作业帮小区地下车库产权归属
来源：学生作业帮助网 编辑：作业帮 时间：2024/09/23 07:33:04 体裁作文
篇一：地下车库产权归属
地下车库产权归属
一、小区地下车位的归类和不同处理方式
小区车位权属大致有三种情形：一、开发商自己投资建设，拥有完全产权；
二、业主分摊建设费用，按比例共有产权；三、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。
与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：开发商拥有完全产权的可售可租；业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。
“但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库，政府或多或少都给过扶持，比如地价减免等等，一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售，物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收。”知情人如是说。
二、如何准确知道地下车库的产权归属
一般情况下开发商和政府主管机关都不肯公布详细的资料。业主想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。
可以申请得到以下资料：
1、房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告。可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属，开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告，而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。
2、开发商要出售地下停车位需要取得房产管理部门的销售许可证，因此可以申请公开开发商的销售许可证的具体内容，及许可文件。
二地下车位的关键问题
1、关键问题1：无产权证车位不受保护
华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。
这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。
2、关键问题2：车位被开发商多次出售
“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”
然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。
专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。
关键问题3：人防工程车位有特殊性
“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。
关键问题4：租赁期限超20年后无效
有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。
广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
篇二：物权法研究：地下车库产权归属
物权法研究：地下车库产权归属
一、小区地下车位的归类和不同处理方式
小区车位权属大致有三种情形：一、开发商自己投资建设，拥有完全产权；
二、业主分摊建设费用，按比例共有产权；三、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：开发商拥有完全产权的可售可租；业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。“但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库，政府或多或少都给过扶持，比如地价减免等等，一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售，物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收”知情人如是说。
二、如何准确知道地下车库的产权归属
一般情况下开发商和政府主管机关都不肯公布详细的资料。业主想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。可以申请得到以下资料：
1、房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告。可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属，开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告，而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。
2、开发商要出售地下停车位需要取得房产管理部门的销售许可证，因此可以申请公开开发商的销售许可证的具体内容，及许可文件。
三、地下车位的关键问题
关键问题1：无产权证车位不受保护
当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。
合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“跑路”，业主的钱就存在追不回的风险。
关键问题2：车位被开发商多次出售
现实中存在没办理产权的车位有可能被开发商二次销售的情况。以广州为例 ，广州2011年3月，国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。
然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。因此，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。
关键问题3：人防工程车位有特殊性
人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。
关键问题4：租赁期限超
20年后无效有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
篇三：地下车库产权归属辨析
商品房住宅小区地下车库权利归属的辨析
商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。
一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性
首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。
