京津新城高铁最新规划

篇一：京津新城生存发展小意见

京津新城生存发展意见

09地理科学

杨 蕾

09508052

目录

0引言 ............................................................................................................................ 2

京津新城位于天津市宝坻行政区，依托天津，面向北京辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。京津新城在规划之初被设计为京津卫星城，是城市化理论中的郊区化，在近年来发展现状是否实现了集居住，休闲，旅游，投资于一体呢？它是怎么变成业界调侃的“鬼城”的呢？ .................. 2

1京津新城现状概述 .................................................................................................... 2

（1）项目简介 ...................................................................................................... 2

（2）房产规划定位 .............................................................................................. 3

（3）交通状况 ...................................................................................................... 3

（4）入住情况 ...................................................................................................... 4

2存在问题 .................................................................................................................... 4

（1）产品定位 ...................................................................................................... 4

（2）交通成本 ...................................................................................................... 5

（3）基础和配套设施 .......................................................................................... 5

(来自:www.sMHaiDa.com 海 达范文网:京津新城高铁最新规划)

（4）常驻人口 ...................................................................................................... 5

（5）开发资金持续来源 ...................................................................................... 6

3解决建议 .................................................................................................................... 6

（1）新城swot分析如下 ..................................................................................... 6

（2）重新定位客户消费者 .................................................................................. 7

（3）注重医疗、文化，消费圈建设 .................................................................. 7

（4）加大温泉度假发展 ...................................................................................... 7

4参考文献 .................................................................................................................... 8

5附：京津新城实景 .................................................................................................... 8

0引言

京津新城位于天津市宝坻行政区，依托天津，面向北京辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。京津新城在规划之初被设计为京津卫星城，是城市化理论中的郊区化，在近年来发展现状是否实现了集居住，休闲，旅游，投资于一体呢？它是怎么变成业界调侃的“鬼城”的呢？

1京津新城现状概述

（1）项目简介

京津新城位于天津市宝坻区，处于北京、天津两大直辖市的经济走廊，京、津、唐三地的腹心地带，是一个拥有包括商贸物流工业园、峰会会展基地、总部后台系统服务基地、文化教育、生态宜居等五大板块在内的大型综合地产项目，是集休闲、居住、教育、科研、会展、商贸、工业于一体的国务院批复天津市十一五规划现代化卫星新城。其总投资金额已近80亿元人民币，由合生创展和珠江投资联合投资开发，天津合生珠江房地产开发有限公司负责项目的具体运作。 其中的生态宜居板块，经过数年发展，目前已经初具规模，建成项目包括利用天然温泉资源建造的帝景温泉度假村、五星级凯悦酒店、07年全国十佳新球场——27洞帝景高尔夫球场、北京科技大学天津学院、天津财经大学独立学院等多项高端配套设施，并且已经建成近2000栋高端别墅，现已基本售罄，大量业主入住，成为国内首屈一指的休闲度假型地产项目之一。

京津新城紧靠风景旖逦的潮白河，地热温泉储量丰富，面积202平方公里，第三系热层共11亿立方米，水温高达96-102摄氏度，成就了独一无二的具有天然温泉资源的珍稀上品。项目拥有170万平米的水景面积，别墅群体与水系和高尔夫球场相隔交错，和谐有机地融为一体，形成优美的居住环境。作为京津地区罕有的大型纯别墅项目，目前推出产品包括独栋、双拼、联排等多种户型，整体0.28的超低容积率。

每个独立的别墅组团都分别拥有相配套的法式或意式风情商业街，为精致生活提供全方位的便利。项目的建筑风格有北美风格和地中海风格；建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，强调了人性化和实用性，处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。

（2）房产规划定位

京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，位于京津唐腹心地带。项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。其世界级配套设施有：五合国际设计的亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂等。位于天津市宝坻行政区，处于环渤海湾经济区的心脏地带，地热和其他自然资源丰富；它依托天津，面向北京，辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。

总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲最大的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。

例如 09年的庄园壹号

庄园壹号占地44万平米，建有329户独栋别墅，拥有罕见的超低密度。整个园区岛屿式分布，64%的碧水和绿意层次丰富。富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质的天然温泉直接入户，主力户型300到450平米，均以高品质典雅风范的精装修交工，让业主轻松入住舒适生活。纯美湖景样板岛上景观、道路全部已经完美呈现，四周碧水环绕，清新宜人。18栋已经完全竣工的独栋别墅，在树木鲜花的掩映中格外典雅。这里的每一座独栋别墅都拥有相当于建筑面积2-2.5倍的超大花园，私人水岸、独立木屋生活馆、精装花园等等。

（3）交通状况

距津蓟高速公路三号出口仅200米，距北京约1小时车程，距天津约30分钟车程。京津新城项目地处京津唐三地中心位置。西北距离北京98公里，约1小时车程，南距天津45公里，约30分钟车程，东距唐山105公里。京津新城离津蓟高速公路三号出口仅200米，除自驾车外，项目中还有来往的公交巴士，交

