广州天河城,作文

篇一：广州天河城

百强商业项目案例之一——天河城广场

天河城广场——只租不售的商业神话

项目概况

项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)

开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 [已更名为天河城集团] 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的广州生活 管 理 费：60元/平方米

物管公司：广州天河城物业管理有限公司

经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等

开发背景环境简述

当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD 广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城

随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城

开发时机把握

主要竞争对手：中华广场 成功要素：

选址准确，地处广州CBD中心

交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性

功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况

开业时间：1996年2月9日 经营定位：

集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语：

“把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场”

主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈——天河区 次级商圈——广州市 辐射商圈——珠三角

每日客流量:平日30万、节假日80万 售 价：不售

管理费：60元/平方米

营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％

物业开发融资方式：自有＋贷款

物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司

天河城经验总结：

天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：

第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；

第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：

首层平面图：

第二层平面

第三层平面

篇二：广州天河城广场

广州天河城广场

2005-3-29 9:34:27 广东商业网

天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为 “中国第一商城”。

建筑/经营面积：天河城地面7 层，地下 3 层，建筑面积 16 万平方米。其中 8 层为商业经营场地，约 10 万平方米。

停车数量：地下两层停车场，可停放上千辆汽车。

投资总额：天河城总投资约 12 亿元人民币。

试业时间：天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日动工兴建，于 1996 年 2 月 9 日建成试业。

规划与设计：天河城在规划设计上充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理。室内，空间大、通道宽，四面开门、门门相通， “ 城 ” 中有街、街内设店，环型设计、没有背角；室外，前有广场（ 3000 多平方米），后有花园（ 5000 多平方米），周边通车，地铁站直达商场。这样的规划与设计，在国内是独一无二的。

天河城的商业定位设计是中高档，与之相适应，装修和设备都要求上档次，要有 “ 一流设计、一流装修、一流设备 ” 。因此天河城不仅设计精良、布局考究，而且装饰豪华、设备先进。气派的中庭、富丽的大堂、大理石地面、铝扣板天花、汉白玉包柱，以及森林绿大理石和蜂窝铝板

的外墙，代表着当时较高的装修水平。

商场设施：天河城内拥有一流的 “ 硬件 ” ： 4 台各 2000 冷吨和 1 台 1000 冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组， 62 部日本三菱手扶电梯和 28 部垂直电梯， 2000 门容量的日本 NEC 程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。

经营与管理：天河城全部实行租赁经营，要求 “ 一流经营、一流管理、一流效益 ” 。 1996 年 2 月 9 日试业不久，国内租赁市场便步入萧条期，但天河城却逆市而上，开业率和租金收入逐年大幅度上升。出租率 1998 年底已达 97% ，基本实现全城开业。租金收入每年都以两位数的增长率提高。

天河城的物业管理由天河城物业管理公司天河城管理中心负责。天河城试业前期，聘请了香港物业管理公司为顾问，1997 年下半年起转为独立管理。目前管理中心有 400 多人。几年来管理的素质不断提高，1998 年引入 ISO9002 质量管理体系，并于同年 12 月获英国 DNV 公司证书。良好的物业管理使天河城广场几年来在国家和省、市同类物业开展的各项评比中均名列前茅，先后被授予 “ 全国优秀物业管理大厦示范单位 ” 、 “ 全省十佳文明市场 ” 等称号。天河城的物业管理已成为同行中的品牌，全国各地不少大型商厦邀请直接（或顾问）进行物业管理。 业态/功能组合：天河城集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地 “ 把北京路搬进了天河城广场 ”。

入场经营的租户超过 300 家，有天河城百货（即原天贸南大）和吉之岛天贸两家大型百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有宜家居、文化廊、电器行等专业市场，有美食坊（ 22 个风味， 900 个座位）和中、西餐厅等美食天地，有游戏机中 心、室内公园等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体娱乐场所，还有银行、商务中心等设施， 2000 年还开设了有 25 家铺位的国际国内名牌名店区 ——“ 时尚阁 ” 。

