三亚房产湖光山舍

篇一：三亚房地产市场报告

三亚房地产市场报告

? 调研目的

三亚，中国最南端的岛城，是一座迅速发展的现代化城市。全年空气指数优良，是目前全球最适宜人类居住地之一。本报告分别从城市背景、经济现状、地产市场、区域板块划分、精品楼盘五个方面进行阐述，皆在于为计划在三亚置业的人们提供参考和依据，从而合理的制定置业计划。

一、城市背景

? 地理位置：三亚位于北纬18°09′34″——18°37′27″、东经

108°56′30″——109°48′28″之间,处于西太平洋环带上,位于东南亚中心,是中国同东南亚各国交往最捷的大门,也是中国与西南亚、非洲、欧洲的海上交通要道。

? 城市概况：全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。

? 自然环境：三亚三面环山，形成怀抱之势，山、海、河三种美景自然融合。美丽的自然风光，优良的生态环境，造就了三亚人居、旅游、度假的美丽天堂。 ? 气候条件：三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4度，七月平均最高气温28.3度，一月平均最低20.7度。

? 行政区划：三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。 ? 交通现状：岛内交通便利，三条高速公路、国道穿越全岛，与铁路、海运、航空构成强大的立体交通体系。

海南交通一览表

二、经济现状

（数据来源：2014年三亚市统计年鉴）

国民经济平稳增长。14年实现生产总值（GDP）373.21元，比上年增长10.1%，其中第一产业增加值49.54亿元，比上年增长6.4%；第二产业增加值73.80亿元，比上年增长9.2%；第三产业增加249.87亿元，比去年增长11，1%。

（数据来源：2014年三亚市统计年鉴）

消费市场平稳增长。在汽车销售、地产、旅游发展向好等因素业带动下，三亚零售平均总额达到123亿元，平均每年增长18.7%。

（数据来源：2014年三亚市统计年鉴）

三亚城镇居民人均可支配收入25460元，增长9.3%。居民人均生活消费支出18494元，增长8.9%。城镇居民恩格尔系数为44.9%，比13年提高0.1个百分点。

? 调研结论

三亚地处北纬18度，地理位置十分优越，自然风光优美，山河湖海环抱，气候适宜，立体交通体系发达，非常适合人类居住。三亚依靠旅游业等第三产业的拉升，城市处于极速发展上升时期，物质生活水平较高。

三、地产市场发展

三亚地产市场2009—2013固定投资额

三亚地产市场2009—2013销售额

从近五年数据来看，三亚房地产市场不论从投资额和销售额上均保持

了强劲的增长趋势。海南房地产市场发展23年，在发展的前十年内，由于经验不足、政策制度的不健全等原因，市场快速膨胀、投机盛行进而产生泡沫紧接着市场大跌。其后又经过近十年的市场调整和完善，房地产市场开始复苏，目前市场发展状况较好，13年房产固定投资额高达340亿元。

四、 区域板块划分

1、三亚湾

三亚湾是三亚市最西面的板块。三亚湾度假区东临港口、市区一带，因生活污水的污染，海水、沙滩大不如前，正在进行海湾整治，现时已较少游客前来。加上一线海岸地全部规划为酒店用地且开发已基本结束，因此板块现正开发的多为二

线用地，产品以高档次别墅，中档次的住宅和投资性公寓项目为主。区域内住宅价差较大集中在20000/平—80000/平之间。（需核实）

2、大东海

大东海——是三亚市最南面的板块，是三亚水上活动旅游景点较集中的区域之一。

板块内以中高档次的四、五星级酒店为主，已开发的普通住宅项目不多，集中在鹿回头半岛上，这是离市区最近的正在开发的海滨“处女地”。规划将建成六星级大规模、多业态、独立完整的高档滨海新区。区域内楼盘售价在30000元/平—450000元/平（需核实）

3、亚龙湾

亚龙湾——位于三亚东面，经十多年发展是中国最佳度假酒店的最集中地区，引进国内外10多个风格各异的高品位度假酒店，已成中国在国际度假酒店的一个兵团。已建成具有休闲度假、特色观光、文体娱乐及会议展览等多功能、全方位的综合性旅游胜地。目前在售项目多为别墅、中高档住宅。

