社区铺投资尝甜头

篇一：投资社区商铺

投资社区商铺：地理位置很重要

【投资故事】

投资、经营社区商铺，对于人到中年的陈女士来说，已成为一段难忘的经历。２３日，记者采访她时，她语气坚定地说：“如果有合适的门面，我还会投资的。”

陈女士家住东风路社区，１９９９年单位改制时，要拍卖转让一排门面，这些门面正好位于陈女士家楼下。“总不能坐在家里拿生活费吧。”陈女士心里这样想，就东挪西借凑足了钱，把其中一档５０个平方米的门面买下来了，还办了产权证。

买下门面后，陈女士和同样下岗在家的哥哥及退休的老母亲，一起打理经营这个门面。考虑到这档门面正好在社区的入口处，而且附近有不少餐馆酒楼，还有一个公交车的终点站和停车场，陈女士决定把经营范围定位于副食品及日用百货零售。果然，由于门面周边没有同类性质的超市，陈女士的烟酒副食生意相当红火，消费对象主要是社区居民、过往的行人及司机，其中不少人还成为了老顾客。小店经营最忙碌的时候，陈女士还得请人来做帮工。 但让陈女士始料未及的是，因为旧城改造的需要，她所经营的门面被列入拆除重建的范围。去年底，陈女士心有不甘地停下经营了８年的社区门面生意。

【投资心得】

过去，陈女士是不相信“一铺养三代”的说法的。在经营了社区门面后，她才有了切身的体会。

陈女士婆家、娘家人多，下岗在家的有七八位。没做生意前，两个大家庭的日子都过得紧巴巴的。在开了这档门面后，生活有了明显的改善。接受采访时，陈女士没有透露这档门面一个月为自己及家人带来了多大的经济收益，但她告诉记者：别看这小小的社区门面不起眼，你只要经营得好，它可是一个“聚宝盆”，足够你全家柴米油盐的开销了。

谈到社区商铺投资经营心得，陈女士朴实地说：“商铺位置要好，我这个门面就是得了极大的地段优势。同时，经营要讲究诚信，货真价实，待人热情。不管是左邻右舍来买东西，还是过往的路人来购物，都要将心比心，诚信做生意。”

【专家建议】

记者走访房产市场发现，近年很多新建的楼盘小区都规划建设了社区商铺，不少老社区一楼业主也将临路的房子改造成了门面。社区商铺投资的增多，促进了社区商业的繁荣，极大地便利了居民的生活，让居民们不出小区，就能享受到经济实惠的生活服务，买到日用生活的必需品。

与交通干道上的临街门面相比，社区商铺售价要低许多，让越来越多的中小投资者把目光转向了社区商铺投资上。但国家注册房地产经纪人高雄春指出，投资社区商铺，一定要先摸清商铺所在社区的规模及商业业态。根据社区常住的人口总量及购买力来确定经营方向，是开专卖店还是生活品超市。另外，根据已有的商业业态，来选定具体的经营项目。当然，要特别注意经营的差异化。一般来说，在社区内投资商铺，以经营小件日用百货品为佳。 针对陈女士的经历，高雄春特别提醒投资者：在投资社区商铺时，投资者一定要注意看门面的性质，如果是纯粹的商业门面并办了产权证，那么即使拆除也会有一个妥善的安置方式。但如果是住宅改造成的门面，一旦拆除将只会按住宅房进行补偿安置，那投资者有可能会吃亏。因此，建议投资者事前一定要查看相关的旧城改造规划，最好不要投资可能被列入近期改造规划的社区商铺。

投资商铺四原则：好位置 地段好 交通便利 善管理

商铺投资要四项原则：一位置，二地段，三交通，四管理模式。

1、铺位要优越

在投资商铺时，还要注意商铺的具体位置。具体位置一定要优越，这样才会吸引更多的顾客。按照投资者的经验来讲，一般要遵循以下两点。

第一，在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行要诀。街角上的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们要立足时间长，因而街角商铺财气旺；“边”是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方；“草肚皮”则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营明显劣势。

第二，铺子还要选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。一层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。一般一楼与二楼的租金要相差2－3倍，而商铺的租金更会差2－5倍！因此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。

2、地段要好

业界在总结地产投资的三大秘诀时，曾用“地段，地段，还是地段”来形容地理位置的重要性。作为地产投资产品之一的商铺，同样也摆脱不了这个法则。

要选择人气旺的地段，人流量大、道路通畅、能够留住行人和有稳定消费群的区域。珠江帝景总经理黄韶海介绍。

商户们也是这样认为的，珠江帝景商户巴黎欧莱雅专业美发的黄先生表示，对商铺所在地段的考察和判断，是投资商铺成功的重要因素之一。在他看来，只有地段选择成功，商铺的出租才能保证商家的获利，才能使得商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报。

3、交通要便利

由于商业需要人流密集，交通的便利与否就成为商业是否兴旺的另一个关键。商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。

在商业追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。最好是在公路边，车辆来去便捷，能有城区公交车过往就更为理想。

