推进智能化住宅建设

篇一：智能化住宅的建设与管理

智能化住宅的建设与管理

摘要:随着中国经济的迅猛发展，人们对住宅也有了更高的要求。智能化住宅是近些年迅速发展起来的一种住宅新标准，但目前智能化系统的理论普遍滞后于工程实践，所以本文就智能化住宅的建设与管理方面的问题做些梳理探讨，以供大家学习参考之用。

关键词：智能化住宅；建设；管理；工程实践

Abstract : With the rapid development of Chinese economy, the people had a higher request to the housing also. Intelligent residence is a new residential standard which was rapid developed in recent years, but the current intelligent system theory lagging behind the engineering practice, so in this paper, the construction and management of intelligent residence problems do combing study, to learn for reference purposes.

Key words : intelligent residential; construction; management; engineering practice

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：

1、前言

智能化住宅在我国起步是比较晚的，但是现在已经表现出了快速发展的势头。智能化住宅将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。住宅具备利用4C（通信与网络，计算机，自控，IC卡）通过有效的网络传输，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、家庭办公与智能化住宅系统集成，从而为住户的生活以及住宅小区的服务与管理提供高技术的支持，使之实现快捷高效的超值服务与管理，并为住户提供安全舒适的居住环境。

2、智能化住宅系统的构成

智能化住宅系统从结构上一般分为：①网络布线系统 ②家庭智能化系统③智能小区综合管理中心，这三者之间紧密地结合为一个整体。

网络布线系统将分散于各个住户的智能控制器终端集中在小区管理中心；

家庭智能控制器尽最大可能包括智能化家庭所需的各项功能，最大限度的满足、方便用户；

智能小区综合管理中心是小区智能网络的管理中心。

3、智能化住宅的基本功能及主要特征

目前大部分房地产开发商已将住宅智能化作为住宅建设的标准配置，以此来提高售房亮点。但是许多住户对一个具有智能化的住宅小区应该提供哪些智能化功能及其主要特征不是很清楚，所以住户有必要弄清楚智能化住宅应具有的功能及主要特征。

3.1、 智能化住宅的基本功能要求

智能化住宅系统应该具备安全防卫、物业服务与管理、信息网络与布线、家庭智能化四个方面的基本功能要求：

(1)安全防卫功能

应该包括小区出入口管理、闭路电视监控、对讲(可视)与门禁控制、防火、防盗报警、住户报警与紧急求救、防燃气泄漏、防漏水等。

(2)物业服务与管理

应该包括物业管理综合信息服务、远程抄收与管理(水、电、气、暖计量和所交的费用)、车辆的进出停放管理、公共设施的监控与管理(供水、供电、供暖、园林清浇、垃圾清理、排污水等)、区域与公共照明、电子公告与广告宣传栏。

(3)信息网络与布线

应该包括模拟计量数据传送、开关控制量传递、程控数字交换(电话、传真通讯)、视频(公共电视、有线电视、VCD点播)、综合服务信息数据网(电子商务、远程医疗、证券交易、电子银行等)。

(4)家庭智能化

应该包括家庭办公、室内人工环境调控、家电智能控制。

3.2 、智能化住宅的主要特征

智能化住宅空间覆盖面广，不仅限于建筑物内部，它的控制方式通常采用集散式的模式，利用智能化来营造良好的居住环境。一般具有诸多的特征：（1）高科技性。利用各类先进科技手段来实现、满足人们的需要，以此来提高人们的

居住质量。（2）服务性。为住户服务的宗旨贯穿于整个过程（从设计到施工，最后到投入运行均体现这一原则）。（3）综合性。把居住、学习、娱乐、工作融为一体的综合场所，人们足不出户，即可进行各种各样的活动。(4)成熟可靠性。重视技术的成熟性和可靠性，确保智能化系统运行的稳定和可靠。（5)开放和兼容性。无论是系统设备、网络拓扑结构，还是操作软件均具有良好的开放性和兼容性，避免因硬件种类多而采用多种网络操作系统集成和应用带来困难，考虑了有利于硬件升级与系统移植。(6)升级性。随着社会与经济的不断发展和进步，其规模、功能与技术水平将会不断提高，用户的需求也会不断变化。因此，充分考虑未来拓展的可能性，适应系统功能、服务水平升级发展的需要。

4 、智能化住宅发展趋势及阶段

现在智能化住宅作为一种全新的建筑体系正受到社会各界广泛的关注和许多专业人士的研究，已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合体现。对于智能化住宅的发展方向来说，要把智能化住宅开发作为实用科技技术来发展。智能化程度要与各个地区的经济发展水平相适应，坚持实用、经济为原则前提下，提供安全、经济、舒适的服务。