其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”
再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。
二、地下车库产权归属的判断标准
地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。建筑物开发投资人的所有权是通过建设开发活动取得的，属于原始取得。购房户及小区业主取得地下车库的所有权，只能通过转让的方式从建设开发投资人的手中取得，属于继受取得。产权的取得，必须遵循“谁投资谁拥有产权”的原则。开发商取得所有权支付了项目建设的投资成本，业主取得所有权也必须支付一定的取得对价。因此，地下车库产权归属的判断标准，就在于权属的形成或取得能否与关系人产生必然的所有权关系。
对于商品房住宅小区地下车库产权归属的认识，学者、专家存在多种不同的解读。一是合同确定论。地下车库的产权由开发商与置业者在房地产转让合同中直接约定其产权归属。二是推定归属论。当地下车库归属没有约定或约定不明确时，推定地下车库的归属。三是销售成本收益归属论。当车库的建设成本及利润计入住宅建设成本时，车库权属归全体业主。四是登记凭证确权论。车库权属以房屋所有权权属登记为准。笔者认为这四种观点虽有一定的合理性，但都不能完整解决所有各种不同形式的地下车库的权属问题。只有弄清利害关系人所有权的取得的形成要素，才能真正从法律上彻底解决地下车库的权利归属问题。
三、商品房住宅小区地下车库的形式和房地产权属
《物权法》（草案）第七十六条第二款规定:会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。从该条款的表述可以看出,车库的权属是指所有权的归属。而商品房住宅小区停车位的形式存在差异性,其产权归属的含义也存在差异。目前商品房住宅小区地下车库存在四种形式,一是商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库;二是商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库;三是住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车库；四是已列入公摊面积的地下车库。这四种不同形式的地下车库，在所有权归属上也存在不同的权利状态。
１、商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库。这种形式的地下车库在建设规划立项时，就已经将地下车库的建筑面积计入房屋产权的总面积中，地下车库已成为用于销售的有独立所有权的商品。其权属状态在未销售时车库权属归开发商所有，销售转让后车库权属归购买者所有，权属在登记时发生转移。 ２、商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库。这种形式的车库，只是在实际使用时将其作为车库。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定，“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”从国家法律和地方性法规的规定中可以看出，民防工程的所有权归开发商所有。但需要指出的是，开发商只有民防工程的所有权，而没有地下车库的所有权；开发商只能在平时将民防工程作地下车库使用，获取收益。由于立法上的空白，民防工程的所有者虽然可以对民防工程设置抵押、行使他项权利、获取投资收益，但不得将所有权转移。因此，商品房住宅小区内建设的民防工程虽作地下车库使用，但所有权只能属开发商所有。
３、商品房住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车
库。这种形式的地下车库，由于其建筑面积并没有分摊给各购房单元，其所有权理应归属于开发商。有部分学者、专家认为，配套设施是商品房成本的构成部分，其所有权应属全体业主；开发商将已计入商品房建设成本的地下车库占归己有并行使所有权，有违诚实信用原则。笔者认为部分学者、专家的此类观点，在法律上是不能成立的。首先，成本法不能作为认定地下车库产权的依据。价格、收益和成本与所有权的转移并无关系。建筑物所有权的取得对开发商而言，属于原始取得，应受法律保护。各住宅单元的购房业主，在无对价的情况下取得地下车库的所有权，是有悖公平原则的。开发商销售商品房的定价属于市场定价，价格由供求关系所决定，与建设成本没有必然的联系。建设成本只对投资收益率、税赋水平产生影响。其次，由于存在建设工程招、投标及建设工程总承包等法定程序，开发商在现有会计制度框架内无法将地下车库的成本与其他建设成本相区分。
４、已列入公摊面积的地下车库。这种形式的地下车库，其建筑面积已计入各住宅单元的权属面积之中，等于开发商已将地下车库的所有权整体转让给全部购房单元的业主。全体业主对地下车库，享有共有的所有权。如果开发商占有该地下车库，开发商将构成对购房业主的侵权。
四、对开发商地下车库所有权的限制
商品房住宅小区地下车库从使用性能上来说，是住宅小区的配套设施，不是专门作为对外商业使用的物业。因此，当地下车库的所有权归属于开发商时，其所有权的行使应有一定的限制。如开发商没有将地下车库的所有权转让时，应确定小区购房业主有优先租赁权。
在现实生活中，由于个人财富的积累增多，社会车辆增加速度已远远大于道路、街巷的建设速度，停车难已成为政府急待解决的又一社会问题。只有依法明晰地下车库的产权归属，才能有效调动投资人建设地下车库的积极性，购房业主也才能够真正实现安居乐业。
作者： 蒋 登 科 律师
湖南云天律师事务所 高级合伙人
长沙市房屋产权监理处 法律顾问
长沙市房地产交易管理所 法律顾问
长沙房产（集团）有限公司 首席律师
浅析地下车库产权归属
目前而言，地下车库分为三类：一是按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的车库，二是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库，三是利用人防工程改造的车库。第一种情形下，地下车库单独由开放商投资建造，其享有所有权；第三种情形下，依据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程遵循“谁投资、谁使用、谁收益”原则，开发商经过有关部门审核将人防工程建成地下车库，它只享有使用权，国家享有所有权。实践中，争议最大的是第二种情形，开发商开发楼盘向购房者出售，车库是否附随房屋一同转让的问题，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现率车库产权不清的复杂情况。 支持业主共有的理由是：（一）根据房地权利一致原则（房屋转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押），购房者购买了房屋，同时购买了房屋所在地的土地共有使用权，土地的分摊面积已分摊到全体业主共有，地下车库属于土地的一部分，当然由业主共有；（二）地下车库的建设加入了购房者的买房成本。业主支付的房款很可能包括建设车库的费用，而且开发商缴纳土地出让金、支付建设工程款是将地上建筑物和地下车库视作一体统一进行，开放商很难证明业主的房款不包括地下车库的建设费用。（三）开发商在销售时承诺地下车库供业主使用。实务中，03年11月南京市鼓楼区审理业主与开发商关于地下车库权属案就依据以上的（一）（二）（三）点，判定业主享有所有权。