据黄韶海介绍，交通方便，会带来更多的购买人流，这对商业的后续发展非常有利。

4、后期经营要科学

商铺投资是否获利，与整个商业的经营具有很大关系。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。

开发商，除了要考虑所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口消费能力，确定相适应的商铺经营档次。

投资专家指出，合理的规划和专业的管理可以规避商铺投资的风险。专家们提醒有商业购买投资能力的人，可以购买几个柜台，5年内能够收回投资成本的店铺值得一试，如果自己没有时间打点，建议选择开发商提供稳定回报的投资方式。

投资商铺有诀窍 合适的位置很关键

投资商铺有诀窍 合适的位置很关键

很多人在忙碌着选择自己的住宅时，还有一部分人在忙着选择商铺，选择投资赚钱这条道路，今天小编带大家看看如何选择商铺。

1.地段就是人流量，但是要注意公休日和非公休日的流量，以及晴日和雨日的流量。只有观察到公休日和晚上都有流量的地段才是好地段，非公休日流量再大也没有用。

2.马路越宽越没有生意，凡是有双向车道，以及马路中间有绿化隔离带的，都是生意冷清的。

3.人行道越宽越好。 （门前有开阔空地，有旺人气并能停车地方）

4.附近必须有两条以上呈十字交叉的公交线路，仅仅门口有一条线路肯定不行，离站点不要超过70米。

5.如果在东西向马路上，选择北端，如果在南北向马路上，选择西端。

6.附近有一个大卖场最理想。

2010-06-04 19:01 商铺投资经1、地段就是人流量，只有观察到公休日和晚上都有流量的地段才是好地段，非公休日流量再大也没有用。

2、马路越宽越没有生意，人行道越宽越好。

3、附近必须有两条以上呈十字交叉的公交线路，仅仅门口有一条线路肯定不行,离站点不要超过70米；附近有一个大卖场最理想。

4、如果在东西向马路上，选择北端；如果在南北向马路上，选择西端。

5、尽量不要选择楼层高较高的，不要选择有台阶的铺面，不要购买单面街商铺，即一侧为商铺，另一侧为绿化带、河道、围墙等。

6、不要购买高架桥两侧和立交桥引桥两侧的商铺，这种地方的商铺相当于单面街商铺。

7、商铺不要紧邻大卖场、酒楼，应该与之相隔若干铺位。大卖场、酒楼前面人流过密且停满自行车、汽车，顾客会产生烦杂心理，急于离开而无暇旁顾。

8、小区内的商业街通常好于小区外围四边的商铺。

9、小区内的商业街运行一段时间后，通常会形成一端的铺面越来越大，相对高档，另一端的铺面越来越小(大铺面分隔形成的)的格局，应该选择铺面越来 越大的一端，主要是为了转手更方便。

10、新造小区因为有大量空关房，实际住户人数可以根据发廊数目推测。主城区因为有大量退休人员和儿童，需要250-300户人家，1000人左右 可以维持一个2—4座位的发廊日常运营。非主城区因为没有大量退休人员和儿童，大约300户人家，600人左右可维持发廊日常运营。

篇二：如何投资社区商铺

如何投资社区商铺

社区商铺简介

社区商铺,指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅 社区的居民.

社区商铺的表现形式主要是1-3层,或者商业用途裙房,商业形态 为:便利店、中小型超市、药店、小卖站、书报厅、及少量服装店等； 服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、 银行、干洗店、彩扩部、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰 公司、幼儿园等。从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商 铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让， 无疑社区商铺是商铺投资中的“小盘活跃股”。

社区商铺投资策略

用赛睿商铺投资原理对社区商铺进行投资分析，包括对赛睿商铺 投资原理中各因素的投资分析和自由竞争策略两部分。

1.投资分析

商情因子商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所 吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。社区商铺的目标商情因子主 要覆盖特定社区范围。

需要说明的是，如果一个社区商铺的商情因子如果能够提高，那 么这样的社区商铺的投资价值就会显著提高。商情因子的提升有多方 面的因素，比如该社区开发商是国内知名品牌，那么开发商在项目运 作过程中，会对其社区商铺进行宣传，这将有助于吸引社区外的消费 者；另外，商铺经营商本身的品牌形象，可以提升该商铺的商情因子 等。

客流量社区商铺的客流量主要来自社区居住人口。

商铺投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的 规模庞大，哪个商铺位置的铺面客流量最大、比较大。铺位类社区商 铺的客流量更多考察的是整个项目的客流量，在考虑时，对位于出入 口，一层的商铺多加关注就可以了。

“可视性”因子铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、 整个项目的宏观布局都有关；铺位类社区商铺，一层、靠近出入口的 商铺“可视性”显然是最好的，租金最高，价值也最高。社区商铺的 开发过程中，开发商如果能够使尽可能多的商铺的“可视性”保持相 当的、良好的水平，那么绝大多数商铺的价值都会很高，很少存在因 为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的 社区商铺项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。

