2014年物业管理师《基本制度与政策》考点：物业管理招标书

　　招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：

　　(一)目标物业规划建设基本情况

　　1.工程概况。

　　包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

　　2.主要设备设施介绍。

　　包括配电系统(总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据)、给排水系统(蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水)

　　3.提供的目标物业设计图和竣工图纸目录(图纸附件)。

　　(二)物业管理内容

　　1.房屋建筑本体、公共部分的维护、管理;

　　2.公共配套设施、设备维护、运行管理;

　　3.公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运;

　　4.公共绿化、山水园林小品的养护和管理;

　　5.安全护卫及公共秩序管理;

　　6.公建配套设施(便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所)的运营管理;

　　7.楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理;

　　8.交通、车辆行驶和停泊管理;

　　9.物业及物业档案资料收集、管理;

　　10.社区文化的开展;

　　11.法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

　　(三)有关事项的说明

　　1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：

　　1)物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。

　　2)管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限(一般三年或五年)及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。

　　3)物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

　　4)管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。

　　5)公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。

　　6)清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。

　　7)物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。

　　8)机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。

　　9)维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。

　　10)商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。

　　11)开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。

　　12)员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。

　　13)关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。

　　14)管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。

　　15)其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。物业管理师考试