2013年物业管理师考试真题《管理实务》综合分析题

【无忧考网 - 物业管理师考试试题】
一、某一物业处于前期物业时期，开发商与物业公司开展了如下工作：

　　1. 建设单位委托物业公司负责办理业主入住，问是否可以并说明理由?

　　2. 建设单位要求物业公司负责组织筹建业主大会筹建，问可否并说明理由?

　　3. 物业公司因小区车位不足，将消防通道改为车位，问可否并说明理由?

　　4. 地下车库属于建设单位产权，建设单位将车库委托给一家专业公司进行管理，问妥否?

　　二、某物业2000年投入使用，物业公司已经购买公众责任险。2011年发现自来水主管发生渗漏，物业公司检查后，用抱箍进行了维修处理且解决了问题。2011年4月管道再次发生漏水，物业公司检查后，发现管道损坏严重，简单维修不能处理问题，需要进行更换，但物业公司因一直未落实维修方案，维修事宜因此而搁置。2011年10月管道漏水导致一户业主家中装修损坏，维修时破坏了楼上一户业主家中的装修。问题：

　　1、两户业主的损失责任主体是谁?

　　2、赔偿责任由谁承担?

　　3、若更换管道维修费用来源?

　　三、某一超高层办公楼，产权属于一单位业主所有，用于租赁经营。办公楼约定每年空调运行时间为5月1日开始至9月结束，空调使用费按约定按照面积收费，由物业公司统一收取，盈亏自负。一家具备节能改造资质的专业公司，在大楼进行调研后，业主单位与物业公司同意其实施节能改造，合同工期为60天，从2月25日开始(若因特殊原因导致工期延误，由改造方提前10日通知甲方)，改造方式为(主机和附属设施)同时，双方签订了为期6年的合同，约定改造后节能费用按照8:2进行分配。

　　1.问节能改造过程中所面临的风险由哪些?

　　2.业主要求，在合同完毕后，将节能费用进行返还，问可否?

　　3.节能改造后，所更换的设施、设备的处置权应归属于谁?

　　四、某一建筑面积为10万平方米的项目，年物业服务成本支出为200万，若按照服务费用的10%计提企业利润，按照5.65%计算营业税金：

　　1、计算物业的收费标准?(要求写出计算的过程)

　　2、当收费率达到多少时，物业企业能够保本经营?(要求写出计算的过程)

　　3、第二年由于人工等成本增加20%，企业未来保持原有年利润不变，需要增加多少多少物业收费?(要求写出计算的过程)物业管理师考试