交通条件社区商铺因为主要服务与周边社区，所以交通条件对商 铺价值的影响力不是很大。交通条件对社区商铺价值的影响比对商业 街商铺、市场类商铺的影响都低。

停车条件社区商铺的停车条件可以依赖社区自身的停车设施，考 虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发 商依然需要专门为这些社区商铺开设一定数量的停车泊位。

假如商铺投资者选择的是一个高档住宅社区，那么他/她必须考

虑社区商铺开发商是否进行了足够的停车规划。整个项目规划设计的 科学性。

社区商铺的规划设计对铺面类社区商铺的影响要比对铺位类社区 商铺的影响小，前一种情况下，直接影响铺面社区商铺个案，后一种 情况，则可能影响整个铺位社区商铺项目。

硬件条件社区商铺的硬件条件比较简单，主要涉及到面宽、进深、 层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通 常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。

经营商品的类型社区商铺主要经营生活日常用品及相关服务。 隶属项目的运营特点社区商铺，作为一个房地产项目的一部分房 地产项目的规模、定位、面对的主流客户等会直接影响到社区商铺的 价值。除此以外，社区商铺，如果是铺位形式，那么会受隶属项目的 制约；如果是铺面形式，就不会有这样的问题。就前者而言，除房地 产项目的特点外，社区商铺项目的投资形式、定位、管理水平等。对 商铺的价值影响将是不言而喻的。

商铺初始售价社区商铺投资者在进行社区商铺投资时，也需要清 楚，商铺初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商， 销售先生/小姐等对该社区商铺包装后，偏离了商铺真正价值的价格。 能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交将是 商铺投资者最需要警惕的内容。如果价值被开发商所透支，商铺投资 者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就 被高位“套牢”。

另外，投资者需要对社区商铺项目里面不同的商铺做出价值判断， 这是另一个重要的问题。

商铺周边房地产发展趋势社区商铺周边各类房地产的发展趋势对 社区商铺价值的影响是直接的，也会很大。我们说的社区商铺并非某 一个住宅区域的社区商铺。事实上，社区商铺价值提升的空间很大程 度上受此因素的影响。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周 边各类房地产发展落后的社区商铺，未来周边大型的房地产开发规划， 将会失去社区商铺价值的上涨。

2.投资策略

根据对以上决策因素的分析，按照赛睿商铺投资原理的内容，以 最大化商铺价值为目标，可以初步就社区商铺投资得出以下投资结论： 社区商铺投资过程包括两个步骤：社区商铺项目选择赛睿商铺投 资原理中的各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对 最终项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项 目的运营特点、商情因子客流量，商铺周边房地产发展趋势、商铺初 始售价、“可视性”因子、停车条件整个项目规划的科学性等。

以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的社区商铺 项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为 目标，如果该社区未来客流量大，现状商业较少，而周边房地产发展 空间很大，并且该社区商铺的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍以内， 那么该社区商铺项目可以初步选定。

社区商铺选择社区商铺最终选择过程中，需要按照以下从重到轻

的顺序对下述因素进行考虑：“可视性”因子，楼层，客流量，商铺 初始售价，硬件条件等。

以上内容可以做以下解读：商铺投资者选择社区商铺的原则是： 首先确定选定的社区商铺里，哪个商铺从外部、内部具有最好的“可 视性”；社区商铺应可能是铺面形式，铺位形式应选择一层，再以客 流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及 自身奖金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

3.投资评价

社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成 熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其， 如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将 被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。 社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于 市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火爆。需要指出的是，社区 商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过 分炒作所迷惑，不要买得太贵，以免被套牢。

以上就是应用赛睿商铺投资原理对社区商铺进行投资的决策过程。 （瀛文)

横跨济南交通主干线的兴济河商城

◆马涛文

兴济河商城位于济南建设区的西部，一环路与二环路之间的兴济 河上。该商城南起经十路北至张庄路，中间为新拓的经六路，全长1. 5公里。

兴济河商城占地面积为111，000平方米，共计11.1公顷。商城由 八栋共6万平方米的欧式建筑风格商业楼和两侧3万平方米2———3层 欧式风格的沿街商业房组成。八栋商业楼由11个广场及停车场首尾相 连。商业楼与商业房之间是3米宽的绿化带，10米宽的快车道及3米宽 的人行道，形成了两条异国风情的商业街。当华灯初上，霓虹灯婆娑 迷离，河底灯光闪烁，整个商业楼仿佛浮于河床之上，瞬间，人们被 带入了异国他乡。

伴随着改革开放的春风，济南的经济也飞速地向前发展。原来一 环路以内的市区范围已是三十年前的历史，而现在城区高楼林立、商 业繁荣，向东已直逼遥墙，向西越过了二环路，向北已跨越黄河，向 南深入南部山区。长清县划为长清区以及张庄军用飞机场的外迁的举 措，吹响了济南西扩的进军号角。按照近几年新城区的建设规划，兴 济河商城是在原建成区和新城区的中间地带。按照济南市总体的长远 规划，长清县划为市区后，兴济河商城处在济南市东西方向的中心位 置。