4、海棠湾、土福湾

海棠湾距三亚市区仅28公里，位于三亚市东北部滨海地带，地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，两处“半湾”岸线合计总长25公里。 规划用地南北长约30公里，东西平均宽约八公里，规划用地总面积约150平方公里，规划编制范围面积近百平方公里。

5、清水湾、香水湾

清水湾位于陵水东部沿海，跨越英州、新村两个乡镇，涂滩狭长，海岸线长约12公里，清水湾旅游开发项目土地开发面积约2万亩，其中雅居乐地产控股有限公司作为主开发商，将开发15000亩土地，开发年限为10年；绿城3700亩，本项目824亩。香水湾位于陵水县东部。距县城18公里，因香水岭流来的泉水注入海湾而得名。共开发土地7000亩，其中富力湾、香水湾1号、红磡香水湾等在销售中。

篇二：三亚及周边房产近况概述

三亚及周边房产市场现状概述

、

在经过09年末的房产爆发期和2010年末的小幅膨胀后，2011年的海南房产市场在多种复杂环境和不利因素的前提下，迎来一个新的销售“旺季”。但如何应对今年这个复杂形式下形成的销售季节是对于每个从业人员提出的最新的考验，在此之前的许多的市场调研中我们不难发现，海南在中国大环境的房产领域中一支独秀，总是产生着与众不同的结果。

应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。在此轮短周期的“拐点”的影响下，我国房地产市场的现状在这么几方面发生着变化——

首先，泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降 。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

其次，与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，国家对房地产市场不断制定调空措施，在紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

因此，在这个短周期的“拐点”中，各个大中型房地产开发商将逐步调整各自的营销策略，转变自己的市场价格区间定位以及增强迎合如今市场形式的各种促销手段，以健康稳步的发展度过这一市场调整时期。

三亚，一个处于这个国家最优越地理位置和最佳气候环境中的城市，它不仅在其旅游和人文方面不断地吸引着来自四面八方的人群，更在房产领域显示出不同凡想的价值观和消费观，更具有海南整年此体房产市场销售核心独导位置的战略性和重要性。基本上整个海南岛半数以上的房产项目主要消费客户都从三亚登陆，然后由驻三亚的各分销商和办事处分流到项目现场，这些登陆三亚的客户在对海南的初步认识中，三亚就成了第一感观印象和消费引导的主流媒介。

然而，在经理了几轮动荡后，三亚本土的房价已越升至我国一线城市的房价，分布在三亚湾和大东海一带的海景房已经高达4万每平，市区的普通或者劣质住宅也均在一万元价格以上，甚至小区住宅已经达到2万到3万不等的价格，更在国家对三亚实行禁购令的今天，房价依然居高不下，各大房产中介公司纷纷转型，以租赁房屋为主要赢利手段，甚至多数小型中介公司纷纷倒闭。在这样的市场大环境中，三亚本土的房产项目被关注度大大降低，另外，由于三亚可供开发和销售的楼盘也日趋枯竭，此时的消费关注点逐渐被三亚周边靠近三亚的几个主要市县所代替。

在此次市场调查中，我们抽取了三亚周边几个较为典型和销售业绩较好的项目为主要调查对象。进过综合对比和分析后，不难看出，在从09年海南房产爆

发期过后的两年时间里，海南东部由三亚到琼海一带是房产市场一直较火热的关注点。与此同时，许多较知名的开发企业也都把资金投向这一地带。

我们现以三点一线的方式来看待这一地带的房产市场的发展情况。三点为三个关注点和消费点——

第一关注点就是三亚本土的各个楼盘项目，在过去的几年里，三亚市内较为知名的高档小区楼盘已经销售进入了尾期，但在最初的销售时，因低价格和低端策略使得日后的价格被快速炒作攀升，随之带来的跗面影响就使得三亚本土过快地进入了市场的冷淡期。没有了投资空间的项目坐落在生活配套和人文都还没有健全的城市里，而过于离谱的价格使得真正的购房者望而却步，使得投资者化智投资方向，于是，越来越多的人认为三亚的房产市场进入了低靡期很难恢复。但三亚独特的地理气候环境又使得它具有较高的人气，几乎占有了进岛旅游及其他人群的一半，于是，显而易见的客户群和市场凝聚力就出现了，理所当然的在这个城市被各大开发商和代理商占据了有利的位置进行宣传销售自己的项目。三亚，它的关注来自对客户需求的房产经营者，这是一个投放广告和投放合理策划营销的核心位置。

