商品房40年后产权归谁

篇一：40年产权的房子能买吗

40年产权到期怎么办的问题其实就是商品房使用年限到期后怎么办。40年产权年限并不是指房屋所有权年限，而是说房屋土地使用年限40年。根据《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

《物权法》中虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。目前情况下，40年产权到期之后如何处理，怎样进行全力延期，是否是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。另外，民间流传较多的40年产权到期处理方案有：

方案1：产权人重新签订土地出让合同

土地使用期限届满之后，国家将收回土地，产权人则可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。如果40年后由于城市建设或其他政府行为要拆除房屋，收回土地，同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的补贴。

产权2：房随地走，国家给予一定补偿

尽管目前没有政策出台，但随着时间的推移和局部矛盾的显露，这一问题会得到有效解决，知识暂不排除短期内引发争议和投诉的可能。

由于土地是国家的，业主知识拥有暂时的土地使用权，国家有权利收回，这里就存在着国家土地所有权和个人房屋所有权之间的矛盾。 购房者无需担心40年产权到期怎么办的问题，因为目前暂无商业用地土地使用年限期满后续期的规定，40年产权到期怎么办暂无具体操作方案。

篇二：教你另类投资：40年产权房能投资吗？

教你另类投资：40年产权房能投资吗？

另类住宅“异军突起”

40年或50年产权房，属于房地产开发中土地规划用途与开发用途不完全一致的情况。非住宅用地按照住宅使用功能设计和建设，能满足居住需求，但其房屋性质非住宅，土地使用年限为40年或50年，市场上称此类物业为“40年或50年产权房”、“商用住宅”。 土地性质实在开发商拿地的时候就已经明确定了。商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质，如新开区域的商业配套用地，是为区域居住提供的未来生活配套。

但现实却是：在新兴区域发展初期，由于房地产开发不成熟、入住人口少等原因尚不具备较好的商业氛围，如果坚持开发纯商业用房将很可能与市场脱节，销售艰难；而住宅价值明显较高，且易于销售变现。因此，开发商大多都会采取变通方式——部分项目在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制，在功能上偏向住宅功能，结合市场效应，从而出现了综合用地、商住用地上的住宅项目。

(我国土地出让使用年限)

居住用地（商品房用地）：70年

工业用地（工厂、工业区）：50年

教育、科技、文化、卫生、体育等带有福利性质的用地：50年

商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地：40年

其他综合类性质用地：50年

40、非40优劣大比拼

事实究竟是怎样的？买此类物业有哪些便宜，又有哪些不得不面临的问题？

优势——“40年、50年产权住宅”对于相应客户的群需求有较为准确把握。一般都处于区域较为核心的位置，在设计上往往倾向投资型或过渡型产品，以中小户型为主，在规划和设计上，无法与高端的住宅相比，但其设计实用、紧凑。因此，对于投资型置业者或是3年－8年的过渡型置业者来说，是一种选择。

地段好： 这类项目往往处在市中心较好的位置，地段稀缺。例如东大街、西大街、玉林等区域，周边居住氛围成熟，交通便利。特别是东大街上的项目，具有明显的CBD商务功能：一方面，有的项目本身立项是写字楼，因而可以注册公司；另一方面，可以将房子出租给小公司，租金收益远大于普通住宅。据了解，此类优势地段的项目投资比例高达30%－40%。 门槛低： 低总价的投资门槛，是“40年、50年产权住宅”受投资客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30平方米－90平方米之间，特别是一些30平方米-50平方米的户型，对于许多初次置业的青年人或投资者，门槛较低，接受度高。

劣势——由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但由于收费标准不同，生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。

生活费用不确定： 按商业用途规定，水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。

税费无优惠： 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策，为1.5%；而40年、50年产权的住宅，契税按3%缴纳。

如果五年后出售，普通住宅有很多税费优惠，但商业用地的住宅就要按全额最高标准征税，最多差5.6%营业税和1.5％契税，以50万元的房子为例，交易税费相差3万多元。

贷款限制： 买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能贷五成或六成；利息也不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。