智能化住宅的发展阶段可分为电子化、智能化和信息化三个阶段。电子化阶段：本阶段是小区智能化的初级阶段，人们利用现代电子技术提高小区的安全性，减少管理人员的劳动。智能化阶段：本阶段的智能化具有一定的主动性。如小区的设备监控系统，家庭紧急情况自动拨号系统，家电远程控制等。信息化阶段：在本阶段中住户可以利用家中的计算机获得小区内及外部的各种信息，可以完成网上购物、远程医疗、远程教学，以至于实现家电的信息化，人们可以利用网络控制自己家中各种家电的运行状况，如开关、温度的设定、闹钟的定时等。智能小区的物业管理要满足良好运行的要求。因为智能住宅是一项系统工程，合理的建筑结构设计、优良的施工质量以及完善的基础设施是智能住宅建设的基本前提和基础。智能化的设备和良好的系统集成是实现智能住宅的手段和途径，智能化程度的集中体现，也是衡量智能化程度的关键，而配套完善的物业管理和优质的服务是住宅智能化系统良好运行的根本保证，是整个住宅小区必不可少的组成部分。

5、智能化住宅建设中需注意的问题

智能化住宅是一个新兴的事物，也必然存在着一些不完美的地方。以下是在智能化住宅的建设中需要注意的地方：（1）在智能化住宅的建设中常会出现不论其规模大小，档次高低、设置的智能化系统都以星级来配置，没有考虑实施后的系统的运行成本与物业管理人员的能力要求，以至于最后难以运行。（2）智能化住宅设置的安全防范措施很严格，但是由于物业管理人员处理突发事件的能力不强并且现在也没有相关的法规来约束，实际操作起来有难度，常导致一些安防系统的停用。（3）住户对智能化的认识存在误区。一是认为简单的监控设施、网络设施的堆砌，便是智能化；二是认为智能化无所不能，通过上网或拨打手机就能控制家里的一切设备（4）智能化住宅开发中缺乏统一标准、规范，开发商对众多的参与主体缺乏强有效的监控手段，不少智能化设备规格不一、开放性不

好，难以实现系统集成或留下维护中的隐患。(5)提高物业管理公司的管理水平。在系统安装调试完毕后，对物业管理公司和业主的培训很重要，全国的智能化系统能运行良好的案例少，其中很大一部分原因，就是物业管理公司没有熟练掌握这套系统，没有形成行之有效的管理方法，对业主培训也不够，导致应用困难。智能化住宅的建设从兴建到现在，时间还不是很长，一定要注意提高物业管理公司的管理水平。(6)面对现在国内智能产品的鱼龙混杂，国外产品价格昂贵的现实，要自主研发，积极开发出中国自己的智能产品，进而来带动制造业、IT业等产业的繁荣，促进智能化住宅建设的健康快速的发展。

6、结束语

近年来，我国高科技和信息技术正在由智能大厦走向智能住宅小区，进而走进家庭。住宅智能化的建设和管理，事关居民生活质量的一件大事，要科合理的建设和管理，使之成为信息化社会的重要组成部分。智能化住宅小区是21世纪小康住宅发展的高级形式和主流，它的出现是房地产业与计算机网络通信技术相结合的产物,必须科学、合理地进行住宅小区的智能化建设。可以预见，随着我国经济的不断快速发展，科学技术不断创新，智能化住宅小区的设计、施工、管理等方面一定会逐步走向正规化、规范化，实用化，智能化住宅也将以其显著的特点和明显的优势成为住宅市场的主流。

【参考文献】

[1]《住宅小区智能化系统》徐超汉等，电子工业出版社

[2] 《物业综合管理实务》（建筑智能化专业）罗忠科等，中国建筑工业出版社

[3] 《物业智能化管理》沈瑞珠等，同济大学出版社

[4] 《住宅小区智能化设计与实施》刘叶冰等，中国电力出版社

篇二：住宅小区的智能化建设规划

住宅小区智能化系统建设的目标是：运用先进的计算机通信技术、控制技术以及房产物业管理技术，采用有效系统集成的方法，建立一个沟通社区内部住户与住户、住户与中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，创造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，具有可持续发展能力的智能化小区。

智能化住宅小区建设可以概括为建好两个平台：信息化平台和控制管理平台；做好两个服务：物业服务和信息资讯服务。平台建设是实现小区智能化功能的基础，服务是实现小区智能化的功能内容。

信息化平台是使住宅和小区在信息化、数字化世界中实现信息共享和资源共享。因此，必须建设好一个可以满足各种现代通信带宽和速度要求的小区信息化平台。具体包括小区的住户电话系统 ( 包括未来的可视电话 ) 、有线电视系统和小区计算机局域网，以便在未来的信息化社会中资源共享、信息交换。

