报

2015年5月1日-2015年5月31日

杭州房地产市场月度报告

朗盛地产机构市场研究部

2015年5月【数据截止到5月31日22:00】

本月杭城预定成交量再现井喷，库存持续高企。

一．城市综合信息

1. 本月成交综合信息

五月杭城楼市成交涨幅较大，预定成交量均大幅回升，主城区、余杭区和萧山区均出现大幅度爬升。但库存量持续高企。整体而言，本月主城区商品房预定共1574套，成交5722套，成交面积在631066㎡；余杭区预定2套，成交5076套，成交面积在510952㎡；萧山区商品房预定1120套，成交2165套，成交面积在219654㎡。合计本月十区商品房共预定2696套，成交12963套，总面积1361672㎡。

在主城区区域成交中，拱墅区以预定416套、成交1580套坐享成交第一，成交量占主城区成交市场28%；江干区以成交1445套占比25%紧随其后；上城区预定26套、成交93套，仍位于末位。具体预定量和成交量详情参考下表。

区域成交预定情况（以成交量排名，下同）

2014年6月-2015年5月杭城主城区预定成交量走势图

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5月杭州主城区商品房市场中，共成交5722套，在近1年成交中排名第一，同比2014年5月成交量上涨139%左右，环比2015年4月上涨27%。

5月主城区商品房预定1574套，近一年中排名第一，同比去年5月上涨66%，环比4月上涨25%。 2. 本月库存量分析

截至5月31日22时，主城区可售房源稍有回升，目前在75602套，相比去年同期5月60469套涨15133套，上涨幅度在25%，月均上涨1261套。环比上月上涨457套，涨幅在0.6%。在区域库存中，江干区依旧占据高位，在22481套；拱墅区次之，达到16050套，滨江区在9464套。

3. 主城区成交分析

本月主城区成交情况涨幅明显。在具体成交区域中，住宅市场预定1490套，成交4837套554840㎡；商铺市场预定12套，成交256套30076㎡；写字楼市场共预定72套，成交629套46149㎡。各市场领域均有不同程度回涨。住宅市场环比上月上涨28%；商业市场上涨70%；写字楼环比涨幅46%。单个楼盘排名中拱墅区占据前三名，绿城运河宸园以成交150套卫冕第一。

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4. 余杭区成交分析

本月余杭区成交量环比上月上涨17%，其中预定2套，成交5076套510952㎡。单个楼盘中，欧美金融城以成交459套遥遥领先。

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5. 萧山区成交分析

萧山区本月成交量上涨26%。其中商品房预定1120套，成交2165套，成交面积219654㎡。单个楼盘排名中，铁建江南国际城以成交217套领衔第一。

二．土地市场信息

成交：本月共成交7宗土地，主城区2宗，余杭区1宗，萧山区4宗。 4

五月土地成交总结：本月土地成交共7宗，共成交面积136932㎡，成交金额141033万元。其中2宗位于主城区，成交面积19719㎡，成交金额40991万元，2宗均为商业；1宗位于余杭区，面积10333㎡，成交金额3430万元，为商业项目；4宗位于萧山区，成交面积106880㎡，成交金额96612万元，1宗用于住宅3宗用于商业。

三．市场动态观察

1. 政策法规

? 楼市“限外”或将取消 政策有望全国复制

月末有市场传闻称，此前由国家住建部和国家外汇管理局共同规定的，对于境外个人在国内购买住房的

限制条件即将被取消。按照2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

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篇五：杭州80后客户置业大起底

杭州80后客户置业大起底

核心提要：

1.上半年新建商品住宅签约客户过半为80后 2.80后客户商品住宅签约均价15000元/平方米 3.市区购房总价中位数121.5万元区域差异明显 4.80后客户总价承受能力不及70后、60后 5.六成80后客户选择80-90平方米户型 6. 80后客户置业近四成涉公积金贷款

杭州透明售房研究院

随着一系列利好政策的出台，房地产市场信心提到较大提振，2015上半年杭州楼市整体上呈现出为“量升价稳”的运行特征，新房成交量创历史同期新高。80后群体作为当前住宅市场的主力客群，在上半年商品住宅市场中表现如何呢？当前80后购房总价区间在多少，主力购房面积段是多少，青睐的楼盘是哪些，与70后、60后购房差异又在哪里？透明售房研究院通过2015上半年?a href="http://www.zw2.cn/zhuanti/guanyuluzuowen/" target="_blank" class="keylink">路渴谐≌媸登┰际莞龃鸢浮?/p>

上半年新建商品住宅签约客户过半为80后

2015上半年杭州市区商品住宅签约客户年龄分布

2015上半年各城区商品住宅签约客户年龄段分布

商品住宅签约均价15000元/平方米

2015上半年80后客户置业的商品住宅签约单价分布

2015上半年80后客户置业的商品住宅签约均价与价格中位数

市区总价中位数121.5万元区域总价差异明显

2015上半年，80后签约的商品住宅中，签约总价中位数为121.5万元，也就是说近50%的80后客户购房总价在121.5万元以下，另外50%的客户购房总价在121.5万元以上。

从市区来看，200万元以上商品住宅占比为19.7%，主城区位居主体地位，占比15.9%。萧山区及余杭区分别占1.9%和1.9%。

200万元以下商品住宅占比80.3%，主城区、萧山区、余杭区的市场份额分别为27.3%、13.7%、38.0%。主城区150~200万元产品份额较大，占比10.8%。余杭区100万元以下中低总价产品份额最大，占比25.3%。萧山区产品总价分布相对均衡，另外大江东市场份额占1.3%。

2015上半年80后客户置业总价占比

从下图中看，主城区签约总价中位数为168万元，近50%的80后客户购房总价在168万元以下，另外50%的客户购房总价在168万元以上。

萧山区签约总价中位数为125.5万元，近50%的80后客户购房总价在125.5万元以下，另外50%的客户购房总价在125.5万元以上。

余杭区签约总价中位数最低，为84.9万元，近50%的80后客户购房总价在84.9万元以下，另外50%的客户购房总价在84.9万元以上。

整体来看，萧山、余杭相对主城住宅的价格差异依然明显，承接主城区刚需客户外溢的市场价格因素将长期存在。

2015上半年80后客户置业总价分布

70后签约总价中位数较80后高14.8%

2015上半年主要年龄段客户置业总价占比

随着年龄的增长，客户经济基础逐步增长，购房价格承受能力也越来越强。80后签约总价中位数在121.5万元，而70后为139.5万元，较121.5万元增长14.8%。60后则为151万元，较80后的121.5万元增长24.3%。

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