2014年度物业管理师《基本制度与政策》重点[1]

　　★★★物业管理概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　对条例定义的理解：

　　1. 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

　　条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。比如：民法通则、合同法、物权法。

　　是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。

　　2. 物业管理活动的基础是物业服务合同。

　　物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

　　业服务合同是物业管理活动产生的契约基础，物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。双方是平等的民事法律关系。

　　3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

　　★条例调整的范围：

　　1.既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。但是需要注意：在前期物业管理阶段的招投标制度、专项维修资金制度仅适用于住宅物业。

　　2.适用的范围，既包括城市，也涵盖乡村。

　　★物业管理的市场化特征。物业管理的基本特征是市场化

　　1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。建筑物区分所有权

　　2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。

　　3.物业管理活动应当遵循市场原则。

　　其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施。将市场化原则作为物业管理活动的前提条件：一是强调为主在市场活动中的自主权，其具有充分的自主选择权;二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

　　3. 非市场性的房屋管理不属于物业管理。

　　★★物业管理的特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

　　1. 社会化。物业的所有权、使用权与物业的经营权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

　　2. 专业化。要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。

　　3. 市场化。市场化是物业管理最主要的特点，通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

　　★ 物业管理的产生与发展

　　1.物业管理起源于19世纪60年代的英国，主要人物“奥克维娅·希尔女士”，后来英国成立非盈利性行业组织—皇家特许屋宇经理学会。

　　19世纪末20世纪初，美国出现了专业化的物业管理机构。

　　2.我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：投资由国家和国有企业统包;分配采取实物分配;消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

　　3.1978年我国房地产领域的三项改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革。

　　4.1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立，但是他只是按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式并未市场化。

　　5.1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》;建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》

　　6.1995年，青岛，建设部主持召开了全国第一次物业管理工作会议;1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议;1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验，这次会议主要解决了物业管理市场问题。

　　7.2000年中国物业管理协会成立。

　　★★物业管理在社会经物业管理师考试