2003 年 4 月 25 日飞扬影城开设了两间共 800 多个座位的电影院， 2004 年内计划再增加至

5 间。上述所有功能，均按设计要求和实际经营需要进行合理布局和不断的调整。

日均客流量：目前的日平均客流量已达到 20 万人次，节假日客流量更多，最高一天达 60 多万人次。

销售情况:2002 年全城营业额约 36 亿元。

篇三：广州亮起来了

广州亮起来了

每当夜幕降临，广州就亮起来了。整个广州城变成了灯的海洋，光的世界。

天河中心路天河城、正佳广场四周，彩灯勾画出一幢幢高大建筑物的雄伟轮廓。 一座座立交桥

东站广场

焕然一新的北京路、上下九商业步行街古老的珠江变得年轻了，我们坐在轮船上欣赏着母亲河两岸五彩缤纷的

景色，令人心旷神怡、心情舒畅！

夜晚的广州，多么明亮，多么辉煌！

广州亮起来了

每当夜幕降临，广州就亮起来了。整个羊城变成了灯的森林，光的城市。

珠江边为珠江两岸添加了一份美

广州塔代表着广州，它被人们称为"小蛮腰"，就像仙女一样，显现着自己的身材，特别到了晚上，广州塔上的灯光五颜六色，闪烁不已，十分美丽。猎德大桥上面的一盏盏路灯连在一起，像一串串明珠伸向远方，来来往往的汽车川流不息。桥上面写着"猎德大桥"四个大字，让人感觉焕然一新。

夜晚的广州，多么美

丽，多么动人。

广州亮起来了

每当夜幕降临，广州就亮起来了。

从白云山上俯望广州，大楼上蓝色的霓虹灯犹如一朵蓝色的花。街道上的灯像千万颗小星星在闪烁。

篇四：广州天河城广场经验谈

广州天河城广场经验谈

杨军艇

天河城广场是目前广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心。

天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城广场1996年2月9日建成试营业，到目前为止出租率已达96.7%，日平均人流量超过10万人次，最高达60万人次之多，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。旌映枪愠〉淖?

金收入逐年增加，1996年为3500多万元，1997年增至1.31亿元，1998年1.6亿多元，目前的投资回报是令人满意的。

天河城广场成功的原因

1、地理位置优越，是天河城广场成功的前提。

商业行家的至理名言是：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”像天河城广场这样的现代化大型购物中心，作为一种零售业新兴的业态模式，要市场认可，要消费者接受，选址问题至关重要。现代大型购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必

须拥有相当数量的中高收入消费群体；三是交通便利，停车方便。

基于这样的思路，我们选择了现在的地点。优越的地理位置使天河城广场独具“地利”之优。

○地理位置。天河城广场座落在天河区天河路上，其位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点。随着城市中心的东移，广州市商业格局也呈现新变化。

天河区新商业区域的形成，代表了广州市商业中心不断东移的发展趋势。得以集 中体现广州国际化大都市风采和景点的只有发展日趋成熟的天河区。目前，天河 城广场确实成为了广州市观光游览的商业新景点。

○消费群体。一般认为，大型购物中心市场份额覆盖面必须要有不少于50万人的固定消费群。据统计，现天河区总人口约80万人，这部分人基本上是中高收入阶

层，经济条件比较好。这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当数量的中高收 入消费群体。

○交通。天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；另外天河城广场四面环路，有60多条公交车在广场前设站。广场北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广

州旧城区相连。建设中的地铁出入口直通广场地下一层，规划中的广州至黄埔轻 铁始发站设在广场南面。广场地下层设有上千个车位的停车场，这是大型购物中 心必不可少的。

2、市场定位正确，是天河城广场成功的关键。

在天河城广场筹建之初，我们就明确一个指导思想，就是与国际上先进购物中心模式接轨，在广州市形成有个性的业态模式，这样才能在竞争中立于不败之地。

“大规模、上档次、多功能、高品位”是天河城广场的市场定位。

○这一市场定位，是广州在迈向现代化国际大都市过程中对先进的商业零售新业态的呼唤。

国民经济发展是零售业态转变的基础。专家认为，当某一地区年人均国内生产总值超过15000元时，就具备了创办购物中心这一新兴业态的经济基础。广州市199

4年人均国内生产总值已达到15000元，已具备了创办购物中心的条件。天河城广

场作为广州市第一家达到国际档次的购物中心，在这种呼唤中应运而生，占有“ 天时”之机。

○这一市场定位，迎合了现代消费理念和需求。

传统概念的商业街，人气虽然鼎盛，但都因杂乱、道路狭窄、交通拥挤、停车不便等弊端，难以满足现代消费时尚。现在，消费者购物不再仅仅是满足物质需要

，同时也在追求一种寓购物于休闲中的情调，追求感官的享受和精神放松，这就 是现代消费理念。

天河城广场浓缩了现代都市生活的各种内容，迎合了人们的现代化消费理念和需求，拥有“人和”之利。

3、经营策略对路，是天河城广场成功的保证。

○商铺只租不卖

要使商场有统一的规划和完善的管理，商铺只能租不能卖，这是我们经营天河城广场最大的心得。如果把商铺分散卖给业主，业主既是所有者，又是经营者，其

有权支配自己的商铺，那么我们无权干预其经营的品种和商品的档次，也不能控 制其营业时间，这样很容易造成被动局面。天河城广场的租户受严格的租约约束，接受物业公司的统一管理，保证了广场的功能、配套、档次和秩序。商铺只租 不卖，这是天河城广场统一管理的前提。