赞同开发商所有的理由有：（一）地下车库是独立的建筑物，是建筑物的专有部分，而不是附属于房屋的从物。开发商独立投资建设的，应有开发商享有所有权。（二）地下车库的产权经过房地产登记机关确权，开发商持有房地产证即地下车库归开发商所有。（三）地下车库不作为公摊面积的公共设施。实务中，04年深圳市罗湖区法院依据（一）（二）（三），以合同约定有效以及开发商独立投资为由驳回业主的诉讼请求。②而且建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定，凡作为独立使用空间销售或不出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊原则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积；这些相关文件都规定地下车库不计入公摊面积，所以开发商享有地下车库独立的所有权。
以下笔者结合建筑物区分所有权制度分析地下车库的产权归属。建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独立使用的专用
部分和由多个所有人共同使用的共用部分。假设地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，形成专有权，其权利归属于区分所有权人；假设地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，形成共有权或依据约定数个区分所有人享有的排他性、独占性的专有使用权。地下车库属于专有部分，则再进一步区分是开放商还是业主享有所有权；地下车库属于共有部分，则断定业主对地下车库享有排他性的权利，开发商不是所有权者。可见，判断地下车库属于专有部分，共有部分，有利于正确辨别地下车库的权属。要成为专有部分的客体必须具备如下的条件：（一）具有构造上的独立性，各个建筑物的构造上可以被区分开，与其他部分完全隔离，以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分的标志；（二）具有使用上的独立性。建筑物被区分后，各个部分可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可使用；（三）通过登记公示表现出法律关系的独立性。地下车库虽非全部用壁，仅仅是三面有壁，在入口处设横杆遮断，可以明确与房屋区分开，具备构造上的独立性；它是用来存放车辆，不必借助房屋才可使用，即使地下车库有共用设备如排水口等，因为共用设备系一小部分，不妨害所有权人的使用；至于登记仅是法律关系上的确认，只要地下车库具备区分构造、使用上独立的特征，就成为建筑物区分所有权的专有部分。因此，地下车库是建筑物的专有部分，与房屋不是主从物的关系，其产权可能属于开发商所有，可能属于业主所有。
笔者认为，各地对地下车库争议的处理互相冲突，建议即将出台的《物权法》明确规定地下车库的权属，特别是原草案七十六条中关于会所、车库归属 “建设单位等能够证明其享有所有权”的证明标准。具体的证明标准为：（１）有产权登记的，通过查看地下车库的产权证，决定谁拥有地下车库的所有权。少数城市如温州、衢州允许对地下车库单独办理产权证，建议推广此类做法。房地产证、车库产权证由房屋行政管理机关分别申请办理，从而确定地下车库的产权。（２）没有办理产权登记的，则看开发商与购房者签订的房屋买卖合同对地下车库的产权是否有明确约定，比如地下车库是否由业主使用，有约定的从其约定。（３）既没有登记，也没有约定的，就根据建设车库的费用是否摊入购房款，或地下车库的建筑面积是否作为房屋的公摊面积。费用包括购房款或公摊面积包括地下车库的，产权归全体业主所有，反之，归开发商所有。值得注意的是，当地下车库所有权归开发商时，根据《物业管理条例》２７条，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。地下车库的转让、出租，业主享有优先权。（4）引入空间权的概念，即在空中或地中横切一断层而享有的权利，或者说是对土地地表之上下的一定范围内的空间享有的权利。住宅小区依附土地使用权构造的部分及地基属于业主购买获得的地上空间权，至于地下空间的权利归属如地下车库采取登记管理的办法，载明产权人，用途，经营方式、使用期限等。谁进行地下空间权登记，谁享有地下车库的权利。
篇四：如何查询鉴别小区停车场产权归属
如何查询鉴别小区停车场产权归属？
根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管局（深圳市在深南路市档案馆）、规划局规划档案查询点（深圳市在香密湖附近），查询如下小区档案：
1、查阅《土地使用权出让合同书》：查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地，是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。
2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。
3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。
八、如何查询鉴别小区停车场产权归属？
如何鉴别深圳小区停车场产权归属？首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。地产商在《土地使用权出让合同书》上，没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场，其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。
1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？
在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。”
2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？
在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区公共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于