产品结构受影响： 商住物业受朝向、采光、进深等限制较少，居住舒适度较普通住宅低，一般没有露台、空中花园等。

如何投资40年产权房

地段潜力： 要了解地段的前景，综合比较地段和价格优势。对3－5年内转手的短线投资者，要选择目前尚不成熟但有潜力的区域，升值空间预留充分；长线投资者则更倾向于城市核心区的好地段，便于出租。

面积总价： 总价至少低于相邻的70年产权住宅15％－20％，面积80平方米左右2房或小3房最佳。短线投资宜选择价格优势较大的，这样便于在转手时相较普通住宅也有一定价格优势。

付款方式： 由于是非住宅土地使用性质，按揭贷款的首付比例和利息都比普通住宅高，建议在经济情况允许情况下尽量选择一次性付款；实在要贷款，以10年按揭较为合理。 确定合法： 要确定物业的合法性，最基本的《国土证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》五证要齐全。

给40年住宅算笔账

以面积为80平方米，单价比同区域相邻楼盘低1000元/平方米为例，买房时总价大约便宜8万元。

居住成本：普通住宅水费2.1元/吨，商业住宅4元/吨；普通住宅电费4.5角/度，商业住宅8角－1元/度；按普通住宅正常情况每月150元的水电开销，商业住宅一年的水电费高1800元，40年高7.2万元。

“40年、50年产权房” 高出的居住成本与省下的购买成本大致相抵。

40年过后怎么办？

《物权法》第一百四十九条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。过去大家担心70年后房子该怎么处置问题得到了“自动续期”的解决；但非住宅建设用地使用权在40年、50年后，详细的法律规定还未出台。

成都泰和泰律师事务所高玉林律师认为，“40年产权房”确切的说应该是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的产权年限，而是土地使用权的年限。房屋的产权永远是业主的，而土地是国家的，业主只有使用权。土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。从国家的发展趋势来看，政府越来越重视保障人民的基本居住权，土地到期后补交的出让金应该不会太高。40年后，如果房子还能用的话，业主可持房产证、土地使用证以及相关身份证明，到房管部门重新登记办理。如果遇到房屋拆迁，可以选择接受现金赔偿，或选择接受安置房。因此从法律上讲，只要房子是合法修建，证件齐全，应该是可以购买的。

投资40年产权房子风险提示

1、 产权合法性风险：

因为是非住宅用地开发的住宅项目，存在办不到产权的风险。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。如果开发商没有依法办理相应流程，违规开发的住宅将难以办到产权。

2、续期的未知风险：

《物权法》只对住宅建设用地使用权续期有明确规定，至于非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，详细的法律规定还未出台，存在未知的政策风险。

篇三：40年50年和70年 房屋产权年限差别优势谈

40年50年和70年 房屋产权年限差别优势谈

想要购房的人们在选房的时候，常常会发现现在市场上的商品房有70年产权的，有40年产权的还有50年产权的，这些不同年限的房屋产权叫人傻傻分不清楚。那么，房屋产权年限到底越长好还是年限越短好呢？它们到底有什么差别和优势呢？

所谓房屋产权年限，指的是房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。其中，居住用地的产权年限为70年，工业用地与综合用地的产权年限为50年，商业用地的产权年限为40年。而市场所销售的普通商品住宅以70年产权居多，也有一部分产权年限为40年或50年的住宅，而这部分通常以SOHO、商住两用型住宅、酒店式公寓等为主要形式。

那么40年、50年和70年房屋产权他们都有哪些差别和优势，下面我们就来详细了解了解：

1、40年产权一般包括商业、旅游、娱乐，这些在区域核心地段，所以说40年产权房产占据城市最佳资源地。

2、50年用地一般指工业用地（综合或者其他）：其一，50年产权房屋不限购，这一点对于纯粹的投资客来说具有稳定性和保障性。其二、相对于40年产权，50年产权的商住公寓不仅使用年限长，而且从使用角度上来说具有灵活性，这对首次及过渡性置业者来说更具优越性，其总价优势明显（因为工业用地的单价一般都很低，所以总价算下来比一般住宅房价低很多，比如说一个80平米的房子，如果一般住宅房价是7000元/㎡，那么算下来得56万，但是如果是工业地产性质的用地房价按3000元/㎡来算，算下来才24万，相比之下少了一半还多），产品时尚，购买后既能满足其过渡型居住功能，同时兼有一定的投资功能；当然这类型房子既可以自己住；也可以在自己二次置业后让孩子或老人住；更可以出租收取回报，因为有很多小公司喜欢租公寓作为办公场所，这样同面积的公寓比住宅的租金都

