作业帮武汉后湖公园一期工程
来源：学生作业帮助网 编辑：作业帮 时间：2024/11/12 14:47:05 体裁作文
篇一：武汉市后湖公园规划
本科毕业设计题 目：
姓 名：
班 级：
课 程： 武汉后湖水景公园设计 申敏玲 学 号： 2009305201131 园林0903班 园林设计 指导教师： 裘鸿菲
中国·武汉
二○一三 年 五 月
武汉后湖水景公园设计
目 录
项目名称 .............................................................. 1
项目背景 .............................................................. 1
方案简介 .............................................................. 1
Project title ........................................................................................................................... 2
Brief Introduction ................................................................................................................ 2
第一部分 湖北省武汉市后湖水景公园总体规划 ............................. 3
1. 基址概况 ........................................................... 3
1.1 基地位置范围 ................................................... 3
1.2 自然地理条件 ................................................... 3
1.3 基址分析 ....................................................... 3
2. 规划依据、目标与基本原则 ........................................... 4
2.1 规划设计依据 ...................................
2.2 规划目标 ....................................................... 4
2.3 基本原则 ....................................................... 4
3. 概念方案设计 ....................................................... 5
3.1 概念分析 ....................................................... 5
3.2 概念设计的生态策略 ............................................. 6
4. 总体规划布局 ....................................................... 6
4.1 功能分区 ....................................................... 6
5. 竖向设计 ........................................................... 7
5.1 竖向控制点高程设计 ............................................. 8
5.2 地形设计 ....................................................... 8
6. 景观总体规划 ....................................................... 8
6.1 静与动的对比 ................................................... 8
6.2 开与和的对比 ................................................... 8
7. 植被规划 ........................................................... 9
7.1 规划原则 ....................................................... 9
7.2 规划特色 ....................................................... 9
7.3 树种规划 ....................................................... 9
7.4 植被分区及内容 ................................................. 9
8. 道路交通规划 ...................................................... 11
8.1 交通方式 ...................................................... 11
华中农业大学2009届本科毕业设计说明书
8.2 交通设施 ...................................................... 11
8.3 道路分级 ...................................................... 11
9. 服务设施规划 ...................................................... 12
9.1 规划思路 ...................................................... 12
