抚州凤凰城房价

篇一：江西省抚州明恒置业凤凰城三期

江西省抚州明恒置业凤凰城三期（C区）项目

实地调研暨投资分析报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

抚州市地处江西省东部。东邻福建，南接赣州市达广东，西近京九铁路，北临鄱阳湖，抚州是距省会南昌最近的设区市，是鄱阳湖生态经济区9个设区市之一和海西经济区20个城市之一。福银高速、昌厦高等级公路穿境而过，境内还有320、316、206国道以及浙赣、鹰厦铁路，随着向莆铁路、杭长铁路、济广高速、鹰瑞高速开工建设，通江达海的立体交通网络正在形成。项目区位条件优越。

2009年抚州实现生产总值502.9亿元。2009年全市城镇居民人均可支配收入达到13119 元；城镇居民人均消费性支出为 6697 元。

项目所在地是抚州市委、市政府所在地的临川区，是全市政治、经济、文化、科技的中心。全市城镇人口155.8万人；市中心城区人口48万人。从实地调研情况看，当地实际居住人口应低于统计人口数量，主要原因是在外地打工人数多。当地居民月平均工资收入在1000－1500元之间。

（二）规划方案

“凤凰城”项目经济技术指标：总用地面积14.7997万㎡（222亩），总建筑面积58.4万㎡，容积率3.449，建筑密度30.16%，绿化率约30%；该项目分为A区、B区、C区三个区段开发（见下表《“凤凰城”项目建设内容和规模》），

A、B区为高档高层住宅小区，这两个区段是由当地人投资且A区已部分开发；C区则为小区配套大型商业中心（含四星级酒店、公寓），C区地块用地面积为

3.6742万㎡，建筑面积约为15.71万㎡（公寓建筑面积3.73万㎡，商业建筑面积8.38万㎡，地下建筑面积3.6万㎡）。

“凤凰城”项目建设内容和规模：

单位：万㎡

二、建设条件

（一）建设地点条件：

“凤凰城”项目C地块地理位置是该项目最佳位置，它紧靠金巢大道；交通设施、基础（给排水、电力、电信、有线电视、邮局等）设施十分便利；周边环境、自然景观和生态环境良好。

（二）建设设施条件：

1、土地使用权证于2007年2月1日办理完成（A区、B区、C区三个区段合在一起）；

2、建设工程用地规划许可证于2009年9月9日办理完成（A区、B区、C区三个区段合在一起）；

3、总体详细规划设计也在2009年12月办理完成；

4、建设工程规划许可证需完成施工图设计并报规划审批通过后才可颁发。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

2010年国家针对房地产行业出台了一系列严厉调控政策。调控的核心目标是抑制房价过快增长，包括抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，增加住房有效供给等等。随着今年以来国内通涨压力的加剧，中国经济将进入加息周期，同时央行加强对货币流动性回收等，房地产市场面临的经济环境和货币环境相对恶化。但由于08年金融危机的阴影并未完全散去，我国政府对房地产行业的的态度仍然是确保其良性增长，调控目的是把房价涨幅控制在合理范围之内。随着我国城镇化进程加快，房地产刚性需求及作为抗通胀投资的手段之一，中国房地产行业短期内出现快速下滑的可能性并不大。

（二）、微观环境分析

近年来，抚州房地产业迅速发展，已经成为全市经济的重要支柱产业。以2009年为例，全年完成房地产开发投资62.99亿元，增长10.9%。商品房竣工面积92.99万平方米，增长23.1 %；商品房销售建筑面积198.88万平方米，增长22.4 %。同时，房地产开发直接为建筑业提供市场，并直接带动建材、化工、运输等多个行业发展，成为财政增收的重要来源。

房地产业的发展推进了抚州的城市化进程。政府把从房地产行业收取的土

地出让金和税收用于城市重点项目建设，为加快城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程。作为三线城市，抚州的房地产产业发展水平不高，处于起步阶段。购房用户多以自住为主，房价不高，房价泡沫较小。

“凤凰城”项目位于抚州市临川区的老城区，是由原抚州市明恒纺织厂原厂址，北侧面临青抚州市老市区的青云峰路，离抚州市主干道赣东大道只有400M，东侧仅靠金巢大道，处于新城区与老城区交界点，其地理位置相当优越。项目位于抚州主城区重点生活区域，城市配套齐全、生活氛围浓厚。地块认知高，配套优。距离距最繁华商圈5分钟车程，周边有抚州市实验小学、第九小学、三中、七中、第五医院、附属医院、赣东建材市场、银行等人文配套齐全（其中实验小学、三中在临川区声誉相对较好的学校）。