通十分便利。

京津新城通往北京、唐山的高速铁路计

划于2009年9月初动工，站点距京津新城

凯旋门（项目入口处）仅200米。届时京津

新城通往北京仅20分钟，至唐山仅15分钟。

高铁的建成将为京津新城业主的出行提供

极大便利，自由往来于京津，体验零距离的

自在生活。据悉，高铁动工后天津至蓟县的

轻轨也将在京津新城设站，与高铁交汇。

（4）入住情况

驱车绕京津新城已经开发的区域需要将近一个小时，一路上有数不清的别墅。但沿街的商铺无论是饭店、还是服装店、网吧、超市都已经关门大吉。在上一次参观中，我们也观察到，整个新城寂静，宁静中带着点点凄美，生活的气息却很不浓郁。

根据报道的资料显示，京津新城的房屋成交率很高，但是入住率却低的惊人二三百套房中常驻人口只有20多户。

2存在问题

（1）产品定位

概括来说，京津新城的问题主要在于产品定位，可以形象的说它是一群中低价位的住宅中傲然挺立的星级私宅，是开车跋涉两个小时后迎面扑来的无边无际的别墅群。我想很多看到京津新城的人不禁会想这样有天堂般的豪宅，却有地域一样的环境配置，谁来买？谁来住？

多数的购房者的确是有足够闲置金钱消受的起高档别墅的人，但也因此他们将新城的住宅作为社交中心，私家会馆，偶尔的休闲度假场所。但是能有这样财力的购买者屈指可数，也就是说这样的定位，市场前景很窄，而新城又是一个准备规划10期的大工程，情景不容乐观。

篇二：京津附近的亚洲最大别墅区：几近半价抛售

京津附近的亚洲最大别墅区：几近半价抛售 2014年10月06日 08:47

来源：北京青年报

京津新城别墅惊现七折特惠

随着全国各地相继取消限购政策,央行高调表态放水救市,堪比2008年的房地产大拯救终于达到了最高潮。回顾这几年的严格限购、限贷,很多人的生活轨迹都因此受到影响,其中既有为了孩子上学孟母三迁、反复腾挪的学区房,也有极端一些的为了买房离婚、为了贷款离婚,更有高房价下如春笋般冒出的各种新城,在盛况之后成了让人惊悚的“鬼城”??对于这些楼市怪现象,北京青年报记者分别予以了梳理。

天津宝坻县城往南15公里,在麦田和树林的包围中,耸立着一片欧式建筑。大门造型类似凯旋门,约可供10辆车并排同行。路旁绿树裹以红布,通向绿树掩映下的各个别墅小区。这里就是号称“亚洲最大别墅区”的京津新城,有约3000座别墅和一座豪华的五星级酒店。 据京津新城售楼人员介绍,“十一”期间,开发商推出了近年优惠力度最大的特惠房,相当于七折优惠。190平米与194平米两种房型,毛坯房,外带200平米花园,以往130万元的价格,目前80多万元就能拿下。

金九银十叠加国庆黄金周,各路购房者以及开发商再次将目光瞄准楼市。随着部分区域价格筑底,不少房企降价揽客;面临各种优惠促销,七天长假成了购房者眼中今年最后的黄金季节。北京青年报记者将目光投向了亚洲最大别墅区京津新城—外界称其为京津两地最大的空城。国庆黄金周期间,开发商推出了大力度的优惠措施,联排别墅以七折低价惊现市场。 上百万别墅降至80多万

在一家医疗器械私企公司做副总的赵先生,差不多是京津新城量身定制的目标客户。45岁、博士学历、年薪四五十万,不仅有留美背景,而且追求生活品质。

对京津新城,赵先生也并不陌生,他看中那里的别墅成群,环境清悠。地处天津宝坻,距离北京市中心110公里,天津市中心50公里,唐山市中心80公里。住户大多来自北京,经济实力和文化素质较强,最大的优势是,新城肯定是京津地区的“价格洼地”。更让他心动的是,“十一”期间推出了七折的联排别墅。

赵先生告诉北青报记者,国庆节期间他想带老婆孩子前往蓟县盘山玩玩,顺便也去京津新城转一转,看看那里有什么变化。他得到的最新消息是,有一个小区推出了特惠房,190

平米和194平米的联排别墅,从之前的130多万,突然降至80万至90万;单价从7000元滑到了4800元,“下跌了三成,如果质量没问题,肯定是出手的好机会。”

面对这样的诱惑,赵先生认为抄底的时候到了,就像前段时间A股消灭了一元低价股,随着经济好转,“低于百万元的别墅去哪儿也找不到了”。

他需要做通夫人的工作,其夫人坚称,京津新城已成了被边缘化的“空城”,没有政策的提振,她不相信这个区域能有多大升值空间。

最大短板是缺乏配套工程

采访中北青报记者发现,类似赵先生这样准备逆势入市的投资者人数寥寥,多数人并不看好京津新城的发展。

数位房地产资深人士认为,投资京津新城作为长线可以考虑,中短线看不准,不排除资金打了水漂。目前来看,缺乏配套工程是最大的问题,医疗、教育以及交通等成本都比较高,而且短时间内无法解决。

此前有媒体报道,京津新城的开发商合生创展的一位高管说:“政府最开始称这里有京津城际(高铁),还会有很多配套,结果很多承诺都没兑现,到后来就是一个民营企业干了政府所有的活。”