9.2 建筑物和构筑物规划 ............................................ 12
9.3 公园其他常规设施规划 .......................................... 13
第二部分 景区及景点详细设计 .......................................... 15
1. 人文历史展示区 .................................................... 15
1.1 设计思路 ...................................................... 15
1.2 景区详细说明 .................................................. 15
2. 湿地观光体验区 .................................................... 15
2.1 设计思路 ...................................................... 15
2.2 景区详细说明 .................................................. 15
3. 中心湖面景观区 .................................................... 16
3.1 设计思路 ...................................................... 16
3.2 景区详细说明 .................................................. 16
4. 山林生态保护区 .................................................... 16
4.1 设计理念 ...................................................... 16
4.2 景区详细说明 .................................................. 16
5. 高新科普展示区 .................................................... 17
5.1 设计理念 ...................................................... 17
5.2 景区详细说明 .................................................. 17
结语 ................................................................. 18
致谢 ................................................................. 18
参考文献 ............................................................. 19
武汉后湖水景公园设计
项目名称
武汉后湖水景公园设计
项目背景
武汉后湖曾经一度是汉口著名的游览胜地，位于张公堤城市森林公园东部，三环线以南，横跨黄孝河两岸，周边紧邻三环商贸城，以及三金潭立交桥、规划市民中心等。周围一带水景丰富，人文历史背景丰厚，在武汉城市的发展历程上曾有着重要作用。随着社会的进步、科技的发展，如何结合水景并充分发挥水景在改善城市生态环境和空间组织、景观质量等潜在功能，并结合基址所处的地理环境，周边其他环境、以及城市文化与形象，打造武汉一带十园的沿湖美景是目前一个重大问题。
方案简介
武汉后湖水景公园项目选址武汉后湖地区，其于1996年开始被列为后湖新城的建设对象，属于武汉市的重点建设区域。基地总面积约65公顷，其中有黄孝河和幸福河贯穿，场地现状多为工业厂房、农田和水塘。
本项目基于武汉“一带十园”建设的总体规划基础上，对其中的一园进行了以水景园为主题的规划设计。通过对现状生态景观的重塑和休闲游憩功能植入，打造集滨水游憩、休闲娱乐等功能为一体的市民活动公园。经过对场地历史文脉的提升，在设计中表达场地的历史变迁，将自然资源与人文历史资源相整合，为社会和人民创造不一样的生态休闲体验区。园区中通过对地形的整合，结合武汉市常用的植被设计，通过对树木高度的控制，展现层次感丰富的景观林缘线。总体规划成为五个功能区：人文历史展示区、湿地观光体验区、中心湖面景观区、山林生态保护区、高新科普展示区，将历史写入园区中，将水体、植被、建筑等充分的与历史结合在一起，打造不一样的水景公园特色。
篇二：武汉市后湖规划
武汉市后湖规划
武汉市中心医院将建北院区
该院正在修建的北院区， 将为姑嫂树、后湖大片居民提供优质医疗服务。市中心医院的前身是1880年由意大利天主教会创办的天主堂医院，该院曾引进汉口第一台30毫安X光机，率先开展下腹部手术。1955年，医院被武汉市人民政府接管后，组建武汉市第二医院，1999年增挂“武汉市中心医院”院名。
金桥商城：武汉石桥集团有限责任公司开发，项目位于武汉市江岸区后湖乡石桥村幸福大道与文佩路交汇处，北临幸福大道，东临文佩路。该项目拟新建3栋17层写字楼及3层商业裙房，总建筑面积为69590.82平方米。
城投·中央华城：将建设成为集住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身为一体的大型综合性居住区。本次招商项目包括酒店、写字楼和综合医院等项目开发。
（一）四、五星酒店。四星酒店项目西接塔子湖水景公园，占地面积约30亩，规划建筑面积约3.5万平方米。五星酒店项目紧靠武汉大道，占地面积约60亩，规划建筑面积约5万平方米。
（二）写字楼。写字楼南临塔子湖体育健身中心，占地面积约45亩，规划建筑面积约10万平方米。
（三）综合医院。综合医院项目占地面积约30亩，规划建筑面积约4.2万平方米，将服务后湖新城40万常驻人口。
市民之家：“市民之家”建成后，将成为武汉市政服务的大窗口，届时，全市面对公众与企业的审批和公共服务事项都将在这里设窗口，实现“一楼式办公，一窗式收费，一站式服务”。“市民之家”总占地约10万平方米，最高为七层，总高度55米，建筑造型为两个L型交叠，取手牵手和城市方印之意，象征政府与市民的鱼水交融。