○功能组合配置要合理

在坚持多功能的前提下，强化合理配置。在经营项目上，以百货公司为牵头，以商品销售为主，娱乐饮食为辅，配置必需的服务设施。

○选择两家各具特色的百货公司

天贸南大和吉之岛天贸两家大百货公司是天河城广场招租工作顺利进行的基础。

可以说目前这两家百货公司是天河城广场两根顶梁柱，共同带动、营造现代购物气氛，共同创造天河城广场的兴旺局面。

大型购物中心一般需有2—3家大百货公司入内经营，但如果其经营定位相差不远，目标顾客大体一致，就很难在购物中心内形成良性的竞争局面。认识到这一点，我们一开始就把招租工作的重点放在引进两家大百货公司上，特别是引进外资

百货，所选的对象必须具有值得学习、借鉴的成功经验。因此，我们曾先后与香

港、日本、法国等地多家著名的零售公司接触，最后选择了与日本的吉之岛百货 合资。实践证明我们的选择是对的，吉之岛给我们带来了先进的经营理念和手法，它和天贸南大各具特色，形成错位经营，良性竞争。今年以来，在广州其他百 货公司销售额与去年同期相比普遍下降的情况下，天河城广场的两家百货公司却 有较大的幅度增长。1-9月份销售额与去年同期比较，天贸南大增长16.2%；吉之

岛天贸增长11.5%。

○根据市场变化，灵活调整租赁策略

我们对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。对牵头租户，从租金、经营条件等方面给予大力帮助与支持；对功能配套所需比较看好的租户，我们尽量满足

其要求，提供一切便利促成其在天河城广场经营；对经营不力、影响广场整体效 益的承租户，我们劝其退租，收回场地，重新招租经营。

4、优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段。

天河城广场有一支专业水平过硬的物业管理队伍。优质的物业管理是广场繁荣旺盛、实现良好效益的必要手段和保证。

实践中的几点启示

1、建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。

要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。如果不考虑该地区经济发展

的状况、购买力水平等要素，其结果只能以失败而告终。

2、建设经营大型购物中心，必须有充足的资金来源作保证。

现在不少地方的商场建设，由于资金不到位，造成项目搁置，更谈不上回报。天河城广场在建设期间同样碰到资金问题，我们通过大股东的及时增股和协助融资，使建设顺利地渡过资金难关。

3、建设经营大型购物中心，人才很关键。

要建设、经营、管理，离不开强有力的领导班子，更离不开方方面面的人才。天河城广场的顺利落成和开业，以及经营管理上取得的成功，人才是决定因素。

4、建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。

省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化城市建设的一项重点工程来对待。在天河城广场建设期间，各级领导多次到现场检查并解决困难，使天河城广场

能按计划顺利落成。

（作者为广东天贸（集团）股份有限公司业务发展部总经理）

篇五：广州天河城分析

天河城广场——只租不售的商业神话

项目概况

项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)

开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 [已更名为天河城集团]

项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场

租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月

宣传定位：我的广州生活

管 理 费：60元/平方米

物管公司：广州天河城物业管理有限公司

经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等

开发背景环境简述

当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心

90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD

广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城

随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城

开发时机把握

主要竞争对手：中华广场

成功要素：

选址准确，地处广州CBD中心

交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路

只租不售，保持了经营定位的统一性

功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流

营运状况

开业时间：1996年2月9日

经营定位：

集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心

形象广告语：

“把北京路搬进了天河城广场”，

“购物消闲新感受，尽在天河城广场”

主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅

商圈范围：核心商圈——天河区

次级商圈——广州市

辐射商圈——珠三角

每日客流量:平日30万、节假日80万

售 价：不售

管理费：60元/平方米

营业时间：am10：00—pm10：00

最新租售率：100％

物业开发融资方式：自有＋贷款

物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司

物业管理公司：天贸物业管理公司

天河城经验总结：

天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：

第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；

第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。

天河城广场各楼层经营特色：

首层平面图：

二层平面图：

三层平面图：

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