除了交通不便,京津新城存在配套短缺的尴尬,周边医院、菜市场、小学,均在附近的镇子上。此外,京津城际高铁在武清区设站,而宝坻人期待的京唐高铁,目前暂无实质性动作。

近期频频前往燕郊看房的樊先生,在与河北燕郊和宝坻的京津新城进行类比后,认为前者楼盘升值很快,与后者相比机会更多。“以燕郊的纳丁堡为例,中档楼盘吧,2010年印象中每平米7000元左右,目前价格接近翻番;如果是在奥运会前买入,现在卖出最少三四倍的回报吧。”“京津新城呢,据说其入住率连三成都达不到,因为没人气,所以消费、产业、交通等等都不行,房价没有大幅拉升的可能。”

樊先生直白地告诉北青报记者,可以肯定的是,京津新城的价格跌不下去了;不能肯定的是,它的价格什么时候能涨起来,一两年三五年,完全看政策的变化。

能否迎来新一轮机遇?

据京津新城售楼人员介绍,“十一”期间,开发商推出了近年优惠力度最大的特惠房,相当于七折优惠。190平米与194平米两种房型,毛坯房,外带200平米花园。“这次拿出10

套,两天就卖出了3套。”据了解,以往130万元的价格,目前80多万元就能拿下。其位置处于小区最后一排,紧邻当地政府推出的绿化带,品质与以往相比明显变化。以往优惠幅度最大的当推独栋别墅,360万元的总价,一般降幅在20万至30万。售楼人员还告诉北青报记者,特惠房的信息并没有挂在网上,至于特惠房的数量会不会增加,目前也不明确。说到优惠原因,他们强调,这是公司纪念十周年大庆回馈新老用户的。

京津新城位于宝坻北部,大约在2004年建立。京津生态新城曾提出服务京津、发展低碳工业、建设生态宜居城。锦绣香江、京津新城、大学城、九园低碳工业园、中关村科技城等众多项目纷纷扎根宝坻。

天津宝坻县城往南15公里,在麦田和树林的包围中,耸立着一片欧式建筑。大门造型类似凯旋门,约可供10辆车并排同行。路旁绿树裹以红布,通向绿树掩映下的各个别墅小区。这里就是号称“亚洲最大别墅区”的京津新城,由桃园、康园、顺园等别墅小区构成。这里有约3000座别墅和一座豪华的五星级酒店。合生创展是京津新城的开发商。

公开资料显示,《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提到天津周边有11个新城,它们的规划将按中等城市标准建设,京津新城位列其中。按照该规划,京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务,远景规划是8000多套别墅,至2020年的人口规模为20万人。

京津冀一体化今年骤然提速,旅游、通讯和交通等一系列玫策的变化给北京周边的房地产市场打了一剂强心针。燕郊、廊坊、保定等地房价闻风而动,效果立竿见影。

京津新城的售楼小姐也拿京津冀一体化说事儿,有了政策的提振,“我们负责的小区,入住率平时有五成,节假日达到七成左右吧。”不过售楼人员的数据打架也是事实,另有售楼人员告诉北青报记者,“整个别墅区入住率大约三成。”今年6月,有媒体报道称,京津新城的入住率仅有一成左右。

一个不可否认的事实是,公开资料显示,与保定、廊坊和燕郊等地比较,今年春天京津新城的房价并没有应声上涨。

财经观察

城镇化走偏导致房产“大跃进”

近年来,一些地方打着推进城镇化的旗号,纷纷建设新城新区,并有愈演愈烈之势。通过大规模造城来拉动地价,提升城市价值,以获得更多的财政收益,成为很多地方的“理性”之选。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心对12个省区的最新调查显示,12个省会城市全部提出要推进新城新区建设,共规划建设了55个新城新区,其中沈阳要建设13个新城新区,武汉也规划了11个新城新区。在144个地级城市中,有133个提出要建设新城新区,占92.4%,平均每个地级市提出建设1.5个新城新区。161个县级城市中,提出新城新区建设的有67个,占41.6%。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说,目前一些地方新城新区建设中普遍存在着“数量过多、规模过大、标准过高”等问题。“在我们调查的城市中,有很多新城的规划面积达到了现有城市面积的一半多,规划的新城新区人口基本相当于现有城市人口。而且,不少地方新城新区建设都提出了较高的建设标准,生态城、智慧城、科技城、现代城等比比皆是,建设配置标准大多是国内和国际领先标准。”

有关专家认为,城镇化不能等同于房地产化,产业的培养和引领应该是驱动城镇化的动力,工业地产可能是产业发展的“抓手”。

在此前的新型城镇化发展论坛上,戴德梁行高级董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为,产业的正确定位以及发展是决定园区发展能否取得成功的关键;产业决定就业,就业决定居民;水电、网络、交通等配套基础设施是居民能否定居的关键因素;空气、水源等居住环境同样能够决定吸引力。