长江传媒大厦：我市重要文化项目和建设工程、汉口北部城区第一座超高层建筑“长江传媒大厦”，在武汉城市快速通道武汉大道三环线东北段三金潭奠基。2013年，这里将竖起一栋高238米共60余层的地标性绿色建筑，主楼建筑面积9.5万平方米，将建成具有“两型社会”建设示范价值的地标性、环保型、智能化绿色地标建筑。大厦的整个建筑形体将呈现出一种汇聚、向上、流动的形态，顶部收为锥形，抽象表达出“笔尖”的意象，其建筑语言呈现传媒集团“秉笔直书”的社会责任。而建筑表皮肌理则以“人”字形为母题，着重体现长江传媒以人为本的历史使命。建筑形体自上而下依次展开，赋予建筑一种“展翅欲飞”的姿态，对武汉未来的发展和长江传媒事业的节节攀升寄予美好愿望。总体布局还通过主楼和其他建筑设施的围合，隐喻“武汉三镇”兴旺发达的意蕴。
后湖大道与建设大道延长线交汇处：统建与南国置业合作进行商业开发！
新生活摩尔城柠檬墅：江岸区后湖大道与百步亭交汇处，项目总用地面积约50000平方米，总建筑面积约87000平方米，其中住宅面积约32000平方米，其余全部为商业。项目建成后，
将形成以精品时尚百货，中百仓储旗舰连锁店、五星级天河院线电影城、肯德基快餐、美食一条街等为主导的，集百货超市、影院、电玩、KTV、餐饮、建材家居、家电及金融网点为一体的大型商业综合体。
武汉竹叶山集团股份有限公司位于江岸区金桥大道竹叶山钢材市场的土地交易建居住、商业项目：位于兴业路东方恒星园与正义路之间，紧邻金桥大道。
新荣国际商贸中心：新荣客运站站后湖大道对面，大型商业综合体。
新荣客运站：武汉主城区最大的客运站，武汉港客运站搬迁已有200多台车注入，年底新华路客运站搬迁将有一半以上的车注入，目前日客流量3000余人，计划客流量3W人。
海昌·极地海洋世界：位于金银潭宏图路侧，宏图路向北经盘龙城大桥与盘龙城沟通，向南穿东西湖大堤，接塔子湖东路，中一路，过中一路下穿铁路通道入主城区。武汉的极地海洋公园是华中首家，建筑面积近4万方，是大连、青岛极地海洋公园的升级版，开业时间预计在明年中旬，届时市民可近距离观赏北极熊、白鲸、海象、企鹅、热带鱼、珊瑚等百余种极地、热带珍稀动物。项目拥有近23万平方米的商业配套，规划城市旅游大道、欧洲风情小镇、板道大街、棕榈滩等聚集休闲、娱乐、互动为一体的旅游业态，建成后将成为让武汉市民及外地旅客享受到精美一日游的绝佳去处。
建设大道延长线：南起东干渠路，北止于后湖路，全长约720米，规划红线宽为50m。
后湖路：西起百步亭路，东止于解放大道，道路全长约为868米，规划断面宽40米。
轨道交通：2015年，从沌口至三金潭的3号线工程建成通车，后湖设后湖大道站和兴业路站；2016年，从三金潭至梨园广场的8号线一期工程建成通车，后湖设塔子湖站、幸福大道站、兴业路站、竹叶山站；2017年，从三角湖到东西湖区假日广场的6号线一期工程建成通车，连接金银湖和南湖的7号线工程也将通车，途径唐家墩路、姑嫂树路。
京广铁路下穿通道：银墩路、金墩路（已通车，汉口火车站财神广场后面）、塔子湖西路、塔子湖东路（中一路，正在修，估计明年通车，全线打通后北接三环线，南到发展大道，又是出城通道，可缓解金桥大道压力）、建设大道延长线、兴业路延长线（后湖路）等等。
二七长江大桥，
武汉大道
竹叶山四层立交
二环线
竹叶山立交处：红旗?家世代，竹叶山红星美凯龙家居生活广场－－华中国际广场。
南国北都城市广场：新华家园斜对面，江汉区姑嫂树路和兴业路交叉口，为上市企业“南国置业”打造的又一大型商业综合体,项目总建筑面积约10万㎡，涵盖超市、商场、影院、餐
饮、娱乐和2栋LOFT公寓(南国北都SOHO)。目前，已成功引进大润发、金逸影城等多家国内外知名品牌商企。
塔子湖体育中心。
竹叶山中环商贸城。
嘉锦苑：配套商超，计划是武商量贩＋苏宁。
后湖大道中百仓储。
篇三：武汉后湖花园可行性研究报告
武汉后湖花园完整可行性研究报告
内 容 提 要
江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]后湖花园 项目投资 开发经营
ABSTRACT
The Houhu country in Jiang’an area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project - Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is 27.1%.So the project is probability and adaptive to develop and manage.
[key word]Houhu Garden project investment develop and manage
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、武汉市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、后湖地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、后湖乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、武汉市规划局规划方案；
2、亿房网站.cn）；
3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、武汉市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征：
全国房地产开发及销售情况表
2000年实际 比上年同期+%
住宅投资（亿元） 3318.7 25.8
商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6
商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4
商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9
商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1
其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9