改革开放带来了经济的蓬勃发展，经济实力的增长促进了中心城 市的扩容。为了贯通济南市的东西交通，1985年政府拓宽了张庄路， 使八里桥的果品市场、茶叶市场、华东汽车配件城、陶瓷市场等商业 市场迅速发展起来；森林公园的建设也进入了快车道；矿山居民小区、 阎千户居民小区、济南铁路局宿舍、前屯居民小区、后屯居民小区等 居民区如雨后春笋般地发展起来。槐荫区建委、法院、公安局等政府

机关也在此地落户，老屯的自由市场不失时机地增添了这里的欢乐， 使张庄路成了济南市通向西部的主要干线。

经十路在文革时期还是一条狭窄的土路。1969年，柬埔寨王国西 哈努克亲王携夫人莫妮克公主来济南观光，催熟了这条路的成型。随 着国民经济的迅猛发展，这条路几经拓宽，形成了贯通济南东西方向 的标志性道路。随着经济的发展、建筑物的增多，交通繁忙的城市主 轴重任又历史性地落在了经十路的肩上。为了美好的明天，经十路正 在进行更大规模的拓宽改造工程。届时，东西绵延数十里的宽阔路面， 巍巍状观的景象将展现在我们面前。

2003年底正式通行的高架桥飞架津浦铁路之上，与济南机车工厂 擦肩而过，穿梭于兴济河商城3楼与4楼之间，打开了济南西进的一条 交通要道。卉苑小区、刘庄居民小区、桃源居民小区及众多商家，早 已列队欢呼经六路的贯通，它的贯通大大缓解了经十路和张庄路的交 通压力，形成了济南市又一西进交通干线。这几条交通干线的框架， 促成了这里的经济格局。随着槐荫区政务中心大厦的落成并投入使用， 使我们看到了济南市西部新城。这艘航母的轮廓已展现在世人面前， 让我们以饱满的热情，辛勤的付出，迎接它的到来。

一个商城把一个省会城市仅有的三条贯通东西的干线揽入自己的 怀抱，这在中国的城市发展史上堪称第一。所有进入西大门的人流、 车流、无一不接受商城的检阅，特殊的地理位置带来的万里商机是显 而易见的。

商城是由八栋各自独立的商业楼组成，这就给商品种类的设置提 供了足够的空间和更大的灵活性。商城的经营者可以根据市场的需求， 开拓和发展一种或多种专业市场。这座商城的运营可直接提供就业岗 位一万五千多个，间接增加的就业岗位将会更多，是为政府分忧解难、 造福百姓的工程；商城运营每天的交易额将以万计，大大增加了国家 税收和财政收入，是利国利民的工程；商城的运营将大大带动周围地 区的经济发展。――“东有泉城路西有兴济河”，日月同映泉城。济 南经济正以“鲲鹏展翅九万里”的气魄冲向世界，去搏击那五洲经济 风云。

兴济河商城的崛起吸引了众多的商家和投资者。国内外的投资者 已对西部新城即将的辉煌跃跃欲试，特别是对兴济河东西两侧，一环 路与二环路之间的黄金地带更是垂涎欲滴。商城周围美丽的园林绿化 带，让每一位来者时刻感受商海之外的自然气息。春去秋来，当您登 高俯瞰兴济河商城，它如一条腾飞的巨龙，定会让你叹服大业公司决 策者的超前眼光和非凡魄力。

欢迎你到商城来，这块寸土寸金的土地定会使你梦想成真；欢迎 你到商城来，这里社区经济的优惠政策会给你商业繁荣带来便利；欢 迎你到商城来，这里一流的设施、一流的服务会使你的经营运作得心 应手；欢迎你到商城来，这里直通海内外的物流框架会让你从这里起 步，冲出中国走向世界。

商铺投资读本

观察近期房地产市场，在央行规范商业用房贷款的背景下，“商 铺”这个词在各种场合逆市而动，这表明商用房市场正在迅速升温。

为什么升温？

房地产市场从最初建立到目前的快速发展阶段，住宅一直占据主 流地位，产销比均占整体市场的80%左右。可以说，国内房地产的开 发和消费仍处于一个初始阶段。而在经济持续快速发展的背景和前景 展望下，居民的生活水平、支付能力不断提高，对生活环境和消费环 境的要求也不断升级，与居民生活水平密切相关的商铺市场的发展基 础已经具备。另一方面，第三产业在国民经济中所占的比例仍有待大 幅提高，服务业的发展也为商业用房提供了经济、产业基础。

目前各界对商业营业性用房大发展的形势开始逐渐达成共识，政 府对于商业零售业创新采取大力扶持的态度；房地产开必商也开始将 商业用房开发列为新利润增长点；先行的商铺投资者有的已经从中淘 得了第一桶金，对投资的示范效应明显。