控制管理平台是实现住宅和小区的智能化封闭控制和管理的平台。任何一个智能化小区内都会采用大量的高科技产品来实现小区安防、家庭安防、小区智能化物业服务和管理。这些控制和操作应该在一个技术开放性的操作平台上进行，以便尽可能应用各种高科技新产品。但从安全性出发，对外它又必须是封闭的。

物业管理服务是用高科技手段和产品提供高效物业服务 , 包括提供小区公共安防、家庭安防、小区 “ 一卡通 ” 、小区各种智能化功能管理和舒适性物业服务。

信息资讯服务可以说是 “ 智能社区 ” 建设的灵魂。信息资讯服务，决不是仅仅提供 Internet 上网，而应该是包括全面提供诸如：网上办公、 VOD 视频点播、远程医疗、远程教育、网上炒股、电子商务、多媒体娱乐、网上交易、视频多媒体会议、计算机资讯服务等。

小区智能化建设思路

分散控制

住宅小区智能化是一个系统工程，涉及的范围较大，包含功能众多，每一个功能要求，对其成本控制、可靠性、实时性、安全性要求各不相同，每一个功能的监控与服务对象分布在社区中的每家每户及各个公共区域。因此智能化的建设应采用 “ 分散控制 ” 的方式实现。根据实现功能的不同，分成不同的智能化子系统分别实现，每一个子系统根据监控与服务的对象情况，在系统前端设置对应的监控服务控制器，进行分散控制。

分级集成

对于实现各种功能智能化子系统的集成，是单纯的高技术产品的简单堆砌、合成。智能化系统集成设计，紧紧围绕 “ 以人为本、按需设计、分级集成 ” 的主题，根据整个社区规划特点和实际需要，从技术、经济、经营与服务等多角度去全面理解集成的内涵和决定系

统集成的内容。

通过采取分子系统、分层次由低到高逐级集成的思路，精心设计和规划，提高整个社区的监控管理效率，以达到获得管理数据，改善和提高人居环境的品质，为社区的使用者与投资者带来经济及社会的增值效益的集成目的。

分层管理

智能小区的管理也不是一个个简单管理子功能的集合，应该从整个社区综合管理与服务的角度，整合所有信息资源，协调社区住户、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。管理上具体分为二个层次：

? 社区级：社区级重点在分配调度、总体监控和处理重大事故、监督、管理各个区块物业管理的高层管理；

? 区块级：对应每一个区块的前台物业管理。

结构化布线

智能化建设涉及的子系统众多，各个子系统都需要网络通讯，管网布线建设的好坏直接影响到整个智能化系统使用功能的高低与服务质量的优劣，因此需要对整个系统的管网布线进行统一的规划设计。采用结构化的布线使管网布线结构清晰、施工简洁、维护方便，并能保证各智能化系统的扩展性与灵活性。

整个项目的管网布线是 4 层结构化设计：社区总面、区块总面、楼栋单元梯间、户内。 小区信息平台和控制管理平台建设

小区管理中心

在小区管理中心实现信息通讯网络的统一接入、集中管理，是整个社区的信息网络总交换、分配、管理中心。在电信业务部分设立整个社区的电信业务交换中心，通过光纤与各区块的远端模块局联接，并统一接入城市电信公网。在有线电视部分设立总前端，统一进行城市有线电视信号接入、卫星信号的接收、自办节目的播出等处理，同时通过光纤把信号送到各区块。在宽带信息网络部分设立中心机房，是整个社区信息网络的核心，主要设备为千兆三层交换机，通过路由器使整个小区信息网络接入城域网，并通过光纤与各区块分中心的汇接层交换机连接。

整个社区的智能化信息集成管理主要由信息集成管理系统总服务器、数据库服务器、 WE

B 服务器、集成管理工作站、物业管理工作站等组成。社区信息集成管理系统软件的服务端运行于各服务器上，管理工作站是客户端。物业管理工作站主要用于社区物业管理公司日常社区物业事务管理，信息量较小，而集成管理工作站还用于像闭路监控等智能化系统的集成管理，信息量较大。

社区信息集成系统通过防火墙接入社区的宽带信息网络中，并通过社区宽带信息网络与区

块信息集成系统联网。在社区管理中心中由 WEB 服务器通过社区宽带信息网络，为社区内住户与社区外用户统一提供社区信息、教育、娱乐服务。

区块管理分中心

在区块管理分中心实现本区块信息通讯网络的统一接入、处理、分配，是整个区块的信息网络交换、分配、管理中心。在电信业务部分设立的远端模块，通过光纤统一接入社区的电信交换管理中心，并通过大对数电缆连接到各楼群弱电箱中的电信交接设备。在有线电视部分设立区块信号转换分配中心，通过光纤连接到社区总前端，统一接入有线电视信号，经过光电转换放大处理后分配到各楼群设备箱中的分配放大设备。在宽带信息网络部分设立区块交换中心，主要设备为区块汇接层交换机，通过光纤与社区中心机房的核心层交换机联网，并通过光纤与各楼宇弱电箱中的接入层交换机联接，组成区块的宽带信息网络。