占总销售额的比重（%） 79.5 --
1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。
2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。
3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾） 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、武汉市房地产市场分析
1． 2000年房地产市场
2000年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产
租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。
（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03
（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年武汉市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：
各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2．市场特点分析
2.1宏观市场特点：〈亿房.cn〉
1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
2．空置商品房消化能力加强。2000年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年武汉市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。
3． 经济适用房建设取得较好成效。2000年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境
篇四：武汉后湖花园项目可行性研究报告
武汉后湖花园项目可行性
研究报告
江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、武汉市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、后湖地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、后湖乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、武汉市规划局规划方案；
2、亿房网站.cn）；
3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、武汉市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
篇五：武汉后湖商业地产的危机
武汉后湖商业地产的危机
目前，对于后湖片区的商业发展趋势有两种截然相反的观点，一是认为随着后湖人口的增加，商业将会获得很大的发展空间；二是认为后湖的商业供应量过大、同质化严重、招商运营困难，因此存在很大的风险。
从风险角度来看，后湖片区的商业存在两大问题：第一，商业总面积远超人口承载量；第二，投资回报率较低。
如果忽略为数众多的社区商铺，目前后湖商业总面积为91万平方米，而实际居住人口仅20万，商业发展的速度远远超过了区域承载力。另外，整体商业投资回报率仅约3％左右，比银行定期存款的利率还低。
后湖本地的消费者无法承载商业体量，必须吸引外来消费者，但是本地商业的档次不高，对外来消费者缺少吸引力，加之后湖周边(盘龙城、姑嫂树)的商业又发展很快，甚至把后湖本地的消费者吸引过去。在种种不利因素的影响下，后湖的商业地产开发商怎样应对这些危机?请看本期《专题报道》。
一、后湖地区的商业现状
武汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。
该区域规划用地23．6平方公里，其中江岸区占地 18．56平方公里，涉及21个行政村；江汉区占地5．04平方公里，涉及2个行政村。后湖地区远期规划人口32．2万人。 后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。
长期以来，后湖缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及大型购物场所奇缺。除后湖大道武商量贩及中百仓储外，缺乏大型的大型生活中心、更缺少综合性的医院。仅能满足基本生活所需。
作为居住新城的后湖对周边商业配套的依赖度较高，在后湖大道以东主要依靠百步亭、中部金桥大道周边主要依靠竹叶山、西部主要依靠姑嫂树及唐家墩商圈。
后湖区域内部“五纵三横”干道全长为37公里，“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。
后湖片区在建及待建的有地铁3号线、6号线、8号线、10号线和12号线及汉孝城际铁路。地铁和城铁在改善区域交通的同时，也能引入一部分区域外消费者，为后湖商业发展带来活力。
随着区域的不断发展，尤其是交通网络及市政配套的完善，入驻人口的大量增加，地产集团、中海、越秀等实力开发商进驻，后湖商业逐步有较零散的社区型商业向集中型的商圈发展，并逐步形成东西两大商圈组团。一个是以汉口城市广场、待建的中森华后湖广场为核心及周边同安花园、金桥大道以东街铺为住的东部商圈，还有一个是以星悦城商业街、三元风情街及万科城市综合体为核心背靠姑嫂树的西部商圈。
二、后湖商业地产的问题
武汉新地置业发展有限公司在后湖深耕多年，该公司的营销副总监刘道河认为，后湖在2007年与2013年经历了两次开发热潮，开发商一窝蜂地扎堆建房，彼此间缺少信息沟通，造成部分项目定位失误，同质化严重。开发商在规划商业与计算人口承载量时，并未考虑后湖存在大量居民商铺的事实。在销售之后，业态配置混乱，一些商场的工作人员甚至比客人还多，客户的投资回报率无从保证。虽然后湖的商业配套众多，但是档次不够，同行们仅仅只是在抢点。