回顾历史，1998年是商用房市场的转折点，而从2000年开始，商 用房开始呈现强劲增长态势。1994-2002年房地产新开工面积中，商

用房所占比例为10%，住宅为78%，写字楼为7%，其他为5%，住宅、商 用房、写字楼在商品房开工面积中的比例大约为18：2：1。

2000年以来，商用房开始为投资者所追捧。1997-2002年，商用

房销售占整体房地产销售的比例约为7%，住宅占88.7%，写字楼占3%， 其中2000年商用房的销售增幅为39.4%,2001年为10.6%,2002年为30%。 商用房市场开始走出了先前供大于求的局面,而在一些经济发达、 商业氛围活跃的城市，如上海、深圳、广州、商铺市场已经呈现供不 应求的格局，“一铺养三代”的投资理念开始广为传诵。商铺投资高 回报的原理在于，住宅属于一次性投资，住宅使用价值体现为居住的 适用性，商铺则不同，商铺在后续使用中仍需要资金流的支持。也就 是说，住宅属于生活资料，而商用房属于生产资料，因此商用房资本 价值的体现性更强。

谁更有市场？

城市化、郊区化、城市空心化将深刻影响今后的商铺开发和投资， 而在此“三化”的发展趋势下，区域商业中心、社区商业中心、社区 商铺的市场前景将看好。

城市化进程关系到中国社会问题的改善和经济的可持续发展，从 目前的政策导向看，这是一个发展的大方向。从1999-2001年的11年 间，国内地级城市数量由188个增加到269个，人口超百万的特大城市 由31个增加到41个，城市覆盖面积占国土面积的比重由1990年的20% 增加到42.6%；2001年市镇总人口占全国人口比重达37.7%，比1990年 提高了10.3个百分点。

城市化作用于房地产市场乃至商用房市场的表现是：城市的快速 扩张和小城镇、卫星城建设的加快，在此基础上，区域商业中心和社 区商铺的需求快速增加。

郊区化是现在大城市居民切身经历过、感受过的。现代城市扩张 的速度可以用“日新月异”来形容，今天的郊区可能就是明天的市区。 新建成区的发展速度，超越了商业配套设施的速度，在此基础上产生 的商业营业性用房需求也非常旺盛。因此郊区的地区商业中心、社区 商业中心、社区商铺的市场前景将非常明朗。

篇三：社区商铺分析

社区商铺的概念和类型

社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性，以及市场的关注程度，单独对住宅底层商铺做介绍)

按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态，这实际上是比较符合社区商铺的经营特点的。

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

社区商铺的特点和影响

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。

1、零售型社区商铺

(1)、规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。

(2)、规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求;如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

(3)、经营特点

▲ 商铺的形式

社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

▲ 投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、服务型社区商铺

(1)、规模特点

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

(2)、规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

(3)、经营特点

▲ 商铺的形式

社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

▲ 投资回收形式

目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力;另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

投资须知

曾几何时,“一铺养三代”成为商业地产投资的秘籍。不可否认,一些投资者因旺铺而坐拥稳定并且逐年攀升的租金收入,无须花心思打理,却能获得不匪的收益。商铺投资,一度成为城市中产阶级最热衷的投资渠道之一。

(来自:WwW.smhaida.Com 海达 范文 网:社区铺投资尝甜头)

而其中,社区商铺又因投资门槛相对较低、风险较低、收益较稳定等特点而受到很多投资者的追捧。在开发商“韩流时尚”、“N年返租”、“与xx大超市为邻”等宣传攻势下,很多人把投资目光集中到了社区商铺的身上,买下来出租,先承租再转租,或是亲自上阵经营,不一而足。

但是,你如果因艳羡别人的旺铺而跟随其后,不做分析,盲目投资,如果认为任何商铺都能“养三代”的话,那就真是大错而特错了。

梦碎商铺

2004年,张先生投资了北京郊区的两层商铺。这时候,他对地产业一无所知,只是听说升值潜力很大。而且这个商铺很便宜,一平方米才5000元,140多平方米一共两层的商铺,总价只要70多万元。就算年回报率7%,一个月也能收三四千元的租金。可谁知郊区的经济迟迟没有发展起来,那里的人气几年也都没起来。张先生

的商铺开过瓷砖店、饮水机店,甚至做过仓库,月租金从最初的2000元一路跌到后来的900元。第一次的投资就以失败告终。

尽管第一次投资商铺出师不利,但张先生的理想并未发生改变。2007年,他又以每平方米28000元的价格买下市区某小区35平方米的一处底商。张先生付了一半的首付,剩下一半分10年按揭。本来张先生已经找好了一个开快餐店的租客,谈好租金每月10000元。没想到开发商一次又一次地推迟交房时间,租客看看不对,就付违约金逃掉了。后来虽然交房了,但由于入住率低,客流量小,开张营业的商铺大都生意冷清。张先生好歹找到了一个卖土耳其烤肉的商家,每月8000元租金签了3年,连按揭款都抵不了。即便如此,那个租客每天的营业额也就300元左右。