第二关注点是分布在以海南交通线路划分的三条线路上的各个楼盘。以海南岛最南端的三亚为中心分散的东线高速，西线高速，中线国道。但在海南的地理环境和政府规划中，东线和中线的自然环境优越于西线，在选择上，多数的消费人群都会关注这两个地方，同时，比较著名的景观和高档海景楼盘也都聚居东线各个城市，如雅居乐清水湾，红勘香水湾等，这些高端的楼盘项目虽价格昂贵，却并没有受市场的动荡而变化太多，也因其特有的高端品质和针对的高端客户群使得这些项目一直是海南最闪亮的关注点。对于普通楼盘，分布在这三条线路上的各个市县，也因其独特的政策走向和生活配套吸引着不同选择性的客户，也都在这个冷淡期内业绩非凡，相差迥异。如有着温泉特色和七仙美誉保亭，在两年中，价格一直涨到8千多，而究其居住环境和生活配套，也不过平平，而西线的九所，也主打小区环境和价格优势，在几次销售高峰后，价格也涨至8千多甚至近万元。而一直处于业绩最高端的琼海，也一直打着海南第三大城市的口号，在政府不断扩建城市基础设施和新增生活配套服务的同时，不断有新的楼盘项目如雨后春笋般应孕而生，但价格也似乎可以与之相称，楼盘的整体品质也高于中线和西线的项目品质。但一直以来被忽略和业绩平平的万宁和陵水，将在今年由几个准备开盘的楼盘项目领军打破沉默，这样一来， 基本上三亚到琼海一带的房产市场也均于平衡。

第三个关注点便是远里三亚近至海口一带的房产项目。由于三亚拥有较大多数客户的采集功能这一特点，包括远离三亚近至海口的许多开发商也把关注点投放到了三亚，但由于物理拉锯的距离较长，使得较高的管理和操作费用和低靡的市场之间形成了不对等的关系，这需要合理的营销策划和更具说服力的管理模式来平衡。

在叙述三点一线看待以三亚为核心的房产市场时，提到的一线便是一种以三亚为核心采集客户带客户看房最终实现成交的销售模式，而这种被套用甚至是无师自通的海南特有，乃至三亚特有的房产销售模式，在中国也是少之又少。而这种模式的或许在很大程度上就已经定论了海南的房产的整体发展趋势，它的出现在一个时期是很难被另一种模式所代替和改变的。以扇形扩散式分布的

销售网络，以常规销售手段为工具，以大量的广告宣传创造概率营销，最终实现着利益的最大化，这就是这种模式的魅力，也是受其影响的整个海南楼市的根本，重视它，合理的利用它才会在市场的变化中定身屹立，在竞争的游戏中处于不败的地位。

篇三：三亚房地产市场资料

海南房地产市场冰封 炒房者均被套牢

http://sz.house.sina.com.cn 2012年09月10日15:11 中国证券报-中证网 不仅是凤凰岛这样的产权式酒店，海南各地主打度假功能的普通住宅销售情况也今非昔比。2011年，海南各地的房价普遍出现回调，楼市成交从2010年初的暴涨变成了断崖式下跌，此后市场一蹶不振。目前三亚楼市一些价格明显低于新房的二手房房源正是被套炒房客急于出货的表现。

2010年初房价暴涨，海南省政府紧急出台调控政策，宣布暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。随后，海南实行限贷，对炒房资金影响重大，楼市成交出现急跌，市场从那时起就冷冻起来。海口楼市的成交从当年4月的2741套急跌至6月的297套。