在区块管理分中心还实现本区块的智能化管理与监控，智能化建设分为管理层、控制层。在管理层主要是区块信息集成系统，实现区块的智能化子系统集成管理与区块的物业事务管理，管理层的区块信息集成管理服务器通过区块管理中心的局域网，与各智能化子系统管理主机联网，并通过整个社区的宽带信息网络，与社区总中心的社区信息集成管理系统联网，实现信息共享。控制层由各智能化子系统的集成管理主机组成。其智能化管理设备包括：

? 对讲管理主机：负责本区块的对讲子系统管理；

? 周界防越主机：负责本区块的周界防越系统的管理与控制；

? 闭路监控主机：负责本区块闭路电视监控的管理与控制，并与周界防越系统联动，当发生周界防越报警时，能自动切换到相应报警区域进行图像监控；

? 报警巡更主机：负责本区块的住户报警、保安巡更等智能化子系统的集成管理与控制，同时集成周界防越报警的管理与控制。

? 公共设备停车场抄表主机：负责本区块的公共设备监控、停车场、三表远程抄送的集成管理与控制；

? 背景音乐紧急广播主控设备：负责本区块背景音乐与紧急广播的管理与控制。 区块总平面

各区块总平面包括智能化系统综合网络及园区公共管理智能化子系统前端设备。

在智能化系统综合网络中采用结构化的方式进行管网布线集成，分为干线与支线两级，区块总平面中干线与支线交接处设置集成的楼群弱电箱。综合网络干线沿区块主干道铺设，并根据楼宇及公共管理前端设备的分布情况，铺设网络支线到每一个楼宇的单元门口。公共管理的前端设备包括：闭路监控子系统的摄像机、背景音乐紧急广播子系统的音箱、公共设备监控系统的 I/O 模块等，可以接入综合网络的支线，也可以就近接入综合网络的干线。

篇三：全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则

技术法规

《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》

1.总则

1.0.1示范工程总体目标与实施原则

1.0.2示范工程分类

1.0.3示范工程建设要求

1.0.4住宅规划设计要求

1.0.5住宅性能认定要求

2.管理规定

2.0.1适用范围

2.0.2组织管理

3.示范工程功能要求

3.0.1 一星级

3.0.2 二星级

3.0.3 三星级

4.示范工程技术要求

4.0.1系统结构

4.0.2系统功能

4.0.3系统硬件

4.0.4系统软件

5.示范工程实施细则

5.0.1安全防范子系统

5.0.2信息管理子系统

5.0.3信息网络子系统

附加说明

(试行稿) 目 录

1. 总则

1.0.1示范工程总体目标与实施原则

为促进住宅建设的科技进步，提高住宅功能质量，采用先进适用的高新技术推动住宅产业现代化进程，建设部在总结“2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目”工作经验的基础上，拟自2000年起，用五年左右的时间组织实施全国住宅小区智能化系统示范工程（以下简称示范工程）。其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范提高住宅高、新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。 示范工程建设实施原则如下：

1.必须符合国家信息化建设的方针、政策和地方总体规划建设的要求；

2.应在省级以上建设行政主管部门的指导和当地人民政府的领导下进行；

3.示范工程的等级标准应与拟建住宅小区的定位及住宅性能的等级标准基本适应；

4.示范工程的规划、设计、建设应与住宅小区规划、设计、建设同步进行；

5.示范工程的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的统一标准、规范；

6.示范工程的部品应采用集约化生产的相互匹配的产品、设备进行现场精密组装；

7.示范工程必须实行严格的质量监控，并达到国家统一规定的验收标准。要提高工程优良品率，创优质工程；

8.成片开发建设的小区，智能化建设必须纳入住宅开发建设的全过程，实行统一规划、设计、建造；

9.示范工程建设应推广、应用适度超前的先进、适用、优化集成的成套技术体系和设备体系；

10.示范工程建设应推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备、软件产业的发展。

1.0.2示范工程分类

为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设,示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为：一星级（普及型，符号★，下同）、二星级（提高型，符号★★，下同）、三星级（超前型，符号★★★，下同）三种类型。

1.0.3示范工程建设要求

示范工程建设应符合“文明居住环境”的要求，采用先进、适用的智能化成套集成技术，提高居住区的安全性、适用性和物业管理水平。在建设主管部门的指导下，通过示范工程建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积极参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。