会高上一块儿。

3、70年的是住宅，民水民电，有限购，不能注册，自住建议买70年产权的好。 所以不管40年产权、50年产权还是70年产权，都各有个的优势，但是对于投资者来说，50年产权更适合。

篇四：70年的中国住宅产权 70年后房子到期怎么办

70年的中国住宅产权 70年后房子到期怎么办？ 曾任中国第一任国家土地管理局局长的王先进说：上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，一些新情况陆续出现，土地成为重要资产。1986年3月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局作为组织保证。

我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。这里有一个比较近的样板，就是香港。

我们国家土地归国家所有，英国的土地全部归国王所有。他们批租年限最高为999年，实际是永租制。但是在香港，因为是名义上租了中国的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年为上限，按年头逐渐减少。

我们先定了50年，理由主要有三个，第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整;二是一个人的工作年限，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。 后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年可以。后来制定法律时，就变成最高年限70年。

编者按：在买房过程中“房产产权期限”问题却被普遍忽略，相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。因为施工期等客观原因的存在，现在市面上在售的商品房产权普遍缩水1-3年，更有甚者缩水10年以上；此外，产权过期后，自己的房子又该怎么办呢？

产权期限被隐性缩水

在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。

商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。

有调查指出，超过70%的购房者不清楚“土地使用权”与“房屋产权”之间的不同概念，也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，在不明不白中成为“冤大头”。购房者不理解概念从而干脆对其置之不理是造成“隐性缩水”问题得不到重视的重要原因。

还有购房者因为产权算了一笔账：“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，买的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而买房时付的总房价却从未因此打折，少5年不就等于多付钱了吗？”

遗憾的是，这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。

“70年后，我们在自己的土地上无家可归”

据了解，近年来，围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。浙江宁波市“怡江春色”小区的购房者在入住时发现，自己实际能居住的时间只有56年，比70年期限少了14年之多！厦门市信阳花园的10户业主更因为所购房产使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。

70年土地使用权到期后到底该怎么办呢？目前还没有确切的答案；此外，在我国的房地产行业发展的时间内，还没有产权到期的个案。因此，即使开发商及时进行房产开发，根据70年的土地使用权期限，我国目前所有的商品住宅都不可避免地面临着“70年后，产权该怎么办”的难题。

“法律规定城市土地属于国家所有，房改过程中无法逾越的就是土地不能买卖。为了绕过这一壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”有专家认为，这种管理制度凸现的法律真空在于：土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧，也就是必然会相对贬值，因此，一些敏感的购房者已经发出了“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。

众多业内人士和法律界人士认为，随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰，70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内，专家提出了三大设想。

产权到期后的三大设想

①重签合同，续缴出让金

土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。

②房随地走，国家补偿

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。

③政策持续调整，法规适时完善

众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。

教您二手房产权三步查

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。

1.房主是谁，假如是共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

2.档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；

3.登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4.成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；

5.其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深地了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等

篇五：产权年限是什么意思 房屋产权年限怎么算

产权年限是什么意思 房屋产权年限怎么算

购买商品房你会看房屋价格，看地段、看户型、看楼层等很多因素，但是你关注过你的房屋产权年限吗?一般情况下，开发商销售住宅时会对外说产权70年，销售商铺会说产权40年之类的，但是你的房子真的有70、40年吗？房屋产权年限是什么意思呢？房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，房屋产权年限是从开发商拿地之日算起的。

房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，按建筑类型用地性质不同可划分为民用住宅建筑，商用建筑和工业用建筑。一般情况下，住宅用地产权年限是70年; 综合用地产权年限是50年; 商业用地产权年限是40年。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地70年;

(二)工业用地50年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(四)商业、旅游、娱乐用地40年;

(五)综合或者其他用地50年。”

房屋产权年限从批地之日算

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。

房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业

用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。

实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是30几年、60几年的。

房屋产权年限期满可自动续期

我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

买房关注房屋产权年限是非常重要的一件事情，因为房屋产权年限缩水会让购房者饱受损失。

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