三亚万世家缘房屋理财中心有限公司总经理王生孝对中国证券报记者说，限贷令再加上之后出台的限购，对炒房客打击很大。“炒房客手中的大量房源无人接盘，还要承担过高的财务成本，很多炒房客的房子都是从2010年被套至今。”海口房地产人士冯清平介绍，虽然炒房客多是用现金一次买下大量房源，但这并不表明他们的资金实力有多雄厚，多数炒房客是利用民间借贷资金进行“快进快出”的短期炒作。然而令炒房客没有想到的是，海南楼市2010年年中出现的“冰封”行情持续至今，套牢在手中的房子让他们如今承受着很大的资金压力。

眼下，海南楼市似乎陷入恶性循环，新房过高的价格令购房者望而却步，前期入市的炒房客迫于资金压力急于低价出货离场。

二手房低于新房的市场现状令开发商更加惧怕降价后可能引来的雪崩效应。 曾经炙手可热的三亚楼盘早已放下身段。主打“森林度假”的万科森林度假公园，2010年开盘的一期当天即被抢光，而去年开盘的二期销售情况则差距巨大。售楼人员介绍，目前该项目对购房家庭提供1万元的“飞行补贴”，还有一些房源可以享受万科内部的“员工折扣”。而万科位于三亚的另一个度假楼盘湖畔度假公园则由于认筹数量不够迟迟没有开盘。

中国证券报记者获悉，现在上海购房者每人花上3000元就能来位于陵水县的知名度假楼盘雅居乐海南清水湾看房，费用包含往返机票和两晚五星级酒店住

宿。如果确定购房，开发商全额返还看房团费用，如果不购房，开发商也会提供一定金额的补贴。该项目在售产品的均价已由2010年的3万多元降至如今的2.4万元。

易居研究院提供的数据显示，从去年12月至今年4月，三亚楼市成交面积连续5个月出现同比下降，最大降幅高达55%。虽然7月三亚楼市以每平方米近26000元成交均价位列全国城市第一，但这一价格与去年同期相比已经下跌25%。

亚龙湾商业综合体项目即将上马 计划投资45亿

http://han.house.sina.com.cn 2012年09月07日08:17 三亚晨报

日前，三亚市与上海市长宁区政府举行促进经济文化交流合作座谈会。双方就经济和文化合作达成了初步共识，并签署了亚龙湾商业综合体项目建设备忘录。

三亚方面，省委常委、三亚市委书记姜斯宪，市委常委、常务副市长林东，副市长顾景奇等出席座谈会。长宁方面，长宁区委副书记、区长李耀新，区委常委、副区长杲云等出席座谈会。

姜斯宪首先代表市委、市政府对长宁区党政领导来到三亚考察表示热烈欢迎。他说，三亚是一个非常年轻的城市，是在一个比较低的起点上发展起来的，三亚仍有很大的发展潜力。三亚产业结构比较单一，尤其是房地产业占了很大的比重，今后对外将发展好高端度假房产，对内将做好本地居民的保障房建设。同时，积极培育金融业、总部经济、智慧产业等高增值产业，形成适度多元的产业体系。

姜斯宪表示，三亚具有区位优势、政策优势和后发优势，只要科学利用好这些优势，采取“大企业进入大项目带动”战略，引入好的企业和机构，特别是要将优质资源配置给优秀企业，三亚的城市品质将不断提升，综合实力也将逐步壮大。

对于亚龙湾商业综合体项目，姜斯宪表示，这个项目是市委、市政府寄予厚望的一个项目，希望申亚公司和三亚有关部门以本次备忘录为起点，积极开展工作，力争项目早日开工，早日投入使用。三亚方面会进一步优化服务，着力营造良好环境，为项目顺利实施提供支持。

关于两地的教育合作交流，姜斯宪说，三亚的教育水平相对薄弱，需要进一

步提升。相信两地在教育上有着广泛的交流合作空间，合作力度会越来越大。同时，希望有越来越多的三亚本地教师有机会到上海学习先进的教学经验，也非常欢迎长宁区的教育专家和教师精英来三亚传经送宝。