新闻内存

知名度最高的空城

461平方公里的云南呈贡新城是计划大而发展速度最慢的“龟城”。

260平方公里的京津新城以气度最大实用性最差荣膺“伪城”。

160平方公里的上海松江新城以房价直达月球赢得“寒城”。

20平方公里的惠州大亚湾新城被称为“睡城”。

150平方公里的郑州郑东新城被称为“最大的空城”。

本栏文/本报记者 刘慎良

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篇三：京津新城

天津远郊庞大造城运动酿泡沫 京津新城成空城

4年前的一天，在北京做城市运营规划的李国平来到天津，一位县级官员开着车把他拉到了远郊，指着车窗外的盐碱地说：这是一个我们从未经历过的时代，能不能帮这儿策划下，造个曼哈顿或者地中海小镇出来？

荒野之上的可能性改变了中国的地理版图，也打破了内地经济的引力平衡，李国平随即成立了顾问公司，全力参与到一场造城运动中来。 与他一道的还有碧桂园、绿地、富力、恒大、合生创展、阳光100等几乎所有一线房地产开发商。在过去5年时间里，这个京津之间的广阔腹地出炉的造城计划几近北京与天津2009年住房销售量之和。

在房地产商的计划书上，中国未来十年史无前例的城镇化，将给他们带来数不尽的财富。自2010年两会以来，城镇化已数次被最高决策层表述为提振内需的长期利器。6月24日，国务院副总理李克强在上海进一步指出，城市群是城市化发展的重要途径？通过现代交通网络，把中心镇发展成中小城市，与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为，这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费，亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。

北京显然就是“城市病”的典型案例。过去十年间，北京吸引了全国最优秀的年轻人，但这里土地资源的瓶颈已经显现：尽管在不断“摊大饼”，自2004年北京住房销售面积攀上2200万平方米大关后，5年来一直未有进一步突破。而与此同时，2009年的住房销售额却已是2004年的3倍多。两个数字的叠加暗示了北京有巨大的购房需求未被满足。

瞄准这些需求，京津之间城市群的布局早在5年前就渐次展开。只不过，手握土地的远郊区县政府有改变城市形象的憧憬与雄心，却缺乏资金与经验，他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。

这其中，位于天津宝坻区的京津新城 (论坛 新闻)是中国内地最早的由开发商打造的“新城”。作为亚洲地区最大的别墅区，这里在短短几年时间耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场，以及在荒野上建起的数千栋欧式别墅，面积相当于33个天安门广场。

但在6月1日傍晚，当《环球企业家》记者来到这座别墅之城，看到的却只是凄冷的景象。夕阳下最后一对新人依偎的剪影被摄影师成功定格后，作为免费布景的这座几可乱真之地中海小城也结束了一天中不多的喧嚣，苍凉而悲情地隐入暮色之中。这个最初为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城如今正上演着凄凉的空城计。

据有关媒体报道，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基。那么这些空城如何而来？

环绕在京津之间的那些超级大盘，或许能给出答案。

沙丘上的高楼

夜色中的京津新城总给外来者一种魔幻般的感觉，电瓶车在空旷寂静中滑行，掠过一幢又一幢轮廓精美的临水别墅，但是这些房子没有灯光，犹如空城般死寂。偶尔出现的行人，看起来就像电影中灾难过后的幸存者。

“一期桃园、二期熙园都卖出去了，但没有业主过来住。晚上黑洞洞的，很吓人。”售楼处司机小杨说。几乎每天，他都要巡视一遍他的“领地 (论坛 新闻)”，这片位于潮白河畔占地达25000亩的土地，堪称亚洲最大的别墅区，开着电瓶车围着园区主干道走一圈下来，需要45分钟。

6月2日上午，在京津新城庄园1号售楼处，上千平米的大厅里只有《环球企业家》记者一人，连售楼小姐也不知身处何处。“除了周末，平时看房的人很少，现在市场不好更没人过来了。”门口的保安感叹道。

6年来，这片荒芜的盐碱地上耸立起3000座别墅——这仅是京津新城总体规划开发量的1/2——按照规划这里将有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内，这几乎相当于临近地级市廊坊的城市人口——整个投资将达120亿元。

合生创展的创始人朱孟依是这一切的缔造者。这位来自广东的51岁富豪建筑包工头出身，在房地产行业浸淫二十余年却不为人熟知，但其领导的合生创展集团一度在销售额和土地储备上超过了万科 (论坛 新闻)地产，乃至于被王石称为中国房地产行业的隐形航母。

看起来朱孟依有足够的筹码来吃下这个项目。但事实上，在合生创展内部对这片盐碱地亦有过激烈讨论。“或许朱老板具有常人不具备的眼光，他看得比别人更远些。”一位前合生创展华北区高管只能这样含混地向《环球企业家》解释。

京津新城计划与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。宝坻在2001年提出了“135工程”的招商引资政策，即100万、300万、500万的引资计划，500万以上项目往往由区长亲自挂帅、亲自洽谈。合生创展集团号称120亿的投资，令宝坻区政府领导晕眩不已。