1.建立和完善住宅智能化工程质量保障体系

1）住宅智能化技术、产品、设备和通过优化集成后的成套设备的质量审验；

2）工程工业化、装配化作业的质量监控制度；

3）工程质量综合评价制度。

2.实行住宅智能化工程与住宅小区建设工程同步建设

1）住宅智能化工程与住宅小区建设实行统一规划、设计、建造；

2）对住宅智能化工程实行材料、设备、产品集成化生产，发展我国住宅信息产业；

3）实行智能化工程的工业化、装配化施工，减少现场加工。

3.智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性、多介质和大网络等要求，达到布线简化，安装方便，技术可靠，经济合理的目标。实现不同等级的高水平、高质量、高效益的住宅智能化技术系

统。

4.积极推广应用国家和建设部正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。

5.提前做好住宅物业智能化管理。示范工程在实施前应对未来物业智能化管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业智能化管理的一切准备工作。工程交付使用前必须确保物业智能化管理安全、准确、可靠地运转。

6.建设三星级示范工程应将物业管理的智能化系统作为住宅现代信息集成建造系统（HI-CIMS）中的子系统，超前纳入住宅小区开发建设的统一规划、设计、施工和管理的总体目标中。

1.0.4住宅规划设计要求

示范工程建设除遵守上述原则外，小区规划设计尚应符合建设“文明居住环境”总体目标和“五要一保”（即科技含量要确保、厨卫设备要配套、装修一次要完好、住房改革要兑现、物业管理要达标和标准灵活保适销）的实施原则。具体要求如下：

1.规划设计水平不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计导则”（以下简称导则）的规定。

1）一星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审合格水平；

2）二星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审良好水平；

3）三星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审优秀水平。

2.工程综合验收标准不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系”（以下简称指标体系）的规定。具体要求如下：

1）一星级验收成果不得低于“指标体系”的合格标准；

2）二星级验收成果不得低于“指标体系”的良好标准；

3）三星级验收成果不得低于“指标体系”的优秀标准。

1.0.5住宅性能认定要求

示范工程竣工交付使用前必须进行商品住宅性能认定（以下简称性能认定）。性能认定必须执行建设部建住房[1999]114号文《商品住宅性能认定管理办法》（试行）和建设部住宅产业化办公室

[1999]21号文“关于实施《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的几点意见”和《商品住宅性能认定评价方法》等规定。并在规划设计和工程实施中贯彻。具体要求如下：

1.一星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定A级；

2.二星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AA级；

3.三星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AAA级。

2. 管理规定

2.0.1 适用范围

“工程建设要点与技术导则”适用于被批准列入《全国住宅小区智能化技术示范工程》的住宅小区。凡批准列入“示范工程”的住宅小区，其规划、设计、建设和管理均应遵循“工程建设要点与技术导则”的各项规定。

住宅小区智能化系统及相关产品的设计、开发，除必须遵守“工程建设要点与技术导则”的 规定外，尚应符合国家现行有关法规、标准的规定。

2.0.2 组织管理

示范工程由建设部，有关省、自治区、直辖市建设主管部门指导，并在当地人民政府领导下，设立或指定专门机构负责跟踪管理，确保工程建设落实和高水平建成。建设部住宅产业化办公室（以下简称部住宅办）受全国住宅小区智能化领导小组（以下简称领导小组）的委托，按“工程建设要点与技术导则”的各项规定，负责组织实施，主要职责如下：

1.负责对申请报告的审查和立项审批以及实施过程中的组织协调管理工作。

2.方案设计阶段：组织专家对可行性研究报告和小区智能化工程规划设计方案进行评审，并提出评审意见，符合通过条件的报领导小组批准后，正式发文列为“全国住宅小区智能化系统示范工程×××智能化×星级示范小区”。

3.扩初设计阶段：组织专家参加地方建设主管部门主持召开的扩初设计方案审查会，以保证可研报告中技术方案的实施。

4.施工中期阶段：组织专家进行中期检查，重点保证智能化工程和小区环境、住宅工程科技含量落实和工程质量达标。

5.工程验收阶段：经地方建设主管部门和质检部门对智能化工程质量和住宅工程质量验收合格后，由开发建设单位报请部住宅办验收。部住宅办适时组织专家进行综合验收。并将验收成果报领导小组审批。