姜斯宪对近年来长宁区安排重要岗位支持三亚干部挂职表示感谢。他说，2003年以来，长宁区每年安排重要岗位支持三亚干部挂职，至今已接待三亚挂职干部12人。通过挂职锻炼，干部开阔了视野和思路，在三亚也得到了很好的重用。

李耀新说，长宁区与三亚市的协作交流源远流长。早在1998年，长宁区就已在三亚设立了海南申亚置业有限公司，10多年来，公司积极参与亚龙湾的开发建设，得到了三亚各有关方面的肯定和支持。他表示，希望长宁区与三亚的友好合作继续保持下去，同时以此次座谈为经济和文化合作的新起点，整合双方的优质资源，共同推动两地的经济文化建设。

在座谈会之前，顾景奇与长宁区相关方面，就两地教育交流合作事宜进行了洽谈。

座谈会后，林东与杲云共同签署了亚龙湾商业综合体项目建设备忘录。

亚龙湾商业综合体项目选址在亚龙湾国家旅游度假区内，项目用地32.9万平方米，总建筑面积19万平方米，主要建设内容包括高端消费品零售中心、户外娱乐主题公园、五星级旅游酒店、餐饮广场和酒店式度假公寓等，计划总投资45亿元。

三亚中介大规模倒闭 炒房客高位“套牢”

http://sz.house.sina.com.cn 2012年09月09日09:57 华夏时报

“我们对面的那几家商铺原本都是房产中介，今年陆续都关门了。现在这条街上就剩我们和另外一家中介了。”满堂红房产经纪陈先生对《华夏时报》记者说。

陈先生所在的中介位于三亚市的三亚湾附近，区域内凤凰岛、蓝色海岸等高档楼盘林立，是三亚楼市传统的投资客聚集的区域。

实际上，三亚楼市“击鼓传花”的接“花”者们不得不面对高位被套的命运：目前三亚二手房房价，较2010年3月的最高点每平米已下跌3000元-5000元。

中介倒闭潮。2010年10月，陈先生从广州来到三亚，继续从事房产中介工

作。之所以来三亚，是因为在这里做中介的佣金比广州要高得多，成交一套总价100万元的房子就能赚到约3万元的佣金。

但陈先生颇为无奈地对记者说：“我来晚了，错过了2010年最疯狂的时候，虽然限购政策出台后，也有过几个月的好日子，但是总的来说，形势还是一天不如一天。”

三亚楼市最疯狂的时期是2010年1月—3月，当时每套二手房都有几个买家竞相加价争抢，房产中介遍布三亚市区。满堂红所在的这条街上，一夜之间几乎冒出了好几家中介，还有不少隐藏在住宅中的小中介公司。然而，随着2010年4月新一轮房地产调控开始，以及当年10月限购政策出台，三亚楼市每况愈下。

“2010年，我基本上每隔一天就能成交一套，但是，去年到今年形势十分严峻，这个月和上个月我都没有开单。据我所知，8月份开始到中旬，三亚成交的二手房很少。”陈先生表示。

满堂红所在的三亚湾区域是三亚市传统的高档住宅区，因此，这里中介门店的租金较贵，20万元的年租金让很多长期生意惨淡的中介不得不关门，因为成交的单子还不够房租和员工的开支。

“现在我们把前面赚的钱都赔进去了。最典型的是冠亚房产，这家公司在三亚颇为有名，和卓亚地产曾是门店最多的房产中介。因为在行情好的时候扩张太快，冠亚无力支付成本，已经关了很多家店。连冠亚这样的大中介尚且如此，一些小中介更是难逃关门的命运。”一位房产中介向记者表示。

严先生所在的卓亚地产的门店位于大东海，与他们相隔不远的是已关门的冠亚地产的门店。严先生今年的业绩十分惨淡，今年2月份以来，三亚楼市的传统旺季过去后，他就没有再开过单。

相比陈先生，严先生比较幸运的是赶上了2010年行情最好的时候。“那时候，我们的确是赚了一些钱，就拿这钱集资开了间高档的家庭旅馆。可是，后来家庭旅馆赔了，中介现在也不好做了，如果今年旺季行情还这么冷清，我就要转行了。”