“宝坻区一年的财政收入仅2亿元。合生来之前，连三星级酒店都没有，朱孟依要建一个全亚洲最大的五星级酒店和温泉城，建成后将创造10000个就业岗位，这样好的事上哪找？”上述人士透露，最终在协议出让土地制度废止前的2001年，朱孟依拿到了一个低得近乎白送的土地价格：急于改变城市形象的宝坻区政府愿以每平米78元的价格将2万多亩土地双手奉上。京津新城随后成为宝坻区政府的头号工程，宝坻官员车里总是有两样东西：京津新城发展规划图和宝坻经济发展战略规划图。

万事俱备后，朱孟依宣称他不是在盖一个楼盘，而是要造一座城，一座连接北京与天津的活力中枢，给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后，朱发现自己必须接下土质改良和郊外造城的重担，这远超出了一个房地产商的能力范围。

而京津新城所寄予厚望的一条高速公路和一条城际铁路也数次推迟。6年过后，京津新

城项目操盘手京津新城总经理郑昌立也不得不向《环球企业家》承认：政府不给配套支持，京津新城仍只是一座空城。

它还有着更要命的缺陷。很多慕名造访者被京津新城的大气磅礴所震撼，但回到现实，极少有人愿意把自己与之发生关系。以京津新城主打的欧式独栋别墅为例，每平米1.1万元的均价已让不少人望而却步；而如果你从北京出发，经过京沈高速和津蓟高速，一路往西南驶上120公里，缴纳50元高速费，两个小时左右方能抵达京津新城。从这里驱车往南50余公里，才到天津市区——无论是对北京人还是天津人来说，京津新城都显得过于遥远。

在这样一座空城上，朱孟依投入了太多赌注。据《环球企业家》调查，从2005年到2009年年底，京津新城共实现销售额约30亿港币，而五年来合生创展在这里投资逾60亿元。显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收周期十分漫长。

“政府的缺位，导致生活配套及交通迟迟无法完善，这限制了京津新城的上升空间。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录向《环球企业家》指出。

在2005年购入第二期熙园的业主杨建开始向房管局投诉，称买房五年了仍没拿到房产证。“据说开发商把土地抵押出去贷款了。”另一个业主王婷毫不掩饰她的失望情绪：京津新城的路灯大部分都坏了，晚上整个社区空荡荡的，她觉得特别不安全。“一出门一个来回就要交高速费100元，可装修好了，不住又很可惜。”

制造这一切的合生创展日子更不好过。在2004年“8·31”协议出让土地大限过后，协议拿地被明令禁止，尽管与宝坻区政府有协议在先，但合生创展内部人士透露，最初协议的25000亩土地还有近一半未履行手续，土地证至今没有取得。

“如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右，这意味着我们的土地无法大面积转正，只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后，新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”上述合生创展高管指出。

城市分裂症

似乎直到此时，政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意，却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌，赌京津一体化如同珠三角一般真正实现，到那时他们的新城将是北京的郊区。

然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力，每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘；但环渤海地区所有资源都围绕着京津，环京津地区没有成为大城市辐射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。

但地产商们试图挑战这一格局。合生·京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲 (论坛 新闻 视频)是继京津新城之后，能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛？在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里，“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，颜

语的想法更简单，“我要把迪拜搬到星耀五洲。”颜语曾多次向《环球企业家》表示。

从京津新城往北60公里的蓟县，方圆28平方公里的盘山风景区被上海绿地集团收入囊中，一排排尖顶的别墅正在茂林修竹中拔地而起，他们声称要在这里开发出一个能与美国好莱坞叫板的影视基地，并以此吸引北京演艺界、文化界人士到此聚居；而在一片破落低矮的平房包围着的津南咸水沽，建筑面积300万平米的天津富力津南新城正在缓慢启动，天津富力董事长谢强声称将打造出天津最高端的度假产品？

包括恒大、绿地、富力、碧桂园、阳光100在内的全国知名房企均在天津近郊或者远郊广袤的土地上聚齐。他们试图用造城把京津在地理和现实中连在一起——在城际高铁两侧的亦庄、永乐、武清以及在京津塘高速两侧的宝坻、蓟县，正在形成一座座新城，与天津老城区、滨海新区以及北京市区连成一片，共同构成宏大的城市群。

更多的“城”正在规划和建设中：天津已经明确规划的11个重点开发城镇，大部分已被地产商们占领。他们将地产开发与区域功能定位结合起来，计划以旅游、休闲、文化产业等配套，带动别墅的销售。这些荒野里浩瀚城邦的缔造者们，无一例外地将销售对象定位为京津冀的富豪及中产阶层。

天津国民投资有限公司总经理侯昱伟指出，随着近两年天津各区县造城运动的兴起，同类产品将越来越多，这些超级大盘不得不面临一个供过于求的市场。“买房送蓝印户口一度是这些大盘的最大卖点。但我预计未来两年天津远郊市场上将有超过3万套别墅，而天津一年才卖出几千套别墅。”金地集团天津总裁助理李告诉《环球企业家》。

据《环球企业家》了解，仅天津蓟县恒大金碧天下 (论坛 新闻) 、盘龙谷，宝坻的京津新城、锦绣香江及津南区的星耀五洲五个造城项目，总供应别墅面积即达2370万平米，而2009年天津楼市商品房销售面积创造了历史，也仅1320万平米。