现在,张先生已经不再做“一铺养三代”的梦了,投资不利就是场噩梦。像张先生这样的投资者并不在少数,怀揣着商铺生财的梦想,却不得不为自己满腔的投资热情埋单,“一铺养三代”最终变成现实版的“三代养一铺”。

警惕陷阱

作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。但个中风险,却很值得投资者细细考虑。

一般的社区商铺,从总体形式上看,不外乎两种,出售或出租。一般来说,规模较大的临街型商铺或底层商铺,以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺,则以出租为主。

如果单从收益上看,出租无疑对房地产商更有利一些,长期算下来,收益较出售要高得多,但出租对开发商的要求也较高,首先要有资金实力,不急于回笼资金;其次要有良好的管理团队,还要有对商业地产的管理经验,熟悉各种商业业态,能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些,只要项目规划设计好,和住宅互相补充,相得益彰,也能很快收回成本。

但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房。因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权。在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多。

再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?

房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租。

另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意。

五个问题

对社区商铺的投资者来说,做出决策和选择之前一定要仔细思考,特别要对开发商惯常的宣传概念认真分析,多问几个为什么。

1.顶级商业能否实现

许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念,问题是这些概念由谁来实现?要知道,开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资人,产权归您了,您当然是觉得什么赚钱就经营什么,谁出的租金高就租给谁,其他人也一样。所以商铺卖完了,“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系,结果如何可想而知。

有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施,不可能所有商铺的业主都心思

一致,一旦有特立独行的,必然导致多米诺骨牌效应,很难真正执行下去。

2.商铺在社区还是商业中心区

开发商往往告诉我们,该项目体量多么庞大,周围人口多么密集,似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里,事实果真如此吗?

我们首先应当搞清楚,这一项目是城市规划的商业项目,还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大,但只要是建在居住区内,其功能必然只能是为社区服务,不会成为有辐射功能的商业中心。

要知道,每一个住宅项目,按照国家规定,都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景看好,绝大多数项目都会按上限设计商铺,甚至会超标准规划。因此,当开发商告诉你,该项目周边有多少住宅项目,有多少居住人口的时候,不要以为这些人都会到你的店中来购物,因为他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。

3.商家入驻的商铺是否一定好

与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人:这些店家选址严谨,选择的地段一定不错,而且它们的入驻必然带来旺盛的人气。

但必须知道的是,开发商提供这些著名商家入驻的条件和卖给你商铺的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元,最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福,开发商赚不到钱,但因此周边商铺的价格会被炒高。如果商铺购买价格过高,即便沾了家乐福人气的光,也不见得赚钱。

还需注意的是,大商家往往要求独立门户,与其他商铺相对分离,“一步差三市”,如果开发商推荐给你的商铺与家乐福分属两个楼,人气差的可不会是一星半点。

4.“N年返租”是否降低风险

商铺的正常投资回报期应当在8~12年之间,开发商承诺3~5年的返租对降低初期风险有一定好处,但这样承诺很可能导致价格的上涨。如果返租项目的售价高于周边项目的话,开发商返还给你的租金可能仅仅能弥补你多付出的房价。

5.商铺价格是住宅价格的几倍才合理

许多开发商在宣传一种观点:在香港,商铺价格超过同地段住宅价格的10倍,而北京商铺价格仅是住宅1~3倍,上升空间巨大。

但事实是,商铺价格与住宅价格没有任何关联性,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。香港人口密度极高,而可供应的商铺用地有限,导致商铺价格极高。而北京,近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长,商铺总体向过剩发展,因此北京商铺价格是住宅价格的1~3倍也不足为奇。

择铺原则

同其他投资方式一样,商铺投资也有规可循。投资者在选择商铺时,应遵循下面这些原则,以少走弯路。

1.投资商铺“规划”为先

规划是对未来发展的远景描画,从而改变未来城市在空间上的格局,使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。显然,商铺投资也要以“规划为先”,有道是“规划改变通途”、“规划催生商机”。

2.在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位

“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流,人们要立足的时间长,因而街角商铺因人流多,必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口,也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分,因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

3.选低不选高

顾客在店铺内行走购物为省时、省力,往往不愿向楼上走,因而店铺低层往往比其他楼层创造更高的营利。为此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之,一个商业楼的层高与

其经济效益成反比关系,即楼层越高,销售越低,从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

4.业态配比的合理性

这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500~600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,那么,这样的社区商铺总体经营情况就不会好,最终会有部分投资者撤退。

5.商铺的经营内容应以“便民”为主要准则

开发商设计商铺的原则是为了方便业主,因此,商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容,而不要一味追求个性和特色。当然,要是新楼盘的新商铺,可以在短期内经营些建材、饰材等商品,因为新房子需要装修。

如何计算投资回报率

一个计算投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价 计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉

推选样本：翠苑社区商铺

翠苑是城西较大的社区，入住人口约10万，整个小区已经形成了一定的居住气氛。翠苑社区商铺位于文一路上物美超市附近，周边还有杭州师范学院、浙江财经学院，已经具备了超强的人气。