事实上，三亚楼市的淡旺季分明，每年10月份之后，三亚会陆续迎来全国各地的看房者，在次年的2、3月份达到高潮。因此，在陈先生们看来，虽然现在是惨了点，但是还有盼头。

投资客解套难。三亚楼市自限购政策出台以来，生意日渐冷清，这与之前当地楼市被爆炒有很大的关系。

“现在看来，2010年2、3月份受‘海南国际旅游岛’消息刺激，而在三亚买房的投资客基本都被套在了高位。”陈先生表示。

炒房客们高位被套，不愿意赔钱退场，导致二手房的挂牌量减少，现在愿意赔钱退场的基本都是急需资金的炒房客，但是三亚楼市被炒到高位已经是不争的事实，因此即使三亚的二手房已经从当初的最高价跌去了每平米3000元-5000元，仍有价无市，成交清淡。

记者以购房者身份走访位于大东海的金茂海景楼盘时，一位该楼盘业主看到记者有意买房，便主动上前攀谈。据这位业主描述，他手中有8套该楼盘的房子，因为需要资金，打算卖掉几套，“8套房子看中哪套都可以买，价格好商量。”这位来自东北的业主说。

如今金茂海景的非海景房价格在16000元/平米左右，其最高价是开盘时的20000元/平米左右。该项目开盘后，并没有撤掉售楼处，主要是帮助想卖房的业主们接洽买家。楼盘内，80%的业主都是来自全国各地的投资客。

“现在的房价距当时的最高点，下跌的幅度多则5000元/平米，少的也有2000元/平米左右。”严先生表示。

位于三亚湾附近的海岸人家，现在的价格与最高时相比跌去了3000元/平米。位于大东海附近的蓝海豪苑也从最高的25000元/平米跌到了如今的23000元/平米。

“三亚的二手房有不少是在击鼓传花。一些开盘比较早的楼盘都经过了几轮易主，价格逐步攀升。2010年3月份的接棒者现在把房子都砸手里了，要么赔钱卖掉，要么等待房价涨回来。”陈先生表示。

由于三亚楼市价格在高位盘整，不少投资客已经将目光转向琼海、文昌等周边城市。“三亚楼市再繁荣不仅仅要靠国际旅游岛的概念，还要在软件上加以配合，才能给高房价一个合理的理由。”陈先生表示。

篇四：三亚房地产市场分析

目 录

1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价 .............................................. 2

1.1

1.2

1.3 宏观经济运行状况 ....................................................................................... 2 城市规划与建设 .......................................................................................... 4 宏观政策 ..................................................................................................... 7 2. 城市房地产市场发展状况分析与评价 .............................................. 9

2.1

2.2

2.3

2.4 土地市场 ..................................................................................................... 9 房地产整体市场 ........................................................................................ 10 商业营业用房市场 ..................................................................................... 18 酒店市场 ................................................................................................... 19 3. 城市房地产行业发展与市场竞争分析 ............................................ 20

3.1

3.2

3.3 房地产行业发展现状及趋势 ...................................................................... 20 城市房地产市场竞争格局分析 .................................................................. 20 典型企业及典型项目收益和风险分析 ....................................................... 21

图表目录

图1-1：2000-2004年三亚经济及房地产发展情况 .............................................................. 2

图1-2：2000-2004年三亚三次产业发展情况 ..................................................................... 3

图2-1：2000-2004年三亚房地产投资情况 ....................................................................... 10

图2-2：2001-2004年三亚房地产施工情况 ....................................................................... 11

图2-3：2000-2004年三亚商品房销售情况 ....................................................................... 11

图2-4：2000-2004年三亚房地产供需情况 ....................................................................... 12

图2-5：2000-2004年三亚商品房销售价格 ....................................................................... 13

图2-6：2001-2004年三亚房地产需求情况 ....................................................................... 14

表2-1：三亚市住宅市场需求量预测 .................................................................................. 17

1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价

1.1 宏观经济运行状况

? 城市概况及特征

三亚，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽；是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸；是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。