四、市场分析与价格预测

（一）、项目市场前景分析

凤凰城项目以市区购房置业者为主要客户群体，还有相当大一部分进城置业者。置业者主要为公务员、企业员工、企业中高层领导及私营业主，以自住为主。这些客户对产品总价较敏感，对教育配套较关注，同时他们具有较深的老城区情结，且比较注重休闲享受。整个凤凰城项目包括5000-6000套住宅，消费人群多为自住，投资客较少，预计开发完成后居住人口在两万人左右。加上凤凰城对面棚户区改造后新增居民，本项目及周边人口估计在3-4万人。项目三期（C地块）以商业地产为主，如运作得当，项目前景将非常可观。

目前抚州繁华商业圈集中在赣东大道沿线区域，项目三期（C地块）完成后，将因其所处地理位置而成为抚州市新商业中心的可能性很大。

现场考察时，项目一期施工正在进行，已经完工六栋。自2010年初开始销售，目前已经基本售完。根据抚州房管局网站信息显示，其已经销售11万余平米，销售收入约2.7亿元。项目二期尚未开始施工。其一期销售分三个阶段，一阶段售价2300元/㎡，二阶段售价2500元/㎡，三阶段售价2800元/㎡。商品房成本含土地、建安和相关费用等约为2300－2500元/㎡，由于凤凰城所在地段好且定价较低，其一期销售情况较好，也为其二三期楼盘的销售营造了较好市场氛围。

（二）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、住宅均价3500元/㎡；

2、商业网点均价8000元/㎡；

五、项目实施计划

（一）工程建设实施计划

1、地上建筑物拆除：“凤凰城”项目C地块东侧一幢住宅楼尚未完成拆除（居民还居住此地）工作。据了解，该住宅楼已委托拆迁公司负责拆除，计划今年年底完成搬迁工作。

2、初步设计已完成、施工图设计已展开，预计在明年四、五月份动工，开发建设期 18个月（2011～2012年底）。

3、工程管理：除工程施工是公开招标外，工程监理、勘察设计是邀请招标；设计、施工过程中要引进科学管理，加强工程质量、控制工期管理，要严格按照成本概算控制工程造价且提高资金周转率。

（二）、项目销售及经营策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划，该项目拟销售项目公寓，及商业地产中的独立店面部分。预计销售收入4.56亿元（详见抚州凤凰城项目销售价格及收入表）。商场、酒店及地下两层物业拟作为自有物业用于出租经营。

2、经营策略

项目大部分的商业地产将由开发商自有，通过自有资产招商出租获取长期的租金收益。明恒置业在商业地产开发及招商经营方面有较丰富的经营经验及成功案例，目前明恒置业合作商户约有1600家，其完成招商的难度不大，目前已于福建省知名大型商超新华都基本达成入驻意向。主要运营规划如下：

地下室（二层）建筑面积3.6万㎡；其中大型超市1.42万㎡（引进新华都、沃尔玛等大型超市进驻）。

地上一～三层建筑面积5.25万㎡；其中1.3万㎡引进大型百货公司做时尚、生活百货商品，0.64万㎡引进苏宁公司（或国美公司）进驻商场做电器、数码等电子商品。

四层建筑面积1.7万㎡，主要主打招牌是家俬商品和电影院。

五层建筑面积1.38万㎡，主要是主打小食、名牌快餐招牌店。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

项目资本金暂定2亿元人民币（其中明恒置业所有项目土地作价16304.74万元，项目合作方出资3695.26万元）。项目开发总投资约为4.678亿元。（见抚州凤凰城项目总投资费用预算表）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额30472.98万元。其中项目合作方投入资金3695.26万元；建设施工方代垫一部分资金；剩余部分通过项目开发过程中销售回笼资金解决。如果遭遇销售不畅，形成资金缺口，拟通过明恒置业关联实业公司贷款解决（以项目土地作为贷款抵押物）。

（三）、项目经济效益分析

本项目运作采取房地产开发加商业地产经营的方式进行。在实现的销售收入与开发成本基本持平后，以商业地产的经营为主，其收益总额及年限目前尚难以预计。因此，我们只能采用项目开发完成后，形成的资产增值来估算项目经济效益。

1、 利润率估算（见抚州凤凰城项目经济效益分析表2）

本项目净利润37065.11万元，销售净利润率35.39%。

2、盈利能力分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额=37065.11/46777.74 =79.24% 自有资金回报率（税后）＝项目净利润/项目自有资金＝37065.14/20000=185.33%

3、风险分析

项目所处区域抚州市系三线城市，目前房价泡沫化程度较低，房地产调控对其本不高的房价影响有限。我们预计在较极端的情况下，现有房价水平下跌20%。以此推算的经济指标为：

项目净利润22635.43万元，销售净利润率27.02%。

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额=22635.43/46777.74 =48.39% 自有资金回报率（税后）＝项目净利润/项目自有资金＝22635.43/20000=113.18% 从整体上看，项目本身盈利能力强、抗风险能力较好。

七、项目合作方式及风险分析

抚州明恒置业凤凰城三期（C区）项目拟向我司融资金额2000万元人民币，

篇二：以教育闻名的小城镇房价快速增长的因素及不同楼盘房价差异的原因

2013~2014学年春季学期

“房地产与我们的生活”