例如，有一临街的翠苑社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下：

假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率=1.4万元×12个月-100万元×1.79%-60万元×5.6%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：7.28%。

要是这个投资转手放出，并以175万元成交，那么它的投资回报率9.38%=(175-160)/160，通过计算，我们得出该套商铺的购入再售出投资回报率将是：9.38%。

社区商铺招商要点 分阶段调整保证租金收入

今年商铺市场与以往不同的一个现象是：社区商铺，尤其是知名楼盘的社区商铺，成交量呈现明显提升，社区商铺热重回上海房地产投资市场。

曾经过热炒作而严重过剩

值得一提的是，社区商铺投资并不如外界所想得这般容易。在2005年，房地产业宏观调控政策连续出台之前，上海不少区域的社区商铺都出现了惊人涨势。

据2005年三季度的统计数据，上海社区商铺均价达到了2003年三季度的1.5倍，为3.8万元/平方米。 随着价格的不断上涨，开发商开始加大社区商铺的供应量。2005年上海社区商铺环比增加了410万至440万平方米，是2004年的1倍左右，较之2003年则翻了两番。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”，而各个小区之间的各自分政导致无法形成集聚效应，因此使得市场供应严重过剩。一时间，经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其间。

时隔一年半，随着社区商铺投资热的再度兴起，市场又开始隐现过度炒作的端倪。汉宇不动产分析师指出，一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能，或是采用不切实际的定价，导致经营商家高档化、贵族化。“社区商铺只有?正本清源?后，起到为社区服务的真正目的，才能实现市场健康有序的发展。”汉宇不动产分析师表示。

篇四：社区型商铺：投资新热点

社区型商铺：投资新热点

作者：徐 华

来源：《现代工商》2005年第04期

社区商铺，一般是指位于社区内或社区周边，主要服务于社区内或社区附近居民的商铺。按照上海商业“十五”规划，未来上海市区商业发展的布局，将不会在市中心新建大量的大规模商业中心，而将战略重心转向居民生活区。社区商铺，因其投资总额低、风险小、投资潜力巨大而受到愈来愈多的投资者的青睐。

随着城市整体规划的调整及轨道交通建设的发展，上海城市区域日趋扩大，人口、居民生活区呈现外移趋势，人们的消费习惯也在改变，不再是“买东西就去大商店、市中心”。社区商铺以其便民利民、配套齐全的特点，满足社区居民的需要。按照上海市平均每年新增住宅面积约2000万平方米，商业服务设施占5.5%的规定保守计算，平均每年有约110万平方米的商业增量，市场发展迅速，并将保持健康发展的势头，市场前景看好。

与市中心商圈比较，社区商铺的地段无优势，服务半径偏小，客流量、消费能力都有限，但其投资价值却有明显的特征：①、售价低，升值潜力大；②、投资总额小，易介入；③产租能力低，但收益稳定。

社区的商铺数量不多，而顾客随着小区的成熟会越来越多，因此社区商铺的价值将随之提高。社区商铺的面积主要在50—150平方米，售价的高低与社区区位、规模、成熟度及周边楼盘均价有关。租金收入在不同的经营业种业态之间会有差异，但总体租金收益比较稳定。据统计，目前回报率一般为7%—12%，自有资金的回报率则更高些。因此作为投资选择，社区商铺的受众面广，风险压力较小。

为了避免社区商铺业态不完整，同业竞争过度等情况的出现，合理规划建设社区商铺成为必然要求。社区商铺的内涵应该为：综合性、全方位、多功能、各层次。让社区居民、投资者、经营者都满意。

社区商铺的业种业态通常包括生活类（占34%）、服务类（占28%）、休闲类（占26%）和维修类（占12%），具备12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜市场、卫生站）。在合理规划的基础上，按照不同业种业态的租期、获利、收益等的不同，有针对性地确定商铺的出租租金，增加物业的附加值。过去，许多投资人的散铺面临着一哄而上抢租客的窘境，低租金格局一直无法摆脱。为了实现社区商铺的整体效益，现在的专业管理公司从开始的功能定位，规划先行，定向招商，到后续管理，实行一条龙策划运营，这样的经营方式既能提升楼盘的品质，也能最大限度地满足消费者和投资者的利益。

社区商铺，首先发展连锁商业，达到预期收益，有利于进一步招商。其次划分商业经营时间表，缩短业态调整期。还要区分客户层次，尽可能引进有品牌的战略合作伙伴。第三，在管理内涵上，强调经营权、所有权、使用权的三权分离，把经营权交给专业管理公司，获得预期投资回报，使投资有保障。