三亚的城市定位为?一市两都三中心?。?一市?是国际性热带滨海风景旅游城市。?两都?是健康之都、休闲之都。?三中心?是会展中心、购物中心、时尚中心。?一市两都三中心?的定位，目的是把三亚打造成一流的专业性的旅游城市，而不是各行业均衡发展的综合性城市。

? 宏观经济运行情况

自1998年以来，三亚GDP连续七年递增10.0%以上，高于全国、海南省平均增长水平。2004年全市生产总值（GDP）48.25亿元，环比增长13.4%。全市人均GDP收入9545.00元，合1177.00美元，同比增长12.1%。经济发展呈加速增长态势。

图1-1：2000-2004年三亚经济及房地产发展情况

数据来源：三亚市统计年鉴

2004年全市完成固定资产投入38.46亿元，同比增长41.9%;其中房地产开发投资13.85亿元，增长0.9%。房地产开发投资的增长水平大大小于固定资产投资的发展水平。

? 产业结构情况

2004年三亚第一产业增加值19.18亿元，增长7.8%；第二产业增加值11.51亿元，增长22.3%；第三产业增加值17.56亿元，增长14.5%。三次产业对国民经济增长的贡献率分别为：第一产业贡献率24.3%，第二产业贡献率35.9%，第三产业贡献率39.8%。 图1-2：2000-2004年三亚三次产业发展情况

数据来源：三亚市统计年鉴

旅游业是三亚的支柱产业，全年旅游总收入39.14亿元，比上年增长33.8%。全年旅游外汇收入4256.90万美元，比上年减少9.4%。

高科技农业、生态农业、旅游观光和花卉等逐步兴起和发展，全市农村经济得到全面发展。

? 人民生活水平

近年来，三亚城镇在岗职工工资水平和农民收入水平有所提高。由于国家政策性调资，在岗职工工资水平尤其是行政事业单位职工的工资水平得到提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额47.69亿元，比年初增长15.5%。全市在岗职工年平均工资11567.00元，比上年增长4.7%；农民人均纯收入2896.00元，比上年增长4.1%。

随着三亚居民收入的持续增长和社会消费环境的逐步改善，居民消费预期增强，旅游消费增大，消费市场活跃。全年全社会消费品零售总额18.12亿元，比上年增长 22.4%，考虑价格因素，实际增长18.12%。

? 贸易与投资

2004年全年三亚对外贸易进出口总值4750万美元，比上年增长10.1%，其中，出口总值3300万美元，增长11.0%；进口总值1450 万美元，增长8.1%。2004年三亚实际利用外商直接投资总额1.07亿美元，完成年计划的105.8%。

1.2 城市规划与建设

? 城市规划

根据修编的三亚市总体规划，三亚市总体布局结构为带状城镇群布局；市区总体布局为?两轴五个功能区?。

两轴：

滨海轴---三亚湾的滨海地区。这一地区由3个部分组成：三亚河口旅游码头、中部的城市滨海中心区和海坡度假中心。这是展现滨海旅游城市风貌的重点地区。

中心轴---从滨海中心区沿月川路向北延伸形成城市行政办公居住区。月川路、迎宾路是中心轴骨架，两旁将建设全市重要旅游服务设施、金融、商业、文化娱乐和居住区。

五个功能区：

荔枝沟区---以一类工业为主的工业区和配套的生活区建设为主。

田独、红沙区---环绕榆林湾建设的滨海居住区、旅游度假区，并成为三亚东部进入市区的交通枢纽。

羊栏区---航空港、羊栏民俗和海坡度假村。

鹿回头、大东海---滨海旅游度假区。

河东、河西---三亚城市中心城区。以全市性行政办公、金融、商业、重要的旅游服务和文化体育娱乐设施为主。

? 旅游规划

三亚围绕旅游业为核心，定位于?一市两都三中心?。 三亚的主题旅游区域框架基本构建，旅游饭店超前发展。目前，三亚市初步构建覆盖南山、大小洞天、天涯海角等以文化

篇五：三亚房地产方案策划书书

海南三亚房地产项目市场调研

计 划 书

专业班级：2013级金融二班 组长： XXX

组员：XX、XX、XXX、XXX、 XXX 指导老师：XXX

二0一X年X月XXX

海南三亚房地产项目市场调研计划书

一、调研背景

房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着海南国际旅游岛建设战略的实施，三亚更是成为了众多房地产开发商的必争之地，为了能够更快的了解三亚的房地产市场，我们计划要针对三亚的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。