课程论文

题 目：

学 号：

姓 名：

评 分：

完成日期： 月

以教育闻名的小城镇房价快速增长的因素及不同楼盘房价差异的原因

以教育闻名小城镇房价快速增长的因素及不同楼盘房价差异的原因

摘要：本文主要分析的是江西临川区上顿渡，凭借高考高分高录取率的两所重

点高中而发展起来的小镇，近几年来房价快速增长的原因，以及两个不同小区房价差异的各种因素。上顿渡是小城镇，房地产市场还是处于一种饥渴状态，本文将就民俗，教育，地理位置，已经购买者经济状况做主要分析。

关键字：小城镇 房地产 民俗

分析背景：上顿渡镇是江西省抚州市临川区的一个下辖镇是一个小城镇，全镇总面积67.6平方公里，骑自行车车绕一圈也不要半小时。这里有着浓郁的教育文化，享有“才子之乡”的美誉，小镇上没有工业，小镇居民大部分靠着两所重点高中吸引大量外地学生及家长来这里消费而生活着。我在这里长大，见证了这个城镇的发展，记得很小的时候，我们家两万块钱买了一套80平米的二手房，05年我们家在临川新城（小区名）10万左右买了一套100平米的新房，而现在上顿渡房价最低也在4000左右，就我们家住的小区临川新城是目前临川房价最高的地方了，均价10000左右。我的一个同学他妈妈搞房地产投资，2012-2013年间，一套房子买进卖出不到一年时间净赚10万。本文就此分析的上顿渡，这样一个特殊的小城镇，房价快速上涨的因素，同时分析两个不同小区房价的差异因素。

一、上顿渡房价快速上涨的原因

1. 上顿渡的发展 2008年全镇国内生产总值12.6亿元。人均产值10500元，财政收入2017万元，农民人均纯收入5880元。

2011年全镇完成国内生产总值22亿元，同比增长27%；财政收入5763万元，同比增长21.72%；农民人均纯收入达到8203元，同比增长12% 。由于资源缺乏，无法找到最新数据，如果按人均收入增长15%估计，那么2012年是9433元，2013年是10848元。

( 1) 不合理的供求关系

中国房价快速增长增长很大程度上是由于不合理的供求关系所引起的。 合理的供求关系应该为自主性需求, 它是房地产合理健康发展的重要保障。但是除了自主性需求以外, 还出现了政策性需求以及投机和投资性需求。由于政府大量的拆迁力度, 是政策性需求的重要影响因素, 这也是影响中国房价的一个不可忽视的原因。但是一个最为重要的供求关系, 应该为投机以及投资性的需求。正是因为是这种快速增长的需求关系, 导致了炒作现象的出现, 资金由各种渠道流入房地产市场, 各种炒房团的以及投资者的加入使得房地产市场变得非常混乱, 也是房价疯涨的重要性因素。

( 2) 土地价格上涨导致成本的提高

近年来, 获取土地的途径被政府所垄断, 并且其供应也变少,房地产供应的结构也做出了调整。土地不合理的供应体制使得土地的交易价格不断的上涨, 土地是一切经济活动的载体, 土地的交易价格受到了地方政府的利益驱动。另外, 随着城市化的进程的不断推进, 使得人们的生活水平不断的提高, 对土地的需求也不断加大, 土地的供应出现了矛盾和紧张的现象, 这些都使土地的交易价格不

断上升。土地价格的上升, 供应的减少必然会导致土地成本和建材成本等各种成本的提高, 从而进一步导致了房价畸形的增长。

( 3) 各种信息的煽动

新闻媒体对房价的各种报道, 也是造成房价快速增涨的一个重要的原因。各种煽动性质的报道, 使民众盲目跟从, 令各种购房者失去理智, 采取了各种极端的措施。另外, 各种专业学者的预测也是不可忽视的原因, 众多专家都认为短期内中国的房价不会下跌, 会呈现一个持续上涨的趋势。这种观点极大促进了投资者调转资金, 投入到房地产市场, 进而使得房价畸涨。在生活水平稳步提高的今天, 信息化的程度已经不可忽略的影响了社会的发展, 尤其是对民众思想的影响尤为巨大。所以各种信息的煽动也使得房价急剧增长。

4. 小城镇的特有因素

（4）教育因素

上顿渡是抚州的教育基地，这里有两所著名的重点高中临川一中、临川二中，每年有超过两万的外地学子来临川就读，家长们也纷纷随子女到此租房陪读，带活了上顿渡城区的经济发展。就连当地政府也打出了这样的口号“利用临川高中教育资源，打造全省的优质高中教育高地。用临川文化来增强临川人民的凝聚力，使之成为临川经济发展的原动力。”。 因为巨大的租房市场，就使得很多人投机，大量购进学区房出租，导致学习周围的楼盘越来越多，开发商推盘速度较快。而近几年重点高中扩招了，这种房价上涨趋势尤甚。