小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。
3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？
每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都会明确的标明“不计入容积率面积” ，即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的，属小区全体业主共有。以上小区档案资料，应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交，业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料，并以此为依据，向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成，业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼，通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。
4、维护管理：地产开发商是否出资对小区停车场进行维修？
由于小区停车场在政府过去的规划建设中，是作为小区公共配套设施规划建设的，归小区全体业主共同使用，所以历来的政府法规《物业管理条例》等，都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围，小区停车场的维护维修费用，不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算，全年停车场的支出就约为35万元（进口、出口、地下车场值班，轮休代班等岗位，约16人，每人1800元的人力费用计），这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有，那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支？长期由全体业主来承担呢？
《小区公共配套设施所有权的认定》
案情简介 ２００１年３月，业主乙就购买甲房地产开发公司的Ａ小区２号楼２０３室房屋与甲公司签订商品房买卖合同。根据双方签订的合同约定，乙于同年６月３０日办理了房屋入住手续，并于１２月１４日取得该房屋的所有权证。２００３年６月１８日，甲公司就Ａ小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。乙得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对Ａ小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。
经查，甲公司与业主乙签订的商品房买卖合同中对Ａ小区内的基础设施的所有权未作出约定。Ａ小区至今未成立业主管理委员会。
争议焦点 对本案的处理有以下三种意见：
第一种意见认为，住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。甲公司与丙公司签订的无偿转让协议即使违反法律规定，也是侵害了Ａ小区内全体业主的利益，本案也只能待Ａ小区成立业主管理委员会后，由业主管理委员会代表全体业主向法院提起诉讼。本案中，乙只是Ａ小区内的业主之一，不能代表Ａ小区全体业主意愿。故此，本案因原告主体不合格，应裁定驳回原告乙的起诉。
第二种意见认为，甲公司出资兴建了Ａ小区，其对Ａ小区内的所有设施、设备均享有所有权，该取得方式为原始取得。甲公司取得Ａ小区的所有权后，通过与业主签订商品房买卖合同的形式将小区内的房屋所有权转让给小区业主。此次转让所有权仅系房屋所有权的变动，Ａ小区内的公共配套设施所有权并不发生转移，仍属于甲公司所有。故此，甲公司有权转让自己所有的财产，其与丙公司签订的无偿转让协议并未侵犯乙的合法权益，本案应判决驳回原告乙的诉讼请求。
第三种意见认为，甲公司与乙签订的商品房买卖合同中，虽然未对Ａ小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但是根据商品房的价格构成，甲公司为Ａ小区配套建设的公共设施所垫付的成本，均已计入Ａ小区的房屋价款中。作为购房者乙来讲，其所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权。甲公司对Ａ小区内的公共配套设施的所有权随着向业主交付房屋而转移给全体业主。故此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议因甲公司的无权处分而无效。法院应判决撤销甲公司与丙公司所签订的协议。 法理分析 本案争议的焦点在于Ａ小区内公共配套设施的所有权归属问题。只有确认配套设施的所有权主体，才能判定甲公司无偿转让行为是否构成侵权。笔者同意第三种意见。 首先，Ａ小区的公共配套设施应归小区内全体业主共有
一、从房屋价格构成来讲，《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条及《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。
根据上述法律规定，甲公司已将Ａ小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到Ａ小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，Ａ小区公共配套设施的所有权应归该小区全体业主共有。
二、从公共维修基金的使用情况来讲，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住宅的购房者应按购房款的２％向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。根据该规定，如果Ａ小区的公共设施的维修经费来源于全体业主交纳的公共维修基金，而小区的公共配套设施却属甲公司所有，这显然违反公平原则。因此，Ａ小区的公共配套设施的所有权归Ａ小区全体业主共有更为合理。
三、从住宅区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主管理委员会来负责具体管理。当业主管理委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主；业主管理委员会代表业主行使处置权，业主管理委员会委托的物业管理企业行使管理权。
四、《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定，房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让。按照国家和本市规定可以单独转让的附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