“在北京的巨大阴影中被骤然推到了聚光灯下，天津短暂的晕眩很正常，不少地方政府以为请几家南方擅长造城的开发商就能完成城市运营。这太简单了。”已是高策顾问有限公司董事长的李国平也开始反思这轮造城运动。

作为远郊大盘的土地提供方，天津各区县政府是“空城”的始作俑者，他们不仅在“8.31”大限前大量协议出让土地，甚至在2007年土地自主权被收归天津市前，也突击大量卖地。

天津市曾尝试来解开京津卧城的死结。据接近天津市国土局的知情人士向《环球企业家》透露，天津市政府曾计划将天津动物园和会展中心搬到京津新城，提升其人气，但政府依然无法为此掏钱。这意味着朱孟依仍要给政府做公建配套，他一开口就要求再低价补偿18000亩土地，结果双方不欢而散。

无论如何，没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无水之源，不仅无助于改变城市分裂症，还将加剧这种“癌变”，使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民，相对于越来越高的房价，他们的购买力会更低；一边是囤积房产的富有投资者。夹在他们中间的将是一片无人地带，还有如空气一般的城市化美好愿景，“最终结果就是新城开发将慢下来，甚至停顿。”前天津万科 (论坛 新闻 视频)总经理郭钧向《环球企业家》指出。

尽管如此，在京津新城管委会官员眼里，未来仍“不可限量”。新区二期规划已被国务院批准通过，管委会的宣传牌显示，将来天津新城面积将达258平方公里—这将是目前规模的5倍多。

现实的苦涩只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城，标志性建筑是凯悦大酒店。这拥有着700多个房间欧洲古典城堡风格的五星级酒店，开业三年因业绩不达标一直挂着“试营业”的招牌(即使在旺季入住率也不超过15%)。开业一年后，凯悦有一半的服务员被辞退。由于疏于维护，酒店外立面因缺乏维护而显得有些破旧，裸露的雕饰品锈迹斑斑。（来源：环球企业家）

篇四：京津新城

京津新城

天津宝坻京津新城是珠江合生与当地政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星新城，规划总面积260平方公里。

京津新城位于天津市宝坻行政区，处于环渤海湾经济区的心脏地带，地热和其他自然资源丰富；它依托天津，面向北京，辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。

京津新城交通便利，距北京90公里、距北京首都国际机场96公里、距天津25公里、距天津新港43公里、距天津机场30公里。京沈和津蓟两条国家级高速公路，以及拟建的北京-宝坻-天津城市轻轨均路经京津新城，

本着政府指导扶持、企业建设管理的原则，京津新城灵活运用市场运作规则，正确处理当地居民、消费者、投资人、政府和社会其他成员之间的利益关系，通过体制创新、资源整合，实现超常规发展，创造财富、增加税收、解决就业，有效提升当地政府形象。 京津新城开放创新、兼容并蓄，通过创新体制和管理模式，努力营造符合现代市场经济发展规律的现代卫星城运行机制，为投资者创造出一个成本低廉、运作顺畅、安全高效的投资环境。

京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，位于京津唐腹心地带。项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。其世界级配套设施有：五合国际设计的亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂等.

京津新城综合规划

北部城镇综合功能区 北区包括第五大街两侧及新城北部的居住区，是新城功能最为复合的地区，包括城镇公共服务、居住、教育、研发、小型都市工业、会议会展、郊区大型零售等功能；

中部温泉疗养区 中区以珠江项目为基础，围绕温泉资源，形成集疗养、度假、游乐、健身与一体的功能区，包括温泉主题乐园、温泉度假酒店和度假村、温泉别墅，高尔夫球场、温泉疗养所等设施。

南部主题游乐区 南区以大型体验式主题游乐项目为核心，延伸至居住功能，核心项目包括一个大型主题游乐园，一个主题风情街区和一个体育公园。

京津新城之未来三年

京津新城位于天津市宝坻区，处于京、津、唐三地的中心地带，是一个拥有包括商贸物流工业园、峰会会展基地、总部后台系统服务基地、文化教育、生态宜居等5大板块在内的大型综合地产项目。

其中的生态宜居板块经过数年发展，目前已经初具规模，建成项目包括利用天然温泉资源建造的帝景温泉度假村、五星级凯悦酒店、07年全国十佳新球场——27洞帝景高尔夫球场、北京科技大学天津学院、天津财经大学独立学院等多项高端配套设施，并且已经建成近2000栋高端别墅，现已基本售罄，大量业主入住，成为国内重要的休闲度假型地产项目之一。 在未来三至五年，京津新城仍将在多个方面加速发展，主要内容包括：