（5）抚州结婚风俗的诱导

在抚州这边的农村嫁女都要求男方在城里有一套房子，这就使得很多的家长穷尽毕生所有也会在城里为自己的儿子购一套房子，上顿渡近几年快速的发展加上原有的优越教育资源，上顿渡就成为了很多家庭的首选之地。这样的民风极大地促进了当地房价的快速增长。

（6）经济的快速发展

近年来小城镇得到了快速发展，人均收入显著增长。这是我切身的体会，人们的生活水平确实得到了很大的改善，因此有闲钱来购买房子。

（7）炒房客向小城镇

今年各大中城市房价有明显下降趋势，但对于小城市，包括小县城的房价不

仅没有降而是继续涨，很有可能是炒房客开始由大中城市向小城镇转移，因为小城镇房价较低，而需求量很大，所以房价有很大的抬升空间。

二、小镇内房价差异的主要原因 相对于大城市房价的激涨来说，上顿渡的房价并不是很高，但是对于小城镇的居民来说，

尤其是周边的农村人来说，压力还是非常大的。上面我们分析的是房价整体上涨的因素，下面我们来分析上顿渡的两个小区房价差异巨大的因素。下图红线圈起来的是我们要比较的两个小区：临川新城、一品世家。

临川新城：地处上顿渡中心，靠近临川重点高中和小学交通便利。开始建的时候是郊区，随着建设，慢慢的成了上顿渡的休闲购物中心。目前均价10000元。

一品世家：地处上顿渡郊区，靠近抚州市，靠近重点高中，交通便利，环境优美，设施齐全。目前均价4600元。

这两个小区唯一的差别的就是是不是城镇的休闲购物中心以及靠近中小学的远近，这和城市的市中心非常相像。

临川新城凭借着独特的地位占据着绝对的优势，但是5400元的差价确实让

篇三：美国凤凰城老百姓那些漂亮房子的价格

美国凤凰城老百姓那些漂亮房子的价格

经常有朋友问我美国房子的情况，甚至有朋友让我在美国帮他们看房子，买房子，当然最关心的就是房子的价格。对于这个问题回答，应该是和中国国内一样，城市不同，地区不同价格也就不同。不过，在美国除开纽约，旧金山等大的城市外，其他大部分地方，情况差别不是很大。普通的美国人的家庭就住在house(我们这里称为房子，国内翻译为别墅)，一般的美国家庭有一辆车，或者二辆车，这是美国人生活最基本的东西。

1730平方英尺，3个卧室，外加大房间及早餐吧台 夸张的3500平方英尺，单层，有大门，沙漠社区叫价12万7700美元。 8万5900美元 ，这是我上次出去戈壁沙漠中的流浪时，无意中在商场里看到的，一家美国销售房子的公司在推广，我拍了他们展出的图片，每栋房子都有价格，难得那么齐全，正好给朋友们看看，不是为了误导大家哈，这些房在美国西部，亚利桑那州的凤凰城和洛杉矶不远的沙漠戈壁地区，是现房，房价偏低。

美国的房子，销售时基本上是装修好的，还有冰箱，厕所和厨房 都是马上可以用的，买了房子就可以进去住，少了很多麻烦。

在美国不管在哪里，最基本的生活条件都不错，学校方面社区有幼儿园，中学，还有社区大学，房子里自来水，空调，暖气，公路修到家门口。小的诊所，医院，超市，商场，应有尽有，生活很方便，基本上没有城乡差别，也没有东部地区和西部地区生活条件的差别，所以美国人普遍不在乎生活在哪里，

一般的美国人，大多不住在城市里，别墅是大多数美国人居住的房子。开车上班一，两个小时是常事。对于一般的美国家庭，按照家庭收入，在美国的大部分地方，20多万美元，买有一栋三个卧室或者4个卧，很普遍,也是一般工薪阶层买得起的价格,日子过起来方便温馨，就是一种普普通通的美国家庭生活。

总的说来，在美国，按照人们的收入和花费，生活还真的比中国便宜多了。

这样的房价在纽约是不可能的，即使现在金融危机，美国其他地方的房子降价，纽约，特别是华人区的房价巍然不动，如果这样的房价，这样的房子的品质在纽约或者纽约附近，肯定早就被人们尤其是华人抢空。