根据上述规定，本案中Ａ小区的公共配套设施的所有权应归小区内的全体业主共有。 其次，甲公司的无偿转让行为属无权处分，其与丙公司签订的无偿转让协议应归于无效 合同法第五十一条、第五十二条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以及
违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”根据上述法律规定，甲公司在明知自己不享有Ａ小区公共配套设施所有权的情况下，擅自与丙公司签订无偿转让协议，其行为事前未经小区内全体业主的同意，事后也未得到追认，且该协议违反了我国行政法规的强制性规定。因此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议应认定为无效。
最后，乙有权以个人名义向法院提起诉讼
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第五十六条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”。据此，共有财产的共有权人之一是可以以个人名义起诉的，无须以全体共有人的名义行使诉权。乙作为Ａ小区公共配套设施这一共有财产的所有权人之一，有权以个人名义起诉，具备我国民事诉讼法第一百零八条所规定的原告资格。
国内“停车场产权归属”审判案例：
南京：（案例一）南京水佐岗的星汉城市花园小区共有59个地下车位，开发商以至少８万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司租了出去。为此，业主委员会曾代表业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员将开发商告上法庭。 经过３个小时的庭审，法院当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。
南京这个判决是划时代的，这是小区业主对建筑物公用设施共有权认识的觉醒和实现，现在南京人大也提出立法建议规定把法定配套的车库开发商不能卖，这样就解决了车库被改作他用、少数人抄卖、空置、小区外的人购买等等不合理现象，使小区内占人行道和消防通道停车的现象可以得到控制，同时也使开发商为了出售个人车库，必开发法定配套数量以上的车库。
从法理上分析，建筑物的共用部份是为一幢建筑物中专有部份所有权人共同利用和所有的部份，可分为建筑物的基本构造部份，如外墙、楼顶、楼梯、通道等；建筑物附属设施，如电梯、中央空调、地下停车场、架空层、法定配套
案例二： 深圳福田区翡翠名园小区开发商将本来规划的停车场改为商铺，业主入伙后获悉真相。2008年，业委会通过起诉开发商——深圳市乐恒投资发展有限公司，经过区、市两级法院审理，赢得官司，法院认为：“福田区翡翠名园业主委员会要求深圳市乐恒投资发展有限公司将翡翠名园A、B单元首层恢复为停车场，符合法律规定，本院予以支持。”目前业委会正准备向法院申请强制执行。
属公共配套规划的小区停车场属业主共有
地产商未获产权证租售停车位属违法行为
随着2007年10月1日《物权法》的实施，小区停车场的产权归属问题再次成为小区业主关注的焦点。长期以来，由于信息不对等，业主不专业，地产开发商卖房时以单方强制合同约定的方式，将小区稀缺资源的停车场车位占为已有，称停车场是地产开发商的“专有部分”物业，并在未取得停车场产权证的情况下，出售或以出租50年、70年的方式变相出售小区停车位，引发了新一轮的小区业主维权纷争。住宅小区停车场属于谁？如何鉴别认定小区停车场产权归属？《物权法》实施前地产开发商是否有权单方约定小区停车场产权归属？围绕这些敏感的问题，社区普法工作室以国家法律法规为依据，力求客观公正地解读国家相关法规，给矛盾争议双方以法律的指引。明晰小区公共产权，明确小区公共收益归属，是解决社区矛盾争议，维护社区稳定和谐的前提保证。
一、国家《物权法》对小区停车场归属是怎样规定的？
《物法权》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《物法权》第七十四条的规定表明了三层意思：首先，小区内停车位“首先满足”本小区业主的需要，不得向非本小区的其他人出售；其次，在2007年10月1日《物权法》实施后，“当事人”独立投资建设的的车位、车库，可“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即车位、车库的投资建设方可租售或附赠车位、车库。再次，占用小区“业主共有的道路或者其他场地”（如：小区架空层、公共活动场地）用于夜间临时停放汽车的车位，属于小区全体业主共有。
二、全国人大法工委：《物权法》“不溯及既往”。《物权法》实施前的小区停车场如何认定？ 《物权法》是否具有溯及力？《物权法》实行之前的小区停车场产权归属如何界定？需要立法机关做出相应的立法解释。由全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》一书中，“立法者”在解读《物权法》实施日期的规定时，对物权法的溯及力有明确的“权威解读”：法不溯及既往是各国普遍遵循的法治原则。我国也以无溯及力为重要立法原则之一，《物权法》也不例外。之所以不溯及既往，是因为法律要保护权利，维护秩序。特别是对于《物权法》以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。 法不溯及既往原则是法治的一项基本原则，也是各国法律的惯例。作为私法中的重要“部门法”，《物权法》不存在法律溯及力的例外问题。因此，2007年10月1日《物权法》实行，是一个分界点。在全国人大《物法权》专题新闻发布会上，全国人大常委会法工委副主任王胜明指出：至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题，法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。
三、《物权法》实施前，广东“当时的相关法规”对小区停车场是怎样规定的？
《广东省城镇新建商品房交易价格行为规定》(粤价〔1997〕19号，1997年3月1日起施行)
第五条；“商品房交易价格应以商品房的建设成本为基础，加法定的税金和合理利润。”
第八条：“商品房销售价格构成包括：（一）成本：1．地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2．规划勘测设计及前期工程费；3．按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费；4．商品房建筑、安装工程费；5．投资利息；6．不可预见费；7．销售管理费；8．经省以上的政府或物价部门批准，向房地产开发企业收取的各种费用。（二）税金。（三）利润。