第一，加速北方文化产业基地，尤其是一期博物馆工程的建设，为丰富宝坻区和天津市的文化建设贡献力量。

第二，加速目前项目内居民的生活配套设施建设和引进，如医院、公交车、幼儿园、奥特莱斯等，为居民的日常生活服务。

第三，加强园区整体的建设和发展，包括宝白路以西别墅园区的建设、利用潮白河的水上游艇俱乐部的规划建设、高尔夫球场会所及其配套设施的建设等。

第四，加速大学园区的建设和新的学校的引进，目前正在与多家学校洽谈合作事宜，在未来三至五年还将引进多家小学、中学、大学，完成整体教育体系布局。

京津新城简介

一、京津新城简介

京津新城位于宝坻区中南部，辖6个乡镇，1个农场，涉及66个村，1.4万户，5.0万人，

2.4万从业人员，农村经济纯收入1.2亿元，战略规划面积258平方公里，土地利用规划55平方公里，是经国务院批准被列入天津市“十一五”期间新建的11座新城之一，目前京津新城城市总体规划正在进一步完善和修编。京津新城地处里自沽洼地区，充分借助现有优势资源而开发建设，其中包括储热面积达232平方公里的周良庄地热异常区、水面宽度达1000米的潮白河及周围水系。京津新城地区交通便捷，毗邻4条高速公路和12条国道，其中津蓟高速纵穿而过，塘承高速、廊唐高速、津蓟—津汕联络线即将建设。

2001年底开始，由宝坻区政府与合生创展、珠江投资、香港华拓、南方香江、天津华永等投资商共同开发建设。截止目前各方共投入资金约100亿元人民币，规划和开发建设面积40平方公里，已建成国际生态居住区、帝景温泉度假村、京津新城凯悦酒店、帝景体育俱乐部、教育园、九园工业园区、东山水厂等项目。知识森林岛锦绣香江休闲人居水城、中国北方文化产业交流基地中的玉佛宫、已开工建设，本区与天房集团合作开发宝坻黄庄蓄滞洪区生态防洪工程的框架协议已经签订。

滨海新区的开发建设已经由地区发展战略上升为国家发展战略，为天津和环渤海区域经济发展提供了千载难逢的历史性机遇。而京津新城地处滨海新区发展的腹地，其定位又是天津卫星城，服务滨海新区，服务天津、北京，服务环渤海，服务东北亚。滨海新区发展的机遇对我们来说更为直接，更为现实，也就更为难得。

京津新城开发建设六年多来的实践积累了宝贵的经验，同时也越来越引起市委、市政府、国内外有识之士的高度重视。所有这些都为京津新城的下一步快速发展提供了良好的基础。因此，我们要抓住机遇，开拓进取，举全区之力，借全市、全国乃至世界的发展大势，以

蓬勃向上的朝气、开拓进取的锐气、不畏艰难的勇气、争创一流的志气，用新思路、新体制、新机制把京津新城真正打造成为体现科技研发和总部基地、休闲度假、现代会议会展、生态宜居、职业教育、商贸物流等功能的高标准、生态型国际化现代服务新城市以及小城镇建设试验区和现代农业示范区，真正实现让世界人建设开放的宝坻，让开放的宝坻为世界服务的目标。

二、京津新城主要项目分布状况

京津新城主要项目如图所示：

1、国际生态居住区，包括：帝景温泉度假村、京津新城凯悦酒店、帝景体育俱乐部、教育园。

国际生态居住区已建成别墅2100套，在建别墅400套，以北美风格建筑为主，兼具“超大花园”、“温泉入户”、“天然水景”等诸多特点，与之配套的国际医院、国际学校、大型购物中心已完成前期策划，即将投入建设。

帝景温泉度假村是集温泉沐浴、休闲保健、生态旅游于一体的国家4A级温泉度假村，是亚洲最大的温泉度假村，温泉水温高达96℃，富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质。2005年被评为中国十佳度假村。

京津新城凯悦酒店由合生集团投资16亿元人民币开发建设，美国凯悦酒店集团经营管理，是华北地区规模最为宏大的酒店。占地400亩，建筑面积约15万平方米，突出住宿、会议、娱乐功能，其中包括837间标准客房和10余栋总统别墅、最大可同时容纳2000人的会议厅及歌舞剧院、康体吧、壁球馆、保龄球馆、酒吧、咖啡厅等娱乐设施。酒店目前已经营业。

帝景体育俱乐部是集高尔夫球场、网球、羽毛球、兵乓球、马术等多项体育运动功能于一身的现代化、综合性、高标准体育俱乐部。其中27洞高尔夫球场占地1800亩，分别由美国著名设计大师J.Michael Poellot、世界冠军球手 V.J.Singh和IMG公司共同设计。2007年全面投入使用，并于当年获得“全国十佳新球场”称号。

教育园由高等教育和基础教育两部分组成，规划了包括大学、中学、小学、幼儿园等在内的一整套教育体系。现已成功引进北京科技大学天津学院、天津财经大学珠江学院，目前在校师生达到12000人。大学城扩建工程正在进行中，凯悦酒店旅游管理学院、汽车技术工程学院等第二批院校的洽谈和筹建工作正在进行当中。

2、中国北方文化产业交流基地，由合生珠江公司投资15亿元开发建设，占地2400亩，建筑面积80万平方米。建设内容包括京津新城玉佛宫、大觉禅寺、古玉研究院、字画博物馆、字画研究院等。

玉佛宫建筑面积1.7万平方米，可收藏、展示具有重大影响的大小古玉1万多件。计划于2008年底之前完工，并于2009年初试开馆。首展将以历代佛教造像的艺术风格为背景展开，其藏品均为首次亮相的绝世精品。通过征集收藏文物、标本、实物资料，进行科学研究，举办陈列展览，传播历史和文化知识，将极大地促进宝坻同国内外的文化交流，推动宝坻乃至天津旅游、文化产业的发展。大觉禅寺已奠基开工。