不管去哪里，除开看美女帅哥外，我特别喜欢看房子和车， 因为这个爱好，我还埋头苦学了一阵，专门考了房地产销售执照，买卖房子，我还可以冒充这方面的专业人士哦。

单层，4卧，2浴，后院凉台，要价15万4900美元 2345平方英尺，4卧加游戏室，14万8900美元。

3卧，2浴，2140平方英尺，附近有公共高尔夫球场 1375平方英尺，3卧，2浴，位于有大门的社区

14万9900美元 17万4900美元。

3至4卧，2浴，1780平方英尺，附近有社区公园 2015平方英尺，3卧，2又1/2浴，楼上主卧室

12万9900美元 19万5000美元。

主卧室在楼下，3550平方英尺 3卧，2又1/2浴，包括洗衣机、烘干及及冰箱 5卧，加顶楼 28万2900美元 16万4900美元。

2530平方英尺，4卧，3又1/2浴， 5－6卧，3又1/2浴，4050平方英尺 可选择增加房间，17万9900美元 主卧室在楼下，36万3900美

3卧，2又1/2浴，2540平方英尺， 3卧，2浴，2145平方英尺

有存放游艇/休闲车的车库，40万6500美元 附近有社区水上游乐场，17万9900元

1450多平方英尺，附近的公园有攀岩设施， 4卧，3浴，单层，可容两部轿车的车库

可以溜冰，也有高尔夫球场，11万9900美元 9万8800美元。

2250平方英尺，4卧，3浴，特殊窗户 3卧加顶楼，2又1/2浴，2020平方英尺 20万5900美元 靠近购物商场。23万5500美元

3130平方英尺，3卧，2又1/2浴 2130平方英尺，3卧，2浴，2又1/2车库 可选择加后院 50万5700美元。 豪华厨房，21万5900美元。

4000平方英尺，3车库，主卧室在楼下 4卧，3又1/2浴，2670平方英尺 35万9900美元。 附近的湖可供钓、放鱼。27万4900美元。

2250平方英尺，4卧，3浴 3卧，加顶楼，2又1/2浴，2020平方英尺 包括特殊窗户，20万5900美元 靠近购物商场。23万5500美元。

包括门前庭院，3车库，2490平方英尺 5卧，3浴，可选择双主卧室，3210平方英尺

26万1900美元。 18万4500美元。

4卧，2又1/2浴，2240平方英尺 4卧，前庭，2460平方英尺

有步行小道，可观山景。17万7600美元。 社区里有健身房和游艇俱乐部。25万7300美元。

3卧，2浴，1600平方英尺。有通往厨房的一间大房。 3至6卧，2500平方英尺。可观美景。社区大门。

17万6900美元。 22万3900美元。

1750平方英尺，后院凉台，22万5900美元。 1640平方英尺，4卧，2浴，可观美丽山景。

13万6900美元。

4卧，2又1/2浴，2240平方英尺。 2460平方英尺，4卧，前庭，社区里有健身房及

山间小道，可观山景。17万7600美元。 游艇俱乐部。25万7300美元。

3卧，2浴，2车房，屋前好风景。 4卧，2又1/2浴，附近的湖可钓、放鱼。 17万7900美元。 33万3900美元。

1445平方英尺，3卧，2浴 4至6卧，3615平方英尺，有山景秀色。 主卧室地板分两部分。11万5900美元。 30万9900美元。

3卧，加大房及早餐吧台，1730平方英尺 令人难以置信的3500平方英尺，单层，有门社区，

12万7700美元。 位于山间及沙漠社区。78万5900美元。

1600多平方英尺，4卧，2浴，整套厨房、洗、烘用品。 3550多平方英尺，4至6卧。社区有健身中心及

15万2500美元。 游艇俱乐部。30万8400美元。

3－4卧，2又1/2浴，1680平方英尺。 3卧，2浴，1500多平方英尺。

所有卧室均在楼上。13万4900美元。 所有厨房电器，窗帘均包括在内。10万9900美元。

3卧，2浴，1600平方英尺，有大房通往厨房。 3－6卧，2500平方英尺 17万6900美元。 美景，有门社区。22万3900美元。

3至6卧，2765平方英尺，1车库 4卧，3浴，1820平方英尺

28万5900美元。 包括洗衣机、烘干机、冰箱。17万5900美元。

和那位销售房子的先生，他说特别欢迎中国人来买他的房子，如果哪位想在美国买房子要我帮忙的话，也可以，别小看我高娓娓哈，在美国这个做什么事都讲求专业，执照的国家，我是有房地产专业执照的哦。

篇四：2013年全国小区房价排行榜

2013年全国小区房价排行榜

排名 小区名称 平均房价 环比上月 同比上年 1 深圳 福田区 金福苑 169,930 元/㎡ -- --

2 深圳 南山区 海岸城东座 160,277 元/㎡ -1.46% --

3 上海 浦东新区 汤臣一品 144,682 元/㎡ -5.29% +11.82% 4 深圳 南山区 保利文化广场 140,665 元/㎡ -13.45% -- 5 深圳 罗湖区 南塘商业广场 131,280 元/㎡ -- -- 6 深圳 福田区 电子科技大厦 109,366 元/㎡ -14.39% -- 7 深圳 罗湖区 罗湖商业城 108,111 元/㎡ -2.34% -- 8 深圳 宝安区 荣超滨海大厦 100,655 元/㎡ -- -- 9 深圳 南山区 懿德轩 98,636 元/㎡ +4.81% -- 10 深圳 罗湖区 国际商业大厦 97,985 元/㎡ -- -- 11 深圳 福田区 中航v尚街 97,435 元/㎡ -- -- 12 成都 锦江区 壹购潮流广场 96,936 元/㎡ -- -- 13 广州 荔湾区 康王商业城 96,667 元/㎡ -- --