3. 示范工程功能要求

住宅小区智能化系统示范工程功能要求，按不同星级，应分别符合下列要求：

3.0.1 一星级

1.安全防范子系统

（1）出入口管理及周界防越报警

（2）闭路电视监控

（3）对讲与防盗门控

（4）住户报警

（5）巡更管理

2.信息管理子系统

（1）对安全防范系统实行监控

（2）远程抄收与管理或IC卡

（3）车辆出入与停车管理

（4）供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理

（5）紧急广播与背景音乐系统

（6）物业管理计算机系统

3.信息网络子系统

（1）为实现上述功能科学合理布线

（2）每户不少于两对电话线和两个有线电视插座

（3）建立有线电视网

3.0.2 二星级

二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。

3.0.3 三星级

三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。

注：以上智能化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。

4. 示范工程技术要求

4.0.1系统结构

小区物业管理智能化系统是以信息传输通道（可采用电话线、有线电视网、高速宽带数据网、宽带光纤用户接入网、现场总线或RS485总线等）为物理集成平台的多功能管理与监控的综合性系统，并与CATV、公共交换网互联网等联网使用。小区内部可以采用多种网络拓扑结构（如树型结构、星形结构或混合形结构）。小区物业管理智能化系统的总体框图如图1所示。

图1住宅小区物业管理智能化系统总体框图

篇四：智能化住宅的发展

浅析智能化住宅的发展

【摘要】随着人们对居住生活质量要求的提高，智能住宅作为一种新的建筑形式，逐渐走进人们的生活，智能建筑拥有智能化的生活方式，目前在国内外有了一定的应用。本文将就智能化住宅对各方面提出的发展要求以及在国内外的应用进行了探讨。

【关键词】智能化建筑 信息管理系统

中图分类号：f407.9

1.引言

近些年来，随着市镇住房从实物分配向货币购买的转变，住宅已经成为广大人民的一种大宗消费，住宅已经成为一种产业，它在房地产业的作用与日俱增。作为房地产商应对住宅的设计、工程质量、功能和环境质量以至物业管理、社区服务是否完善予以足够重视，也就是说房地产管理的提高和改善不仅仅限于完善配套设施这一方面的政策，其他方面也要齐头并进--住宅的工程质量、住宅的功能及内外环境和物业管理水平。近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革，人们生活水平和自身素质的提高。以及信息化社会日益逼近必将导致人们在家庭住房需求概念上的彻底变革。住宅智能化管理和住宅环境的持续性发展是房地产业的必然趋势，这一观点的提出并不是在新世纪里赶时髦，而是科技飞速进步和人类对居住环境的更高要求决定的。

2.智能化住宅对各方面提出新的发展要求

（1）信息管理系统发展

一个住宅小区的物业管理，是为小区内每个家庭提供公共服务的机构，其工作主要包括，综合信息与咨询服务和公共物业管理，过去实现这些服务主要是通过人工来进行服务及管理，使得服务范围及管理受到了一定限制不能给居民提供舒适方便节能的服务环境，随着住房制度改革住宅成为了一种产业化，人们对住宅环境舒适性、便利性、安全性有了更高要求的同时对物业管理也有了更高要求，智能化住宅的物业管理可以用计算机做成网络将这些服务及管理作为一种信息，建立一个管理系统来实现，智能住宅信息管理主要由1）三表远程计费系统、2）车库管理系统、3）小区设备监空系统、4）电子公告牌。

（2）信息通讯系统发展

住宅小区的初级信息通讯系统，不是用新构成的数据网络，而是利用了电话网络，有线电话网络等，与广域网进行简单的低速的数据交换。随着internet网的发展，其用户呈指数形式增加。人们越来越依赖于通讯网络，网络日益成为现代社会的基础，人类社会正明显地向网络社会发展，为了满足人们对信息需要量的不断增长，现代住宅小区信息通讯系统发展形成了由1）家庭综合线系统、

2）电话通信系统、3）宽带网络系统、4）有线网络系统组成。

（3）安全防范系统发展

从80年代末提出的安置房、舒适型、小康型、到90年代末的智能住宅等。在不同的理念下，住宅形态发生了很大差异，导致了住宅小区管理方式发生了变化，同时也给住宅智能化建设的发展带来

了新的课题。例如，原来的住宅小区为了安全，建立封闭式小区，现在由于人们对居住环境的要求发生了变化，提出了绿色住宅，园林住宅将小区建在自然江湖岸边，把自然景观引入住宅小区而且现在的小区规模越来越大，为了解决小区居民的出行及购物，把交通及商业引入住宅小区，使得住宅与社会融合在一起造成封闭式住宅小区的管理模式受到了很大的冲击。由此而产生了针对现代小区安全防范的管理方法设置1）周界报警系统2）保安巡更系统3）防盗报警系统，访客对讲系统4）监视电视系统等小区智能化中的安全防范系统。

（4）社区商务系统发展

原小区商务发展比较慢大部分是依靠各家自行处理效率低，信息慢，使得家庭生活内容不丰富为了满足人们需求，小区设商务系统已是社会发展的趋势，现代住宅小区商务系统主要由1）家庭信息系统2）教育系统3）证券和投资系统4）电子购物系统。

