上海苏河湾

篇一：苏河湾东部地区规划调整方案亮相,夺地大战一触即发

苏河湾东部地区规划调整方案亮相，夺地大战一触即发 近日，上海市人民政府经研究，同意《上海市闸北区天目社区C070102单元控制性详细规划（局部调整）》，并提出苏河湾区域要以产城融合、人性尺度、文化传承、生态低碳为规划理念，建设成以国际商务为主，兼顾文化、休闲和居住功能的中央活力区的重要组成部分。 地处市中心，距南京路步行街仅一河之遥

此次规划范围是名副其实的市中心区域，东至河南北路；南至光复路、北苏州路；西至共和新路；北至天目路，总用地面积约1.83平方公里。

值得注意的是，该规划区域地理位置非常优越，最南端与南京路步行街仅相距500M，通过西藏路桥、河南路桥、福建路桥等5座桥可直接到达。

曾经的脏乱差，未来将是中央活力区

说到本次规划区域，上海人首先想到的一个词无疑是“脏乱差”。所谓“脏乱差”，说的无非就是环境脏、治理乱、设施差，用这个词形容该区域最为恰当了。然而，他的未来又将是哪样呢？

首先，我们来了解一下什么是中央活力区。中央活力区（CAZ，Central Activities Zone），是对中央商务区（CBD）理念的一种品质和内涵的延伸。它更为注重多样性、活力持久性和空间的人性化，融合商务行政、休闲娱乐文化、高品质居住、旅游观光、产业等多种功能，使区域充满活力和吸引力，是品质和内涵的延伸。

是的，没错！这正是该片区域未来规划发展方向！曾经的“丑小鸭”未来将会成为上海最为美丽的“白天鹅”之一。

绿水人文，四元素一体为规划重头戏

在解读《上海市闸北区天目社区C070102单元控制性详细规划（局部调整）》后，我们把此次规划进行了简单总结，并用“绿、水、人、文”四字来进行概括。

所谓的“绿”，即打造标志性绿地，指的是该规划拟打造上海中心城区生态低碳示范性生活空间，苏河湾绿地规划建设面积由原来的4万平方米成倍扩大至10万平方米，相当于两个徐家汇公园。

而“水”顾名思义指的就是苏州河。

“人”字则是此次规划中的亮点之一，即“三维交通网络”。调整后的新规划将结合轨道交通曲阜路、天潼路换乘枢纽，加强地上地下空间联动开发，打造地上（空中）、地面、地下三维立体空间交通网络。在这一网络中，地上主要在重要的商业、商务建筑和苏河湾绿地内，建设空中连廊，供客商步行、休闲和观景；地下网络一层主要将轨道交通站点和地下商业设施相连通形成地下公共活动网络，二层主要建设公共停车库，设置2000多个公共停车泊位。 “文”可想而知就是历史文化底蕴和艺术人文价值了。大家都知道，苏河湾东部地区曾是上海民族资本的摇篮，集聚了近30处清末和民国时期的历史建筑。新规划确定保留各类历史建筑22.21万平方米，比原规划还增加21.21%。

“晋元南二地块、晋元北地块”下半年挂牌，夺地大战一触即发

上周房盟RTC数据中心曾在微信公众号预告了晋元南二、晋元北两幅地块将在下半年挂牌，其所处位置正是在本次新规划范围内。华燕房盟预计未来该两幅地块初始楼板价将高出周边其他板块，并将会吸引诸多大型实力开发商同台竞争，竞争火爆度或将超越闸北双子地王。

谁将会率先拿下新规划下的第一幅地块？夺地大战一触即发，值得期待！

篇二：打造上海核心CBD拓展区_闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地(1)

打造上海核心CBD拓展区 闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地 来源：劳动报 作者：未知 时间：2010-09-09 点击： 907

苏河湾地区城市设计方案7日出台。记者从闸北区政府了解到，面积为3.19

平方公里的苏河

湾规划将集上海核心CBD拓展区、国际大都会人才中枢、苏河文化魅力舞台、金融中心助力支点于一身，其中曲阜路、四行仓库等区域内的一些街道和历史建筑将重获新生。

苏河湾地区范围南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，总用地面积为3.19平方公里，拥有苏州河黄金岸线约4.7公里。由于此前规划呈现滨水资源利用不足、商业商务设施不够集聚等缺陷，因此从今年3月份起，闸北区开展了新一轮苏河湾地区城市设计国际方案征集，最终，美国RTKL设计公司的方案从31家境内外知名设计公司中脱颖而出。