14 北京 海淀区 万城华府 94,628 元/㎡ +4.7% +10.54% 15 北京 朝阳区 富力城星光大道 94,109 元/㎡ -- --

16 杭州 上城区 西湖八号公馆 91,669 元/㎡ +15.71% +40.79%

17 上海 浦东新区 中粮·海景壹号 91,443 元/㎡ -- -- 18 上海 卢湾区 翠湖天地嘉苑 91,095 元/㎡ +4.92% --

19 上海 卢湾区 锦麟天地 90,502 元/㎡ +1.64% --

20 上海 浦东新区 滨江凯旋门 90,214 元/㎡ -1.71% -- 21 上海 卢湾区 翠湖天地御苑 90,111 元/㎡ -1.55% -- 22 深圳 南山区 海岸城西座 88,546 元/㎡ -2.09% -0.45% 23 上海 卢湾区 巴卡拉·济南路八号 88,160 元/㎡ +4.78% -- 24 上海 闵行区 豪嘉府邸 87,806 元/㎡ -- --

25 上海 黄浦区 华润·外滩九里 87,183 元/㎡ +2.95% +13.72%

26 上海 长宁区 西郊名苑别墅 85,809 元/㎡ +4.87% +21.33% 27 北京 朝阳区 中环世贸中心 85,604 元/㎡ -- --

28 上海 静安区 恒隆广场 85,202 元/㎡ +43.31% -- 29 广州 白云区 百信广场 84,710 元/㎡ +32.3% -7.14% 30 北京 西城区 中海凯旋 83,120 元/㎡ -- +9.17%

31 北京 海淀区 科育社区 82,901 元/㎡ +4.67% --

32 北京 朝阳区 北京银泰中心 82,867 元/㎡ +5.85% +16.05% 33 北京 海淀区 水墨风景 82,534 元/㎡ +0.57% +42.08% 34 上海 卢湾区 翠湖天地 82,297 元/㎡ +0.59% +16.67% 35 深圳 福田区 水榭花都一期 82,213 元/㎡ -- +48.92%

36 上海 浦东新区 云间绿大地别墅 81,971 元/㎡ +10.38% +18.4%

37 深圳 宝安区 龙光·世纪大厦 81,820 元/㎡ -16.81% -3.14% 38 上海 浦东新区 财富海景花园 80,642 元/㎡ -5.99% -3.26%

39 广州 天河区 侨鑫汇悦台 80,086 元/㎡ +15.51% --

40 上海 黄浦区 绿城黄浦湾 79,513 元/㎡ +0.56% +20.13% 41 上海 长宁区 新华路一号 79,328 元/㎡ -1.66% +19.19% 42 北京 海淀区 蜂鸟社区 79,293 元/㎡ +4.93% -- 43 福州 鼓楼区 中福广场 79,264 元/㎡ +11.21% --

44 上海 长宁区 四方西郊花园 79,073 元/㎡ +3.74% +21.02% 45 北京 朝阳区 万科大都会 78,987 元/㎡ +5.96% -- 46 北京 海淀区 中科院东南小区 78,606 元/㎡ -0.06% -- 47 上海 长宁区 西郊花园别墅 78,431 元/㎡ +6.84% +9.56% 48 上海 徐汇区 嘉御庭 78,337 元/㎡ +2.91% +20.72% 49 北京 西城区 宏英园 78,333 元/㎡ -- --

50 深圳 罗湖区 凤凰谷 78,217 元/㎡ +47.88% +27.07%

51 北京 海淀区 涧桥·泊屋馆 77,980 元/㎡ -0.25% +43.79% 52 上海 浦东新区 御翠园 77,632 元/㎡ +13.64% +4.59% 53 北京 海淀区 黄庄小区 77,471 元/㎡ +1.48% -- 54 北京 海淀区 科育小区 77,043 元/㎡ -- --

55 北京 朝阳区 富力十号 76,885 元/㎡ -- --

56 杭州 西湖区 绿城·九溪玫瑰园 76,879 元/㎡ +7.04% +24.7%

57 北京 东城区 豆瓣胡同小区 76,787 元/㎡ +8.63% -- 58 北京 海淀区 长河湾二期 76,030 元/㎡ -- +31.78% 59 深圳 福田区 新亚洲中心国利大厦 75,581 元/㎡ -- --