3.智能化住宅的现状

3.1智能小区的服务构成

住户管理功能：住户门窗的红外线监控、泼水感应急侵入报警、门磁状态监视报警、老人、儿童及病人服务紧急报警、火灾、水、气泄露报警、三表自动抄表收费园区管理：园区统一有线电视转发、园区范围红外监控报警、电子巡更管理、停车场管理、出人口管理、网络化管理、互联网应用、计算机化物业管理、一卡通’应用、小区电子银行、小区虚拟商场、证券行情和交易委托、小区智能系统

的联网集成

3.2国内现有智能住宅的例子

在社区智能化实践方面，我国也有一定的尝试。例如沈阳的全运村项目，全运村3000套住房的燃气配套设施，不但燃气表安装在走廊，而且数据可远程传输；室内除了有燃气热水器接口外，还为未来新兴的燃气烘干机预留了接口。这些房屋室内燃气管线采用不锈钢材料，并将管线嵌入墙内，既安全又美观。可实现燃气表出户，并且数据远程传输，实现查表不入户。而且，燃气设施将与物联网相连，用3g手机就可操作室内的各类燃气具，真正实现智能化。当然，不仅只是燃气方面，国内也将建设全面智能化的住宅，使人们生活更加方便。

4.住宅的智能化可持续性发展

“可持续发展”的观点是满足人类基本的需要。持续性在《可持续性的居住环境》刊物（这是由英格兰大学和当地政府管理局共同出版的刊物）中下了定义——通过保护生物圈的健康和管理主要的资源，如空气、水、土地和矿产等来保持和提高人类的生活质量。这意味着，我们应从两个方面去看问题。首先要从’自然的’和以生态为中心着手，去保护资源；第二要从突出以人类为中心，着手面向公共领域。这就必须一方面要满足一个自给自足的生态系统日益增长的需求，而另一方面，要形成一个围绕几个方面（建筑的设计，环境的管理，建筑的形式等）。国内住宅建筑界不断深化’以人为本’的设计理念。了解客户的需求是有效进行住宅建筑建设的

首要前提，要考虑使居民共享小区环境绿地、景观、亲切融合的环境设计。智能化系统设计应在早期介入房地产项目开发。同时“建管并重”，由政府主管部门、开发商以及智能化工程实施企业建立统一的行业标准和法规。建筑物的使用寿命长达几十年，而各种自动化产品在2--5年内就将升级，从可持续发展角度来看应选取合适的综合步线系统，不仅方便使用者也会大大地节省成本费用。

5.智能化住宅前景乐观

综上所述，我们对智能住宅有了一定的了解。智能建筑不是房地产为自己美化的装饰，而是住房消费者的切身利益所需求。我国现有的智能化小区和智能化产品的智能化程度尚比不上德国（德国弗劳恩霍夫研究会与十一家公司联手合作，建成世界首座样板智能住宅，向人们揭示了未来住宅的前景和计算机技术新的发展趋势），但这些成就是个良好的开端。我国的经济实力和科技水平是可以支持我国住宅的智能化的，况且中国人民的自身素质也在不断的提高，强烈要求智能化住宅的我国得到推广，作为房地产业更应有高瞻远瞩的眼光，认识到智能住宅的广阔前景。

篇五：浅谈智能化住宅建设的工程管理

浅谈智能化住宅建设的工程管理

摘要:当代社会，随着人民生活水平不断提高，各种智能化设备在人们的生活中得到广泛的应用，人们对住宅的智能化也提出了更高的要求。本文通过分析目前国内的智能化住宅在建设中存在的问题，提出了一些改进其建设过程中工程管理的措施，以期不断提高其工程管理水平，使得智能化住宅的效果得到真正的实现。

关键字: 智能化住宅建设 工程管理

1 国内智能化住宅存在的问题

近年来，随着科技的发展和社会的进步，人民的生活水平和质量越来越高。人们对住宅的标准也越来越高，各种智能化的设备被大量的应用到住宅中，智能化住宅应运而生。但是由于智能化住宅的发展历史较短暂，因此目前国内的智能化住宅建设存在诸多问题需要改进和完善。

1.1 设计专业性差，定位不清晰

由于现在住宅的智能化尚在发展的起步阶段，在规划设计时常常出现设计定位不清晰，设计人员对“智能化”的理解片面的现象。设计方案通常不能满足市场要求，使用功能意义较弱，这样不但造成资源的浪费，还可能会影响建筑企业的经济效益，并不是真正意义上的智能化。同时目前有些设计单位对于智能化设备的原理和使用缺乏深入