“新版”规划包括“两个片区、六颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，为苏河湾地区梳理了一个清晰有序的城市构架。据了解，“六颗种子”代表驱动苏河湾发展的动力，其中新规划的有以悦广场为代表的高密度商业、以曲阜路地铁站为核心的商务公园和苏河门户公园。通过这些“种子”，与绿色走廊、滨河体验走廊等体系统筹全区公共活动空间，形成一个引领的、高端的、人文兴旺的苏河湾。而“时光纵轴”则是西藏北路和浙江路之间的区域，该区域代表苏河湾过去、现在和未来，将激活周边地块界面与商务价值。

RTKL设计公司透露，苏河湾地区的历史底蕴将在新一轮设计中被挖掘出来。其中四行仓库将打造成抗战纪念馆，并以此为核心打造爱国主义纪念园区；如今的批发市场变身为近代商业建筑风貌区，聚集媲美外滩、新天地的品牌旗舰店和精品酒店；重建天后宫戏台等，形成海派里弄风貌区。

规划建成后，苏河湾地区西段将完美变身，成为国际大都市的人才中枢、商贸及金融服务标杆。而东段将打造成集人文艺术、时尚商业、高端居住、都市娱乐、符合可持续开发理念的上海新地标综合体。

打造苏河湾“黄金走廊”

苏河湾欲筑申城新地标

发稿日期：2012-7-6 稿源：上海金融报 编辑：王一琪 日前由中国经营报与复旦大学管理学院主办的“中经·复旦奢侈品高峰论坛”传出信息，据最新数据统计，中国奢侈品市场消费总额已经超过全球总量的四分之一，全球近三分之二的奢侈品牌已在中国扎根。作为经济中心的上海，首当其冲的成为了奢侈品的战略重地。

据悉，作为上海市“十二五”规划的重点项目之一，占地3.19平方公里的苏河湾将被打造成为市中心全新的高端商务商业区和以金融服务业为主的高档现代服务业集聚区。该区域将融合历史、文化、艺术、人文、时尚等奢侈品元素，实现世界级的城市复兴。 据闸北区副区长林龙斌介绍，华侨城苏河湾是苏河湾区域的龙头项目，其注资规模为150亿元，未来的建设规模将达30万平方米，是集商业、商务、商住等功能的大型城市综合体。值得关注的是，全球第四家顶级奢华酒店宝格丽将坐落于此。在距华侨城不远的大跃城，其注资规模也为150亿元，未来5年内将建设近30万平方米规模的综合商区基地。目前，在苏河湾西片区，大量的商务楼宇正在拔地而起，且已实现了高档商务楼宇70万平方米的巨大规模。“展望未来，苏河湾的开发建设将是围绕上海‘十二五’期间沿江沿河的发展战略，我们希望它能够和北外滩、外滩源一起成为黄浦江苏州河的金三角，成为上海核心CBD的拓展区，成为国际都会的人才中枢，成为苏河文化的魅力舞台，成为一个新的城市地标。而在走这段长路的过程中，奢侈品是我们不可忽略、非常重要的一个元素。”林龙斌表示。近些年，中国奢侈品消费市场在全球占尽风头。在欧洲市场，奢侈品消费年增长率为2%－4%，美国为5%－7%，日本仅有0－2%，而中国的奢侈品消费则以每年18%－22%的惊人速度保持强劲增长态势。此外，中国出境游消费结构群体也发生了重大变化，其中52.5%为男性，47.5%为女性，且年龄上正向20至39岁的年轻化趋势转变，奢侈品也是出境游消费的一个重要选项。值得注意的是，一线城市出境游人群占比达到52.4%。

对于未来中国在全球奢侈品消费领域中的分量，福卡经济研究所副所长何万篷肯定地说，“不久的将来，我国的存量、增量都是世界老大，不出几年我们的总量也会超过美国。2011年和2012年，我认为是里程碑式的，或者是节点式的重要年份，比如2011年中国的制造业总量全面超过美国，2012年中国的高端消费攀升至世界第一，这都是没有任何疑问的。”

篇三：上海华侨城苏河湾豪宅每平米最高定价约30万元

上海华侨城苏河湾豪宅每平米最高定价约30万元

时间: 2014-07-21 10:58:39 来源: [ 观点地产网 ]推荐文章：

中国新天地可换股永久证券初步转换价每股2283美元昔日地王苏河湾项目最近获批预售的95套住宅最高单价是29.8万元∕平方米，目前尚未有成交迹象。

观点地产网讯：根据当地媒体报道，随着上海对高端豪宅限价的松绑，近日多个高端豪宅项目终于得以入市。其中，上海2010年全国单价地王——华侨城苏河湾项目最近获批预售的95套住宅最高单价是29.8万元∕平方米，目前尚未有成交迹象。