60 深圳 南山区 波托菲诺天鹅堡三期 75,509 元/㎡ +12.09% --

61 杭州 西湖区 南都林语别墅 74,942 元/㎡ +11.81% +2.74% 62 北京 西城区 丰汇园小区 74,857 元/㎡ +0.99% +43.33% 63 深圳 罗湖区 名仕商城 74,636 元/㎡ -29.15% -- 64 北京 朝阳区 御金台 74,534 元/㎡ +8.7% +13.39% 65 北京 朝阳区 红玺台 74,344 元/㎡ -0.21% --

66 北京 海淀区 碧水云天 74,036 元/㎡ -9.04% +47.97% 67 上海 长宁区 新律别墅 73,792 元/㎡ -- --

68 上海 静安区 东海广场 73,596 元/㎡ +14.07% -- 69 北京 西城区 西城晶华 73,497 元/㎡ -1.47% +23.7% 70 北京 西城区 三里河二区 73,281 元/㎡ -- --

71 北京 海淀区 锋尚国际公寓 73,014 元/㎡ -2.32% +45.13% 72 北京 东城区 南门仓小区 72,215 元/㎡ +9.97% -- 73 深圳 福田区 水榭花都 72,214 元/㎡ +9.91% +9.73%

74 深圳 福田区 水榭花都二期 72,127 元/㎡ +0.18% +3.54% 75 北京 东城区 仓南胡同小区 71,931 元/㎡ +0.83% --

76 北京 海淀区 万泉新新家园 71,516 元/㎡ -1.73% +26.81% 77 北京 西城区 宏汇园 71,377 元/㎡ -- +40.79%

78 北京 朝阳区 合生·霄云路8号 71,376 元/㎡ -- -8.25% 79 福州 鼓楼区 洪腾阁 70,740 元/㎡ -- --

80 北京 海淀区 岭南路26号院 70,728 元/㎡ -- --

81 北京 朝阳区 凤凰城四期 70,716 元/㎡ +26.34% +24.98% 82 北京 崇文区 新怡家园 70,539 元/㎡ +3.88% +37.35% 83 上海 浦东新区 百富丽山庄 70,452 元/㎡ -- +1.78% 84 北京 海淀区 保福寺小区 70,423 元/㎡ -- --

85 广州 天河区 保利·中辰广场 70,350 元/㎡ -- -- 86 北京 西城区 三里河一区 70,348 元/㎡ -- +35.23% 87 北京 西城区 阳光丽景 70,223 元/㎡ -5.51% --

88 北京 西城区 万明园 70,155 元/㎡ -- --

89 北京 朝阳区 泛海国际兰海园 70,084 元/㎡ -- +34.87% 90 北京 海淀区 世纪城晴雪园 69,996 元/㎡ +1.24% --

91 北京 西城区 新文化街小区 69,925 元/㎡ +10.24% +47.5% 92 北京 东城区 禾风相府 69,610 元/㎡ -4.17% +15.74% 93 北京 海淀区 主语城 69,587 元/㎡ +4.13% +28.69% 94 上海 静安区 远中风华园 69,462 元/㎡ +1.37% -0.04% 95 深圳 南山区 青青山庄 69,184 元/㎡ -1.87% --

96 北京 海淀区 玉渊潭南路9号院 69,154 元/㎡ -- -0.61% 97 北京 海淀区 世纪城晴波园 68,954 元/㎡ +5.99% --

98 北京 朝阳区 新城国际公寓 68,919 元/㎡ +1.93% +23.26% 99 北京 西城区 二七剧场路东里 68,916 元/㎡ -- -- 100 北京 东城区 外交部街33号院 68,901 元/㎡ -- --

篇五：抚州房地产市场调查分析报告

抚州房地产市场调查分析报告

一、关于抚州市房地产业的调查与思考

通过对抚州市房地产业发展情况调查、分析，我们认为，总体上是健康良好地发展态势，对抚州经济发展贡献大。

（1）发展现状

随着全市招商引资的深入和城市化进程的加快，抚州市房地产业发展十分迅速，规模、品质、效益都有明显提升，呈现健康良好的发展态势。

1、投资增幅日趋平稳。据统计2005年投资22亿元，增长32.9%；2006年1-9月份投资17.36亿元,同比增长27.4%，比同期固定资产投入减小5.8个百分点。可见我市房地产业增幅在下降, 逐步与固定资产投资增幅吻合,发展状况良好,趋于平稳增长。

2、资质品质不断提升。随着大量外资的进入抚州房地产业，抚州市房地产企业资质整体水平得到提高。特别是近年来，浙江、福建、上海、北京等地开发公司登陆抚州，雄厚的资金和先进的管理经验及前沿开发理念，大大提高全市房产品质，更加注重了人居环境和生态建设。西湖绿洲、城市经典、玉茗华城等楼盘，基本上做到了规划统一、设计合理、设施齐全、交通便利、安全舒适，正朝着生态健康、舒适优美等方向发展。