篇五：如何查询鉴别小区停车场产权归属
如何查询鉴别小区停车场产权归属？ (2011-01-05 15:00:34)转载▼
（一）
根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管局（深圳市在深南路市档案馆）、规划局规划档案查询点（深圳市在香密湖附近），查询如下小区档案：
1、查阅《土地使用权出让合同书》：查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地，是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。
2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。
3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。
八、如何查询鉴别小区停车场产权归属？（二）
如何鉴别深圳小区停车场产权归属？首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。 地产商在《土地使用权出让合同书》上，没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场，其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。
1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？
在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。
若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。”
2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？
在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区公
共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。
3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？
每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都会明确的标明“不计入容积率面积” ，即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的，属小区全体业主共有。以上小区档案资料，应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交，业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料，并以此为依据，向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成，业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼，通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。
4、维护管理：地产开发商是否出资对小区停车场进行维修？
由于小区停车场在政府过去的规划建设中，是作为小区公共配套设施规划建设的，归小区全体业主共同使用，所以历来的政府法规《物业管理条例》等，都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围，小区停车场的维护维修费用，不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算，全年停车场的支出就约为35万元（进口、出口、地下车场值班，轮休代班等岗位，约16人，每人1800元的人力费用计），这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有，那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支？长期由全体业主来承担呢？
首先要肯定的是雷薇娜法律方面面是比较专业的，也对泰州各个小区的物业车位收费情况比较了解，应该是一位高智商的人士。
1、对产权问题我现在没有意义，谁出钱修产权就是谁的，也要感谢木木夕夕能给广大业主找到如此详尽的资料。但我想问一句如果不修地面的商品房开发商会投资单独修一个地下车库吗，雷薇娜您会觉得开发商会有这么弱智吗？两者是密不可分的，有因果关系，吃到水的时候怎么能忘了业主这些挖井人，这是情一。
2、关于停车收费我们业主也没有任何异议，只是谁不想降低自己的生活成本呢，能少交一点租金就能把更多的钱用在家庭建设上。领誉前期之所以卖得好不就是大家看中了他的性价比吗？您觉得入住小区的人会多有钱，房子有贷款、又刚装修完、电器用品都是靠每月发了工资陆陆续续的买，租一个月400和200差别真的很大，何况200是前期物业合同里标明的，我们的生活您可能不懂。。我买房后又介绍了两个同事去买也都成交了，我想和我一样的一期业主为数不少，这是情二。
3、关于为何维权来这里---请问不到这里到哪里？开发商有像你这样水平的法律顾问估计不止一个，他们做的案子你觉得会让政府部门找到什么漏洞吗？最多打个电话给李总说差不多就行啦，别搞出些其他事之类的话，毕竟产权是人家李总的。真正来这的原因是由于物业行事过于强硬，不买不租就按每小时3元收费，每天封顶18元，这个钱要是你雷薇娜不知道会不会给，不给就不让进也不让出，主要目的不就是要让大家买车库吗？物业收着业主的物业费给物业人员发着工资还把业主挡在门外，业主不觉得窝火吗？这岂不是业主有情物业无义吗?泰州某小区夜夜有人报警的帖子不是还进了24小时热帖的前10吗？物业无义。
4、关于公共车位---你的建议非常好，让开发商申请在路边划定临时停车位，这样业主不会担心被贴条而停在马路边上了。但物业和开发商有想到吗？没有公共车位就急着收费，就像资金链要断裂了一样，难道房子卖给我们业主了就不用再管我们了吗，现在小区入住的就没有几个人又能收到多少钱呢？就不能等到公共车位划好了再收费吗？这像一个有实力的企业做的事吗？马云、马化腾这二马各花10亿请大家打的，你瞧瞧人家生意做得!!何况房地产已经入反转期，做出这样一个有可能影响后期销售的决定我只能说他智商很高情商不足，不会营销就别瞎出主意！！这是开发商不义。
综上所诉雷薇娜的分析是很客观的，但也犯了经理人一样的毛病智商很高情商不足，还望您以后思考问题的时候多结合国情和人情，少犯这样的错误。
先有业主有情而开发商物业无义，才有了现在的你不仁我不义，还请列位看官加以明断！！！！！
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