武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理明志勇认为，由于开发商拿地成本高，加之开发住宅的利润较低，因此只能指望靠商业提高利润率。但是，开发商以开发住宅的方式开发商业，注定无法成功。因为住宅开发比较简单，而商业地产的成功是多种因素的并联关系，比如地段、规划、业态、招商。开发商为了销售业绩，不可能考虑商业业态与经营，只是考虑如何尽快卖完，把风险转嫁给投资人。更值得注意的是，随着电商出现，商业地产的黄金期已经过了，只有一线城市和区域中心城市还有潜力可挖掘。返观后湖，可能只有 1—2个大型商业综合体能够存活，其余的恐怕全部要惨淡经营，因为后湖只有这么多消费需求，后湖规划30万人口，他们不可能每天在外消费。最后，明总强调，开发商业地产，开发商、投资者、运营商必须三权分立。
中原地产的策划师朱曼指出，目前后湖片区的住宅价格已经达到9000—10000万／平方米，消费力不低，但是没有高档商业，造成本地消费者外流，对外地消费者也没有吸附力。另外，武汉商业地产最大的问题，是开发商用做住宅的二元思维做商业，但是商业必须兼顾开发商、投资者、消费者和门店四方面的利益，否则很难成功。
在亿房研究中心的高级研究员郑军华看来，后湖商业地产堪称危机重重，主要问题有如下几点：
1、商业供应近百万方，人均面积超武汉平均水平
到2020年后湖新城规划居住人口为50万，而目前及未来商业供应近百万方，而且不含社区底商和沿街商铺。人均商业面积2．1平米，超过武汉人均1．4平米的平均水平。未开商业过剩风险显现。
2、商业档次较低，区域消费力不足
长期以来，后湖商业以社区服务业为主，小，分散，不精，没有细化主要以日用品，小超市为主，档次低，规模小，商铺面积大多在30-80平米之间。
近年来，后湖商业业态逐渐丰富即有大型聚集式的购物中心，超市，也有商业街和图书大世界等专业市场，还有酒店餐饮及医疗机构，但仍面临消费力不足的问题。后湖中百、武商等几大商超业绩均低于其在武汉其他区域的平均水平。其他商业也均处于中低偏低水平，整体商业盈利水平不高。
后湖虽然出现如汉口城市广场这样20万方体量的综合体，也出现如百步亭金桥汇、幸福里这样的商业街，但仍属于二三代产品，而且在空间规划、动线设计等方面与万达及光谷世界城这样的产品仍存在较大差距。
后湖无论是主力店还是街铺都面临严重的同质化问题，如从百步亭花园路到金桥大道几百米的商圈就集中了武商量贩、华润苏果、家乐福、中百仓储?a href="http://www.zw2.cn/zhuanti/guanyurenzuowen/" target="_blank" class="keylink">人拇笾髁Τ校艺庑┏芯谏桃堤宓暮诵模赫ち摇Ｍ贝邮档厍榭隹矗桃捣瘴б残杞铣な奔涞呐嘤?/p>
3、周边片区商业发展迅速，区域竞争激烈
后湖商圈东南西北包围着众多的商圈，不仅难以从周边导入消费人群，反而武广、京汉路、唐家墩等一些老牌商圈能够从后湖分流一部分消费群体。后湖往北主要为汉口北商业中心，主要有中环商贸城，盘龙城十大专业市场。后湖往东是正在崛起的二七商圈，包括已建成的东部购物公园、在建的城开?二七城市广场等。后湖网西南，跨过铁路为竹叶山商业中心，包括竹叶山华中国际广场、红旗家居等，且6公里范围可达西北湖金融中心，CBD和武广商圈。后湖往西则可达姑嫂树、唐家墩及汉口火车站商圈。
4、汉口新城心商业发展需长期精细化运营
后湖众多商业项目中发现，凭借区位优势， SOHO、商铺不愁买家，但有些项目主打的散售模式却因为缺乏统一的业态规划，造成商铺大量空置。由于租金上涨、经营压力大，造成了商铺空置率较高。所以有的商业项目中每年得花费非常多资金补贴商铺招商!从商业定位来说，后湖商业的同质化和低档化也将对后湖商圈吸引力构成负面影响。
三、后湖商业风险的对策
尽管后湖片区的商业地产风险重重，但是各家开发商也都有自己的应对之策。总体来看，有以下五种对策。
1、减小体量(代表企业：新地置业)
为了避开与汉口城市广场等大型商业综合体的直接竞争，新地?盛世东方把2万平方米的商业体量减少到1万平方米，楼层从5层减到3层，最上2层准备建四星酒店，降低了风险，停车位不够的问题也迎刃而解。
2、引进外援(代表企业：美联)
针对后湖居住氛围好但消费氛围不佳的现实，美联和世界500强企业之一的日本永旺合作，在后湖金桥下开发了一个15万平方米的商业项目，今年动工，预计2015年投入运营。引进了国际知名的商业运营团队，美联如虎添翼，但是此举必然以减少项目的整体收益率为代价。
3、闭关自守(代表企业：越秀)
越秀的星汇君泊项目有18万平方米的商业配套，该公司选择将其中15万方开发为写字楼产品，另外3万方商业只针对写字楼中的白领人士提供服务。该项目的商业配套体量虽大，但是自成体系，不与外界相往来，规避了潜在的风险。
4、以情留客(代表企业：外经)
外经的鼎盛华城二期在规划4-5万平方米的配套商业。据该公司研究，后湖片区虽名为城市副中心，但只是一个大型居住区，白天年青人都出去上班了，只剩老人在家。所以，该公司的商业定位于服务后湖的街区型商业，以满足家庭消费需求，力争在工作日的晚上和双休日迎来以家庭为单位的客流，留住人气。
5、街铺为王(代表企业：百步亭)
百步亭的商业一直以街铺为主，自成体系，降低风险。近年来又引入华润苏果超市，由专业运营团队满足社区内中端消费需求。两种战术结合，从目前来看，取得了良好的效果。
四、对后湖商业的建议
1、对于后湖片区商业项目的布局与选点，政府应有一个单独的总体规划。
2、政府应出台政策，成立房地产基金，让开发商获得退出机制，专心于商业项目的运营而不是销售环节。
3、开发商不应盲目照搬其他商业项目模式，应该和大学及相关研究机构合作，开发符合民族心理的娱乐主力店，吸引外来消费力。
4、后湖有较好的教育资源，应加以运用。
5、后湖的定位是生态居住新城，可以在商业生态城方面做做文章。
五、总结
经过十多年的发展，后湖的商圈逐步形成了，而随着越来越多的政府机构和公司入驻后湖，打上交通可达性的改善，必将从根本上改变后湖单一的消费结构和较低的消费档次。多元化的消费和多元化的业态将逐步成为后湖区域商业主流。同时如何进行差异化的业态设计尤其是在大地铁时代如何留住本区域及吸引区域外消费人群是需要长期探索和规划的。后湖作为曾经的“宿舍区”能否真正支撑起百万商圈，仍有待时间和市场的检验，汉口新城心商业发展需长期精细化运营。开发商应深入调研需求，汲取过去教训，为建设好后湖的商业地产做好充分准备
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