目前，许多有眼光的投资者已经把资金投向社区商铺。随着上海城市建设的发展，居民居住区的延伸、扩展，社区商铺的市场潜力惊人。

篇五：买街铺和社区铺的21条标准

商铺位置： 商铺面积：

商铺售价： 商铺租金（5及年递增）：

现租客： 楼层 ：

层高，有无上下水及烟道，空调安放处等硬件设施：

开发商（五证）

有无特殊情况：

合同年限及剩余年限：

信息来源及联系人：

1、商铺位置

1：商铺位置：（叠加分数）

①商业旺区：+5分

②高档住宅区 ：+5分

③写字楼集中区：+5分

④SHOPPING MAIL和百货商场旁：+5分

⑤综合娱乐集中场所及五星级酒店旁：+5分

⑥城市级公园旁：+5分

*靠近社区大门进出口：+5分

*十字路口，转角位：+10分

2、人流量——决定升值空间：

社区铺：符合3个5原则：+10分

商业街铺：每5分钟人流100人?a href="http://www.zw2.cn/zhuanti/guanyuwozuowen/" target="_blank" class="keylink">我陨希?10分

、政策、趋势、规划

符合政策趋势和规划：+20分

商圈已衰落：-10分

违背政策趋势和规划：-10分

4、经营业态和租客品质指标（从商业回报角度考虑，商铺适用行业广泛 ,这里所指的经营业态是整条街的业态，而非某个商铺的业态）：

A类业态：银行、连锁珠宝金店、国际名牌奢侈品店、名牌连锁服装店、名牌婚纱摄影店、名牌连锁饰品、名牌连锁化妆品、名牌皮具鞋类、名牌连锁快餐店等；

+20分

B类业态：名牌连锁西点店、名牌连锁眼镜店、名牌连锁通信、名牌连锁家纺、名牌连锁内衣店、名牌中西餐、名牌咖啡馆、名牌小吃、名牌高端美容美发等； +15分

C类业态：连锁中介、连锁旅游、连锁药店、连锁茶叶店、名牌连锁便利店、连锁面包店、连锁高档烟酒专卖、高档汽车专卖、电玩城等；

+10分

D类业态：普通中餐、火锅、特色餐、普通便民超市、装饰店、家具店、网吧、社区美容美发等

+5分

E类业态：干洗店、花店、普通文具店、书店、茶座、彩扩店、幼儿园、KTV、小酒吧等

+0分

F类业态：洗车、五金、小贩、小餐馆和自由市场等；-10分

5、管理经营

国际品质的物业管理：+10分

统一高品质营运商：+10分

6、交通便利

地铁，轻轨站口：+5分

两条以上地铁，轻轨线路交汇处：+10分

公交站口：+5分

5条以上公交线路汇聚处：+10分

马路宽度超过6车道：-5分

7、广 告

可以打侧招：+2分

可以打楼体广告或楼顶广告：+2分

商铺无广告位坚决不买

8、门前有（留住脚）的空位

门前人行道大于3米：+5分

门前人行道低于3米：-5分

门前有遮挡物：-5分

门前有3级以上台阶：-10分(包括下沉台阶）

9、不要选高层

1楼：+5分

2楼：-5分

3楼及以上：-20分（整栋例外）

负1楼及以下： -20分（整栋例外）

10、选方向

单行道：-2分

单边铺：-5分

死胡同或丁字路口正对位置坚决不买

11、大门的设立及开间

双开门：+2分 单开门：-2分

开间与进深小于1:2.5：+5分 开间与进深大于1:2.5：-5分

12、停车位

步行5分钟有停车场：+3分

有临时停车位：+2分

13、硬件与设备

层高高于5米：+2分

有上下水：+2分

有烟道：+2分

层高低于3.5米：-2分

14、签约年期 ：

合同年限：3-5年：+2分

合同年限超过5年：-2分

二手商铺租赁剩余年限超过两年：-2分

15、房型关键

长方形：+2分

异形，圆形：-2分

铺内中间有受力柱或剪力墙：-2分

16、开发商实力和房屋所有权及业主欠债情况

新房：5证齐全（土地使用权证，建设工程规划许可证，施工许可证，施工进度和竣工交付日期，商品房预售许可证）

二手商铺：房产证，国土证

开发商五证不齐全，二手商铺双证不齐全或原业主有纠纷坚决不买

17、出租率，开业率

出租率，开业率100%：+2分

空置率或转租率高于5%：-5分

18、回报率（5%—8%）

回报率8%以上：+5分

回报率5%以上：+2分

连续年递增率5%以上：+2分

回报率低于5%：-2分

年递增低于5%或一年以上递增一次：-5分

19、首期越少越好，期限越长越好

零首付：+8分 1-2成：+6分 3-4成：+4分 5成：+2分

贷款期限10年：+4分 10-5年：+2分

租金年收及以上：+4分

租金半年收：+2分

首付5成以上：-2分

贷款期限低于5年：-2分

租金低于季度收：-5分

20、成熟带租约商圈

商铺周围办公或居住人群入住80%以上：+4分；80-50%：+2分

低于50%入住：-2分

21、产权自主性

独立产权可自由支配（街铺受欢迎的最大理由）

选择产权独立，经营自主性高的商铺有利投资者支配。

产权式商铺或铺中铺坚决不买

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