2014物业管理师《综合能力》考点解析：第六章第五节[1]

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第五节　法律基础知识在物业管理中的应用

　　一、物业权属

　　(一)物业权属概述

　　1.物业权属的概念和特征

　　物业权属，是指物业权利在主体上的归属状态。物业权属和物业权利是密切联系又相互区别的两个概念。本章所说的物业权利特指物业民事财产权利，即业主、非业主使用人、物业他项权利人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业作为不动产，是人们生产和生活所必不可少的物质条件，因此法律对其权利的产生、变动持谨慎态度，一般以国家行政主管部门登记为要件，否则不发生法律效力。由此可见，物业权利的存在是有关权力部门对其权利归属状态进行确认登记的前提和基础，而物业权属制度不仅是对物业权利合法性的确认，更是对物业权利的重要的必要的保障。两者的不同之处在于：物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定的行为，侧重于权力本身所具有的内容。如土地所有权人拥有占有、使用、收益、处分土地的权利。而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政主管部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。如由于政治、经济制度的不同，各国对于土地所有权的内容的规定虽大致相同，但土地权属制度的规定却存有很大的差异。资本主义国家规定私有财产神圣不可侵犯，个人可以成为土地所有权的主体，而在我国，土地所有权的主体只能是国家和集体。

　　2.物业产权管理和物业产权登记

　　物业权利是指权利人依法对其所有的物业享有占有、使用、收益和处分的权利。物业产权是一种具有严格的排他性的绝对权，产权人对其所有的物业具有完全的支配权。同时，产权人对其所有的物业也承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关的税费，适时进行修缮养护等。在通常情况下，物业产权是一个统一的概念，它包括房产权和地产权两方面的内容。根据我国法律，城市房屋的产权与该房屋占有土地的使用权人实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定以外，不得分离。

　　物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及由此发生的各种产权关系的协调处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。产权管理包括土地产权管理和房屋产权管理，它是保护物业交易的必要手段和国家措施。

　　物业产权登记是世界各国普遍建立的一种产权管理制度。通过产权登记，可以审查和确认物业权利的归属，收集和掌握各种产权档案资料，从而对各类物业实行有效管理。物业必须经过法定登记，才能赋予物业权属的法律效力。我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家保护。”

　　(二)物业权利

　　物业权利是指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权利是一种物权。所谓物权，是指权利人在法定范围内按照自己的意志支配自有物或者授权支配他人的物，直接享有物的效益的排他性财产权。但物业权利客体的范围较物权客体的范围要窄得多。

　　1.物业所有权

　　物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。

　　物业所有权人在法律规定的范围内对物业可以行使占有、使用、收益、处分四项权能。占有权是物业所有权人对物业实际控制的权利，它是行使物业所有权和使用权的基础;使用权是指在法律规定的范围内，根据物业的类型对物业加以利用的权利;处分权是指物业所有人在法律规定的范围内，根据自己的意志处置物业的权利，是物业所有权中最基本的核心权利。

　　物业所有权人可以亲自行使这四项权利，也可以通过权能的分离和回复，发挥物业的效益，以满足自己生产和生活的需要。例如，房屋所有人依法将房屋出租给他人，由他人占有、使用，而自己收取租金。非物业所有权人处分物业的行为如果未经物业所有权人事前或事后追认，此处分行为无效。我国《合同法》第51条对此作了规定：“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者与无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

　　2.物业使用权

　　物业使用权是指依照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。广义的物业使用权包括物业所有权人的物业使用权物业管理师考试