3、东山水厂是京津新城重要基础配套设施，由天津华永房地产开发有限公司投资4.8亿元人民币，以引滦水为水源，2006年底开工建设，设计日供水量为10万立方米。一期工程投资1.03亿元人民币，日供水量5万吨，2007年8月22日开始为京津新城供水。

4、知识森林岛规划面积14.64平方公里，由香港华拓国际发展集团有限公司开发建设，总投资约500亿元人民币。是世界首个完整体现知识经济特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具备知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质，具有可持续发展生命力的新概念经济区—知识商务区。规划建设周期5年，2007年开始建设。

知识森林岛由11座主要岛屿（板块）构成：

a. 国际精英居住岛b. 跨国公司区域总部及总裁居住区c. 对外交流与合作岛d. 英语世界e. 国际公寓居住岛f. 会议中心岛g. 度假岛h. 森岛总部i. 贵宾岛j. CBD岛k. 知识岛

5、锦绣湘江世界休闲人居水城项目是知识森林岛的国际精英居住区，是知识森林岛整体开发的启动区。利用本地优质丰富的水资源，突出生态宜居功能，建设高档居住区。规划用

篇五：京津新城项目总结

京津新城项目

1． 项目基本情况

2004年，由合生创展与珠江投资两大地产巨鳄投资的天津宝坻巨无霸大盘撩开面纱，这一庞大的造城工程命名为“京津新城”，为目前内地最大规模的一个综合性地产项目。内容包括别墅、家居、旅游、教育板块之后等多个板块，仅其中的京津国际商贸港总面积就超过150万平方米，投资过百亿元，建成后将成为中国北方最大的轻纺采购流通基地。 名为京津新城占地22500亩，由合生创展集团开发

近日，由合生创展集团开发的复合型房地产项目京津新城已经浮出水面，该项目位于天津市宝坻区，距离北京98公里，总体开发面积达22500亩。

据了解，京津新城开发产品类型非常丰富，主要以温泉水为主题，规划为度假、休闲、会议、酒店、高尔夫、别墅、学校、体育、工业园区等多种物业和产业类型为一体的大型综合房地产开发经营项目，从立项、规划到施工、销售整整花费了三年时间，目前已完成整个项目区的详细修建性规划、部分施工图以及整个项目的三通一平工作，其中休闲度假型别墅产品已于十月一日开盘，据开发商介绍，销售金额目前已达5亿元。

1.1 项目基本构成

京津新城工业园：工业园一期规划面积9.6平方公里，总体规划33平方公里 享受国家级开发区同等的政策,是天津市的开发区体制改革试点。工业园区将重点发展汽车，机电，家用电器，轻工，医药，装备制造业等的产业。天津素以制造工业基础雄厚而著称，利用京津的产业基础把握承接北京和日、韩及其它国家产业转移的机遇，把

京津工业园打造成国际性的生产加工基地。

教育园：作为中国宝坻民办高等教育试验基地，投资140亿元、占地2万亩，将致力于培养实用型、技能型人才。目前北京科技大学已签约，9月份招生。其他意向合作单位包括：北京广播学院、北京邮电大学、北京外国语大学、天津财经学院。知识森林岛总投资100亿元将建成具有知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质的新概念经济区。

京津商贸城：预计建筑面积150万平米，总投资额约35亿元人民币，建成后将成为亚洲乃至世界上最宏伟、最大规模的国际综合性商品批发交易建筑群之一 。

轻纺城交易区总建筑面积60万平米，2007年9月建成并全面营业后，将成为中国北方最大的集纺织原料、服装面料、辅料、家纺、酒店纺织用品及纺织服装机械设备为一体的商贸交易中

心。

珠江温泉城：规划总建筑面积约435万平方米，分十期开发，其中有占地400亩的亚洲最大的4A级日式帝景温泉度假村、总建筑面积14万平方米仿非洲迷城超五星级水上皇宫大酒店、国际竞赛标准27洞环湖

高尔夫球场、容纳2200人的国际峰会中心、国内惟一豪华社区歌剧院、国际风情休闲酒吧等。建成后的温泉城将是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一。

2 项目发展模式

2.1 产业模式：

集生产、设计、研发、物流、服务、展示、居住、度假、教育的技工贸一体化开发的造城运动

2.2 运行模式

珠江-合生联合投资，取得政府支持，但未涉及政府股份。

2.3 盈利模式

大规模整体开发对土地价值的巨大提升，以及由此带来的建筑产品价值的大幅度增加。

3 融资渠道

凭借合生创展在香港资本市场上获得的金融资源，支持内地地产项目的投资。

两者早在12年前便以组合投资方式做项目，由珠江投资负责拿地，拿到地后，再由两家按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发。这种比例关系，基本是合生创展占70%，珠江投资占30%；在品牌使用上，在北京打珠江品牌，在广州则多打合生创展品牌。一个是公众公司，一个是家族企业；一个拿地，一个做项目，一明一暗，成为朱孟依做大地产和财富攀升的黄金搭档。

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