的认识，导致实际建筑中出现许多问题，使得许多智能化设备功能无法得到预想的实现，设计的质量不能得到保障。

1.2 施工过程管理不力

智能化住宅在施工建设过程中需要使用大量的智能化技术，这些技术手段通常比较复杂，建设过程需要相当专业的技术人员进行有效的监督管理和指导。可是现在国内的许多施工单位在实际施工过程中不能认识到智能化技术的复杂性，在施工过程中遇到的问题不能合理的解决处理，不但延误了工程进度，浪费了人力、物力，严重的还会由于管理不力导致智能化技术手段不能得到真正的实现，使得智能化住宅在使用时根本不具备智能功能。

1.3 验收规范不健全

现在对于智能化住宅的建设验收通常是参照一般的电气工程相应标准进行的，没有专业合理的验收监测依据。可是由于智能化住宅的特殊性，这种验收方式根本无法全面的检测其智能化设备的性能好坏，导致验收工作不能得到有效的执行。

1.4 缺乏相应的维修人员和维修保障制度

在智能化住宅中有大量的新技术和新设备，其管理和维修需要专业的技术维修人员进行管理，这就对技术维修人员提出了很高的专业素质要求。可是现在真正可以达到技术要求的维修人员十分紧缺，多

数技术维修人员的技术水平不合格，不能有效的管理好智能化设施，在其出问题时往往不能高效的解决问题，这样就会导致智能化设备出现故障的概率较高，智能化在住宅中不能得到真正的体现。

2 智能化住宅系统的施工管理

智能化住宅的建设过程是一个系统性强、综合性高的复杂的工程项目，它既具有传统建筑电气工程的特点，又具有现代控制工程和信息化工程的特点【1】。要真正实现智能化住宅的功能，就必须在建设过程中对于每一个阶段进行有效的监督、指导和管理。

2.1 施工过程中的协调管理

由于智能化住宅采用很多高新科技设备，在施工过程中涉及多个专业的技术知识，需要各个专业人员相互协调配合共同完成施工建设。这就要求施工项目责任人在施工过程中注意协调各个专业技术人员的工作，同时还要与业主、土建总包、监理、各主承包协调，严格按照业主所确定的小区智能化系统设计方案施工建设，保质保量地执行合同细则。如果业主提出变更要求通知，施工责任人还要能够及时与土建总包、监理和各主承包进行协调沟通，以便可以尽快如期确定新的变更施工方案【2】。

2.1.1 智能化子系统的控制管理【3】

由于智能化住宅中的智能化设施建设涉及多个专业，因此必须在施工之前将设计图纸和设计要求等交给每一个分包单位，让其事先充分了解设计规范技术要求，认真核对设计图纸，将各专业相关技术问题及时反映给业主和总包等，以便及时沟通交流解决问题。同时在施工时还要加强对各个分包单位的施工管理，在施工工艺、施工质量等方面进行密切监督，如有问题出现及时处理以保证工程可以正常有序按期完成。

2.1.2 加强与其他工种之间的协调配合管理

住宅智能化系统工程在施工过程中需要多个专业工种的协作配合，例如土木建筑、装饰装修、空调、给排水、电气、电梯、供电照明、消防等专业。所以，在施工过程中各个专业施工单位必须相互协调配合，尤其在主体工程结构、其他弱电工程共用线槽、电梯工程五方通话、监控等的配合，均须与相应工种协调配合【4】。

2.1.3 强化管线施工与装饰工程的协调配合

智能化系统中存在许多管线的配线和穿线工作，在土建工作完成以后，配线和穿线工作等管线施工工作必须与装饰工程同步协调进行。如果两者不能同时协调进行，在装饰工程完成以后，进行管线的穿线敷设极其困难。由于施工中的配管、线、槽和线路敷设、设备安装及调试可能由不同的施工单位施工，因此当每个工序或工种施工结束后必须填写相应的施工记录以保证各工序有序进行【5】。而且进行

单个设备安装和穿线、接线时，必须严格遵守隐蔽工程和相应的工程验收规范，按设计图纸要求进行交接验收，同时做好单位设备的测试记录，并提交较完整的工程技术档案资料，以确保工程质量【6】。

2.1.4 保证控制室机房工程与装饰工程相互协调配合

在智能化系统的建设过程中需要设置许多控制室。控制室的机房工程必须保持与整体的装饰工程同步协调进行。确保在中央监控室的基本装饰工作完成之前，中央监控台、电视墙、模拟屏等设备已经被准确定位。

2.2 施工界面确定和施工工期保证措施

因为智能化系统工程需要多个子系统结合施工，所以在施工时必须明确每个单位的施工界面以及每个子系统调试的工作界面。同时在施工过程中对于每个系统的各个施工步骤要实行严格的监控和检查，如果出现不符合行业规范要求的现象，务必要及时制止并改正，以保证工程的质量。而且在智能化住宅的建设过程中每一个子系统的工作效率和质量都会影响其他子系统的工作时间和完成质量，为了保证整个施工计划按期保质完成，必须实现制定合理的工作计划和突发事件应对措施。

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