报道称，苏河湾项目位于苏河湾区域，即北苏州路和曲阜路中间。7月6日，华侨城上海地王苏河湾项目95套住宅获批入市，其最低报价为8.6万元/平方米，最高报价为29.8万元∕平方米，该最高报价房源也是上海单价最贵的豪宅。苏河湾项目涉及公寓、滨河大宅、商业产品等多种产品业态，且有多套亿元级别墅，项目售价也一路高涨。

有熟悉上海楼市的业内人士透露，近期，上海高端盘限价已经解禁，多个高端豪宅项目接连获批入市，个别单价20万元∕平方米以上楼盘也都已拿到预售许可证。“高端盘‘限价’解禁，迎合了上海高端物业的市场需求。”

另悉，上海顶级豪宅上半年的销量似乎并未受到房地产市场低迷态势的影响，反而有逆市走高迹象。今年4月末，汤臣一品以总价高达2.3亿元成交1套豪宅；进入5月份后，长宁西郊老牌高端住宅檀宫成交了1套面积达1152平方米的超大型别墅，总价达1.95亿元，成交单价近17万元/平方米。

资料显示，华侨城苏河湾项目地块——上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，由华侨城于2010年2月11日以70.2亿元总价竞得，成交楼板价高达5.28万元/平方米，成为当时新一轮的全国单价地王。随后的2010年7月23日，华侨城再以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块。

彼时，华侨城以88.11亿元代价使苏河湾项目连成一片，总建筑面积约25.7万平方米，粗略计算，苏河湾地块的平均楼面价约为34342元/平方米。

篇四：上海苏河湾土地估价报告(end)

上海苏河湾土地估价报告

上海苏河湾土地估价报告

易居中国克而瑞CRIC上海机构

上海 闸北 苏河湾

估价项目：上海苏河湾待出让地块 委托人：闸北区政府

估价机构：易居研究院上海机构

估价作业日期：2008年10月23日至2008年10月27日 估价报告编号：SH20081027001

上海克而瑞信息技术有限公司

上海易居房地产研究院

2008年10月

目 录

三、估价的假设和限制条件 ........................................................................ 错误！未定义书签。 四、估价结果报告 ........................................................................................ 错误！未定义书签。

1.1项目背景 ............................................................................................................................ 5 1.2政策导向 ............................................................................................................................ 7 3宗地分析 ...................................................................................................................................... 9

3.1土地四至 ............................................................................................................................ 9 3.2经济指标 ............................................................................................................................ 9 3.3配套状况 .......................................................................................................................... 10 3.4环境状况 ........................................................................................................................... 11 3.5经济指标 ........................................................................................................................... 11 4 最高最佳使用原则分析 ......................................................................................................... 12

4.1产品思考 .......................................................................................................................... 12 4.2地块规划设定 .................................................................................................................. 13 4.3开发设想 .......................................................................................................................... 14 4.4产品形态描述 .................................................................................................................. 14 7估价测算过程 ............................................................................................................................ 19

7.1 测算估价对象开发完成后的不动产价值 .................................................................... 19 7.2 测算估价对象在开发过程中的开发成本 .................................................................... 22

（1）区域价值

“苏河湾”位于闸北区最靠近市中心的地段，地理位臵优越，商业形成可以追溯到清朝的道光年间，至今已有150年的历史。“苏河湾”南临苏州河，北至曲阜西路-海宁路，占地面积约46.6公顷。其东距外滩1000米左右，南离南京路及人民广场仅800米左右。（如下图所示）

（2）人文价值

“苏河湾”范围内被保护性修建的旧银行仓库等，将形成以工业品批发、家具市场、创意产业园区等为主的商业功能，其内汇集了一批颇具代表性的欧式仓库建筑群，也是老上海的金融、物流中心，极具历史文化底蕴。苏河湾沿线，汇聚了一批颇具代表性的欧式仓库建筑群，四行仓库光二分库、光三分库、文安仓库、上海总商会等12座老仓库、老建筑，还融合了慎余里、永康里等海派石库门旧里。