3、房产价格不断攀升。在2004年之前，抚州房地产价格普遍在700-800元/平米左右。到了2004年，均价也不过900元/平米左右。到了2005年，抚州房地产进入一个逐步发热的阶段，均价开始突破1000元/平米。2006年，对抚州房地产来讲，是不平凡的一年，房价格突破1400元/平米，与前几年相比，价格涨幅明显上升。2007年上半年，截止到7月，抚州地产均价达2200元/平米。价格再创新高。

抚州房地产缘何在近两年攀升飞快？抚州市国土资源局直属分局局长周平田的一番话似乎能说明一定问题：到了2005年，抚州土地出让市场正进入一个持续的活跃期，这其中有多方面的因素，最主要的是抚州市政府高度重视房地产市场的开发，加大城市运营的力度，着重加强对土地市场的招商运作，与知名的拍卖企业合作，将土地信息发布到浙江、福建、上海等省份，形成了今天这样火爆的局面。

2005年，抚州市推出土地895亩，成交总额1.72亿元，均价19.3万/亩，是2004年土地供应的4倍，市场需求异常旺盛；2006年抚州土地市场进这入调整期，全年共清理回收逾期未开发土地3000亩，只在06年11月工资就推出了9宗地块，共259亩，成交总额2.12亿元，均价82万/亩；2007年上半年土地市场极度火爆，诞生了2块地王，分别为老市委及老市政府所在地，分别拍到了287万/亩、332万/亩。从这组数据可看出，抚州市节节攀升的地价是抚州价格不断攀升一个主要因素。

当然了，日益市场化的抚州房地产市场是促进房价攀升的另一推动力。别看抚州人少地不大，却吸引了众多外地开发商的目光。福建与浙江的开发商是除了本地开发商的两大生力军。他们对房子品质要求很高，建房子除了主体工程建设，更涉及了园林、景观、社区文化建设等方方面面。伟星·凤栖华都、德昌·铂金水岸、西湖绿洲、玉茗华城、鸿河·山水人家以及即将推出市场的江南春晓和城市经典等楼盘都是这类产品的代表。

（2）趋势分析

从抚州市房地产发展现状可以看出，当前抚州市房地产业形势可以说是喜忧参半。近年来，抚州市房地产价格上涨具有客观必然性，是全市房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间给房价的上升提供了真实需求支持。虽

然国家宏观调控采取了许多措施，房地产业在土地、融资等方面也受到一定限制，但抚州市的房地产业发展空间仍然很大，房价还有上升趋势，交易市场仍很活跃，经济效益将进一步增加。主要表现在：

1、城市扩建拓宽需求。2020年城区人口规模将达到50万人，用地规模50平方公里；城市规模的扩张，旧城改造力度的加大，新城建设步伐的加快，以及大量县区人员的挺进和外来人员的流动，都是房地产的发展强有力支撑。

2、居民消费结构影响需求。居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口(市外)有1万多人，一定程度上扩大了在抚州的购房需求。

3、重大建设带来需求。重点工程建设和旧城改造为住宅建设需求带来了新的发展空间，给全市房地产提供发展的潜在动力。“新商圈”的建设，也离不开房地产开发，抚州在发展，城市在扩张，可以预计，在不久的将来，我市将产生一批具有经济实力的高档写字楼，必然形成新的楼宇经济增长点。

4、投资房产拉动需求。由于投资房地产具有保值、增值功能，因此一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，虽然单纯炒房的人在减少，但一部分富有人员还是会将购房作为投资理财增长点。

5、制约房地产需求的因素。一是收入相对较低；二是国家宏观政策约束。 总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

三、抚州市场在售楼盘个案调查分析

【伟星·凤栖华都】

1、个案资料

2、项目SWOT分析

（一）项目优势

规模优势：社区规模大，人气旺；

配套优势：旱地喷泉、景观游泳池、高级会所、健身房、幼儿园、小学等 产品优势：户型设计较合理。适合不同置业者的需求

前景优势：根据抚州城市未来发展规划，迎宾大道将是城市未来行政、文化中心，其发展前景远大；

（二）项目劣势

配套劣势：目前社区周边商业配套不完善，形成对生活的影响

交通劣势：公交车较少。

【德昌·铂金水岸】

1、个案资料

整个项目分四期开发销售，目前一期阳光梅洛卡产品正在热销中。一期包括6栋多层住宅和3栋11+1的小高层住宅。据调查得知：其一期销售均价控制在2400-2500元/㎡之间。

2、项目SWOT分析

（一）项目优势

规模优势：社区规模较大，纯西班牙风情社区；

配套优势：15000㎡风情商业街、滨水风光带、游泳池、2万㎡滨江亲水广场、豪华会所等；学校、银行、医院等

产品优势：西班牙风情社区、户型设计较合理。适合不同置业者的需求

（二）项目劣势

环境劣势：目前社区周边商业配套和人居环境还不够完善，形成对生活的影响

【西湖绿洲·香逸园】

1、个案资料

体裁作文