二、调查目的

1、对整个三亚市房地产市场信息（包括价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理；

2、以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和实施，以便适应市场发展的需求；

3、进一步了解经济的发展给房地产带来的影响以及文化特色；

4、结合三亚宏观环境，为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供基础性资料。

三、调研内容

市场调查的内容要根据市场调查的目的来确定。该次调查中主要内容有以下几方面。

（一）宏观环境的主要的调研内容有：

① 随着国家政局的稳定，我国加入亚洲经贸区必然影响房地产项目因素。 ② 随着经济发展趋势的影响，以及科学技术的发展对房地产的影响很大。 ③ 当地区域文化，风俗习惯等特点。

（二）房地产需求、规划、中介机构调研主要内容有：

① 了解三亚房地产在城市的建设与规划 ② 了解三亚房地产企业的情况 ③ 观察三亚房地产的供应与需求 ④ 了解三亚房地产的经营销售渠道 （三）消费者调研主要内容有：

①消费者对房地产的购买型式（位置、户型、风格、配套） ② 消费者对房地产的了解程度（单价、总价） （四）调查对象以及单位

三亚比较有名的房地产公司。如：雅居乐，万科，万达，世邦魏理仕，绿城等。

三亚房地产的所有消费者都是被调查对象，但因为个人的经济背景的差异性，每个人的月开支存在较大的差距，被调查者年龄比例、被调查者性别比例、被调查者收入比例、被调查者所在区域比例，导致消费者购买习惯的差异性。

消费者样本要求如下所示： ①消费者家庭中有无未购房者 ②消费者有没有购买新房的意愿

③消费者有没有在半年内接受过房地产的市场调查

四、调查方式：

资料收集法、问卷调查法、访谈法、实地考察法、网络调查法。

五、 具体实施

1、房地产商调查

对三亚比较有名的房地产公司采取重点抽样调查方式采集资料 2、消费者调查

①对消费者以及街头问卷调查为主，具体实施方法如下：

在完成市场调查问卷的设计及调查人员进行培训等有关工作后，就可以展开具体的问卷调查，把问卷平均分发给各调查员，统一到目的地进行调查，调查人员在进行调查时向消费者说明来意，得到正确有效的调查结果，调查过程中，调查员应耐心等待不可催促，调查员当时收回问卷。 ②准备阶段

界定调查问题范围，设计调查方案，设计调查问卷。 ③实施阶段

根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的信息 ④结果处理阶段

将收集的资料进行汇总、归纳、整理和分析，并将结果以书面形式调查报告表叙述出来。

六、经费预算（单位：元）

1.调研人员

XXX（组长）、XX、XX、XXX、XXX、XXX 2.调研任务安排

（1）调查作业设计：XX、XXX （2）调查地区分配：XXX组长） （3）当日工作审核：XXX（组长）

①每天下午结束前全体人员集合 ②验收问卷 ③汇报访问过程

④谈体会和遇到的问题、交流看法和做法 （4）调查结果处理：XX、XXX，XXX

问卷审核、统计计算、结果分析、撰写调查报告

八、附录

附录一

海南三亚X房地产公司楼盘调研表

调研员姓名： 调研时间： 年 月 日

附录二

三亚市房地产市场消费者调查问卷

主办单位：海南大学金融与统计系调研小组

填卷说明：A用钢笔或圆珠笔在选定答案上打“√”。

B除注明“可多选”外，均为“单选题”。

—————————————————————————————————— 尊敬的先生/女士：

您好！本公司为了更好的了解消费者对三亚市当前房地产市场的看法，制定了该调查问卷，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。 （一）现有住宅调查： 1、您现在住房的户型是？

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