总之，“苏河湾”无论在地段或是底蕴上都具有成为代表性区域商办的核心品质。

1.1项目背景

（1）项目分块

“苏河湾”地区总共分为10个地块。分别为南北高架以东的天安基地1、2、4街坊）、天星大楼东块（6街坊）、浙江北路绿地（3街坊）、商业核心区东块（41、42、43街坊）、晋元广场南块、晋元广场北块、大统基地（63、64、65、66街坊）等7块基地，南北高架以西的禄源基地（120街坊）、时代欧洲三期（１１８、１１９街坊）、９２街坊等３块基地，并已纳

篇五：苏河湾板块介绍1

苏河湾板块介绍

苏河湾---苏州河段内最后一块待开发的“明珠”地段

拥有4.7公里滨河带和11座桥梁的苏河湾地区位于闸北的南部，东起罗浮路、武进路、河南北路，与虹口区接壤；南为苏州河，与黄浦区、静安区接壤；西至长寿路桥，与普陀区接壤；北以铁路为界。总用地面积3.19平方公里，规划总建筑面积640万平方米，在上世纪初，这里就成为了上海民族资本集聚地和重要物资集散中心。

“苏河湾”作为上海城市的新地标，已全面启动建设。通过全球海选，美国RTKL公司为苏河湾地区进行了高品位设计。闸北区计划到2015年将苏河湾板块建成集文化时尚消费地、高端商业商务汇集地、水景旅游观光地为一体的上海城市新地标。

区域改

造内容包括：

一、苏河湾1号、大悦城等三颗“希望种子”项目。

华侨城-苏河湾1号、中粮集团投资开发的大悦城已顺利扎根苏河湾。另一颗“种子”苏河门户公园已完成规划，即将启动建设。

华侨城-苏河湾1号

华侨城以约88亿元的总价先后摘得苏河湾1号街坊以及苏河湾41、42号街坊。华侨城苏河湾一街坊地块总占地面积约4.2万平方米，位于浙江北路、山西北路路口，规划建成集住宅、高端行政公寓、精品奢华酒店、星级会所、时尚精品商业及艺术展示等多功能于一体的综合项目，总建筑面积将超过20万平方米。苏河湾41、42号街坊项目，总占地面积为3.5万平方米，总建筑面积约为23万平方米，将开发建设成为商业办公、文化娱乐项目。41、42号街坊项目的概算总投资约为30万元，项目建设周期为4年左右，预计于2016年底建成。这两个项目的总投资额将达102亿元人民币。

中粮集团-大悦城

中粮集团-大悦城位于西藏北路166号，曲阜路口。大悦城11层商业设施的总建筑面积达到6.8万平方米，是目标客户定位为年轻人和时尚人士的一体式购物中心，其目标是打造苏州河北岸的商业新地标。

二、苏州河生态走廊、曲阜路林荫大道两条“生态横轴”。

苏州河生态走廊将修建游艇码头，打造沿河休闲景观平台；曲阜路林荫大道将串联起浙北绿地、悦广场、晋元商务公园等多个公园广场，营造绿树流水的生态环境。

三、实施历史人文战略，引入一道“时光纵轴”。

在西藏北路、浙江北路之间区域，闸北将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线。让见证光荣的四行仓库、商贾云集的上海总商会、百年沧桑的石库门建筑、巍然矗立的高楼大厦等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。

长泰企业天地广场---苏河湾板块内又一价值洼地

长泰企业天地广场位于海宁路近浙江北路，地处闸北区北部，属于新兴的苏河湾商务板块。这块区域具有得天独厚的区位优势，人民广场商圈，外滩金融聚集区，北外滩CBD拱立左右，与陆家嘴金融区隔江相望，轨道交通线路汇集。伴随着苏河湾板块改造的不断推进，位于苏河湾板块中心的长泰将成为商务办公的品味之选。

1、板块极具潜力。随着苏州河改造工程的大力推进，苏河湾板块的商业能级得到迅速的提升。

2、商圈变迁日新月异。项目周边的商圈正逐步向更高的标准迈进，未来的华侨城将是一个大规模的商办综合体项目，大悦城二期也将有高端写字楼落成，未来的版块氛围会越来越好。

3、政府扶持。政府加大规划的扶持力度，日新月异的变化已经产生，而长泰企业天地广场无疑占尽先机。苏州河北岸新城建设和旧区改造两大项目火热进行，预计年内将有超过100万平方米的新建筑开工或竣工，9大片旧区启动或完成动迁。区域内还将建设上海市中心最大的公共绿地占地3.5公顷的浙江北路绿地。到2015年，这里将建成规模宏大的苏河湾现代服务业集聚区。

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